Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Осуществление кадастровых отношений. Правовые аспекты проведения государственной кадастровой оценки. Учебное пособие для СПО

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

08.09.2026

Размер:

2 Мб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 8 910 / 1210 11 12 > Следующая >>>

В последний раз очередной тур ГКО в отношении участков был проведен

в 2022 г. Всего оценке тогда подлежал 61 млн участков. По всем регионам ре-

зультаты оценки были утверждены в установленном порядке.

Кроме того, велась работа по определению кадастровой стоимости ранее

неучтенных участков и таких, характеристики которых изменились между оценочными турами, что повлекло за собой изменение их кадастровой стоимости (в 2022 г. таких было 565 тыс., в 2021 г. —733 тыс., в 2020 г. — 1433 тыс.)

186

. А

в 2023 г. была проведена оценка всех учтенных в ЕГРН зданий, помещений, со-

оружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест.

3.3. ОСПАРИВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

Результаты определения кадастровой стоимости участков, жилых домов,

квартир и иных недвижимых объектов достаточно часто вызывают несогласие

их правообладателей. Особенно в случаях, когда для сопоставимых объектов эта стоимость оказывается различной. Поэтому законодательством предусмотрена специальная процедура рассмотрения споров о пересмотре таких результатов.

Принятие Закона о кадастровой оценке существенным образом изменило также и правила пересмотра (оспаривания) результатов кадастровой оценки. Сначала кратко рассмотрим то, как это было урегулировано до принятия ука-

занного Закона.

В период 2010-2016 гг. результаты ГКО могли быть оспорены в судах и в

специальных комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Обратиться с ходатайством о пересмотре результатов

ГКО могли такие граждане и юридические лица, чьи права и обязанности эти результаты затрагивали, а также органы госвласти или ОМС — в отношении

объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом гражданам для оспаривания указанных результатов в суде было необязательно предварительно обращаться в комиссию по рассмотрению споров.

А для всех остальных лиц это был обязательный досудебный этап — они обра-

щались в суд только в случае отклонения их заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров, либо если это заявление не

было рассмотрено комиссией в установленный срок.

186

Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федера-

ции в 2022 г. М.: Росреестр. 2023. С. 143–144.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой сто-

имости в комиссии по рассмотрению споров были только

1) недостоверность сведений об оцененном объекте, использованных при

определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стои-

мости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стои-

мость.

Такие комиссии создавались Росреестром — одна комиссия для всей тер-

ритории региона. В состав комиссии входили представители регионального органа исполнительной власти, Росреестра и представители предпринимательско-

го сообщества и саморегулируемых организаций оценщиков, подлежавшие обязательной ротации не менее чем на 75 % раз в 3 года.

При обращении в такую комиссию заявитель прилагал следующие документы, без которых заявление не принималось к рассмотрению:

1) кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости,

содержащая сведения об оспариваемых результатах ее определения;

2) нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудо-

стоверяющего документа на объект недвижимости — если подается лицом, обладающим правом на данный объект недвижимости;

3) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте

недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимо-

сти, — если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений;

4) отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки, а также поло-

жительное заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является составивший этот отчет оценщик, о его соответствии установленным требованиям (на бумажном носителе и в форме электронных

документов) — если заявление подается на основании установления рыночной стоимости в отношении данного объекта недвижимости.

Также к заявлению можно было приложить и иные документы.

Комиссия по рассмотрению споров рассматривала такое заявление в течение месяца и принимала одно из следующих решений:

1) либо о пересмотре результатов определения кадастровой стоимо-

сти — если основанием подачи заявления была недостоверность сведений об

оцененном объекте недвижимости. В этом случае заказчик работ обеспечивал

новое определение кадастровой стоимости данного объекта недвижимости;

2) либо об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в

размере его рыночной стоимости — если основанием подачи заявления было установление рыночной стоимости объекта недвижимости;

3) либо об отклонении заявления.

В случае несогласия заявителя с решением комиссии по рассмотрению споров он мог обратиться в суд, однако при оспаривании в суде результатов определения кадастровой стоимости, решение указанной комиссии не могло быть предметом рассмотрения.

Сложность рассмотренной выше процедуры оспаривания была в том, что отобранный по конкурсу независимый оценщик (да и саморегулируемая орга-

низация таких оценщиков) по завершению тура оценки, как бы оказывался от-

странен от этой темы (свои обязательства по контракту он выполнил, кто будет

проводить следующий тур — неясно). Создание же РБУ по оценке, определя-

ющих кадастровую стоимость участков и других недвижимых объектов на постоянной основе, не имеющих конкурентов в данной сфере, позволяет им исправлять ошибки и после завершения очередного тура оценки (в рамках подго-

товки к следующему туру).

Сейчас, согласно Закону о кадастровой оценке, РБУ по оценке рассматривают обращения граждан и юридических лиц, чьи права или обязанности за-

трагивают результаты ГКО, а также органов госвласти и ОМС об исправлении допущенных указанными учреждениями ошибок (что не исключает возможно-

сти для заинтересованного лица воспользоваться прежней процедурой — оспо-

рить результаты определения кадастровой стоимости). Такие ошибки могут быть как техническими (описки, опечатки, арифметические ошибки в расчетах или т.п.), так и методологическими (несоответствие положениям методических указаний о проведении оценки). Соответственно, законодательство подразделя-

ет ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, на:

1) единичные технические — допущенные в отношении одного объекта

недвижимости и повлиявшие на величину его кадастровой стоимости;

2) системные технические — допущенные в отношении нескольких объ-

ектов и повлиявшие на величину их кадастровой стоимости;

3) единичные методологические — допущенные в отношении одного

объекта и повлиявшие на величину его кадастровой стоимости;

4) системные методологические — допущенные в отношении несколь-

ких объектов и повлиявшие на величину их кадастровой стоимости.

Обращаться в РБУ по оценке об исправлении всех этих ошибок можно при оспаривании кадастровой стоимости в период между утверждением оспа-

риваемых результатов и тех, которые будут получены при проведении следующего тура оценки (в отношении единичных ошибок обращение невозможно, если величина кадастровой стоимости уже пересмотрена по итогам оспарива-

ния).

К обращению об исправлении ошибки прилагаются документы, подтвер-

ждающие ее наличие, в том числе это может быть декларация о характеристиках оцениваемого объекта. Срок рассмотрения такого обращения — 30 дней

(допускается его увеличение до 60 дней, если в распоряжении РБУ по оценке

нет необходимой информации). При этом, в случае выявления ошибки она должна быть исправлена в 60-дневный срок со дня поступления обращения.

Решение РБУ по оценке, принятое по итогам рассмотрения обращения об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде. По итогам такого оспаривания РБУ по оценке осуществляет пересчет кадастровой стоимости, если такая ошибка является си-

стемной, и им выявлена необходимость такого пересчета.

Наряду с исправлением ошибок, Закон о кадастровой оценке сохранил и

прежний механизм оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые теперь создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации (для его территории). Однако создание такой комиссии необязательно, также как и предварительное рассмотрение спора в

комиссии перед тем, как обратиться в суд.

Основанием для оспаривания, как и ранее, является установление в отношении конкретного объекта его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (т.е. требуется провести определение его рыночной стоимости и представить отчет об этой

оценке). Комиссия в 30-дневный срок принимает решение либо об определении

кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, либо об отклонении заявления об оспаривании. Ее решение может быть оспорено в суде, но само это решение (как и ранее) не может быть предметом

судебного рассмотрения.

После изменения кадастровой стоимости по результатам исправления допущенной ошибки или оспаривания уполномоченный орган региона в 20-дневный срок вносит изменение в ранее изданный акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и в 3-дневный срок направляет

сведения о новой кадастровой стоимости в терорган Росреестра для их внесе-

ния в ЕГРН.

На РБУ по оценке также возложена обязанность давать обратившимся в него гражданам, юридическим лицам, чьи права или обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости, а также органам госвласти и

ОМС разъяснения, связанные с определением такой стоимости (в 30-дневный

срок). Причем, если в ходе рассмотрения обращения о предоставлении разъяснений будут выявлены ошибки, допущенные при определении кадастровой

стоимости, они подлежат исправлению по решению самого РБУ по оценке (при этом, изменение кадастровой стоимости допускается только в сторону ее понижения).

Контрольные вопросы

1. Когда начались работы по ГКО земель?

2. Как соотносится кадастровая стоимость земли с ее рыночной

стоимостью?

3. Какими НПА регулируется проведение ГКО?

4. В отношении каких объектов недвижимости проводится ГКО?

5. С какой целью проводится ГКО?

6. Кто является заказчиком работ по определению кадастровой стоимо-

сти объектов недвижимости?

7. Кто определяет кадастровую стоимость объектов недвижимости?

8. Как часто проводится ГКО, кто принимает решение об ее проведе-

нии? Допускается ли проведение внеочередного тура ГКО?

9. Какие требования предъявляются к работникам РБУ по оценке, непо-

средственно осуществляющим определение кадастровой стоимости?

10. Проводится ли экспертиза отчета об определении кадастровой стои-

мости, подготовленного в ходе очередного тура ГКО?

11. Как можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости

объекта недвижимости?

12. Кем осуществляется регулирование оценочной деятельности?

13. Какие полномочия возложены на РБУ по оценке?

ГЛАВА 4. ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

Общие понятия оценки и требования

к ее проведению (ФСО I–IV)

Хотя основу правового регулирования оценочной деятельности в сфере кадастровых отношений вот уже 7 лет составляет Закон о кадастровой оценке и

развивающие его положения НПА, а действие большей части норм главы III.1

Закона об оценочной деятельности, которой он был дополнен в 2010 г., при-

остановлено, ст. 3 последнего закона (она действует в полном объеме) определено, что профессиональная деятельность по установлению рыночной, кадаст- ровой или иной стоимости каких-либо объектов должна соответствовать нормам ФСО (федеральные стандарты оценки). К настоящему времени действуют 12 таких стандартов (табл. 2).

Таблица 2

Утвержденные Минэкономразвития России федеральные стандарты

оценки (действующие по состоянию на апрель 2025 г.)

№ стан-

дарта

Название стандарта

НПА, которым утвержден

стандарт

ФСО I

Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федераль-

ных стандартах оценки

Приказ Минэкономразвития Рос-

сии от 14.04.2022 г. № 200

ФСО II

Виды стоимости