Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Осуществление кадастровых отношений. Правовые аспекты проведения государственной кадастровой оценки. Учебное пособие для СПО
.pdf
61
ГЛАВА 2. КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ
КАК НАЛОГОВАЯ БАЗА
2.1. УСТАНОВЛЕНИЕ ПЛАТНОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
Платность использования земли является одним из принципов современ-
ного отечественного земельного законодательства
139
. Универсальные принципы
построения налоговой системы были сформулированы еще А. Смитом:
1) всеобщность охвата всех субъектов, независимо от организационнохозяйственных форм;
2) равнонапряженность (идентичные для всех ставки);
3) стабильность налога;
4) обязательность налоговых платежей;
5) социальная справедливость — выравнивание условий жизни и дея-
тельности людей;
6) определенность — четкость, ясность ставок и правил;
7) нейтральность — налоги не должны мешать рациональной организа-
ции производства.
То есть, с одной стороны, обязательные платежи за землю, независимо от
факта ведения деятельности на земельном участке, стимулируют собственника
либо арендатора к эффективному землепользованию с положительным деловым результатом, предотвращают превращение земельных ресурсов в «депо
капитала» и способствуют обороту недвижимости. С другой стороны, произвольная, не имеющая экономического обоснования плата за землю уменьшает
коммерческую привлекательность земельных участков и может привести к отказу от ведения деятельности на отдельных территориях и снижению деловой
активности в целом.
Поэтому ключевым вопросом является наличие достоверной, понятной
плательщику и налоговым органам налоговой базы. Таковой современное зако-
нодательство определяет кадастровую стоимость участков (п.1 ст. 390 НК РФ)
и иных недвижимых объектов (п.1 ст. 403 НК РФ), для определения которой и
проводится ГКО.
Земельно-оценочные работы выполнялись и в СССР: так, на землях сельскохозяйственного назначения в 70–80-е гг. были проведены четыре тура оценки. Но это была не денежная, а агрохозяйственная оценка (хотя соответствую-
139
См.: ст. 1 ЗК РФ.
62
щие научные разработки были уже тогда
140
, а экономическая оценка земли рас-
сматривала длящееся рентное правоотношение по поводу распределения избыточного дохода, образующегося в процессе сельскохозяйственного использования земли
141
). Но, как известно, всем колхозам, совхозам, другим государствен-
ным, кооперативным, общественным предприятиям, организациям,
учреждениям и гражданам СССР земля предоставлялась в бесплатное пользо-
вание
142
.
Платным землепользование стало в результате земельной реформы 90-х
гг. ХХ столетия: ст. 11. Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. № 374-1 «О земель-
ной реформе» прямо указывала на то, что использование земли является платным
143
.
Закон о плате за землю ввел три формы платы за использование земли:
земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. При этом для земель сельскохозяйственного назначения основой для дифференциации ставок
налога по регионам (в зависимости от природно-климатических и экономических различий) стали данные проведенных в дореформенный период земельно-
оценочных работ. В городах же величина налога зависела главным образом от
размера поселений, местоположения участков и различий в градостроительной
ценности территории.
Вышеуказанный закон предусматривал целевой характер использования
собранных средств: на финансирование мероприятий по землеустройству, ве-
дение земельного кадастра и мониторинга, охрану земель и повышение их пло-
дородия, освоение новых земель, компенсацию собственных затрат землепользователя на эти цели, а также на инженерное и социальное обустройство территории. Кроме того, устанавливалась частичная централизация собранных
средств от уплаты земельного налога и арендной платы: за земли городов и по-
селков 50 % зачислялись в местный бюджет, 20 % — в бюджет субъекта Рос-
140
Толчком для дискуссии по проблеме экономической оценки земли и других природных ресурсов
стала статья академика С. Г. Струмилина. Струмилин С. Г. О цене «даровых благ» природы // Вопросы экономики. 1967. № 8. С. 60–72. Об первых итогах этой дискуссии: Хачатуров Т. С. Об экономической оценке природных ресурсов // Вопросы экономики. 1969. № 1. С. 66–74.
141
Правда. 1966. 31 авг.; Методологические основы экономической оценки земли. М.: 1967; Брон-
штейн М.Л. Природно-экономические различия и стимулирование колхозного производства. М.: 1967; Суслов И. Ф. Экономические проблемы развития колхозов. М., 1967; Шкредов В.П. Социалистическая земельная
собственность. М., 1967; Черемушкин С. Д. Теория и практика экономической оценки земли. М.: 1963; Земельный кадастр в СССР / под ред. С. Д. Черемушкина. М., 1967; Жариков Ю. Г. Формирование и развитие научной
школы земельного права. // Журнал российского права. 2015. № 9 (225). С. 93–102.
142
См.: ст. 8 («Бесплатность пользования землей») Основ земельного законодательства Союза ССР и
союзных республик; Закон СССР от 13.12.1968 г. № 3401-VII «Об утверждении Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик» // Ведомости ВС СССР. 1968. № 51. Ст. 485.
143
Опубл. Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 327.
63
сийской Федерации, 30 % — в федеральный бюджет; за сельскохозяйственные
угодья основная часть платежей оставалась в местном бюджете, до 10 % от
суммы средств земельного налога поступало в бюджет субъекта Российской
Федерации, доля централизации в федеральный бюджет зависела от природных
и экономических условий региона (Краснодарский край и другие регионы Се-
верного Кавказа — 30–50 %, экономически развитые регионы Европейской части России и юга Сибири — 20–30 %, для большинства же регионов централи-
зация средств, поступивших за сельскохозяйственные угодья, не была предусмотрена). Такая частичная централизация земельных платежей позволяла
перераспределять определенный объем средств в регионы с менее благоприят-
ными природными и экономическими условиями.
Также закон о плате за землю предусматривал льготы, стимулирующие
новые (считавшиеся тогда более прогрессивными) формы сельскохозяйственного производства. Например, граждане, впервые организующие КФХ, освобождались от уплаты земельного налога на пять лет с момента предоставления
им земельных участков.
В то же время следует признать, что за более чем десятилетний период
действия норм закона о плате за землю предусмотренные им налоговые ставки
(они были определены изначально в 1991 г., а затем лишь индексировались) перестали отражать изменения, которые произошли в системе земельных отно-
шений. Соответственно, каких-либо земельно-оценочных работ для целей налогообложения (кадастровой оценки) в 1990-е гг. не проводилось.
Принятый в 2001 г. ЗК РФ предусматривал, что в целях налогообложения
устанавливается кадастровая стоимость участков, для чего проводится ГКО земель
144
, однако применимость на практике результатов такой оценки возникла
лишь после изменения системы земельного налогообложения.
2.2. СОВРЕМЕННАЯ СИСТЕМА ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ,
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ИМУЩЕСТВА ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
НА ОСНОВЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЕГО КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
В 2004 г. в соответствии с требованиями п. 2 ст. 65 ЗК РФ о том, что по-
рядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством о налогах и сборах, часть вторая НК РФ была дополнена главой 31 «Зе-
мельный налог», а закон о плате за землю утратил силу (кроме действующей и
в настоящее время ст. 25, регулирующей вопросы нормативной цены земли).
144
См.: п. 5 ст. 65; п. 2 ст. 66 ЗК РФ.
64
НК РФ отнес земельный налог к местным налогам, который устанавливается указанным кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (в городах федерального значения —
законами Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя).
Все участки, расположенные в пределах муниципального образования
(городов федерального значения), на территории которого введен налог, при-
знаются объектами налогообложения. Исключение составляют участки, которые:
1) изъяты из оборота;
2) ограничены в обороте (если они заняты особо ценными объектами
культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, историко-
культурными заповедниками, объектами археологического наследия либо
находящимися в государственной собственности водными объектами в составе
водного фонда);
3) входят в состав земель лесного фонда;
4) входят в состав общего имущества многоквартирного дома.
Любые организации и физические лица, обладающие участками (являющимися объектом налогообложения) на праве собственности, постоянного
(бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, призна-
ются плательщиками земельного налога.
Налоговой базой для уплаты налога является кадастровая стоимость
участка, для установления которой проводится ГКО — за исключением случа-
ев, когда определена рыночная стоимость участка (в этом случае его кадастро-
вая стоимость принимается равной его рыночной стоимости, определенная по
правилам Закона об оценочной деятельности). Средний уровень кадастровой
стоимости по муниципальному району (городскому округу) утверждают региональные органы исполнительной власти. Если же кадастровая стоимость земли
не определена, для целей налогообложения применяется нормативная цена
земли
145
.
Налоговая база определяется в отношении каждого участка как его ка-
дастровая стоимость по состоянию на 01.01 (налоговым периодом является ка-
лендарный год). Для участка, образованного в течение налогового периода,
налоговая база определяется как его кадастровая стоимость на дату его поста-
новки на кадастровый учет.
145
Показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя
из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости; см.: ст. 25 Закона Российской Федерации от
11.10.1991 г. № 1738-1 «О плате за землю» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1991. № 44. Ст. 1424; постановление
Правительства Российской Федерации от 15.03.1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» // Рос. газ. 1997. 2 апр.
65
Непосредственно сумма налога исчисляется как процентная доля налоговой базы, соответствующая налоговой ставке. Такие ставки устанавливаются
НПА представительных органов муниципалитетов (законами городов феде-
рального значения) и не могут превышать 1,5 %. При этом для определенных
участков ставки не могут превышать 0,3 %, это:
1) отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения или землям в
составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях при условии,
что они используются для сельскохозяйственного производства;
2) занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструкту-
ры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на зе-
мельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фон-
ду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенные (предоставленные) для жилищного строительства;
3) приобретенные (предоставленные) для ЛПХ, садоводства, огородни-
чества или животноводства, а также для дачного хозяйства;
4) ограниченные в обороте участки, предоставленные для обеспечения
обороны, безопасности и таможенных нужд.
Сумму подлежащего уплате налога налогоплательщики-организации и
физические лица — индивидуальные предприниматели исчисляют самостоя-
тельно (не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом, они представляют в налоговый орган по месту нахождения земельного
участка налоговую декларацию). Тогда как для физических лиц сумму налога
исчисляют налоговые органы, которые направляют налогоплательщику налого-
вое уведомление.
Физические лица уплачивают земельный налог в срок не позднее 1 октяб-
ря года, следующего за истекшим налоговым периодом, а налогоплательщикиорганизации — в порядке и сроки, которые установлены НПА представитель-
ных органов муниципальных образований (законами городов федерального
значения).
Налогообложение имущества физических лиц
на основе определения его кадастровой стоимости
Еще в 1998 г. первая часть НК РФ предусматривала объединение земельного налога и налога на иные недвижимые объекты — введение объединенного
налога на недвижимость, который стал бы при этом региональным налогом
(при его введении в действие на территории соответствующего субъекта Российской Федерации должно было прекратиться действие налога на имущество
66
организаций, налога на имущество физических лиц и земельного налога)
146
.
В соответствии с этим при принятии в 2001 г. ЗК РФ также было провозглаше-
но, что земельный налог является одной из форм платы за использование земли
лишь до введения в действие налога на недвижимость
147
.
Вместе тем, несмотря на наличие соответствующих норм законодательства и активное обсуждение вопроса о переходе к объединенному налогу на недвижимость, который включит в себя и земельный налог, а также состоявшийся
переход к объединенному кадастровому учету всех этих объектов, решение
этого вопроса неоднократно откладывалось по причине отсутствия необходимой для этого полноценной информационной базы и ряда других сложностей
как организационного, так и содержательного характера.
В результате вплоть до 2014 г. налог на иное недвижимое имущество физических лиц продолжал взиматься в соответствии с Законом Российской Федерации от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических
лиц»
148
. Согласно ему, налогоплательщиками признавались физические лица —
собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения (вне зависимости от того, пользовались они своей недвижимостью или нет). Такими
объектами признавались:
1) жилой дом;
2) квартира;
3) комната;
4) дача;
5) гараж;
6) иное строение, помещение и сооружение;
7) доля в праве общей собственности на вышеуказанное имущество.
Ставки указанного налога устанавливались НПА представительных орга-
нов местного самоуправления (законами городов федерального значения) в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогооб-
ложения:
146
См.: ст. 14 НК РФ; в 2004 г. сначала была изменена указанная статья (налог на недвижимость был
исключен из числа региональных налогов и согласно измененной редакции ст. 15 отнесен к местным налогам);
Федеральный закон от 29.07.2004 г. № 95-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений
законодательных актов) Российской Федерации о налогах и сборах» // Рос. газ. 2004. 3 авг. Затем НК РФ дополнен главой 31 «Земельный налог» // Федеральный закон от 29.11.2004 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в
часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Росси йской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» // Рос. газ. 2004. 30 ноября.
147
См.: п. 1 ст. 65 ЗК РФ.
148
Опубл. Рос. газ. 1992. 14 фев.
67
1) до 300 тыс. рублей — не выше 0,1 %;
2) от 300 тыс. рублей до 500 тыс. рублей — от 0,1 до 0,3 %;
3) свыше 500 тыс. рублей — от 0,3 до 2,0 % (включительно).
Следует отметить, что все это время правовое регулирование налогооб-
ложения имущества физических лиц имело определенное сходство с земельным
налогом: изначально ставки были установлены непосредственно федеральным
законом, затем их определение перешло к представительным ОМС. Но вплоть
до 2014 г. оставалось ключевое различие в определении налоговой базы: для
имущества физических лиц это была инвентаризационная стоимость, тогда как
земельное налогообложение уже с 2005 г. признавало в качестве нее кадастровую стоимость участков.
В 2014 г. НК РФ был дополнен новой главой 32
149
(«Налог на имущество
физических лиц»), а Закон о плате за землю 1991 г. утратил силу. Это привело к
унификации налогообложения различной недвижимости.
Теперь налог на имущество физических лиц, так же как и земельный
налог, устанавливается нормами НК РФ и НПА представительных органов муниципальных образований (в городах федерального значения — законами этих
городов), вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с ними,
обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований (городов
федерального значения). Аналогичным образом налоговые ставки устанавливаются НПА представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения).
Налогоплательщиками признаются физические лица, обладающие пра-
вом собственности на расположенное в пределах муниципального образования
(города федерального значения) имущество:
1) жилой дом и жилое строение, расположенное на участке, предостав-
ленном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества,
садоводства, индивидуального жилищного строительства;
2) жилое помещение (квартира, комната);
3) гараж, машино-место;
4) единый недвижимый комплекс;
5) ОНС, иные здания, строения, сооружения, помещения.
Как и при уплате земельного налога, налоговым периодом признается ка-
лендарный год.
149
См.: Федеральный закон от 04.10.2014 г. № 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части
первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации “О налогах на имущество физических лиц”» // Рос. газ. 2014. 8 окт.
68
Что касается налоговой базы, то она определяется исходя из кадастровой
стоимости соответствующего объекта, внесенной в ЕГРН. При этом для жи-
лых объектов — квартиры, комнаты, жилого дома налоговая база определяется
как их кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости соответственно 20, 10 и 50 квадратных метров их площади, а для единого
недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы одно жилое поме-
щение (жилой дом), — как его кадастровая стоимость, уменьшенная на 1 млн
рублей.
Ставки налога устанавливаются в размерах, не превышающих 0,5 %. При
этом для объектов, имеющих социальное значение, ставки налога устанавлива-
ются не выше 0,1 %. Это: жилые дома, жилые помещения; объекты незавер-
шенного строительства (когда их проектируемым назначением является жилой
дом); единые недвижимые комплексы, в состав которых входит хотя бы одно
жилое помещение (жилой дом); гаражи и машино-места; хозяйственные строе-
ния или сооружения, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных
для ведения ЛПХ, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или ИЖС.
Уплачивается налог на имущество физических лиц по месту нахождения
объекта налогообложения на основании налогового уведомления, направляемо-
го налогоплательщику налоговым органом. Срок уплаты — не позднее 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Таким образом, налогообложение земли и иных недвижимых объектов
сейчас унифицировано и основано на результатах ГКО, внесенных в ЕГРН. Это
предъявляет повышенные требования к организации и проведению ГКО, к
обоснованности ее результатов, а также к возможности их пересмотра (оспаривания).
Контрольные вопросы
1. Какой показатель принимается в качестве налоговой базы при взима-
нии земельного налога?
2. Какие участки не признаются объектом налогообложения?
3. Как устанавливается кадастровая стоимость участков?
4. Кто и в каких пределах устанавливает ставки земельного налога?
5. Какая недвижимость облагается налогом на имущество физических лиц?
6. Что изменилось в налогообложении имущества физических лиц с
2015 г.?
7. Как определяется налоговая база для взимания налога на имущество
физических лиц?
8. Кто и в каких пределах устанавливает ставки налога на имущество
физических лиц?
69
ГЛАВА 3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
3.1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
В ПЕРИОД ДО ВСТУПЛЕНИЯ В СИЛУ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
«О ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ»
Как было отмечено выше, до 2005 г. для целей земельного налогообложе-
ния не использовались данные оценки земель (они были приняты во внимание
лишь при определении изначальных ставок налога в 1991 г.). Тем не менее, работы по кадастровой оценке уже проводились. Собственно говоря, оценка была
важнейшей составной частью советского земельного кадастра, мало того, как
отмечал в свое время С.Д. Черемушкин: «В узком смысле под кадастром пони-
мают только оценку земли»
150
.
Поскольку в 1990-е гг. наряду с земельным налогом и арендной платой
формой платы за землю законодательством признавалась и ее нормативная цена, то еще в 1994 г. Правительство Российской Федерации, определив величину
нормативной цены земли (в размере 200-кратной ставки земельного налога на
единицу площади земельного участка), поручило Роскомзему осуществлять ме-
тодическое обеспечение работ по ценовому зонированию земель и расчету
нормативной цены земли
151
.
Реализуя указанное поручение, Роскомзем разработал Временные методические рекомендации по кадастровой оценке стоимости участков
152
, со-
гласно которым результаты земельно-оценочных работ могли использоваться
при принятии решений о повышающих и понижающих коэффициентах в расчетах нормативной цены земли в качестве ориентира рыночной стоимости участков при установлении цен предложений на конкурсах и аукционах, инвестировании в производственную и иную деятельность, аренде земли, ипотеке, эмиссионном обеспечении и в других случаях, возникающих при гражданском
обороте земель, а также для целей налогообложения (если это будет установле-
но законодательством).
Система оценки земли должна была включать в себя следующие основные элементы:
150
Земельный кадастр СССР // под ред. С. Д. Черемушкина. М.: Экономика. 1967. С. 10.
151
См.: п. 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 03.11.1994 г. № 1204 «О порядке
определения нормативной цены земли». // Рос. газ. 1994. 12 ноября.
152
Письмо Роскомзема от 14.06.1996 г. N 1-16/1240.
70
1) информация кадастровых регистров о правовом режиме и качествен-
ных характеристиках земельных участков;
2) привлекаемая из иных источников информация о сделках с участками
и информация о рынке земли и иной недвижимости;
3) кадастровая оценка стоимости земли по оценочным зонам и участкам;
4) кадастровые карты и регистры стоимости земли.
Рекомендации предусматривали определение двух видов стоимости:
1. Стоимость в использовании, определяемая субъективными предпочте-
ниями того или иного владельца относительно возможностей дальнейшего использования своей земли была стоимостью именно для конкретного пользователя (или их группы). Этот вид стоимости мог применяться при оценках эффективности реконструкционных и мелиоративных программ без предполагаемой
смены субъекта прав на землю и сохранения неизменным текущего использо-
вания земель.
2. Стоимость в обмене, являвшаяся объективной для всех участников
рынка, — это стоимость, определение которой возможно в условиях свободной
продажи земельного участка на свободном, открытом и конкурентном рынке в
условиях равновесия спроса и предложения. Основным видом стоимости в обмене была определена рыночная стоимость, которая наиболее точно отвечала
условиям и целям налогообложения, ипотечного кредитования, компенсацион-
ных выплат, предложения стартовых цен на конкурсах и аукционах, вложения
капитала при совершении сделок купли-продажи, заключении договоров аренды, ренты, пожизненного содержания и мены, а также внесения прав на землю
в уставные фонды. Принципами ее определения стали:
2.1. Спрос и предложение. Предложение — количество объектов, имею-
щихся в наличии на рынке для продажи по конкретной цене; спрос — количе-
ство объектов, которые покупатели готовы купить по конкретной цене; соотношение спроса и предложения (эластичность) определяет текущий уровень
цен на объекты недвижимости.
2.2. Вклад. Стоимость любого отдельного элемента (составной части)
объекта недвижимости определяется его вкладом в общую стоимость объекта
или размером ее уменьшения при его отсутствии. Вклад — добавление к стои-
мости объекта недвижимости в целом, которое привносит увеличение доходности, но не фактические затраты на этот элемент как составную часть объекта
недвижимости.
2.3. Наилучшее и наиболее интенсивное использование, которое опреде-
ляется как наиболее вероятное использование земельного участка (как состав-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]