Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Осуществление кадастровых отношений. Правовые аспекты проведения государственной кадастровой оценки. Учебное пособие для СПО
.pdf
101
3) указание на то, что оценка проводится в соответствии с Федеральным
законом;
4) вид определяемой стоимости и предпосылки ее определения;
5) дата проведения оценки;
6) допущения в отношении оцениваемого объекта или условий предпо-
лагаемой сделки (если они известны при составлении задания);
7) ограничения при проведении оценки, например, невозможность про-
ведения осмотра объекта оценки (если они известны при составлении задания);
8) ограничения на использование, распространение и публикацию отчета
об оценке;
9) форма отчета об оценке, а также иная информация, предусмотренная
действующими ФСО.
Ко второй группе сведений данным стандартом отнесены:
1) состав и объем документов и материалов, представляемых заказчиком
оценки;
2) указание на необходимость привлечения к процессу оценки иных лиц
(внешних организаций, квалифицированных отраслевых специалистов);
3) сведения о предполагаемых пользователях результата оценки и отчета
об оценке (помимо самого заказчика оценки);
4) форма представления итоговой стоимости (например, в виде интерва-
ла значений);
5) специфические требования касательно формы и объема раскрытия в
отчете дополнительной информации;
6) указание на необходимость проведения дополнительных исследова-
ний и определения иных расчетных величин, которые не являются результата-
ми оценки в соответствии с ФСО.
Подходы и методы оценки (ФСО V),
отчет об ее результатах (ФСО VI), его экспертиза (ФСО № 5)
ФСО № V («Подходы и методы оценки») содержит описание трех клю-
чевых оценочных подходов: сравнительного, доходного и затратного. В стандарте указано, что оценщик должен рассмотреть возможность применения всех
трех подходов, в том числе для подтверждения выводов, полученных при при-
менении другого подхода. При применении нескольких подходов и методов
оценщику предписано использовать процедуру согласования их результатов.
Сравнительный подход — это совокупность методов оценки, основан-
ных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами
102
(аналогами). Этот подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. При применении этого подхода следует учитывать объем и качество
информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности:
1) активность рынка (значимость этого подхода выше, чем больше ры-
ночных сделок с аналогами);
2) доступность информации о сделках (значимость этого подхода выше,
чем надежнее информация о сделках с аналогами);
3) актуальность рыночной ценовой информации (значимость выше, чем
меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабиль-
нее рыночные условия в этом временном интервале);
4) степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость вы-
ше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту
оценки).
Стандарт допускает, что при отсутствии (недостаточности) сведений о
совершенных сделках для определения стоимости объекта можно использовать
цены предложений (т.е. мнение одной из сторон потенциальной сделки), но при
этом следует учитывать: возможную разницу между ценой сделки и ценой
предложения; период экспозиции аналога на рынке и изменение его цены за
этот период; соответствие цены аналога его характеристикам в сопоставлении с
другими предложениями на рынке (надо избегать завышенных или заниженных
цен предложения).
Основными этапами сравнительного подхода являются:
1) определение единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2) выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для
каждого из них;
3) сравнительный анализ количественных и качественных характеристик
(сходства и различий) аналогов и объекта оценки;
4) внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения
различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости);
5) согласование скорректированных значений единиц сравнения или по-
лученных на их основе показателей стоимости объекта оценки.
При выборе аналогов следует:
1) учитывать достаточность и достоверность информации по каждому
аналогу;
2) использовать наиболее сопоставимые аналоги (с тем, чтобы затем вно-
сить меньше корректировок);
103
3) учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более ре-
презентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно, на нестабильных рынках;
4) рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами;
5) учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является
лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к соверше-
нию сделки.
Доходный подход — это совокупность методов оценки, основанных на
определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от
использования объекта оценки. Этот подход основан на принципе ожидания
будущих выгод. При рассмотрении возможности и целесообразности применения этого подхода необходимо учитывать:
1) способность оцениваемого объекта приносить доход (значимость дан-
ного подхода выше, если получение дохода от использования объекта соответствует целям приобретения объекта участниками рынка);
2) степень неопределенности будущих доходов от оцениваемого объекта
(значимость данного подхода понижается с ростом этой неопределенности касательно сумм и сроков поступления таких доходов).
Доходный подход предполагает:
1) либо прямую капитализацию, когда доход за один период (обычно
год) делится на ставку капитализации;
2) либо дисконтирование будущих денежных потоков (доходов), когда
они приводятся к текущей дате при помощи ставки дисконтирования (эта ставка отражает ставку доходности (норму прибыли) на инвестиции с сопоставимым риском, ожидаемую участниками рынка или конкретными участниками
сделки, или конкретным пользователем).
Основными этапами доходного подхода являются:
1) выбор вида денежного потока с учетом особенностей объекта оценки,
например, номинальный или реальный денежный поток, доналоговый или посленалоговый денежный поток, денежный поток с учетом заемных средств;
2) исчисление денежного потока;
3) определение ставки дисконтирования (ставки капитализации), соответ-
ствующей денежному потоку;
4) приведение прогнозных денежных потоков к текущей стоимости по
ставке дисконтирования или капитализация денежного потока по ставке капитализации.
104
При прогнозировании ожидаемого денежного потока следует осуществ-
лять его сопоставление с такими показателями как:
1) ретроспективные показатели операционной, инвестиционной и фи-
нансовой деятельности (использования) объекта оценки;
2) ретроспективные и прогнозные показатели отрасли и (или) сегмента
рынка;
3) прогнозный темп экономического роста региона.
Стандарт предписывает учитывать при определении ставки дисконтиро-
вания (ставки капитализации):
1) вид стоимости и соответствующие ему стороны сделки;
2) допущения при оценке;
3) вид денежного потока, в частности, его инфляционную (номинальный
или реальный денежный поток), налоговую (доналоговый или посленалоговый
денежный поток), валютную и иные составляющие;
4) факторы риска инвестирования в объект оценки, в том числе связан-
ные с:
видом объекта оценки (недвижимость, движимое имущество, бизнес,
обязательства и другие);
сегментом рынка объекта оценки (географическое положение объекта
оценки или рынка производимого с его использованием продукта);
сроком полезного использования объекта оценки;
специфическими рисками объекта оценки.
Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанных на
определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта
оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его
компонентов. Этот подход основан на принципе замещения. При рассмотрении
возможности и целесообразности применения этого подхода необходимо учитывать:
1) возможность создать объект, обладающий такой же полезностью, что
и объект оценки, —значимость подхода высокая, когда у участников рынка
есть возможность создать объект без значительных юридических ограничений;
2) надежность других подходов к оценке объекта - наиболее высока зна-
чимость затратного подхода, когда объект не генерирует непосредственно до-
ход и является специализированным (не продается на рынке отдельно от бизнеса или имущественного комплекса, для которого был создан).
105
В рамках затратного подхода применяются:
1. Метод затрат воспроизводства, которые (стоимость воспроизводства)
представляют собой текущие затраты на воссоздание или приобретение точной
копии объекта. Этот метод оправдан, когда:
полезность рассматриваемого объекта может быть обеспечена только
точной его копией;
затраты на создание или приобретение современного аналога больше,
чем затраты на создание точной копии оцениваемого объекта.
2. Метод затрат замещения, которые представляют собой текущие затраты на создание или приобретение объекта эквивалентной полезности без учета
его точных физических свойств. Обычно затраты замещения относятся к современному аналогичному объекту, обеспечивающему равноценную полезность, имеющему современный дизайн и произведенному с использованием со-
временных экономически эффективных материалов и технологий.
3. Метод суммирования стоимости компонентов в составе объекта оценки. При нем стоимость каждого компонента определяется различными подхо-
дами с учетом специфики каждого из компонентов.
Последовательность оценочных действий при этом следующая:
1) расчет всех затрат участников рынка на приобретение или создание
точной копии объекта оценки (затраты на воспроизводство) или актива с анало-
гичной полезностью (затраты на замещение);
2) определение наличия и величины совокупного обесценения (износа) в
связи с физическим износом, функциональным (моральным, технологическим)
устареванием (износом) и экономическим (внешним) обесценением объекта
оценки;
3) вычет совокупного обесценения (износа) из общей суммы затрат вос-
производства или замещения для определения стоимости объекта оценки.
ФСО № 6 («Отчет об оценке») дает определение отчета как документа,
содержащего профессиональное суждение оценщика относительно итоговой
стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку.
В качестве принципиальных требований к составлению отчета об оценке
данный стандарт провозгласил, что:
1) в нем должна быть изложена вся существенная информация, использо-
ванная оценщиком при определении стоимости объекта оценки;
2) в отчете должны быть раскрыты все источники использованной в нем
существенной информации;
106
3) отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки,
понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его
соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.
В отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:
1) дата составления и порядковый номер;
2) основание для проведения оценки;
3) информация, содержащаяся в задании на оценку;
4) сведения об оценщике и об юридическом лице, с которым у него за-
ключен трудовой договор, а также о заказчике оценки;
5) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подго-
товке отчета внешних организациях и квалифицированных отраслевых специа-
листах;
6) указание на стандарты оценки и использованные методические реко-
мендации (или обоснование их неиспользования);
7) точное описание объекта оценки с указанием его количественных и
качественных характеристик;
8) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения и огра-
ничения;
9) анализ рынка и иных внешних факторов, влияющих на стоимость
объекта оценки;
10) описание процесса оценки в части применения подхода (подходов) к
оценке, включая: последовательность определения стоимости, обоснование выбора используемых подходов и методов; процесс определения стоимости объ-
екта оценки каждым из примененных методов оценки и соответствующие им
расчеты; согласование результатов при применении различных подходов и методов оценки;
11) итоговая стоимость объекта оценки, ограничения и пределы примене-
ния полученного результата;
12) перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих
количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Что касается экспертизы отчета об оценке, то соответствующие вопросы
урегулированы ФСО № 5 «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения»
191
, согласно которому под
191
См.: приказ Минэкономразвития России от 04.07.2011 г. № 328 «Об утверждении федерального
стандарта оценки “Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку
его утверждения (ФСО № 5)”». // Вестник Росреестра. 2011. № 3.
107
экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов
саморегулируемой организации оценщиков, проведенные в целях проверки отчета, подписанного оценщиком, являющимся членом данной саморегулируемой
организации.
В ходе проведения экспертизы проводится исследование работы, выпол-
ненной оценщиком, но не повторная оценка.
ФСО № 5 предусмотрены следующие два вида экспертизы:
1) нормативно-методическая экспертиза на соответствие отчета об
оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности (если в документах, на основании которых проводится экспертиза, не указан ее вид, то
проводится именно такая экспертиза);
2) экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, включа-
ющая в себя и нормативно-методическую экспертизу.
Выбор эксперта проводится в порядке, установленном внутренними до-
кументами саморегулируемой организации оценщиков. При этом экспертиза не
может проводиться экспертом, если он:
1) либо подписал отчет об оценке, в отношении которого проводится
экспертиза;
2) либо является учредителем, собственником, акционером, должност-
ным лицом или работником юридического лица — заказчика экспертизы, собственника объекта оценки;
3) либо имеет имущественный интерес в объекте оценки, в отношении
отчета об оценке которого проводится экспертиза;
4) либо состоит с учредителем, собственником, должностным лицом
юридического лица — заказчика экспертизы, физическим лицом — заказчиком
экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в
близком родстве или свойстве; а также если юридическое лицо — заказчик экспертизы является кредитором или страховщиком эксперта.
Использование экспертом информации, ставшей известной после даты
оценки, при проведении экспертизы не допускается.
В экспертном заключении должны быть указаны:
1) дата составления и номер экспертного заключения;
2) основание для проведения экспертизы;
3) сведения о заказчике экспертизы или ином органе, инициировавшем
проведение экспертизы;
4) вид проводимой экспертизы;
108
5) сведения об отчете, подлежащем экспертизе (дата составления и по-
рядковый номер, информация, идентифицирующая объект оценки, дата определения стоимости объекта оценки), а также сведения об иных документах и
материалах, представленных для экспертизы;
6) сведения о допущениях и ограничительных условиях, с учетом кото-
рых проведена экспертиза;
7) сведения об эксперте (экспертах), подписавшем(ших) экспертное за-
ключение;
8) результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности;
9) результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов
оценки в рамках каждого из использованных им подходов к оценке и проверки
соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соот-
ветствующим подходам и методам;
10) результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении
экспертизы;
11) вывод по итогам проведения экспертизы, который должен быть обос-
нован.
Результатом экспертизы является положительное или отрицательное экс-
пертное заключение. Положительным является заключение, содержащее вывод
либо о соответствии отчета об оценке законодательству (при проведении нор-
мативно-методической экспертизы), либо о подтверждении стоимости объекта
оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке. Заключение, содержащее
иной вывод, признается отрицательным (оно должно включать в себя полный
перечень выявленных нарушений, в том числе технических ошибок, которые
способны ввести в заблуждение пользователей и привести к неоднозначному
толкованию, и их обоснование).
Порядок утверждения экспертного заключения устанавливается саморегулируемой организацией оценщиков. По общему правилу такая организация
уведомляет оценщиков, которые подписали отчет об оценке, о результатах экспертизы подписанных ими отчетов в срок, предусмотренный внутренними до-
кументами.
В период 2011–2016 гг. действовал также ФСО № 6
192
, которым были
установлены требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой органи-
192
См.: приказ Минэкономразвития России от 07.11.2011 г. № 628 «Об утверждении федерального
стандарта оценки “Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО
№ 6)”» (утратил силу).
109
зации оценщиков. Согласно указанному стандарту, эксперт должен был обладать знаниями, уровень которых позволял бы ему делать выводы об обоснован-
ности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использо-
ванных оценщиком подходов к оценке.
Особенности оценки недвижимости (ФСО № 7)
ФСО № 7 «Оценка недвижимости»
193
развивает, дополняет и конкрети-
зирует требования и процедуры, установленные общими стандартами, изна-
чально утвержденными еще в 2007 г. и переутвержденными в 2015 г. и в 2022 г.
Он применяется при оценке застроенных и незастроенных участков, ОКС, частей указанных участков и объектов, жилых и нежилых помещений, вместе или
по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, а также долей в праве на объекты недвижимости. Однако этот стандарт не распространяется на оценку подлежащих госрегистрации воздушных и морских судов, судов
внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как
имущественных комплексов. Кроме того, что весьма важно, ФСО № 7 не применяется при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости ме-
тодами массовой оценки (п. 3).
Оценщик или его представитель при сборе информации об оцениваемом
объекте недвижимости проводит осмотр объекта оценки в период, возможно
близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное (в случае непроведения такого осмотра в отчете указывается причина, по которой объект
оценки не осмотрен). При отсутствии документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости,
ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений
(обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе
осмотра, если в задании на оценку не указано иное.
Совместная оценка участка и находящихся на нем ОКС при отсутствии
правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника ОКС в отношении участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного
участка (выкуп или аренда).
193
См.: приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального
стандарта оценки “Оценка недвижимости (ФСО № 7)”».
110
Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в
тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оценивае-
мого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его
стоимости. Такой анализ рынка выполняется в следующей последовательности:
1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической об-
становки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оценивае-
мого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке.
2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый
объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить
представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширение территории исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с место-
положением оцениваемого объекта.
3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложения с
объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен
оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах
его использования (с указанием интервала значений цен).
4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены
сопоставимых объектов недвижимости. Например, ставки доходности, периоды
окупаемости инвестиций на рынке недвижимости (с приведением интервалов
значений этих факторов).
5. Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах,
необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов,
ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ
наиболее эффективного использования, которое представляет собой такое использование недвижимости, когда происходит максимизирование ее продуктивности (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, разрешено юридически и финансово оправдано. Такое использование
может соответствовать его фактическому использованию или предполагать
иное, например, ремонт, реконструкцию имеющихся на участке ОКС. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и ОКС, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся ОКС. Что касается
частей объекта недвижимости (например, встроенных жилых и нежилых помещений), анализ их наиболее эффективного использования проводится с учетом
фактического использования других частей этого объекта, а части реконструи-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]