Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Земельное право. Учебно-методическое пособие
.pdf
ответственность. Осуществление данного правомочия производится путем
ограничения доступа на земельный участок несобственников, т.е. лиц, не име-
ющих права на данный земельный участок.
Право пользования землей позволяет эксплуатировать ее полезные
свойства и качества. Возможность легального пользования землей является ос-
новой не только права владения, но и права собственности. Однако многие соб-
ственники не пользуются землей непосредственно, а предоставляют ее во вла-
дение и пользование другим лицам. Особенно это характерно для такого зе-
мельного собственника, как государство.
Собственнику принадлежит право распоряжения землей. Оно может
выражаться в двух основных формах – вещественной и правовой. Правовая
форма предполагает право собственника продать, заложить, передать ее в дар,
по наследству, сдать в аренду, передать другому лицу в бесплатное пользова-
ние и пр. Вещественная форма распоряжения землей проявляется в ее необра-
тимом изменении: ее застройка, затопление, перепланировка ландшафта,
трансформация угодий, проведение капитальных работ и пр.
В статье 40 ЗК РФ содержится открытый перечень прав собственников
земельных участков. В ст. 42 ЗК РФ устанавливаются обязанности собственни-
ков и лиц, не являющихся собственниками, по использованию земельных
участков. Перечень обязанностей землепользователей установлен одинаковый
как для собственников, так и для лиц, не являющихся собственниками земель-
ных участков.
Статья 44 ЗК РФ устанавливает, что право собственности на земельный
участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного
участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земель-
ный участок, в силу принудительного лишения собственника земельного участ-
ка в порядке, установленном гражданским законодательством.
Право собственности на землю защищается законом. Собственник впра-
ве истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения в со-
ответствии со ст.ст.301 и 303 ГК РФ, а также требовать устранения всяких
61
нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением
владения.
Тема 9: Виды прав на землю в Российской Федерации
В ст.5 ЗК РФ определен субъектный состав участников земельных от-
ношений. Вид субъективного гражданского права на земельный участок пред-
определяет объем правомочий носителя конкретного права. В соответствии с
видами прав на землю в нормах ЗК РФ определено пять категорий участников
земельных отношений. Помимо собственников участниками земельных отно-
шений являются:
- землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся ЗУ на праве
постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного
пользования;
- землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся ЗУ на праве по-
жизненного наследуемого владения;
- арендаторы ЗУ – лица, владеющие и пользующиеся ЗУ по договору
аренды или субаренды;
- обладатели сервитутов – лица, имеющие право ограниченного поль-
зования чужими ЗУ (сервитут).
Субъекты прав на земельные участки обладают определенным объемом
субъективных гражданских прав, подлежащих юридической защите. Объем
указанных субъективных прав в каждом конкретном случае определяется ви-
дом вещного или иного права на ЗУ, принадлежащего соответствующему субъ-
екту. Поэтому в отличие от правомочий собственников ЗУ (владение, пользо-
вание, распоряжение) гражданские права землепользователей, землевладельцев,
арендаторов участков, обладателей сервитутов в той или мной степени ограни-
чены законодательством. Прежде всего, это касается правомочия по распоря-
жению принадлежащими на соответствующем ограниченном праве земельны-
ми участками, т.е. носители ограниченных прав на землю, как правило, не мо-
гут определять юридическую судьбу соответствующих земельных участков. В
таких случаях возможность распоряжения землей либо исключена законом, ли-
62
бо сведена к минимуму. Обладатели сервитутов имеют лишь права, связанные с
ограниченным пользованием чужими земельными участками. Они лишены
правомочий по владению, и тем более по распоряжению такими участками.
Объектом ограниченных прав на землю является земельный участок с
учетом положений ст.6 ЗК РФ. Участок является недвижимым имуществом,
объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле. Если в со-
ответствии с законодательством участок приобретает качества делимой вещи,
то объектом гражданского оборота может быть не только соответствующий зе-
мельный участок в целом, но и его часть, о чем прямо говорится в ст.6 кодекса.
Основные гражданские права и обязанности лиц, не являющихся соб-
ственниками ЗУ, в отношении таких участков определяются в соответствии с
гражданским законодательством. Однако поскольку отношения по использова-
нию и охране земель регулирует земельное законодательство, постольку права
и обязанности, связанные с использованием ЗУ указанными лицами, установ-
лены в ст.41 и 42 Кодекса.
К иным правам на землю относятся: право пожизненного наследуемого
владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного
срочного пользования, сервитут. Также ЗК РФ наравне с вещными правами
рассматривает и аренду.
Общим у иных прав на землю служит производность этих прав от права
собственности. Все вещные права обеспечивают их носителям определенную
устойчивость в использовании земли, которая для любого ее пользователя –
важнейшая экономическая и социальная категория. Но степень данной устой-
чивости для различных титулов не одинакова. Наивысшую степень устойчиво-
сти гарантирует право собственности. Если не принимать во внимание исклю-
чительные случаи, когда земля выкупается в принудительном порядке для гос-
ударственных или общественных надобностей, и некоторые другие, то продол-
жительность пользования полностью зависит от лица, носящего титул соб-
ственника. Пользование может прекратиться, если лицо продаст землю, обме-
няет или подарит ее; непосредственное пользование может временно прервать-
63
ся, если лицо сдаст землю в аренду или предоставит ее кому-либо в пользова-
ние безвозмездно. Пользование может прекратиться также в том случае, если
собственник не сможет погасить долг ипотечному учреждению, и заложенная
собственником земля будет продана «с молотка» в принудительном порядке
для погашения его долга.
Право пожизненного наследуемого владения
Право пожизненного наследуемого владения землей было впервые
предусмотрено в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о
земле от 28.02.1990 г., в ст.5 которых было установлено, что в пожизненное
наследуемое владение земля предоставляется гражданам СССР для конкрет-
ных нужд – ведения крестьянского хозяйства, ведения личного подсобного хо-
зяйства, строительства и обслуживания жилого дома, садоводства и животно-
водства, дачного строительства и пр.
Владелец землей на указанном праве обладает правомочиями владения
и пользования. Что же касается правомочия распоряжения, то оно допустимо
только в виде передачи земельного участка по наследству.
До 01 марта 2015 года ст.21 ЗК РФ регламентировала пожизненное
наследуемое владение земельными участками как самостоятельное ограничен-
ное право только гражданина. Речь в законодательстве велась о гражданине-
землевладельце, который обладает и пользуется земельным участком, находя-
щимся в государственной или муниципальной собственности. Действовавшие
ЗК РФ и ГК РФ предусматривали право землевладельца распорядиться своим
земельным участком только путем передачи его по наследству. Государствен-
ная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земель-
ным участком по наследству осуществлялась на основании свидетельства о
праве на наследство. Можно увидеть определенную схожесть наследования
земельных участков, находящихся на праве пожизненного наследуемого владе-
ния, с порядком наследования земельных участков, принадлежащих наследода-
телю на праве собственности. Единственное отличие было связано с тем, что
64
субъектами наследования участка на праве пожизненного наследуемого владе-
ния могут быть только граждане, т.е. в наследственных отношениях такого рода
юридические лица не участвовали.
В настоящее время земельные участки на праве пожизненного наследуе-
мого владения больше не предоставляются, однако ранее предоставленные
гражданам на этом праве участки за ними сохраняются.
Ст.45 ЗК РФ рассматривает основания прекращения права пожизненного
наследуемого владения, в т.ч. отказ землевладельца от принадлежащего права,
установленные гражданским и земельным законодательством. Закон также
предусматривает принудительное прекращение права землевладения (ч.2 ст.45).
В ст. 265 ГК РФ предусматривается право пожизненного наследуемого
владения земельным участком, принадлежащее гражданину. Это право устанав-
ливается в отношении земель, находящихся в государственной или муници-
пальной собственности. Субъектом этого права может быть только гражданин,
которому участок предоставлен для садоводства, огородничества, личного под-
собного хозяйства и других целей. Содержание права установлено в ст.266 ГК:
гражданин, обладающий указанным правом, имеет права владения и пользова-
ния ЗУ, передаваемые по наследству. Если из условий пользования ЗУ не выте-
кает иное, то владелец участка вправе возводить на нем здания, сооружения и
создавать другие недвижимое имущество, приобретая на него право собствен-
ности.
Действующая редакция ст.267 ГК ограничивает правомочия владельца
ЗУ, владеющего таким участком на этом праве, по распоряжению участком. За-
прещены любые способы распоряжения ЗУ, предоставленным на указанном
праве, за исключением перехода прав на такой участок по наследству.
Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком
До 1 марта 2015 года право постоянного (бессрочного) пользования зем-
лей принадлежало как гражданам, так и юридическим лицам (указанное право
обеспечивало его обладателю владение и пользование земельным участком,
65
находящимся в государственной или муниципальной собственности, без уста-
новления срока (бессрочно); это право предоставлялось по решению государ-
ственных или муниципальных органов, управомоченных на это (п. 1 ст. 268 ГК
РФ).
На праве постоянного (бессрочного) пользования могли использовать
землю как граждане, так и юридические лица. В конце ХХ века у граждан по-
явилась возможность приватизировать земельные участки, находящиеся в бес-
срочном пользовании. Были введены платность использования земли и много-
образие форм собственности на землю. В связи с чем основной категорией
субъектов права постоянного пользования долгое время оставались юридиче-
ские лица, ранее перечисленные в ст.20 действующего ЗК РФ.
С 01 марта 2015 года было произведено уточнение общего порядка регу-
лирования ограниченных вещных прав на землю, в т.ч. это имеет место и в от-
ношении права постоянного (бессрочного) пользования: ст.20 ЗК РФ утратила
силу. При этом возможность использования земельных участков гражданами и
юридическими лицами на праве постоянного (бессрочного) пользования не ис-
чезла и предусмотрена ст.ст.268-269 ГК РФ. Вводный закон к ЗК РФ в отноше-
нии отдельных категорий юридических лиц установил обязанность переофор-
мить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком либо
путем выкупа его в собственность, либо путем заключения договора аренды. В
случае неисполнения данного предписания виновные в соответствии со ст.7.34
КоАП РФ будут привлекаться к административной ответственности.
В соответствии со ст.39.9 ЗК РФ предоставление земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, в посто-
янное (бессрочное) пользование осуществляется на основании решений упол-
номоченного органа исключительно:
- органам государственной власти и органам местного самоуправления;
- государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казен-
ным, автономным);
- казенным предприятиям;
66
- центрам исторического наследия президентов Российской Федерации,
прекративших исполнение своих полномочий. Т.о., круг субъектов по отноше-
нию к данному виду права существенно сократился.
Требования о содержании решения о предоставлении земельного участка
в постоянное (бессрочное) пользование сформулированы в ч.3 ст.39.9 ЗК РФ.
Право постоянного (бессрочного) пользования относится к числу вещ-
ных прав и предусмотрено в нормах ГК РФ.
Ст.268 ГК РФ предусматривает основания приобретения права постоян-
ного (бессрочного) пользования земельным участком. Содержание указанного
права определено в ст.269 ГК РФ. Лицо, которому ЗУ предоставлен в пользова-
ние, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установ-
ленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в
пользование. Указанное лицо вправе самостоятельно использовать участок в
целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на
участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, со-
оружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, явля-
ются его собственностью.
Сервитуты
Основное определение сервитута содержит ГК РФ. Согласно п.1 ст.274
Кодекса собственник земельного участка вправе требовать от собственника со-
седнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования
эти земельным участком (сервитута). Обременение земельного участка серви-
тутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоря-
жения им.
Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию
лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого
владения или праве постоянного пользования. Сервитут сохраняется в случае
перехода прав на участок, который обременен эти сервитутом, к другому лицу,
однако не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не
67
может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственни-
ками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого серви-
тут установлен.
Земельный и Гражданский кодексы рассматривают сервитут в качестве
вторичного вещного права. Сервитут – право ограниченного пользования зе-
мельным участком. Согласно ст. 23 ЗК РФ, он устанавливается в соответствии
с гражданским законодательством. Публичный сервитут устанавливается зако-
ном или иным нормативным правовым актом, когда это необходимо для обес-
печения публичных интересов, в т.ч. интересов государства, местного само-
управления либо интересов населения, проживающего на данной территории,
без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осу-
ществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Публичные сервитуты могут устанавливаться для различных целей,
приведенных в ч.3 ст.23 ЗК РФ.
Сервитут может быть срочным или постоянным. Он должен осуществ-
ляться способом, наименее обременительным для участка, в отношении кото-
рого сервитут установлен (ч.ч.4,5 ст.23 ЗК РФ).
Ст.48 ЗК РФ упоминает об основаниях прекращения сервитута.
Аренда земельных участков
Самостоятельным правом на земельные участки является аренда. По
договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить
арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование
или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Согласно ст. 22 ЗК РФ арендо-
дателем могут выступать собственники земельных участков. На стороне арен-
даторов могут быть любые физические и юридические лица, включая ино-
странных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц.
По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предо-
ставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное
владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату, ис-
68
пользовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и
разрешенным использованием, соблюдать природноресурсное, природоохран-
ное, градостроительное и иное законодательство. Принадлежность аренды зе-
мельного участка к договорному типу аренды предопределяется тем, что она,
как и любой договор аренды, направлена на возмездную передачу земельного
участка во временное владение и пользование или во временное пользование.
В ст.607 ГК РФ говорится, что законом могут быть установлены особен-
ности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных
объектов.
В действующем ГК РФ при общей тенденции к усилению роли договора
иногда допускаются отступления от этого принципа, в частности при определе-
нии существенных условий договора аренды. Требования Кодекса сведены к
минимуму: существенным в силу закона является лишь условие о предмете
(объекте) аренды (ст.607). Для договоров аренды земельных участков, принад-
лежащих Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образова-
нию, Земельным кодексом РФ предусмотрено дополнительное условие, отне-
сенное к существенным, - размер арендной платы.
Арендодателем по действующему земельному законодательству может
быть только собственник (п.2 ст.22 ЗК РФ). Арендодателем могут быть также
уполномоченные органы государственной власти и органы местного само-
управления – при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государ-
ственной либо муниципальной собственности.
На стороне арендаторов могут быть любые физические и юридические
лица, включая иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юри-
дических лиц (за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ).
Основной обязанностью арендодателя в соответствии со статьей 611 ГК
РФ с учетом специфики земельного участка, прежде всего, относится обязан-
ность предоставить земельный участок арендатору в состоянии, отвечающем
условиям договора аренды и пригодном к его использованию в соответствии с
целевым назначением и разрешенным использованием данного земельного
69
участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями и
документами, необходимыми для его использования. Факт передачи земельно-
го участка от арендодателя к арендатору должен быть зафиксирован передаточ-
ным актом, подписанным сторонами, поскольку именно с момента передачи
земельного участка у арендодателя возникает право требовать с арендатора
уплаты арендной платы, а у арендатора возникает обязанность ее платить.
Основной обязанностью арендатора согласно ст. 615 ГК РФ и земельному
законодательству является использование арендованного земельного участка в
соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а
также в соответствии с условиями договора аренды, при соблюдении требова-
ний ст. 42 ЗК РФ.
При прекращении договора аренды, если в договоре аренды не установ-
лено право выкупа земельного участка, арендатор обязан вернуть арендодателю
земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, или в состоя-
нии, обусловленном договором, пригодном для его дальнейшего использования
по целевому назначению. Возврат земельного участка также должен быть под-
твержден передаточным актом.
Ко второй основной обязанности арендатора относится своевременное
внесение арендной платы.
Права арендатора земельного участка определяются договором аренды,
ГК РФ, а также статьями 22 и 41 ЗК РФ.
Так, в соответствии с п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе:
– передать свои арендные права (права и обязанности по договору аренды
земельного участка) третьему лицу, в том числе отдать арендные права земель-
ного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяй-
ственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный
кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка;
– передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах сро-
ка договора аренды земельного участка.
При этом арендаторам земельных участков для осуществления указанных
70
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]