Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Земельное право. Учебно-методическое пособие
.pdf
возникновения, о правообладателях, а также иных установленных в соответ-
ствии с настоящим ФЗ сведений.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество представ-
ляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изме-
нения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое иму-
щество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Она осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр
недвижимости ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о ко-
тором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. (В настоящее
время ФЗ РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» действует в объеме одной статьи
(ст.31.1)).
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие
вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ста-
тьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации
подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа
государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограниче-
ния прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипоте-
ка, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества представ-
ляет собой внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, соору-
жениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строи-
тельства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных феде-
ральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то
есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невоз-
можно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с
характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-
определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а
также иных предусмотренных законом сведений об объектах недвижимости.
101
Посредством государственного кадастрового учета обеспечивается ин-
формационная основа государственного и муниципального управления земель-
ными ресурсами, система государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, а также иные государственные информационные ре-
сурсы, содержащие сведения о земельных участках.
Главная задача кадастрового учета заключена в том, чтобы получить
полную характеристику земельного фонда по составу угодий, классифициро-
вать угодья по землепользованию, срочности пользования, по административ-
но-территориальным разделениям. Полноценный государственный кадастро-
вый учет может быть только при условии обязательного учета всех земель Рос-
сийской Федерации, где бы они ни располагались и в чьем бы пользовании
(собственности, аренде и т.д.) они ни находились. Никто не имеет права скры-
вать или отказываться от предоставления полномочным органам запрашивае-
мых ими сведений, необходимых для ведения кадастра.
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) представляет со-
бой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (се-
мантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит
из:
1) реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества
(реестр прав на недвижимость);
3) реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования
территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия,
особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотни-
чьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития,
зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесни-
честв, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, грани-
цах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных обра-
зований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных
объектов), а также сведений о проектах межевания территорий;
102
4) реестровых дел;
5) кадастровых карт;
6) книг учета документов.
В кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения
об объекте недвижимого имущества (в отношении ЗУ):
1) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
2) сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, рас-
положенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости яв-
ляется земельный участок;
3) категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом
недвижимости является земельный участок;
4) вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания,
сооружения, помещения;
5) сведения о том, что земельный участок полностью или частично распо-
ложен в границах зоны с особыми условиями использования территории или
территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использо-
ванию земельного участка, установленные для такой зоны или территории;
6) сведения о том, что земельный участок расположен в границах особо
охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств, лесопар-
ков;
7) сведения о том, что земельный участок расположен в границах особой
экономической зоны, территории опережающего социально-экономического
развития, зоны территориального развития в Российской Федерации, игорной
зоны;
8) сведения о результатах проведения государственного земельного надзо-
ра;
9) сведения о расположении земельного участка в границах территории, в
отношении которой утвержден проект межевания территории;
10) сведения о принятии акта и (или) заключении договора, предусматри-
вающих предоставление в соответствии с земельным законодательством ис-
103
полнительным органом государственной власти или органом местного само-
управления находящегося в государственной или муниципальной собственно-
сти земельного участка для строительства наемного дома социального исполь-
зования или наемного дома коммерческого использования либо для освоения
территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального
использования или наемного дома коммерческого использования, или сведения
о решении собственника земельного участка, находящегося в частной соб-
ственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома соци-
ального использования или наемного дома коммерческого использования либо
о договоре указанного собственника земельного участка с органом государ-
ственной власти, органом местного самоуправления или иным лицом, предо-
ставившим указанному собственнику в соответствии с жилищным законода-
тельством государственную, муниципальную и (или) иную поддержку для со-
здания, эксплуатации наемного дома социального использования на таком зе-
мельном участке, если объектом недвижимости является земельный участок;
11) условный номер земельного участка, образованного в соответствии с
утвержденным проектом межевания территории, проектом межевания земель-
ного участка или земельных участков либо схемой расположения земельного
участка или земельных участков на кадастровом плане территории, и реквизи-
ты решения об утверждении этого проекта межевания территории или решения,
которым предусматривается утверждение данной схемы;
12) сведения о наличии земельного спора о местоположении границ зе-
мельных участков;
13) адрес объекта недвижимости (при его наличии);
14) сведения о том, что земельный участок или земельные участки образо-
ваны на основании решения об изъятии земельного участка и (или) располо-
женного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципаль-
ных нужд;
15) сведения о том, что земельный участок образован из земель или зе-
мельного участка, государственная собственность на которые не разграничена,
104
а также сведения об органе, уполномоченном в соответствии с ФЗ РФ от 25 ок-
тября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Россий-
ской Федерации" на распоряжение таким земельным участком.
В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограниче-
ниях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами не-
движимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соот-
ветствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение
которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекраще-
ние, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.
ФЗ РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» заменил ФЗ
РФ «О государственном кадастре недвижимости» и урегулировал отношения,
возникающие в связи с осуществлением кадастровой деятельности, деятельно-
сти саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального
объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, т.о. все,
что связано с кадастровыми отношениями. Закон определил содержание ка-
дастровой деятельности. Действующая часть ФЗ РФ «О кадастровой деятельно-
сти» (ст.ст.26.1-48) предусматривает процедуру административного обжалова-
ния в административном порядке решения о приостановлении осуществления
кадастрового учета посредством представления заявления об обжаловании в
апелляционную комиссию. Порядок формирования и деятельность апелляци-
онной комиссии урегулирована нормами ст.26.1 этого закона.
Тема 16: Регулирование ограничения прав на землю
Вопрос об ограничениях прав собственников земельных участков и иных
прав на землю целесообразно рассматривать исходя из социальной функции
собственности, необходимости ее служения общественным интересам.
По содержанию ограничения прав на землю в самом общем виде можно
разделить на две группы: ограничения права юридического распоряжения и
ограничения права пользования объектом права собственности.
В зависимости от предмета правового регулирования можно различать
105
следующие виды ограничений прав на земельные участки.
Конституционно-правовые ограничения. Конституция РФ установила,
что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федераль-
ным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ
конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов
других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Градостроительные ограничения. Назначение градостроительного зако-
нодательства заключается в том, чтобы определить права собственников не-
движимости в части видов разрешенного использования и параметров измене-
ний объектов недвижимости, а также обеспечить контроль за соблюдением
этих прав. Градостроительно-правовые ограничения, предусматриваемые на
стадии как территориального планирования, так и градостроительного зониро-
вания, сужают возможность собственника (иного правообладателя) осуществ-
лять отдельные субъективные права в течение определенного времени, на
определенной территории или по отдельным вопросам (параметром и видам
использования участка) вплоть до их устранения.
Земельно-правовые ограничения. К их числу следует относить ограниче-
ния прав на землю в интересах объектов специального назначения (транспорта,
связи и т.д.). Другой разновидностью данной группы ограничений является ре-
зервирование земельных участков для государственных или муниципальных
нужд. С момента резервирования участка его собственник испытывает стесне-
ния в осуществлении своих правомочий, например, в части застройки участка
или иных действий, связанных с повышением стоимости земли.
Эколого-правовые ограничения. Это один из наиболее распространенных
видов ограничений, означающий запрет причинения ущерба окружающей сре-
де, посягающего на конституционное право каждого на благоприятную окру-
жающую среду. Ограничения по осуществлению хозяйственной и иной дея-
тельности устанавливаются как в границах особо охраняемых природных тер-
риторий или зон экологического бедствия, так и на прилегающих охранных зо-
нах.
106
Ст.9 ЗК РФ содержит перечень полномочий Российской Федерации в об-
ласти земельных отношений. Правило подп.2 п.1 ст.9 ЗК РФ допускает ограни-
чения прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендато-
ров в связи с необходимостью обеспечения публичных интересов. Использова-
ние земельных участков не по назначению и нарушение норм экологического и
иного законодательства служат легальными основаниями для установления по-
добных ограничений. Интересы обеспечения безопасности и обороны, обще-
экономические и экологические потребности могут служить основанием для
ограничения оборота земельных участков. В этом плане показательной видится
ст.27 ЗК РФ, предусматривающая ограничения оборотоспособности земельных
участков: оборот земельных участков осуществляется в соответствии с граж-
данским законодательством и ЗК РФ; изъятые из оборота земельные участки не
могут предоставляться в частную собственность и быть объектами сделок,
предусмотренных гражданским законодательством. Далее по тексту в ст.27 (со-
ответственно п.4 и п.5) предусматриваются перечни земельных участков, изъ-
ятых из оборота, и земельных участков, ограниченных в обороте, что по праву
отнесено к ведению государства.
Вопросы ограничения прав на землю в ЗК РФ регламентированы в статье
56, согласно ч.1 которой права на землю могут быть ограничены по основани-
ям, установленным Земельным кодексом, федеральными законами. В части 2
названной статьи перечислены случаи, при наличии которых могут устанавли-
ваться ограничения прав на землю:
- особые условия использования земельных участков и режим хозяй-
ственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и
растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологиче-
ских объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды оби-
тания, путей миграции диких животных;
- условия начала и завершения застройки или освоения земельного участ-
ка в течение установленных сроков по согласованному в установленном поряд-
107
ке проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги
(участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный уча-
сток, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
- иные ограничения использования земельных участков в случаях, уста-
новленных настоящим Кодексом, федеральными законами.
Согласно ч.3 ст.56 ЗК РФ решения об установлении ограничений прав на
землю принимаются исполнительными органами государственной власти, ак-
тами органов местного самоуправления, решением суда.
Согласно ЗК РФ ограничения прав могут устанавливаться бессрочно или
на определенный срок, они сохраняются при переходе права собственности на
земельный участок к другому лицу и подлежат государственной регистрации.
Статья 56.1 ЗК РФ предусматривает резервирование земель для государ-
ственных или муниципальных нужд как один из случаев ограничения прав на
землю. Речь в данном случае идет о правах собственников, землепользователей,
землевладельцев и арендаторов земельных участков, предусмотренных п/п.2 и
3 ч.1 ст.40 ЗК РФ (возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и
иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного
участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градо-
строительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-
гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; проводить в со-
ответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные,
культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные
водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологи-
ческими, строительными санитарно-гигиеническими и иными специальными
требованиями), которые могут быть ограничены в связи с резервированием зе-
мель для государственных или муниципальных нужд. Ограничения права соб-
ственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервирова-
нием земель устанавливаются Земельным кодексом, другими федеральными за-
конами.
Резервирование земель для государственных и муниципальных нужд
108
представляет собой способ перераспределения земельных ресурсов, форму реа-
лизации государственно-властных полномочий в сфере земельных отношений,
поэтому совершенствование правового регулирования данного института в ко-
нечном счете направлено на поиск оптимального сочетания публичных и част-
ных интересов в землепользовании. Ст.70.1 ЗК РФ посвящена как раз этим от-
ношениям. Ч.1 содержит императивную норму о том, что резервирование зе-
мельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществ-
ляется в целях его последующего изъятия, и в последующем эти две процеду-
ры представляют собой две стадии одного процесса – процесса перехода зе-
мельного участка к использованию иным лицом и в иных целях по сравнению с
теми, для которых он был ранее предоставлен. Ст.49 ЗК РФ перечисляет осно-
вания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных
нужд. К таковым статья относит следующие исключительные случаи:
1)выполнение международных договоров Российской Федерации;
2)строительство, реконструкция нижеперечисленных объектов федераль-
ного значения (объектов регионального значения) или объектов местного зна-
чения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструк-
ции:
- объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетиче-
ских систем регионального значения;
- объектов использования атомной энергии;
- объектов обороны страны и безопасности государства, в том числе ин-
женерно-технических сооружений, линий связи и коммуникаций, возведенных
в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федера-
ции;
- объектов федерального транспорта, связи федерального значения, а
также объектов транспорта, связи регионального значения, объектов инфра-
структуры железнодорожного транспорта общего пользования;
- объектов, обеспечивающих космическую деятельность;
- линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечи-
109
вающих деятельность субъектов естественных монополий;
- объектов систем электро-, газоснабжения, объектов систем теплоснаб-
жения, объектов централизованных систем горячего, холодного водоснабже-
ния и водоотведения федерального, регионального или местного значения;
- автомобильных дорог федерального, регионального или межмуници-
пального, местного значения;
- по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами.
Часть 2 ст. 70.1 ЗК РФ связывает процесс резервирования земель с реали-
зацией положений ФЗ РФ от 22.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических
зонах в Российской Федерации».
Важным шагом в урегулировании вопросов резервирования земель явля-
ется установление в ЗК РФ (ч.3 ст.70.1 ЗК РФ) сроков резервирования земель: в
общем порядке - до трех лет; во исполнение положений ФЗ РФ от 22.07.2005 №
116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» - не более
чем на два года; в отношении резервирования земель, находящихся в государ-
ственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам
или юридическим лицам, для строительства и реконструкции объектов морско-
го транспорта, внутреннего водного транспорта, железнодорожного транспорта,
воздушного транспорта и др. линейных объектов государственного или муни-
ципального значения - на срок до двадцати лет.
Порядок резервирования земель для государственных или муниципаль-
ных нужд в настоящее время определен постановлением Правительства РФ от
22.07.08 № 561, которым было утверждено Положение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд. Согласно Положению
решения о резервировании земель могут принимать федеральный орган испол-
нительной власти, уполномоченный исполнительный орган государственной
власти субъекта РФ или орган МСУ. Положением предусмотрены определен-
ные процедурные вопросы (порядок, условия, сроки) резервирования земель. В
положении отдельно сформулированы требования к решению, а также о прила-
гаемых документах к решению о резервировании земель (схема, перечень ка-
110
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]