Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Земельное право. Учебно-методическое пособие
.pdf
ства РФ наряду с правовыми нормами, регулирующими земельные отношения,
есть нормы индивидуального значения организационного характера. Они
предусматривают конкретные мероприятия и поручения подведомственным ор-
ганам по обеспечению выполнения предписаний, содержащихся в правовых
нормах.
К числу федеральных подзаконных нормативных правовых актов, приме-
няемых к регулированию земельных отношений, относятся приказы, инструк-
ции, рекомендации и другие нормативные правовые акты федеральных мини-
стерств и иных федеральных органов исполнительной власти (например, ин-
струкции и приказы Минприроды РФ, Минсельхоза РФ и пр.), хотя в тексте ЗК
РФ они не упоминаются. По юридической силе ведомственные нормативные
акты могут быть как общеобязательными, так и обязательными в пределах си-
стемы соответствующих министерств и иных структур. В ряде случаев норма-
тивные правовые акты могут приниматься совместно различными федеральны-
ми и иными органами исполнительной власти.
Местное самоуправление в России обеспечивает самостоятельное реше-
ние вопросов местного значения, владения, пользования и распоряжения муни-
ципальной собственностью. Органы местного самоуправления вправе издавать
нормативные акты, регулирующие земельные отношения, в пределах своих
полномочий.
Не входя в систему государственных органов, местное самоуправление в
районах, городах, сельских поселениях и др. населенных пунктах осуществля-
ется гражданами путем референдума, выборов, других форм прямого волеизъ-
явления, через выборные и другие органы местного самоуправления.
Главное значение нормотворчества органов МСУ состоит в том, что
именно муниципальными правовыми актами – правилами землепользования и
застройки – определяется правовой режим конкретных земельных участков на
территории муниципального образования посредством установления для каж-
дой территориальной зоны градостроительных регламентов.
51
Тема 8: Право собственности на землю в Российской Федерации
Понятие собственности на землю и другие природные ресурсы применя-
ется в экономическом и юридическом аспектах. Главным признаком собствен-
ности в экономическом смысле является присвоение. Право собственности на
землю обладает основными чертами, свойственными праву собственности во-
обще. Его можно рассматривать в объективном и субъективном смыслах. В
объективном смысле право собственности на землю и другие природные ресур-
сы представляет собой совокупность норм права, регулирующих отношения
собственности и образующих правовые институты собственности в соответ-
ствующих природноресурсных отраслях права. Право собственности на землю
также можно рассматривать и как субъективное право в виде совокупности
правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению землей и
иными природными ресурсами.
Абсолютной земельной собственности нет. Предоставляя собственникам
земли и других природных ресурсов право самостоятельно владеть, пользовать-
ся и распоряжаться ими в пределах, предусмотренных законом, Конституция
РФ устанавливает определенные ограничения (ст.36). Ограничения права соб-
ственности на землю и другие природные ресурсы, вызванные ограниченно-
стью их в природе и незаменимостью в процессе хозяйственной и иной деятельностью, подразделяются на постоянные и временные. К постоянным огра-
ничениям правомочий собственника относятся предусмотренные в законода-
тельстве обязанности соблюдать требования рационального использования и
охраны земель, не нарушать своими действиями прав и законных интересов
других собственников, пользователей, арендаторов земель; выполнять особые
условия использования особо охраняемых территорий и пр. Ограничениями
прав является также право государства в лице его компетентного органа на
принудительный выкуп ЗУ для государственных или муниципальных нужд. К
числу временных ограничений прав участников земельных отношений земли
можно отнести строгое целевое использование ЗУ, ограничение возможности
52
совершения сделок купли-продажи ЗУ, занятого в сельскохозяйственном про-
изводстве.
Формы собственности устанавливаются Конституцией РФ, конституци-
онными федеральными законами, конституциями республик в составе РФ, дру-
гими законодательными актами субъектов РФ, в собственности которых нахо-
дятся соответствующие земельные участки. Как сказано в ст. 9 Конституции
РФ «земля и иные природные ресурсы могут находиться в частной, государ-
ственной, муниципальной и иных формах собственности».
Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ осно-
ваны на признании существования различных форм собственности на землю и
иные природные ресурсы.
Согласно п.3 ст.6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственно-
сти (и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю) является недвижимой ве-
щью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характери-
стики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной
вещи.
Земельному участку, выступающему в качестве объекта права собствен-
ности, присущи следующие признаки:
- оборотоспособность, т.е. возможность свободно отчуждаться или пе-
реходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства
(при реорганизации юр.лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота
или не ограничен в обороте;
- земельный участок как объект гражданского права является недвижи-
мым имуществом. На основании этого положения право собственности на ЗУ,
а также его ограничение, переход и прекращение подлежат государственной ре-
гистрации в установленном порядке;
- земельный участок может быть признан делимой и неделимой вещью;
- плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования зе-
мельного участка, принадлежат субъекту, использующему этот участок на за-
конном основании.
53
Общие нормы об объектах земельных отношений сформулированы в ст.6
ЗК РФ - это земля как природный объект и природный ресурс; земельные
участки; части земельных участков. Глава ЗК РФ 1.1 предусматривает опреде-
ленные процессуальные действия в отношении земельных участков (ст.ст.11.2-
11.10 ЗК РФ).
Как объект права земельный участок имеет целевое назначение и разре-
шенное использование, которые устанавливаются при предоставлении земель-
ного участка и не подлежат самовольному изменению.
Целевое назначение – это установленные законодательством порядок и
условия использования земель для конкретных целей в соответствии с катего-
рией земель. Разрешенное использование – это условия и порядок эксплуатации
земельного участка с учетом целевого назначения и установленных ограниче-
ний и обременений.
В Российской Федерации существуют следующие формы собственности.
Частная собственность
Право частной собственности на земельные участки можно рассматри-
вать в объективном смысле и как субъективное право. В объективном смысле
оно представляет собой комплексный (межотраслевой) институт права, содер-
жащий нормы, определяющие границы возможных действий физических и
юридических лиц по владению, пользованию и распоряжению земельными
участками, которые на основании закона не ограничены и не изъяты из граж-
данского оборота.
Субъективное право частной собственности на землю – это установлен-
ная объективным правом возможность субъектов земельных отношений сво-
бодно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участков, при усло-
вии, что это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и закон-
ных интересов других лиц (ст.36 Конституции РФ).
Согласно ст.15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц
(частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по
54
основаниям, установленным законодательством РФ. Этим субъектам предо-
ставлено право на равный доступ к приобретению ЗУ в собственность. ЗУ,
находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть
предоставлены в собственность граждан и ЮЛ, за исключением ЗУ, которые не
могут находиться в частной собственности.
В отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностран-
ных юридических лиц ЗК РФ предусмотрел, что они не могут обладать на пра-
ве собственности земельными участками, которые расположены на пригранич-
ных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соот-
ветствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и
на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными
законами.
В зависимости от правообладателя выделяется индивидуальная соб-
ственность граждан и собственность юридических лиц; общая собственность,
подразделяемая на общую совместную, т.е. без определения долей, принадле-
жащих каждому участнику общей совместной собственности, и общую доле-
вую собственность, когда доля каждого сособственника известна заранее.
Объектом частной собственности может быть только оборотоспособный
земельный участок, индивидуально-определенный как часть поверхности земли
(в т.ч. почвенный слой). Путем межевания земель определяются границы ЗУ на
местности и составляется план (чертеж границ) земельного участка. Если зе-
мельный участок не был огорожен либо его собственник иным способом ясно
не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое
лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба
или беспокойства собственнику.
Заслуживает внимания схема расположения земельного участка
(ст.11.10 ЗК РФ), которая представляет собой изображение границ образуемого
земельного участка на кадастровом плане территории. Схема утверждается
решением органа государственной власти или органа местного самоуправле-
ния, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или
55
муниципальной собственности ЗУ.
Перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных
участков содержится в ст. 27 ЗК РФ.
Все права и обязанности собственников земельных участков приведены
в ЗК РФ, их можно разделить на две группы: имеющие общий и специальный
характер. Общие права распространяются на все категории земель; специаль-
ные права актуальны только для одной категории земель.
Существующая система обязанностей собственников земельных участ-
ков, предусмотренная в ст.42 ЗК РФ, направлена на реализацию положений
ст.ст.36 и 58 Конституции РФ. При этом усматривается ориентированность
обязанностей разделения их на две группы: в первой группе обязанности по
надлежащему использованию земельных участков, во второй группе обязанно-
сти по охране земель как природного объекта и составной части окружающей
среды.
Видовое разнообразие частной собственности урегулировано в ГК РФ.
Под общей собственностью, согласно ст.244 ГК РФ, понимается нахож-
дение имущества в собственности двух и более лиц.
Общая собственность, по действующему законодательству может быть
либо долевой, когда имущество, находящееся в общей собственности, делится
на определенные доли, принадлежащие каждому из собственников, и совмест-
ной – без определения таких долей. По общему правилу общая собственность
на имущество является долевой, если законом не предусмотрено образование
совместной собственности на него. Кроме того, Гражданским кодексом РФ
(ст.244) установлено, что общая собственность возникает при поступлении в
собственность двух или нескольких лиц так называемых неделимых вещей, т.е.
вещей, раздел которых в натуре невозможен без изменения их назначения либо
не подлежит разделу в силу закона. В сфере земельных отношений учитывается
тот факт, что земельный участок как объект права собственности относится к
делимым вещам.
Государственная собственность
56
Согласно ст.214 ГК РФ государственной собственность в Российской
Федерации является имущество, в т.ч. и земля, принадлежащее на праве соб-
ственности РФ (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на
праве собственности субъектам Российской Федерации – республикам, краям,
областям, городам федерального значения, автономной области, автономным
округам (собственность субъектов Российской Федерации).
Часть 2 названной статьи предусматривает, что земля и другие природные
ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо му-
ниципальных образований, являются государственной собственностью. Следо-
вательно, всякие земли и другие природные ресурсы, не являющиеся собствен-
ностью граждан, юридических лиц и муниципальных образований, являются
объектами государственной собственности.
От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации пра-
ва собственника осуществляют органы и лица, которые также указаны в ГК РФ:
от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут
своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные не-
имущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной
власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими ста-
тус этих органов (ст.125).
Отнесение государственного имущества, в том числе и земли и иных при-
родных ресурсов, к федеральной собственности и к собственности субъектов
Российской Федерации, говорится в ч.5 ст.214 ГК РФ, осуществляется в поряд-
ке, установленном законом.
Эти положения отражены в ЗК РФ. В соответствии со ст.16 ЗК РФ, к
государственной собственности относятся земли, не находящиеся в собствен-
ности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Она имеет
сложный состав и включает земельные участки, принадлежащие на праве соб-
ственности РФ (федеральная собственность), и земельные участки, принадле-
жащие на праве собственности субъектам РФ. Государственная собственность
на землю имеет два уровня: федеральный и региональный.
57
К субъектам государственной собственности на землю относятся соот-
ветственно органы государственной власти РФ и субъектов РФ (ст.125 ГК РФ).
Ст.17 ЗК РФ предусматривает, что в федеральной собственности
находятся земельные участки:
- признанные таковыми федеральными законами;
- право собственности РФ на которые возникло при разграничении гос-
ударственной собственности на землю;
- приобретенные РФ по основаниям, предусмотренным гражданским за-
конодательством.
Статья 18 ЗК РФ к собственности субъектов РФ относит земельные
участки:
- признанные таковыми федеральными законами;
- право собственности субъектов РФ на которые возникло при разграни-
чении государственной собственности на землю;
- приобретенные субъектами РФ по основаниям, предусмотренным
гражданским законодательством;
- которые безвозмездно переданы субъектам РФ из федеральной соб-
ственности. Ч.3 ст.18 ЗК РФ предусматривает ситуацию с регулированием от-
ношений собственности в городах федерального значения.
Формулировка ч.2 ст.16 ЗК РФ позволяет осуществлять разграничение
государственной собственности на землю на собственность РФ, собственность
субъектов РФ и собственность муниципальных образований в соответствии с
ЗК РФ и любыми федеральными законами, касающимися сферы земельных и
связанных с ними гражданско-правовых отношений.
Земли, находящиеся в государственной собственности, могут переда-
ваться гражданам и юридическим лицам для застройки, сельскохозяйственного
производства и для иных целей. В государственную собственность могут при-
обретаться земельные участки путем выкупа у частных лиц, на основании да-
рения и в результате прекращения права муниципальной или частной собствен-
ности, а также по другим основаниям, установленным ЗК РФ и другими зако-
58
нами.
Владение, пользование и распоряжение государственными землями
находится соответственно в ведении органов государственной власти РФ и
субъектов РФ, что следует из положений ст.72 (п.п. в,г), ст.114 (п.г) об управ-
лении федеральной собственностью Конституции РФ. От имени РФ и субъек-
тов РФ права собственника осуществляют органы государственной власти в
пределах их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих
органов. РФ и ее субъекты осуществляют управление и распоряжение земель-
ными участками, находящимися в их собственности. Непосредственное обла-
дание и пользование такими участками осуществляют юридические лица и
граждане, которым эти ЗУ предоставлены в пользование, аренду либо на ином
праве.
Муниципальная собственность
В соответствии со ст.215 ГК РФ муниципальной собственностью явля-
ется имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским
поселениям, а также другим муниципальным образованиям. От имени муници-
пального образования права собственности осуществляют органы местного са-
моуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющи-
ми их правовой статус.
Принято считать, что к собственности поселений, городских округов,
муниципальных районов относятся: земельные участки, занятые зданиями,
строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих
муниципальных образований; земельные участки, предоставленные органам
местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а
также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или
некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного са-
моуправления; иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в
соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки
Согласно ст.19 ЗК РФ, муниципальная собственность включает в себя
59
земельные участки:
- признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соот-
ветствии с ними законами субъектов РФ;
- право муниципальной собственности на которые возникло при разгра-
ничении государственной собственности на землю;
- приобретенные по основаниям, установленным гражданским законо-
дательством;
- которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из
федеральной собственности.
В собственность муниципальных образований для обеспечения их раз-
вития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной
собственности, в т.ч. за пределами границ муниципальных образований.
К этому виду собственности могут относиться земли, занятые объекта-
ми муниципальной собственности, а также земли, необходимые для непосред-
ственного осуществления коммунального и прочего обслуживания населения,
находящегося на соответствующей территории района, города.
Основное целевое назначение земель, находящихся в муниципальной
собственности, - служить удовлетворению разнообразных коммунально-
бытовых и иных потребностей местного населения. Управление и распоряже-
ние муниципальными землями осуществляется органами МСУ на основании
уставов, правил территориального планирования и зонирования земель, в соот-
ветствии с законодательством РФ и субъектов РФ. Ст.5 ЗК РФ признает муни-
ципальные образования участниками земельных отношений. Объем полномо-
чий органов МСУ в области земельных отношений установлен ст.11 ЗК РФ.
По общему правилу право собственности на землю включает три пра-
вомочия: владения, использования и распоряжения землей.
Право владения землей означает физическое обладание землей. Владеть
землей может и несобственник, но только легитимно, т.е. в соответствии с за-
коном. В противном случае владение землей будет считаться самовольным за-
нятием (захватом), за что по законодательству РФ предусмотрена юридическая
60
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]