Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое обеспечение землеустройства и кадастров (особенная часть). Учебное пособие
.pdf
риториям, либо применительно к различным частям территорий поселения
или городского округа (в случае подготовки проекта правил землепользования и застройки применительно к частям территорий поселения или городского округа); порядок и сроки проведения работ по подготовке проекта правил землепользования и застройки; порядок направления в комиссию предложений заинтересованных лиц
вания и застройки; иные вопросы организации работ.
Орган местного самоуправления осуществляет проверку проекта
правил землепользования и застройки, представленного комиссией, на соответствие требованиям технических регламентов, генеральному плану
поселения, генеральному плану городского округа, схемам территориального планирования муниципальных районов, схемам территориального
планирования субъектов Российской Федерации, схемам
планирования Российской Федерации.
По результатам проверки орган местного самоуправления направляет проект правил землепользования и застройки главе муниципального образования или в случае обнаружения его несоответствия требованиям и
документам, в комиссию на доработку.
Глава муниципального образования при получении от органа местного самоуправления проекта правил землепользования и застройки принимает
срок не позднее чем через десять дней со дня получения такого проекта.
стройки проводятся комиссией в порядке, определяемом уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования, в
пользования и застройки составляет не менее двух и не более четырех
месяцев со дня опубликования такого проекта.
пользования и застройки комиссия с учетом результатов таких публичных
слушаний обеспечивает внесение изменений в проект правил
вания и застройки и представляет указанный проект главе местной администрации. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключе-
ние о результатах публичных слушаний.
ставления ему проекта правил землепользования и застройки и обязательных приложений должен принять решение о направлении указанного проекта в представительный орган местного самоуправления или об отклонении проекта правил землепользования и застройки и о направлении его на
доработку с указанием даты его повторного представления.
решение о проведении публичных слушаний по такому проекту в
Публичные слушания по проекту правил землепользования и за-
Продолжительность публичных слушаний по проекту правил земле-
После завершения публичных слушаний по проекту правил земле-
Глава местной администрации в течение десяти дней после пред-
Представительный орган местного самоуправления по результатам
по подготовке проекта правил землепользо-
территориального
соответствии сГрК РФ.
землепользо-
41
рассмотрения проекта правил землепользования и застройки и обязательных приложений к нему может утвердить правила землепользования и застройки или вернуть их главе местной администрации на доработку.
Правила землепользования и застройки подлежат опубликованию в
порядке, установленном для официального опубликования муниципальных
правовых актов, иной официальной информации, и размещаются на официальном сайте поселения.
Решение об ут
быть оспорено физическими и юридическими лицами в судебном порядке.
В случае несоответствия правил землепользования и застройки законодательству Российской Федерации, а также схемам территориального
планирования Российской Федерации, схемам территориального планирования субъектов Российской Федерации органы государственной власти
Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застр
верждении правил землепользования и застройки может
ойки в судебном порядке.
2.4. Градостроительный регламент
Правилами землепользования и застройки для каждой территориальной зоны индивидуально устанавливается градостроительный регла-
мент, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также воз-
можности территориального сочетания различных видов использования
земельных участ
рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны (ст. 36 ГрК
РФ) определяет основу правового режима земельного участка, равно как
всего, чего находится над и под поверхностью земельного участк
пользуется в процессе его застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничение использования земельных участков и объектов
капитального строительства.
Градостроительные регламенты устанавливаются с уч
территориальных зон; фактического использования земельных участков и
объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных
участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и
ков (жилого, общественно-делового, производственного,
а и ис-
етом видов
42
характеристик их планируемого развития; требований особо охраняемых
природных территорий и объектов.
Для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов),
сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного
назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического
развития градостроительные регламенты не устанавливаются
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми
правообладателями земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Правообладатели могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для
каждой территориальной зоны видом разрешенного
Сведения о градостроительном регламенте указываются в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), который является исходным документом для проектирования и строительства.
Уполномоченный орган при выдаче разрешения на строительство исходя из содержания градостроительного плана определяет, соответствует ли
спроектированный объект требованиям градостроительного регламента.
В ГПЗУ указываются также сведения о
особыми условиями использования территории (охранные, санитарнозащитные и т.д., влияющие на возможность строительства на нем) и о технических условиях подключения к инженерным коммуникациям
Фактически градостроительный план земельного участка является
документом, подтверждающим возможность строительства на земельном
участке конкретных видов недвижимости. В этой связи в зависимости
содержания градостроительного плана определяется коммерческая ценность земельного участка.
В норме градостроительный регламент определяется генеральным
планом и правилами землепользования и застройки. А при наличии проекта планировки территории – данным проектом.
Сведения, прямо не предусмотренные в данных документах, могут
вноситься на основании нормативов градостроительного проектирования
различных уровней, схем территориального планирования субъекта федерации и муниципального района и т.д.
В этомслучае ГПЗУ является, фактически, выпиской из этих документов, отражает уже установленные в действующих документах и не может
устанавливать никаких новых
ГПЗУ действует бессрочно, но в то же время при изменении документов, определяющих градостроительный регламент и иные условия гра-
параметров, а только срок действия ГПЗУ.
нахождении участка в зонах с
использования.
от
43
достроительной деятельности на участке, ранее выданный ГПЗУ фактически утрачивает силу в соответствующей части.
Градостроительный план утверждается органо
моуправления. По заявлению физического и юридического лица о вы-
даче ему градостроительного плана орган местного самоуправления в
течение 30 дней со дня поступления обращения осуществляет подготовку градостроительного плана, утверждает его и без взимания платы выдает (п.17, ст.46, ГрК).
В соответствии со ст. 51 ГрК РФ выдается разрешение на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана
земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их
капитальный ремонт.
Данное разрешение выдается по месту нахождения земельного
участка в органах местного самоуправления.
В соответствии с п.6.1 ст.51 ГрК прием от застройщика заявления о
выдаче разрешения на строительство, документов, необходимых для получения разрешения на строительство, информирование о порядке и ходе
предоставления услуги и выдача разрешения на строительство могут осуществляться через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.
Для получения разрешения на строительство необходимо подать заявление и приложить правоустанавливающие документы на земельный
участок; градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения
объекта индивидуального жилищного строительства.
В случае нахождения земельного участка в долевой собственности,
при получении разрешения на строительство, необходимо получить согласие от других участников долевой собственности.
Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный
проектом организации строительства объекта капитального строительства.
Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдает-
ся на десять лет.
Срок действия разрешения на строительство при переходе права на
земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.
м местного са-
44
=========================================================
Глава 3.
ЗЕМЛИ ПРОМЫШЛЕННОСТИ, ЭНЕРГЕТИКИ, ТРАНСПОРТА,
СВЯЗИ, РАДИОВЕЩЕНИЯ, ТЕЛЕВИДЕНИЯ, ИНФОРМАТИКИ,
ЗЕМЛИ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ КОСМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ,
ЗЕМЛИ ОБОРОНЫ, БЕЗОПАСНОСТИ И ЗЕМЛИ ИНОГО
СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ
=========================================================
3.1. Общая характеристика земель промышленности и земли
иного специального назначения
Самостоятельную категорию земель составляют земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидение, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны,
безопасности и земли иного специального назначения (далее земли промышленности и иного специального назначения).
Впервые понятие земел
ложении о социологическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию от 14 февраля 1919 г.
Первоначально земли специального назначения понимались весьма
широко и включали городские земли, однако уже ЗК РСФСР 1922г. городские земли выделяются в отдельную категорию земель. Современное понимание данной категории земель сложилось в общих началах землепользования и землеустройства 1928 г.
В последствии ЗК РСФСР 1991г. (ст. 4) из категории земель специального назначения исключил земли курортов и заповедников, включив их
в состав категории земель природоохранного, природно–заповедного,
оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.
Действующий ЗК РФ (ст.87) понимает под землями промышленно-
сти и иного специального назначения земли, «которые расположены
за границами населенных пунктов и используется или предназначены
для обеспечения деятельности организации и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления
иных специальных задач и права на которые возникли у участников
земельных отношений по основанием, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ». Отсюда следует, что
нахождение любого из указанных объектов в границах населенных
пунктов означает принадлежность соответствующего земельного участка
к производственной территориальной зоне, зоне инженерных и транспортных инфраструктур либо зоне военных объектов. Особенности их использования определяются градостроительными регламентами (кроме линей-
ь специального назначения появилось в По-
45
ных объектов) и они не образуют самостоятельную категорию земли со
своим правовым режимом.
Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на: земли промышленности;
земли энергетики; земли транспорта; земли связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космическо
земли обороны и безопасности; земли иного специального назначения.
Особенности правового режима этих земель устанавливаются статьями 88–93 ЗК РФ и учитываются при проведении зонирования территории.
Можно выделить ряд особенностей (признаков) данной категории
земель, обусловивших ее самостоятельность в земельном фонде России.
1. Основ
ляется то, что эти земли служат пространственным базисом для размещения объектов и сооружений разного хозяйственн
Поэтому законодательством выделяются особое требование к данным землям как относительно их размера, так и в части особенностей их качественного состояния и хозяйственного использования. Это единственная
категория земель, которая пространственно построена по:
«ленточной» форме расположения объектов
«островн
объектов.
Ленточные земельные участки располагаются под сооружениями
связи, транспорта, промышленности, предназначенными для транспортировки или передачи продукции (услуг) различных отраслей экономики
(линии связи, линии электропередачи, трубопровода и т.п.).
На «островных», площадных земельных участков размещаются вокзалы, склады, цехи и другие объекты.
Следует подчеркнуть, что в законодательстве не принято ни одного
специального закона в отличие от других категорий земель (напр
мель водного или лесного фонда, по которым приняты Водный и Лесной
кодексы РФ), который бы непосредственно определял ее правовой режим.
Поэтому правовой режим данной категории определяется в основном подзаконными акт
В от
2.
специального назначения связанно с вредным характером производственной деятельности расположенных на них объектов, что в ряде
случаев требует принятия специальных защитных мер. В целях предот-
вращения негативного воздействия на окружающую среду вокруг промышленных предприятий устанавливается санитарно-защитная зона (создани
охранных, санитарно – защитных и иных зон, которые призваны создавать
барьер между жилой застройкой и хозяйственными объектами, являющимися источниками негативных воздействий на окружающую среду).
ным целевым назначением данной категории земель яв-
ые», «площадные» - т.е. компактное расположение
ами.
личие от других категорий земель использование земель
й деятельности;
ого назначения.
;
имер: зе-
е
46
Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у их правообладателей не изымаются, но в их границах может быть введен особый
режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.
В целях охраны условий жизнедеятельности человека, среды обитания растений, животных и других организмов вокруг промышленных зон и
объектов хозяйственной и иной деятельности, оказывающих негативное
воздействие на окружающую среду, создаются защитные и охранные зоны,
в том числе санитарно-защитные зоны, в кварталах, микрорайонах городских и сельских поселений - территории, зеленые зоны, лесопарковые зоны
и иные зоны с ограниченным режимом природопользования.
Необходимость установления санитарно – защитных зон предусмотрено в п. 3 ст. 42, п. 3 ст.44, ст.52 Закона «Об охране окружающей среды»
и ряде иных норм.
Порядок, установление и создание защитных и охранных зон регулируется законодательством: техническими регламентами, санитарно–
эпидемиологическими правилами и нормативами (СанПиН) и др.
В градостроительном кодексе данные зоны определены как зоны с
особыми условиями использования территории.
Границы данных зон отображаются на картах (схемах), содержащихся в схемах территориального планирования РФ (п.8 ст. 10, п.8 ст. 14, п.6
ст.19 ГрК РФ), а также на картах (схемах) ограничений, утверждаемых в
составе документов территориального планирования субъектов РФ и документов территориального планирования муниципальных образований,
причем как в части существующего, так и планируемого в будущем.
Границы зон с особыми условиями использования территории в обязательном порядке отобр
ния, которая является составной частью правил землепользования и застройки (п.5 ст. 30 ГрК РФ) причем границы зон с особыми условиями
использования территории могут не совпадать с границами территориальных
земельных участков, для которых градостроительный регламент устанавливается или не устанавливается по общей процедуре, для рассматриваемых зон действует особый порядок установления градостроительных регламентов (п.5 ст.36 ГрК РФ ).
включается и в состав
территории в графической форме и пояснительную записку(п.4-5 ст.42 ГрК
РФ), а так же границы данных зон отображаются на чертежах межевания
территории (п.7 ст.43 ГрК РФ).
те от воздействия окружающей среды (оползней, снежных заносов и
т.д.), в связи с чем создаются специальные охранные зоны, размер и
зон. В отличие от иных территорий и расположенных на них
Схема границ с осо
3. Многие объекты данной категории и сами нуждаются в защи-
ажаются на карте градостроительного зонирова-
быми условиями использования территорий
материалов по обоснованию проекта планировки
47
характер использования которых определяется особенностями охраняемых объектов.
Земельные участки, попавшие в пределы охранных зон, у их правообладателя, как правило, не изымаются, но на них вводится режим ограничения или полного запрещения отдельных видов деятельности.
4. Одной из особенностей правовог
земель является нормирование земельных участков, предоставленных
для специальных нужд. В нормативных акт
отвода для железных дорог, трубопроводов, нефтяных и газовых скважин,
аэродромов и в других. Когда же норма отвода законодательно не устанавливаются, то размеры выделяемых земельных участков определяются в соответствии с проектной или иной технической документацией с учетом
требований к эксплуатации объектов.
5.Пятой особенностью данной категории является то, что входящие в ее соста
изъяты и ограниченны в обороте и не могут предоставляться в частную собственность, а некоторые так же и в муниципальную.
Как следует из п.4 ст. 87 ЗК РФ, земли промышленности и специального назначения, занятые феде
ми использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщениями, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, объектами обеспечивающими статус и защиту государственной границы РФ, другими объектами, отнесенными к ведению РФ в соответствии со ст. 7
ральной собственностью. При этом в силу ст. 24 ЗК РФ из состава некоторых
земель промышленности и специального назначения земельные участки могут предоставляться гражданам – работникам этих организаций.
Перечисленные особенности обусловили установление статьей 9 Закона «О переводе земель из одной категории в другую» двух специальных
требований: во – пер
земельного участка в составе таких земель, которые нарушены, загрязнены
или застроены зданиями, строениями, сооружениями, подлежащих сносу, в
другую категорию допускается при наличии утвержденного проекта
рекультивации земель; во – вторых, перевод земель специального
назначения или земельных участков в составе таких земель, на которых
осуществляются связанные с нарушениями почвенного слоя деятельности,
в другую категорию допускает
ных земель в соответствии с утвержденным проектом рекультивации земель, кроме случаев, если такой перевод осуществляется по ходатайству
исполнительных органов государственной власти или местного самоуправления.
в земельные участки (за некоторым исключением)
ральными энергетическими системами, объекта-
вых, перевод земель специального назначения или
ся только после восстановления нарушен-
о режима данной категории
ах устанавливаются нормы
1 конституции РФ являются феде-
48
3.2. Земли промышленности
Землями промышленности, согласно ст. 88 ЗК РФ, признаются
земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ.
В п. 2 ст. 88 ЗК РФ конкретизировано что земельные участки объектам промышленности предоставляются для размещения производственных
и административных зданий, сооружений и обслуживающих их объектов, а
также для установления санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования.
Собственниками объектов промышленности, в том числе земельных
участков данной категории могут быть: государство в лице Российской
Федерации, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, юридические лица и даже граждане, занимающиеся малым предпринимательством без образования юридического лица (мелкий ремонт, оказание услуг, продажа продукции и иные виды разрешенной деятельности).
Выбор земельных участков под объекты промышленности осуществляется с учетом норм отвода под промышленные и гражданские объекты
различного назначения.
В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса до
начала работ по выбору земельных участков для строительства новых объектов строительства необходимо получить сведения в документах территориального планирования и градостроительного зонирования городов и
других населенных пунктов и межселенной территории сведения о наличии или отсутствии размещения указанных объектов.
Для размещения предприятий, которые могут представлять опасность для окружающей природной среды и угрозу жизни здоровью людей
требуются не только земельные участки, но и устанавливаются санитарнозащитные и иные охранные зоны.
Санитарно-защитная зона является обязательным элементом любого
промышленного предприятия и других объектов.
Требования об установлении санитарно-защитных зон кроме п.3 ст.
8
7 ЗК РФ указаны и в ст.12 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благо-
получии населения» от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ, где говорится, что при «решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и
сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных
зон, а также при проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения,
49
жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и
иных объектов должны соблюдаться санитарные правила».
В санитарно-защитной зоне запрещается размещение жилых и общественных зданий, детских учреждений, а также не относящихся к функционированию ядерной установки, радиационного источника или пункта
хранения лечебно-оздоровительных учреждений, объектов общественного
питания, промышленных объектов.
Земельные участки, которые включены в состав санитарно-защитных
зон, у правообладателей земельных участков, не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые не совместимы с
целями установления зон.
Общей отличительной особенностью объектов промышленности является то, что
пространственный базис. По этой причине для размещения объектов выделяются земельные участки, не пригодные для сельскохозяйственного
использования, худшего качества по кадастровой оценке, почвенному покрову; размеры земельных участков принимаются минимально допустимые; в целях сохранения плодородного слоя почвы предусматривается его
снятие, складирование
низкопродуктивных сельскохозяйственных угодий; при предоставлении
земельных участков в аренду или безвозмездное пользование после добычи полезных ископаемых или строительных работ в обязательном порядке
производится рекультивация.
Существуют особенности отвода земель горнодобывающей и нефтегазовой промышленности. С использованием этих земель связано возникновение различных экологических проблем, загрязнение
ческими веществами в процессе обычной эксплуатации предприятий и в
результате аварийных ситуаций, загрязнение, захламление их твердыми
отходами, нарушения ландшафтных характеристик земель.
Земельные участки для разработки полезных ископаемых предоставляются только после оформления горного отвода – геометризованного
блока недр, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель. При определении
учитываются пространственные контуры месторождения полезных ископаемых, положение участка строительства и эксплуатации подземных сооружения, границы безопасного ведения горных и взрывных работ, зоны
охраны от вредного влияния горных разработок, зоны сдвижения горных
пород и другие факторы, влияющие на состояние недр и земной поверхности в связи с
Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья предоставляются после отработки других сельскохозяйственных угодий, расположенных в границах горного отвода.
они используют землю не как средство производства, а как
, сохранение и использование для окультурования
опасными хими-
границ горного отвода
процессом геологического изучения и использования недр.
50
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]