Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое обеспечение землеустройства и кадастров (особенная часть). Учебное пособие
.pdf
гося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна
сумме площади невостребованных земельных долей.
Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их
собственников опубликовывается в средствах массовой информации,
определенных субъектом РФ. Если собственники невостребованных земельных долей, в счет выделения которых должен быть образован земельный участок, в течение девяноста дней со дня опубликования указанного
сообщения не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, устанавливаются границы этого земельного
участка. Субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ,
муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании
права собственности субъекта РФ или муниципального образования на
этот земельный участок.
Земельная до
внесена в уставной (складочный) капитал юридического лица, передана в
доверительное управление. Продажа участником долевой собственности
земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину-члену КФХ, использующим
земельный участок, находящийся в долевой собственности может осуществляться без выделения земельного участка в счет земельной доли и
без извещения других участников долевой собственности. Без выделения
земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности вправе также завещать, подарить долю другим участникам долевой
собственности, внести земельную долю в уставной (складочный) капитал
юридического лица, использующего земельный участок, находящийся в
долевой собственности, или передать долю в доверительное управление.
Участник долевой собственности вправе распорядиться долей по своему
усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в
счет земельной доли, с соблюдением при ее возмездном отчуждении, правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, а если участников общей собственности более пяти, с учетом правил ст. 12, 13, 14 Федерального закона.
Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание
или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется
на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в
соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.
В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную
долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной ор-
ля может быть продана, подарена, обменена, завещана,
31
ганизации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства,
использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности,
извещать других участников долевой собственности о намерении продать
свою земельную долю не требуется. Указанные сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности
или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного
самоуправления или удостоверенной нотариально.
В аренду могут быть пер
земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том
числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности на срок,
не превышающий 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка
устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду. Договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности,
заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается. В договоре аренды может быть предусмотрено,
что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора
по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения
арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных ст. 8, 10 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Залог земельных участок из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об
ипотеке (залоге недвижимости)».
еданы прошедшие государственный учет
32
=========================================================
Глава 2.
ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
=========================================================
2.1. Понятие земель и границ населенных пунктов
Российское законодательство земли, занятые населенными пунктами,
традиционно выделяет в самостоятельную категорию земель населенных
пунктов, устанавливая для данных земель особый правовой режим.
До 1 января 2007 года землями поселений признавались земли, используемые или предназначенные для застройки и развития городских и
сельских поселений и отделенные чертой от земель других категорий.
В целях устранения противоречий между нормами ФЗ от 6 октября
2003г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» и Земельным кодексом РФ в последний были включены изменения, и категория земель поселений поменяла свое название на «земли
населенных пунктов».
В п.1 ст. 83. ЗК РФ дается понятие данной категории земель, в соответствии с которой «землями населенных пунктов признаются земли,
используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов».
Правовой статус населенных пунктов зависит от того, относятся ли
они к муниципальным образованиям (являются поселениями) или нет.
Только муниципальное образование может иметь собственный бюджет,
выборные органы местного самоуправления и земельные участки на праве
муниципальной собственности. Населенные пункты, не признаваемые муниципальным образованием, функционируют в рамках тех полномочий,
которыми их наделяют, например поселения (в частности, они могут
управлять переданными в их ведение земельными участками.
Земли населенных пунктов являются пространственным базисом
размещения промышленных объектов, жилых и нежилых строений, сооружений, культурно-бытовых и иных объектов.
Правовой режим земель населенных пунктов устанавливается различными правовыми актами как федерального уровня (главное место среди них ЗК РФ и Градостроительный кодекс РФ), так и уровня субъекта РФ.
В частности, земельное законодательство устанавливает общие
принципы регулирования земельных отношений по поводу данной
категории земель.
Градостроительное законодательство отражает особенность отно-
шений, складывающихся по поводу использования земель населенных
пунктов. Так, в п.1 ст.4 Градостроительного Кодекса указано, что «зако-
нодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зони-
33
рованию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального
строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по
эксплуатации зданий, сооружений.
В ч.3 ст.
тельных отношений наряду с земельным законодательством приме-
няется лесное, водное законодательство, законодательство об особых
охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды,
об охране объектов культурного наследия (памятников истории и
культуры) народов РФ, иное законодательство РФ, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной
деятельности.
Правовой режим земель населенных пунктов представляет собой
установленный нормами земельного, градостроительного и других отраслей законодательства порядок использования и охраны земельных участков в пределах границ населенного пункта, определяющий права и обязанности субъектов прав на земельные участки посредством градостроительного планирования, территориального зонирования и регулирования застройки в целях обеспечения благоприятной среды жизнедеятельности и
устойчивого развития населенного пункта.
Главная цель всех перечисленных мероприятий – компактно разместить разнородные объекты, порой трудно совместимые друг с другом
(например, промышленное производство и жилье, сложные подземные и
воздушные системы, коммуникации, связь и др.), и обеспечить их функционирование при соблюдении экологических, санитарных, противопожарных, градостроительных и других норм.
При застройке населенного пункта должен учитываться принцип
устойчивого развития территорий, установленный ГрК РФ, заключающийся в обеспечении безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничении негативного воздействия хозяйственной и иной
деятельности на окружающую среду и обеспечении охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.
Земли населенных пунктов отделяются от земель иных категорий границами населенных пунктов. При этом границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований
или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам (п.2 ст. 83 ЗК РФ).
В ст.84 ЗК РФ установлен порядок установления или изменения границ
населенных пунктов, в соответствии с которой границы населенных пунктов
устанавливаются или изменяются путем утверждения или изменения генерального плана городского округа, поселения; утверждения или изменения
схемы территориального планирования муниципального района.
4 ГрК РФ говорится, что к регулированию градострои-
34
Установление или изменение границ населенных пунктов, а также
включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.
Основными документами территориального планирования, из
рых можно получить информацию о границах городских и сельских поселений, межселенных территорий и составе их земель являются Генераль-
ные планы поселений и схемы территориального планирования муниципальных районов. Поэтому в соответствии с п.1 ст.84 ЗК РФ уста-
новление и изменение границ населенных пунктов связано с утверждением
или изменением
Для решения вопроса о включении земельного участка в границы
населенного пункта либо об исключении земельного участка из его границ
требуется проведение публичных слушаний по этому вопросу, кроме как
в случаях включения земельного участка в границы населенного пункта в
целях жилищного строительства, в т.ч. комплексного освоения земельных
участков в целях жилищного строительства, или рекреационного использования. Также внесение в Генеральный план поселения или городского
округа изменений, предусматривающих изменение границ населенных
пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения, осуществляется без проведения публичных слушаний
(п.18 ст.24 ГрК). Извещение о проведении публичных слушаний направляется правообладателям
ленного пункта либо исключенных из границ населенного пункта, и правообладателям земельных участков, имеющих общую границу с указанными земельными участками (включаемыми и исключаемыми), а также
собственниками объектов недвижимого имущества, расположенные на
указанных земельных участках.
При этом следует отметить, что включение земельных участков в
границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и
арендаторов земельных участков.
Земли населенных пунктов, как самостоятельная категория имеют
особенности своего правового режима.
Будучи отделенными от других земель границами городских и сельских населенных пунктов, вся территория города или иного населенного
пункта делится на
Зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты называются территориальными зонами.
Территориальные зоны определяются при зонировании территории
муниципальных образований в Правилах землепользования и застрой-
этих документов территориального планирования.
земельных участков, включаемых в границу насе-
территориальные зоны.
кото-
35
ки. Отнесение земельного участка к той или иной территориальной зоне
определяет особенности его правового режима.
2.2. Состав земель населенных пунктов и
территориальное зонирование
Состав земель населенных пунктов и их правовой режим определяются посредством проведения градостроительного зонирования территории населенного пункта.
Градостроительное зонирование, осуществляемое посредством приня-
тия Правил землепользования
ные направления правового регулирования градостроительной деятельности,
обозначенные на стадии территориального планирования, являясь таким образом, средним звеном в правовом механизме градорегулирования.
Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004г. №190 (далее-ГрК РФ)
определяет четкую последовательность разработки градостроительной документации, выделяя стадии территориального планирования (гл.3), гра-
достроительного
Территориальное планирование направлено на определение в документах
территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в
целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов
сийской Федерации, муниципальных образований.
Посредством правил землепользования и застройки осуществляется взаимосвязь двух групп градостроительной документации: территориального планирования и планировки, а также оказывается регулирующее
воздействие на экономическую деятельность правообладателей отдельных
субъектов недвижимости на территории муниципального образования.
В результате градостроительного зонирования осуществляется разделение территории муниципального образования на различные
риальные зоны (субкатегории) с установлением границ этих зон, каждая из
которых наделяется своим, дифференцированным правовым статусом. При
этом наряду с установлением некоторых видов стимулирования градостроительной деятельности могут вводиться и определенные ограничения
на отдельные виды землепользования. Следовательно, характер градостроительного освоения (реконструкции) территории регулируется посредством как повышения, так и
использования отдельных территорий и земельных участков, что также
позволяет выявить территории и земельные участки, необходимые для реализации публичных интересов.
зонирования (гл. 4) и планировки территории (гл. 5).
и застройки, дополняет и развивает основ-
Рос-
террито-
намеренного понижения привлекательности
36
Согласно ст. 1 ГрК РФ к территориальным зонам относятся - зоны,
для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Следовательно,
территориальная зона - часть территории муниципального образования, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, границы которой определены
ответствии с градостроительным законодательством. В ст.85 ЗК РФ
определен не только примерный состав земель населенных пунктов, но и
виды использования конкретных территориальных зон.
В основе критериев выделения территориальной зоны выступает
особый правовой режим использования земельных участков в ее границах.
С учетом перечисленных в ст.85 ЗК
ществляется планировка, застройка и использование земельных ресурсов
населенных пунктов.
Правовой режим территориальных зон аналогичен правовому режиму различных категорий земель (кроме земель запаса). Вместе с тем они
имеют общее функциональное назначение – обеспечение устойчивого развития населенного пункта.
В соответствии с ЗК РФ границы территориальных зон должны
вечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только
к одной зоне.
Сведения о территориальных зонах входят в состав сведений государственного кадастра недвижимости. Территориальные зоны являются
разновидностью объектов землеустройства, и в случае изменения их границ проведение землеустройства является обязательным (ст. 1,3 Закона о
землеустройстве).
Границы территориальных зон могут устанавливаться по:
магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений; красным линиям; границам земельных участков; границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значений Москвы и Санкт-Петербурга; естественным границам
природных объектов; иным границам.
В ст. 85 ЗК РФ перечислены территориальные зоны
дят в состав земель населенных пунктов. Это зоны - жилые; общественно-деловые; производственные; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иные территориальным зонам.
Дополняет и детализирует виды и состав территориальных зон Градостроительный кодекс в статье 35.
Земельные участки в составе жилых зон
стройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и ино-
РФ видов территориальных зон осу-
при зонировании земель в со-
от-
линиям
, которые вхо-
предназначены для за-
37
го назначения. В состав жилых зон могут включаться также территории,
предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.
К землям в составе общественно-деловых зон относятся земли,
предназначенные для размещения объектов здравоохранения, культуры,
торговли, общественного питания, бытового обслуживания, предпринимательской деятельности, а также объектов среднего профессионального и
высшего образования, административных, научноучреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, центров деловой, финансовой, общественной активности и др.
В состав земель производственных зон входят земли, предна-
значенные для застройки промышленными, коммунально-складскими
объектами, объектами, обеспечивающими функционирование инженерной и транспортной инфраструктур, а также иными производственными
объектами, предназначенными для этих целей, согласно градостроительным регламентам
Зоны инженерных и транспортных инфраструктур включают в
себя земли, предназначенные для застройки объектами автомобильного,
железнодорожного, морского, речного, воздушного и трубопроводного
транспорта, а также связи, инженерной инфраструктуры, объектами иного
назначения согласно градостроительным регламентам.
Рекреационные зоны предназначены для организации мест отдыха и
туризма населения и в них входят, земельные участки, занятые
лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами.
В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны осо-
бо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки,
имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Земельные участки, которые включены в состав зон особо
емых территорий, используются в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ ( статьями 94 - 100).
К землям сельскохозяйственного использования относятся земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также
зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения.
Территории указанных зон используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в
соответствии
землепользования и застройки.
Земли зон специального назначения выделяются для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, полигонов для захоронения
бытовых отходов, иных объектов, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других зонах. Порядок использования территорий зон специального
с Генеральными планами населенных пунктов и правилами
.
исследовательских
городскими
охраня-
назначения
38
устанавливается правилами застройки и с учетом государственных градостроительных нормативов и правил.
В состав зон территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.
Указанный перечень территориальных зон не носит исчерпывающего характера. Органы местного самоуправления, согласно ст.35 ГрК РФ
могут устанавливать и иные виды
Территориальные зоны устанавливаются в правилах землепользования и застройки муниципальных образований, которые в свою очередь,
должны соответствовать требованиям технических регламентов, генеральным планам, схемам территориального планирования.
Правилами землепользования и застройки устанавливаются градостроительные регламенты индивидуально для каждой территориальной
зоны, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возмож
ности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Не подлежат приватизации земельные участки общего пользова-
ния, а также занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными
дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.
2.3. Правила
В целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов
культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления
фективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства разрабатываются Правила земле-
пользования и застройки.
Правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования. Они утверждаются нормативно-правовыми
актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов РФ.
Градостроительным законодательством устанавливается порядок
подготовки и принятия правил землепользования и застройки.
Правила землепользования и застройки включают в себя порядок их
применения и внесения изменений в указанные правила, а также карту
градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.
землепользования и застройки
территориальных зон
-
возможности выбора наиболее эф-
39
Подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться применительно ко всем территориям поселений, городских
округов, а также к частям территорий поселений, городских округов с последующим внесением в правила землепользования и застройки изменений, относящихся к другим частям территорий поселений, городских округов.
Применительно к межселенным территориям подготовка проекта
правил
нирования застройки таких территорий.
ществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и
предложений заинтересованных лиц.
подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться при отсутствии генерального плана поселения или генерального плана городского округа.
принимается главой местной администрации с установлением этапов градостроительного зонирования применительно ко всем территориям поселения, городского округа или
частям территорий поселения или городского округа (в случае подготовки
проекта правил землепользования и застройки применительно к частям
территорий поселения или городского округа), порядка и сроков проведения работ по подготовке правил землепользования и застройки, иных положений, касающихся организации указанных работ.
землепользования и застройки главой местной администрации утверждаются состав и порядок деятельности комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки (далее - комиссия).
дней с даты принятия решения о подготовке проекта правил землеполь-
зования и застройки обеспечивает
такого решения в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и
размещение указанного сообщения на официальном сайте муниципального
образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет». Сообщение о принятии такого решения также может быть распространено по радио
землепользования и застройки указываются состав и порядок деятельности
комиссии; последовательность градостроительного зонирования применительно к территориям поселения, городского округа или межселенным тер-
землепользования и застройки может осуществляться в случае пла-
Подготовка проекта правил землепользования и застройки осу-
Применительно к части территории поселения
Решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки
межселенной территории либо к различным
Одновременно с принятием решения
Глава местной администрации не позднее чем по истечении десяти
опубликование сообщения о принятии
и телевидению.
В статье сообщения о принятии решения о подготовке проекта правил
о подготовке проекта правил
или городского округа
40
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]