Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Право (земельное). Учебное пособие
.pdf
Контрольные вопросы:
1. Охарактеризуйте право собственности на землю.
2. Какие формы собственности на землю существуют в РФ?
3. Как осуществляется разграничение государственной собственности на
землю?
4. Кто осуществляет распоряжение земельными участками, гос-
ударственная собственность на которые не разграничена?
5. Имеются ли ограничения для иностранных лиц (физических,
юридических и лиц без гражданства) в праве
собственности на землю.
6. Каковы основания приобретения права собственности на землю?
7. В чем заключается отличие переоформления гражданами и
юридическими лицами ранее возникших у них права постоянного (бессрочного)
пользования землей?
8. Каковы особенности права пожизненного наследуемого владения
землей?
9. Охарактеризуйте пользование землей на праве аренды.
10. В чем состоят особенности аренды земельного участка,
находя-
щегося в государственной или муниципальной собственности?
11. Что такое сервитут? В чем заключается различие между частным и
публичным сервитутом?
12. Кому и в каких случаях, земельные участки могут предоставлять-
ся в безвозмездное пользование?
13. Перечислить права лиц, использующих земельные участки.
14. Охарактеризовать обязанности частных лиц по использованию
земли.
15. Назвать основания прекращения
прав на землю.
16. Кто принимает решение о принудительном прекращении прав на
земельные участки?
17. Каковы особенности прекращения права на служебный надел?
18. Охарактеризовать способы защиты прав на землю, предусмотрен-
ные ЗК РФ.
19. Какие убытки, связанные с изъятием земельного участка, воз-
мещаются их пользователям?
20. Каковы особенности изъятия земельных участков для государ-
ственных и муниципальных нужд?
ЗАДАНИЯ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО РЕШЕНИЯ
Задача 1. Гражданин Ц. (индивидуальный предприниматель) по
договору купли-продажи с администрацией Голышмановского района
Тюменской области приобрел в собственность пустовавшее старое здание
котельной для размещения в нем магазина. Поскольку земельный участок
под указанным зданием ранее использовался администрацией на праве
постоянного (бессрочного) пользования, то
гр. Ц. обратился в Администрацию
71
с заявлением о предоставлении ему земельного участка, необходимого для
использования здания, в постоянное (бессрочное) пользование. Однако
администрация отказала ему и предложила либо заключить договор аренды
земельного участка, либо выкупить его в собственность.
Правомерен ли отказ администрации? Поясните позицию администрации
со ссылкой на норму права.
Задача 2. Гражданка Б. является собственником дома,
расположенным
наземельном участке, границы которого согласованы со смежными землепользователями (при постановке ими на кадастровый учет своих участков).
Каких-либо документов, подтверждающих право на земельный участок, у
гр. Б. не имеется. Поскольку указанным участком гражданка Б. пользуется
длительное время непрерывно и добросовестно (более 25 лет), то она полагает,
что приобрела право собственности
на него в силу приобретательной давности.
Правомерно ли приобретение данного участка гражданкой Б. в собственность в
силу приобретательной давности либо по иным основаниям?
Задача 3. Банк «Успех» купил в г. Москве здание, заключив при
этом договор аренды земельного участка, на котором оно находится.
Здание имеет архитектурную особенность: посередине находится проезд,
через
который машины и люди попадают на соседнюю улицу. Купив здание,
правление банка закрыло ранее общедоступный проход и проезд. Правомерны
ли действия правления банка? Если нет, какие последствия могут наступить
для Банка «Успех»?
Задача 4. Гражданка К. приобрела в мае 2010 года квартиру в 4-х
квартирном доме. Входы в каждую квартиру отдельные и
находятся как с
фасадной, так и с задней стороны дома. С фасадной и с задней сторон дома
расположены земельные участки, принадлежащие на праве собственности
хозяевам квартир. В октябре 2010 года владелец одной из квартир в этом
доме перегородил проходы к фасадному входу в квартиру гражданки К.,
огородив свой участок забором. С
другой стороны дома также имеется
проход и проезд к квартире гр. К., но эта дорога находится в плохом
состоянии (грунтовая) и путь по ней значительно дольше, чем по дороге,
которой пользовалась гр. К первое время после покупки квартиры.
Гражданка К. просит установить сервитут для прохода, проезда к ее
квартире. Имеются ли
в данном случае основания для установления сервитута?
Задача 5. Крестьянскому (фермерскому) хозяйству гражданина С.
в 1995 году был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование
земельный участок площадью 8,1 га. В 2003 году гражданин С. приобрел
в собственность смежный участок площадью 5,5 га. Оба участка использовались им для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. В связи с
сильной засухой 2010 года хозяйство оказалось убыточным. Не имея
возможности погасить долги по банковской ссуде и договорам, заключенным с
72
другими хозяйствами, глава хозяйства заявил о прекращении его деятельности.
Кредиторы и участники договоров обратились в суд с соответствующими
исками. Что будет с земельным участком? Кто имеет право решать вопросы
о прекращении деятельности? Какое решение должен принять суд?
Задача 6. Для строительства железной дороги должен быть изъят
участок земли, находящийся на праве
собственности у ООО «Колхоз
«Октябрьский». В процессе предварительного согласования местоположения
испрашиваемого участка стороны не смогли договориться по вопросу возмещения ущерба, связанного с изъятием участка. Директор ООО считает, что в
данном случае следует возместить стоимость как земли (исходя из сложившейся в данной местности рыночной цены), так и убытков и
упущенной
выгоды общества. Дирекция строящегося объекта полагает, что упущенная
выгода и стоимость убытков входят в выкупную цену земли, которая включает
все издержки и расходы бывшего собственника.
Стороны обратились за разъяснением данного вопроса в юридическую
консультацию.
Подготовьте ответ со ссылками на нормативные акты.
Задача 7. Решением Березовской районной администрации для стро-
ительства
межрайонной фермерской ярмарки у фермера Н. было изъято 4 га
земель, используемых им под сенокос и находившихся у него на праве пожизненного наследуемого владения. В целях строительства указанные земли
были огорожены застройщиком и на них были складированы стройматериалы. С фермером Н. изъятие участка не согласовывалось. Соответствуют ли
действия администрации
законодательству? В каком объеме, порядке и кто
должен возместить ущерб фермеру?
Задача 8. Работник лесхоза получил служебный земельный надел
площадью 0,20 га и пользовался им на протяжении 3 лет. Затем он поступил
в педагогический институт, уволившись при этом из лесхоза. В связи с
расторжением трудового договора, дирекцией лесхоза был издан приказ об
изъятии
у данного работника земельного участка. На возражения работника
дирекция лесхоза ответила, что поскольку он поступил учиться в непрофильный
ВУЗ, то работать в лесхоз больше не вернется и участок ему не нужен и не
положен. Правомерны ли действия дирекции лесхоза?
В результате изучения данной темы, обучающиеся должны уяснить виды
прав на землю в РФ, знать, на основании чего они возникают, как осуществляется переоформление этих прав, а также иметь представление о процессе
разграничения государственной собственности на землю. Также обучающиеся
должны знать права по использованию земли, которыми обладают ее правообладатели, предусмотренные
законодательством обязанности частных лиц в
процессе землепользования, основания принудительного прекращения прав
на землю и способы защиты земельных прав.
73
5. СДЕЛКИ ЗЕМЛЕЙ
Д
2
-
Д
И
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и
обязанностей (ст.153 ГК РФ).
Земельно-правовые сделки - это волевые действия субъектов земельных
правоотношений, направленные на возникновение, изменение и прекращение
их прав и обязанностей в отношении земельных участков, их частей или
земельных
долей. Виды сделок представлены на рисунке 26.
ВИДЫ СДЕЛОК
ПО ЧИСЛУ СТОРОН
ОДНОСТОРОННИЕ
Х /МНОГОСТОРОННИЕ (ДОГОВОРЫ)
ПО НАЛИЧИЮ ВСТРЕЧНОГО
ПРЕ
ЛОЖЕНИЯ
ВОЗМЕЗДНЫЕ
БЕЗВОЗМЕЗДНЫЕ
ПО МОМЕНТУ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ
РЕАЛЬНЫЕ
КОНСЕНСУАЛЬНЫЕ
ПО ЗННАЧЕНИЮ ОСНОВАНИЯ СДЕЛКИ
ЛЯ ЕЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТ
АБСТРАКТНЫЕ
КАУЗАЛЬНЫЕ
ПО НАЛИЧИЮ УСЛОВИЙ СДЕЛКИ
ПО ОПРЕЛДЕЛЕНИЮ МОМЕНТА
ВСТУПЛЕНИЯ В ДЕЙСТВИЕ
(ПРЕКРАЩЕНИЕ) СДЕЛКИ
ОБЫЧНЫЕ
УСЛОВНЫЕ
СРОЧНЫЕ
БЕССРОЧНЫЕ
Рисунок 26 – Виды сделок
При изучении данной темы необходимо понимать, что земельноправовые сделки имеют смешанный правовой режим, поскольку регулируются нормами как гражданского, так и земельного законодательства.
Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок, в том
числе с землей (понятие, виды и форма сделок-устные, письменные, нотариально заверенные, оспоримость и ничтожность сделки, ее
74
последствия и др.),
содержатся в главе 9 ГК РФ. Также в ГК РФ определены специфические
особенности различных видов сделок с земельными участками (купля-продажа,
ипотека, дарение, мена, аренда, рента, наследование - ст. ст. 454, 549, 550,
567-572, 1181, 1182 и др.).
Формы сделок представлены на рисунке 27.
СДЕЛКИ
ФОРМЫ СДЕЛОК
УСТНАЯ
ПИСЬМЕННАЯ
ПРОСТАЯ
НОТАРИАЛЬНО
ВИДЫ СДЕЛОК
ОДНОСТОРОННИЕ
2-Х И МНОГОСТОРОННИЕ
ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ СДЕЛОК
ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЕ
НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЕ
РЕАЛЬНЫЕ
КОНСЕН-
НИЧТОЖНЫЕ
ОСПОРИМЫЕ
ВОЗМЕЗДНЫЕ,
Рисунок 27– Формы сделок
Основные признаки сделок представлены на рисунке 28.
ПРИЗНАКИ СДЕЛКИ
волевое действие (волеизъявление)
правомерное действие
порождает гражданские правоотношение
Рисунок 28 – Основные признаки сделок
75
Гражданским законодательством закреплен принцип свободы договора,
)
т.е. стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом, так
и не предусмотренный, а также смешанные договоры, содержащие элементы
различных сделок. Смешанные сделки, содержащие элементы сделок,
подлежащих регистрации, подлежат регистрации в целом. Сделки можно
также разделить на подлежащие регистрации и не подлежащие регистрации,
то есть
по правовым последствиям: на сделки об отчуждении (влекущие
переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав.
В связи с тем, что совершая сделку с земельными участками юридическое лицо или гражданин
Результатом совершенной сделки является приобретение и/или
прекращение прав на объекты.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные
участки,
прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК).
В договоре должны быть указаны:
а) местоположение участка;
б) площадь участка;
в) кадастровый номер участка;
г) категория земли (целевое назначение);
д) разрешенное использование участка;
е) обременения участка и ограничения в его использовании.
На рисунке 29 представлены общие основания (способы) возникновения
прав на земельные участки.
ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ
ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
ДОГОВОРЫ И ДР. ПРЕДУСМОТРЕННЫЕ
ЗАКОНОМ СДЕЛКИ
АКТЫ ГОС. ОРГАНОВ И ОРГАНОВ МЕСТНОГО
САМОУПРАВЛЕНИЯ
СУДЕБНЫЙ АКТ
ПРАВОВОЙ ФОРМЫ У ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА;
ИЗМЕНЕНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО –
ПЕРЕХОД К НАСЛЕДНИКУ (ГРАЖДАНИНУ)
ПРАВА ПОЖИЗНЕННОГО НАСЛЕДУЕМОГО
Рисунок 29 – Основания возникновения прав на земельные участки
ПРАВОПРЕЕМСТВО
ВЛАДЕНИЯ
76
При заключении договора стороны не вправе изменять целевое
ЗУ)
(
назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Кроме того,
не подлежат самовольному изменению и такие условия использования
земельного участка, как охранные зоны и обременения (ограничения)
участка.
При продаже (мене) земельного участка должен быть соблюден
принцип единства судьбы земельного участка и объектов на них располо
-
женных, т.е. нельзя продать жилой дом и при этом оставить за собой право
собственности на земельный участок, если они принадлежат одному лицу
(исключение: когда продажа дома осуществляется не как объекта недвижимости, а как стройматериалов, т.е. на слом).
Гражданским законодательством предусмотрена свобода договора.
Обязательным условием договора купли-продажи
, должна быть цена,
которая устанавливается соглашением сторон. Не допускается отчуждение
земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения (исключение случаи указаны в законе).
Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора
определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.
На рисунке 30 представлены общие основания (способы) прекращения
прав на земельные участки.
ОБЩИЕ ОСНОВАНИЯ (СПОСОБЫ)
ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
добровольный отказ от ЗУ
истечение срока,
на который ЗУ
был предоставлен
смерть гражданина
собственности на строение,
совершение сделок, влекущих
переход права
сооружение
перемену собственника
(мена, дарение)
прекращение трудовых
отношений, в связи
с которыми был предоставлен
служебный надел
ст.24 ЗК РФ)
неиспользование, ненадлежащее
нарушения, предусмотренные
конфискация
использование ЗУ и др.
ст.46 ЗК РФ
муниципальных) нужд
изъятие ЗУ
для государственных
Рисунок 30 – Общие основания (способы) прекращения прав на ЗУ
(при невозможности возврата
реквизиция
77
В отличие от договора купли продажи мена может не сопровождаться
их денежной оценкой, равноценность обмениваемого имущества оценивается
сторонами договора мены.
Договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации
независимо от вида объекта, но в отличие от договоров купли-продажи и мены
является безвозмездным (ст.572 ГК РФ). Ничтожным являются условия
передачи земельного участка после
смерти дарителя или получения взамен
подарка каких-либо льгот, ценностей и т.д.
Статьи 575 и 576 ГК содержат случаи запрещения и ограничения
дарения, например: не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами) как дарение в отношениях между коммерческими
организациями.
Договор ренты, в том
числе договоры пожизненного содержания с
иждивением. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает
другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик
ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать
получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления
средств на его содержание в иной форме (п.1 ст.583 ГК
РФ).
Такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению,
а также государственной регистрации, если под выплату ренты передается
недвижимость (ст. 584 ГК). Рента может быть бессрочной (постоянная рента)
или выплачиваться в течение жизни получателя (пожизненная рента).
Распоряжение землей может осуществляться и в форме передачи
земельного участка в аренду.
В отличие от предусмотренных выше
основаниях передачи вещи,
договоры аренды не предполагают перехода права собственности, это
лишь временное право пользование предметом сделки (право собственности
на земельный участок у собственника не прекращается).
Принятие имущества по наследству.
Правоотношения по передаче земельных участков по наследству
регулируются нормами гражданского и семейного законодательства.
С 01.03.2002 вступила в силу часть 3 ГК РФ, посвященная
наследственным
правоотношениям.
Наследование, в отличие от ранее рассмотренных сделок является
односторонней сделкой, т.е. сделку, длясовершения которой вторая сторона –
наследник не участвует, если наследование земельных участков осуществляется по завещанию, При отсутствии завещания - по закону: путем фактического вступления во владение наследственным имуществом; либо путем подачи в нотариальный орган
по месту открытия наследства заяв-
ление о принятии наследства (ст. 1111 ГК РФ).
78
Договор залога недвижимости (ипотека)
Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого
имущества одна сторона – залогодержатель (кредитор), имеет право получить
удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, либотретье лицо, не
участвовавшее в этом обязательстве.
Передача имущества в залог не влечет прекращения права собственности,
на заложенное имущество право собственности у залогодателя не прекращается. При неисполнении обязательства, обеспеченного залогом, заложенное
им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой
сделки, например соглашения о приобретении заложенного имущества либо
по решению суда,
но не на основании договора о залоге.
Гражданским законодательством предусмотрена особенность обращения
взыскания на недвижимое имущество, которая заключается в отчуждении
предмета залога по решению суда.
Для того чтобы земля участвовала в гражданском обороте, она должна
обладать оборотоспособностью.
ЗК РФ установлены ограничения оборотоспособности земельных
участков (изъятые из оборота и ограниченные в обороте
земельные участки ст. 27), а также дополнительные особенности ряда земельно-правовых сделок
(купля-продажа и мена земельного участка - ст. 37, аренда земельного участка ст. 22 и др.).
Собственник земельного участка или земельной доли, а также лицо,
использующее земельный участок на праве постоянного (бессрочного)
пользования или пожизненного наследуемого владения вправе отказаться
от своего права
на землю, подав заявление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(собственник), либо в исполнительный орган государственной власти или
орган местного самоуправления (иные правообладатели).
При изучении вопросов, связанных с земельно-правовыми сделками,
следует принимать во внимание, что одним из принципов земельного
законодательства является
единство судьбы земельных участков и прочно
связанных с ними объектов.
В этой связи надо учесть: в случае, если земельный участок и находящиеся на, нем здания, строения и сооружения принадлежат одному лицу,
отчуждение такого участка без указанных зданий, строений и сооружений
не допускается; а в случае перехода права собственности на
такие здания
или сооружения к приобретателю переходит также право собственности на
занятый ими земельный участок, необходимый для их использования.
79
Если же здание, строение, сооружение находятся на чужом земельном
участке, то при переходе права собственности на них к другому лицу оно
приобретает право на использование соответствующей части земельного
участка, занятой такими объектами и необходимой для их использования,
на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник
.
Сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации, которая является юридическим актом признания и подтверждения
государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или
прекращения прав на недвижимое имущество.
Сведения о государственной регистрации служат единственным
доказательством существования зарегистрированного права и могут
быть оспорены только в суде.
Сведения о регистрации вносятся в Единый государственный
реестр
прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним осуществляют Росреестр и его территориальные органы.
Порядок государственной регистрации определяется ГК РФ и законом
о госрегистрации прав.
При изучении данной темы особое внимание следует уделить Федеральному закону от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О
внесении изменений в некоторые
законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке
прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».
Контрольные вопросы:
1. Понятие и общие требования, предъявляемые к земельно-правовым
сделкам.
2. Каковы особенности оборотоспособности земельных участков?
3. Каковы особенности купли-продажи земельных участков?
4. В чем состоят общие правила
и специфические особенности
наследования земельных участков?
5. Охарактеризуйте ипотеку (залог земельных участков).
6. Каковы особенности обращения взыскания на заложенные зе-
мельные участки?
7. Какие особенности установлены земельным законодательством
для заключения договора аренды земельных участков?
8. Охарактеризовать отказ от прав на земельный участок или зе-
мельную долю и последствия такого отказа.
9. В чем
заключаются особенности отчуждения земельного участка, на
котором находятся здания и сооружения?
10. Что подлежит обязательной регистрации?
11. Когда была сформирована современная система регистрации прав
на недвижимость и каковы тенденции ее развития?
80
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]