Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Право (земельное). Учебное пособие
.pdf
Основным законом о земле является ЗК РФ (2001). Причем, нормы
земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах
субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ (либо должны быть приведены
в соответствие с ЗК РФ).
При изучении данной темы следует учитывать, что для всех отраслей
права, в том числе для земельного права, базовыми являются
положения
Конституции РФ. Ее нормы, в частности, предусматривают, что земля и
другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни
и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории,
что земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и
иных формах собственности, что владение, пользование и распоряжение
землей осуществляется ее собственниками свободно (если
это не наносит
ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных
лиц), что вопросы владения, пользования и распоряжения землей, а также
земельное законодательство находятся в совместном ведении РФ и ее
субъектов.
Отраслевые принципы земельного законодательства содержатся в
основном отраслевом документе земельного права - ЗКРФ (ст. 1).
Таким образом, земельные правоотношения
- это общественные
отношения, урегулированные нормами земельного права.
Элементы земельного правоотношения имеют ряд особенностей,
связанных со специфичностью земли как объекта указанных правоотношений,
а также с длительным периодом монополии государственной собственности
на землю и возникшими в результате земельной реформы 90-х годов XX
века частной земельной собственностью и гражданским оборотом земель.
В результате, наряду
с административными актами в качестве распространенного основания возникновения, изменения и прекращения земельных
правоотношений выступают также сделки с землей (купля-продажа, дарение,
аренда, ипотека и др.).
Земельный участок - это часть земной поверхности, границы которой
определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке,
которые установлены федеральным законом, могут создаваться
искусственные
земельные участки (путем намыва или отсыпки грунта либо использования
иных технологий на водном объекте).
Следует отметить, что с 1 марта 2015 года вступила в силу новая
редакция статьи 6 ЗК РФ, в соответствии с ч.3 которой дается новое понятие
земельного участка: «Земельный участок как объект права собственности
и иных предусмотренных настоящим Кодексом
прав на землю является
недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности
и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены
федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки».
61
Характерные признаки присущие всем видам общей собственности
представлены на рисунке 23.
Т.Е. ПРИНАДЛЕЖНОСТЬ ОБЪЕКТА ДВУМ
ПРЕДМЕТОМ СОБСТВЕННОСТИ ЯВЛЯЕТСЯ ОДНО
ОТНОСИТСЯ К ОБЩЕМУ ИМУЩЕСТВУ
ХАРАКТЕРНЫЕ
СОБСТВЕННОСТИ
ПРИЗНАКИ ОБЩЕЙ
НАЛИЧИЕ НЕ ТОЛЬКО ВНЕШНИХ ОТНОШЕНИЙ
С ТРЕТЬИМИ ЛИЦАМИ, НО И ВНУТРЕННИХ
ОТНОШЕНИЙ МЕЖДУ СОСОБСТВЕННИКАМИ
Рисунок 23 – Характерные признаки общей собственности
МНОГОСУБЪЕКТНОСТЬ,
И БОЛЕЕ ЛИЦАМ
И ТОЖЕ ИМУЩЕСТВО, КОТОРОЕ
Важно четко понимать, что новые земельные участки образуются
только при разделе, объединении, перераспределении уже существующих
земельных участков, при выделе из них, а также из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, и при создании
искусственных земельных участков.
Следует отметить, что весьма проблемным объектом земельных правоотношений является земельная доля (доля в
праве общей собственности на
земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения), так как
порой граждане становятся заложниками общей собственности.
Особенно это связано с тем, что порой продавая долю земельного
участка или объекта недвижимости, расположенном на нем, граждане не
задумываются, что в соответствии с принципом земельного законодательства –
«единством судьбы земельного участка и
объектов недвижимости, располо-
женных на нем», они тем самым решают и судьбу не оговоренного в договоре
объекта. А это приводит к судебным разбирательствам, которые могут ни к
чему не привести, если в договоре или соглашении между сторонами не будет
определен порядок пользования объектами.
62
4. ПРАВОВЫЕ ТИТУЛЫ ВЛАДЕНИЯ ЗЕМЛЕЙ
(
)
д
Правовые титулы владения землей – это предусмотренные законом
те виды прав, на которых у правообладателей могут находиться земельные
участки. Правовые титулы владения землей предусмотрены на рисунке 24.
правовые титулы владения землей
виды прав
ВЕЩНЫЕ
ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННЫЕ
право собственности
аренда
пожизненного наследуемого
вла
ения
безвозмездное пользование
право постоянного
(бессрочного) пользования
право ограниченного
пользования чужим земельным
участком (сервитут)
Рисунок 24 – Правовые титулы владения землей
В настоящее время земельное законодательство РФ предусматривает
как вещные права на землю (собственность, пожизненное наследуемое
владение, постоянное (бессрочное) пользование, сервитут), так и обязательственные права на землю (аренда (субаренда) и безвозмездное пользование).
Правовые титулы владения землей нельзя путать с правомочиями.
Если правовые титулы – это виды прав на земельные участки, то правомочия
юридическая возможность для субъекта права осуществлять определённые
действия или требовать определенных действий (бездействия) от другого
субъекта. Правомочия собственника представлены на рисунке 25.
ПРАВОМОЧИЯ
ВЛАДЕНИЕ
ПОЛЬЗОВАНИЕ
РАСПОРЯЖЕНИЕ
Рисунок 25 – Правомочия собственника
-
63
Владеть – иметь в наличии.
Пользоваться – извлекать полезные свойства земли.
Распоряжаться – решать судьбу земельного участка.
Самыми широкими правомочиями обладает только собственник, а
именно: владеет, пользуется и распоряжается имуществом.
В таблице 5 представлены виды прав на земельные участки (титулы)
и правомочия их обладателей.
Виды прав на земельные участки (правовые титулы)
ТИТУЛ ПРАВОМОЧИЯ
владение, пользование, распоряжение ЗУ
Собственность
Пожизненное наследуемое владение
(возможность совершения любых
не запрещенных сделок)
отличается от собственности тем,
что имеет возможность распорядиться
(передать ЗУ по наследству)
Таблица 5
владение и пользование ЗУ (отличается
Постоянное (бессрочное) пользование
Сервитут ограниченное пользование ЗУ
Аренда
Безвозмездное пользование пользование земельным участком
от предыдущего тем, что не может
им распорядиться)
временное пользование, но имеет возможность
распорядиться (передать арендные права,
ЗУ в субаренду)
С принятием Земельного кодекса (2001г.) на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения гражданам
не предоставляется (ст.ст. 20, 21 ЗК РФ). Данное обстоятельство не означает,
что право пожизненного наследуемого владения исчезло как правовой титул.
Пока последний земельный участок не будет переоформлен на право собственности или аренды право пожизненного наследуемого
ется п.1 ст. 3 закона РФ «О введении в действие земельного кодекса РФ». Обязанности у граждан переоформления таких земельных участков законодательством не установлено и сроком гражданин не ограничен, в отличие об юридических лиц. Юридические лица обязаны были переоформить постоянное
(бессрочное) пользование (на праве пожизненного наследуемого владения
юридическим лицам земельные участки не предоставлялись).
владения сохраня-
64
В настоящее время, юридические лица имеют право получить земельные
участки в постоянное (бессрочное) пользование, но только очень ограниченный
круг лиц – это, в общем-то, те же лица, которые были указаны в ст. 20 ЗК РФ.
С 01.03.2015 статьи 20 и 21 ЗК РФ утратили силу, и эти вопросы регулируются
главой VI.1 ЗК РФ.
При изучении данной
темы следует понимать, что до 1990 года вся
земля в нашей стране находилась в исключительной собственности государства;
земельные участки гражданам и юридическим лицам предоставлялись
только в пользование.
Право собственности во всех системах является центральным правовым
институтом.
В соответствии с действующим законодательством земля может
находиться как в государственной, муниципальной так и в
частной собственности граждан и юридических лиц. Земли, не переданные (не предоставленные) в
частную собственность (неприватизированные), подлежат разграничению на
федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации
и муниципальную собственность.
В разграничении государственной собственности на землю могут
участвовать только публичные образования (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования).
Процесс разграничения государственной земельной собственности
был
начат только в 2002 году после вступления в силу Федерального закона
от 17.07.2001 №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности
на землю» (вступил в силу в январе 2002) и осуществлялся в соответствии с
Постановлением Правительства РФ от 04.03.2002 № 140 «Об утверждении
Правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые
у Российской Федерации, субъектов Российской
Федерации и муниципальных
образований возникает право собственности».
Готовились отдельные перечни земельных участков, в которые
включались:
▪ земельные участки, расположенные на территории 2 и более
субъектов РФ;
▪ земельные участки, расположенные на территории одного субъекта РФ,
если на них возникает право собственности другого субъекта РФ;
▪ земельные участки, расположенные в границах 2 и более
муници-
пальных образований;
▪ земельные участки, расположенные в границах одного муниципального образования, если на них возникает право собственности другого
муниципального образования.
Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 № 576 «О порядке
распоряжения земельными участками, находящимися в государственной
собственности, до разграничения государственной собственности на землю»
был определен порядок распоряжения земельными участками.
65
Федеральным законом от 17.04.2006 № 53 «О внесении изменений в
земельный кодекс российской федерации», Федеральный закон «О введении в
действие земельного кодекса российской федерации», Федеральный закон
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» был изменен и упрощен порядок разграничения государственной
собственности на землю.
Постановлением Правительства РФ от30.06.2006 № 404 «
Об утверждении перечня документов, необходимых для государственной регистрации
права собственности российской федерации, субъекта российской федерации
или муниципального образования на земельный участок при разграничении
государственной собственности на землю» был утвержден перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности
РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок
при разграничении государственной
собственности на землю.
В настоящее время внесены изменения в статью 3.1. закона № 137-ФЗ от
25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации,
Постановлением Правительства РФ от 14.04.2016 № 307 «Об утверждении
перечня документов, необходимых для государственной регистрации права
собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или
муниципального образования на земельный участок при разграничении
государственной собственности на землю, и о признании утратившим силу
постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 2006 г.
№ 404» утвержден новый перечень документов, необходимых для государственной регистрации публичной собственности на землю.
Так, согласно указанному выше закону, расширен перечень оснований
отнесения объектов (земельных участков) к тому или иному публичному
образованию.
Основаниями отнесения
земельных участков к собственности одного
из публичных образований (РФ, субъект РФ или муниципальное образование)
является то, что они заняты зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующего публичного образования или
предоставлены органам власти соответствующего уровня, а также казенным
предприятиям, унитарным предприятиям или некоммерческим организациям,
созданным этими органами власти.
Кроме того, если
земельные участки были предоставлены не только в
постоянное (бессрочное) пользование, но и на праве аренды и безвозмездного
пользования государственным академиям наук и/или госучреждениям,
входящих в структуру Российской академии наук, а также предоставленные в
аренду Государственной компании «Российские автомобильные дороги» отнесены к федеральной собственности.
Вместе с тем, к собственности субъектов
РФ отнесены земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями,
66
предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия,
водными объектами за исключением земельных участков, находящихся в
публичной собственности.
Еще одним основанием разграничения государственной собственности
на землю является прямое указание Закона на принадлежность земельных
участков и земель к собственности одного из публичных образований
(например, ЛК РФ, ВК РФ и др.).
тех пор пока государственная собственность земельные участки
До
не будет разграничена, распоряжение ими осуществляется органами местного
самоуправления муниципальных районов и городских округов, если иное не
предусмотрено законом. Исключение составляют города федерального
значения, и столицы субъектов РФ, в которых распоряжение землей осуществляют органы государственной власти субъектов РФ.
Необходимо понимать, что объектом права
частной собственности
на землю всегда является индивидуально-определенный земельный участок.
При этом земельный участок может принадлежать как одному лицу (индивидуальная собственность), так и нескольким лицам на праве общей собственности
(совместной, общедолевой собственности).
ЗК РФ предусматривает возможность предоставления в собственность
гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной
или муниципальной собственности.
Приобретение прав на земельный участок возможен и при совершении
гражданско-правовой сделки, связанной с его отчуждением, при получении
по наследству, при передаче юридическому лицу - правопреемнику реорганизованного юридического лица.
Кроме того, в силу приобретательной давности возможно приобретение
в собственность бесхозяйного земельного участка (ст. 234 ГК РФ).
Содержание права
собственности на землю составляют три правомочия:
владение, пользование и распоряжение земельным участком.
Юридические лица обязаны были переоформить свои права на земельные
участки, находящиеся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования,
на право собственности или в аренду еще до 01.01.2012 года, а в отношении
земельных участков, на которых расположены линейные объекты (линии
связи
, трубопроводы, дороги и т.п.) - до 01.01.2015 года.
Религиозные организации вправе переоформить право постоянного
(бессрочного) пользования на право безвозмездного пользования земельным
участком или на право собственности (бесплатно) в зависимости от того, на
каком виде права находятся объекты капитального строительства.
С введения в действие ЗК РФ 2001 года, земельные участки гражданам
на праве
пожизненного наследуемого владения не предоставляется.
____________________
Примечание: этот вид права был введен в 1991 году с принятием
ЗК РСФСР 1991 года.
_______________
67
Несмотря на это данный вид права у граждан сохраняется, так как
законодательством на них, в отличие от юридических лиц, не возложена
обязанность по переоформлению прав на право собственности или аренды.
Права и обязанности собственника земельного участка, а также землепользователя, землевладельца и арендатора земельного участка, ограничение и
прекращение указанных прав регламентируются
ст.ст. 40-56.1 ЗК РФ.
Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений
в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные
акты Российской Федерации» (введен в действие 01.03.2015) внесено
множество изменений в Земельный кодекс РФ, в том числе и связанные с
безвозмездным пользованием.
Законом расширен круг лиц, которым земельный участок может
быть
предоставлен на праве безвозмездного пользования, а также увеличен
срок предоставления. В безвозмездное пользование земельные участки,
муниципальной собственности, кроме лиц, предусмотренных статьей 20
ЗК РФ (с 01.03.2015 – утратила силу), с 01.03.2015 могут получить и другие
юридические лица и граждане, перечисленные в ст.ст. 39.9 - 39.10.
Перечень лиц, имеющих право на получение земельных участков из
земель, находящихся в
государственной/муниципальной собственности, в
безвозмездное пользование, представлен в таблице 6.
Так, граждане получили возможность получить земельный участок
для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного
хозяйства, на срок не более чем 6 лет (ст.ст. 24, 39.10 ЗК РФ).
Кроме того, для индивидуального жилищного строительства или ведения
личного подсобного хозяйства в муниципальных образованиях, определенных
законом
субъекта Российской Федерации, гражданам, которые работают
по основному месту работы в таких муниципальных образованиях по
специальностям, установленным законом субъекта Российской Федерации,
на срок не более чем шесть лет.
Причем, по истечению пяти лет эти лица вправе переоформить такой
земельный участок на право собственности при соблюдении требований,
установленных законом (если срок не
истек; земельный участок использовался
в соответствии с установленным разрешенным использованием; а также, если
гражданин в указанный период работал по основному месту работы в муниципальном образовании по специальности, определенной законом субъекта РФ.
Право ограниченного пользования чужим земельным участком
(сервитут) возникает на основе соглашения между лицом, требующим
установления сервитута, и собственником
соседнего участка (частный
сервитут), а при недостижении такого соглашения - по судебному решению,
либо на основе нормативного правового акта (публичный сервитут). Сервитут
может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний
земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и
трубопроводов, а также других нужд, которые не могут быть обеспечены без
установления сервитута.
68
Наименование лиц, имеющих право на получение земельных участков
в безвозмездное пользование
№
п/п
Наименование лиц,
Пункт,
статья
Таблица 6
Срок
Органам государственной власти,
1
органам местного самоуправления
Государственным/ муниципальным учреждениям
2
(бюджетным, казенным, автономным)
3 Казенным предприятиям
Центрам исторического наследия президента РФ,
4
прекратившие исполнение своих полномочий
Работникам предприятий отдельных отраслей
5
(служебный надел)
Религиозным организациям, для размещений
6
зданий, сооружений религиозного или
благотворительного назначения
Религиозным организациям, если на земельном
6
участке находятся здания, сооружения, находящиеся
у них в безвозмездном пользовании
7 Гражданам для ведения ЛПХ или КФК
Гражданам для осуществления
8
сельскохозяйственной деятельности
(в т.ч. пчеловодства)
Гражданам и юридическим лицам для
с/хозяйственного, охотхозяйственного,
9
лесохозяйственного пользования
(без строительства)
Некоммерческим организациям, созданным
10
гражданами, для ведения огородничества
или садоводства и другие
п/п 1 п.2
ст. 39.9
п/п 2 п.2
ст. 39.9
п/п 3 п.2
ст. 39.9
п/п 4 п.2
ст. 39.9
п/п 2 п.2
ст. 39.10
п/п 3 п.2
ст. 39.10
п/п 4 п.2
ст. 39.10
п/п 6-7
п.2 ст.
39.10
п/п 9
ст. 39.10
п/п 10
ст. 39.10
п/п 11
ст. 39.10
(ст. 24 ЗК РФ)
До одного года
на срок трудов.
договора
до 10 лет
на срок
действия
договора
до 6
лет
до 5
лет
В соответствии с Постановлением Правительства Тюменской области от
08.12.2008 № 345-п «Об утверждении Положения о публичных земельных
сервитутах на территории Тюменской области»:
▪ публичный сервитут устанавливается и прекращается постановлением
Правительства Тюменской области в целях обеспечения государственных
интересов Тюменской области;
69
▪ действие Положения распространено на всех участников земель
иных отношений (собственников, землепользователей, землевладельцев,
арендаторов) и на земли всех категорий.
Положением был определен орган, который рассматривает обращение
с предложением о необходимости установления публичного сервитута
(Департамент имущественных отношений Тюменской области), который:
▪ рассматривает обращение;
▪ дает заключение о возможности установления публичного сервитута;
▪ осуществляет подготовку проекта постановления Правительства
Тюменской области об установлении публичного сервитута.
В течение 10 рабочих дней со дня принятия постановления Правительства Тюменской области об установлении публичного сервитута
Департамента письменно уведомляет об этом:
▪ инициатора предложения об установлении публичного сервитута;
• орган местного самоуправления муниципального образования, на
территории которого расположен земельный
участок (часть земельного
участка), обремененный публичным сервитутом;
▪ правообладателя земельного участка, в отношении которого (части
которого) установлен публичный сервитут.
____________________
Примечание: ранее действовало постановление администрации
Тюменской области от 03.11.2003 № 358 «О публичных земельных сервитутах
на территории Тюменской области».
__________________________________________________
При изучении вопроса о принудительном прекращении прав на
земельные участки необходимо учитывать, что такое решение принимается
судом. В судебном порядке осуществляется и признание права на земельный
участок.
Причем, изъятие земельных участков для государственных или
муниципальных нужд (в том числе путем их выкупа), осуществляется
только в исключительных случаях: связанных с выполнением международных
обязательств РФ, размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их возможного размещения
и в иных случаях, установленных федеральными законами и законами
субъектов РФ.
Изъятие осуществляется после:
- предоставления равноценных земельных участков;
- возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий,
строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
- возмещения
в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.
Собственнику земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно
в собственность равноценный земельный участок, должна быть возмещена
рыночная стоимость земельного участка.
70
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]