Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Потребительский кредит
.pdf
Требования к заемщику — им может быть любое дееспособное физическое лицо от
18 до 60 лет.
Территория и объект — кредит предоставляется для приобретения отдельной
квартиры в многоквартирном доме или отдельно стоящего жилого дома (коттеджа для
постоянного проживания), на которые в установленном законом порядке оформлено право
собственности и которые расположены на территории того субъекта РФ, где осуществляется
кредитование заемщика. Могут приобретаться коммунальные квартиры при условии
оформления в собственность заемщика всей квартиры (или всех комнат, если не внесены
изменения в БТИ) в залог.
Обеспечение кредита — залог квартиры, приобретаемой на кредитные средства.
Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки
приобретаемого жилья и продажной стоимости квартиры.
Требования к доходу заемщика — для получения ипотечного жилищного кредита
необходимо иметь постоянный источник доходов. Рассматриваются только документально
подтвержденные доходы заемщиков.
Максимальная сумма кредита — сумма кредита зависит от дохода вашей семьи и
рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита и уплате
процентов по нему не превышают 35% от совокупного дохода заемщиков. В случае, если
заемщик вносит больше 50% собственных средств в счет оплаты стоимости квартиры,
ежемесячные выплаты по кредиту могут достигать 40% от совокупного дохода заемщиков.
Страхование — заемщик за свой счет должен застраховать свою жизнь, потерю
трудоспособности и приобретаемое имущество. В сумме эти выплаты составляют
приблизительно 0,8% в год от остатка ссудной задолженности.
Приобретенное на заемные средства жилье оформляется в собственность заемщика
(одного или нескольких заемщиков). Таким образом, заемщик становится сразу же
собственником приобретаемого на кредитные (заемные) средства жилья.
Требования к приобретаемой квартире.
Как уже отмечалось, предметом залога может являться отдельная квартира в
многоквартирном доме или отдельно стоящий жилой дом (коттедж для постоянного
проживания), на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности и
которые расположены на территории того субъекта РФ, где осуществляется кредитование
заемщика.
81
В связи с этим, покупаемое жилье должно отвечать следующим требованиям, которые
обычно предъявляются банками.
1) Жилье представляет собой квартиру в жилом доме, этажность которого шесть и
более этажей, год постройки с 1961 г. и позже;
2) квартира находится в собственности юридического или физического лица, причем
вид собственности любой — индивидуальная, общая долевая, общая совместная. Приобретение
коммунальных квартир (комнат в коммунальных квартирах), квартир в аварийном состоянии не
допускается;
3) в квартире отсутствуют самовольные переустройство и /или перепланировка;
4) относительно квартиры отсутствуют правопритязания, заявленные в судебном
порядке, права требования и обременения права собственности;
5) квартира подключена к электрическим, паровым или газовым системам отопления,
обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо имеет автономную
систему жизнеобеспечения;
6) квартира должна быть обеспечена горячим (в том числе с использованием газовых
систем отопления) и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни;
7) квартира должна иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей,
окон и крыши.
В случае приобретения жилых помещений во вновь построенных домах либо в сельской
местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки на
момент его приобретения заемщиком, подключения жилого помещения к центральным
системам водо-, газоснабжения при условии оценки жилого помещения независимым
оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности.
Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим
требованиям:
1) не находиться в аварийном состоянии;
2) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
3) иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент.
Стоимость предмета залога определяется на основе оценки независимого оценщика.
Оценщик должен предоставить подробное описание имущества и оценку его рыночной
стоимости, т.е. цены, которую покупатель готов заплатить продавцу на свободном рынке.
82
Внимание! При принятии решения о получении ипотечного кредита, прежде всего,
следует:
1. Оценить свои возможности, определив:
а) стоимость квартиры, которая соответствует личным запросам и пожеланиям;
б) накопленные средства, которые могут быть направлены в качестве первоначального
взноса. Этот пункт, конечно, связан с предыдущим. Дело в том, что большинство ипотечных
программ требует, чтобы в качестве первого взноса было внесено не менее 30% от стоимости
квартиры. Таким образом, если стоимость планируемого жилья составляет около 60 000 долл.,
то надо иметь на руках как минимум 18 000 долл. США. На самом же деле ― еще больше, так
как при оформлении кредита возникают дополнительные расходы, связанные со страхованием
(1―1,5% от стоимости кредита), платой за оформление кредита, за оформление квартиры в
собственность и т.п.;
в) документально подтвержденный доход семьи. Здесь следует помнить, что на
погашение кредита, как правило, направляется максимум 50% от совокупного семейного
дохода;
г) количество лет, за которые можно будет погасить кредит.
2. Выбрать ипотечную программу.
Исходя из ваших требований и возможностей, вы можете выбрать программу. Выберете
две ― три программы, которые наиболее полно соответствуют вашим ожиданиям. Далее, при
непосредственном контакте с банком, вы сможете конкретизировать детали и определиться с
окончательным выбором.
3. Получить подтверждение банка о возможности выдачи кредита.
Вам необходимо будет собрать пакет документов, необходимый для подтверждения
банком возможности получения кредита. Список этих документов варьируется. В одних банках
достаточно заполнить анкету, в других — надо предоставить какие-либо документы (выписку из
трудовой книжки, справку о доходах и т.п.). После получения положительного ответа по
вопросу предоставления вам кредита, приступайте к выбору квартиры и сбору документов.
4. Выбрать квартиру.
Выберите квартиру, которая соответствует требованиям банка (требования можно узнать
в самом банке, а также посмотреть на сайте банка). Также необходимо обратиться к оценщику,
которому доверяет выбранный вами банк, и произвести оценку жилья. Услуги оценщика
платные.
83
5. Застраховать риски.
Действующее законодательство обязывает заемщика, страховать жилье, которое
выступает предметом залога по ипотеке. Поэтому вам придется застраховать квартиру, а также
себя на случай утери платежеспособности и утраты собственности на квартиру. Это будет
означать, что если вы по независящим от вас обстоятельствам будете не в состоянии погасить
кредит, кредит за вас выплатит страховая компания.
6. Собрать необходимые документы.
Собрать документы будет не так сложно, как это кажется. Список, конечно, длинный,
однако если грамотно построить свои действия, документы сможете собрать за несколько дней.
Список документов и число их копий лучше уточнить в банке, так как правила приема
документов могут поменяться и варьироваться от клиента к клиенту.
7. Оформить кредит и купить квартиру.
Когда все предыдущие пункты выполнены, можно оформлять кредит. Здесь вам придется
оформить договор, внести первый взнос и т.д. Далее вам предоставят кредит, после чего вы
сможете приобрести квартиру и произвести государственную регистрацию прав собственности
на нее. После завершения расчетов с продавцом квартиры, вы становитесь полноправным
собственником квартиры.
Документы для заемщиков.
Для того чтобы получить ипотечный кредит необходимо предоставить в банк пакет
документов, включающий:
анкету на получение ипотечного кредита;
документы, необходимые для рассмотрения анкеты на получение ипотечного
кредита;
справку о заработной плате и иных доходах (простая форма);
справку о заработной плате и иных доходах (расширенная форма);
кредитный договор;
договор купли-продажи жилого помещения.
Перечень документов, необходимых для рассмотрения анкеты-заявления на жилищный
ипотечный кредит:
84
№
Тип
Документы
Примечание
1. Документы заемщика/созаемщика
1 О Паспорт
Копии всех страниц*
2 О Свидетельство государственного пенсионного
страхования
Копия*
3 О Документы об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.)
Копии
4 Н Военный билет
Копии всех
заполненных страниц*
2. Документы, подтверждающие семейное положение заемщика/созаемщика
5 Н Паспорт супруга/супруги
Копии всех страниц*
6 Н Свидетельство о браке, брачный контракт,
свидетельство о расторжении брака
Копии*
7 Н Свидетельство о рождении детей; паспорт для
несовершеннолетних, достигших 14-летнего возраста
(все страницы)
Копии всех страниц*
8 Н Свидетельство о смерти, детей, супругов
Копии*
3. Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе заемщика/созаемщика
9
О H
Трудовая книжка заемщика/созаемщика трудовой
контракт с места дополнительной работы
Заверенные
работодателем копии
всех страниц (с датой
заверения)
10 О Справка с места основной (дополнительной) работы о
размере дохода, за последние шесть месяцев
Оригиналы
4. Документы по сделке купли-продажи и ипотеки жилого помещения
11 О Паспорта продавцов жилого помещения
Копии*
12 О Правоустанавливающие документы на квартиру
(договор приватизации, договор купли-продажи,
свидетельство о государственной регистрации права,
справка ЖСК и т.д.)
Копии*
13 О Справка БТИ (форма № 11А) (извлечение из
технического паспорта БТИ на квартиру)
Копии*
14 О Справка об отсутствии задолженности по квартплате и
коммунальным платежам по квартире, передаваемой в
залог (либо копии квитанций об оплате)
Копии*
85
15 О Оригинал отчета об оценке жилого помещения,
произведенный независимым оценщиком и копии
сертификата (лицензии) оценщика
Оригинал в двух
экземплярах
16 О Справка о регистрации (выписка из домовой книги) —
срок действия 30 дней
Копии*
17 О Разрешения органов опеки и попечительства на сделку
купли-продажи (при наличии несовершеннолетних
детей в семье продавца или иных недееспособных
(ограниченно дееспособных) лиц, зарегистрированных
по адресу передаваемой в залог квартиры)
Копии*
18 О Справка из налогового органа об уплате налога на
имущество в случае, если квартира была получена
продавцом в собственность на основании договора
дарения или свидетельства о праве на наследство.
Копия*
О — документы, обязательные к представлению;
Н — документы, которые предоставляются при наличии;
* — документы, которые должны быть представлены в Банк в следующем виде: копия и оригинал (для
сверки и заверения копии сотрудником Банка), либо нотариально заверенные копии.
Документы, представляемые после государственной регистрации права собственности:
нотариально удостоверенная копия свидетельства о праве собственности на
квартиру;
нотариально удостоверенное обязательство всех совершеннолетних членов семьи на
выселение из квартиры в случае неисполнение обязательств по кредитному договору;
разрешение органов опеки и попечительства на ипотеку квартиры;
договор страхования квартиры — от рисков утраты и повреждения, риска утраты
права собственности;
копия выписки БТИ и копия плана квартиры;
договор на техническое обслуживание квартиры;
договоры на коммунальные услуги соответствующими организациями.
Порядок получения кредита.
86
Для получения ипотечного кредита необходимо пройти следующие этапы.
1. Предварительный расчет суммы кредита и оценка ваших возможностей.
Для получения консультаций по условиям кредитования, а также для проведения
предварительного анализа возможности получения кредита необходимое обратиться в банк. На
основании предоставленных вами сведений сотрудники банка производят предварительный
расчет максимально возможной суммы кредита. Это не предполагает последующего
обязательного одобрения кредита, окончательное решение принимается на основании
результатов комплексной проверки достоверности, представленной Вами информации о своей
платежеспособности, которая проводится на последующих этапах.
2. Процедура оценки вашей платежеспособности и возможной суммы кредита (займа).
При положительных результатах предварительного анализа, вы собираете полный
комплект необходимых документов и представляете его в банк. На основании предоставленных
документов производится оценка вашей платежеспособности — способности погашать
полученный кредит и проценты, и окончательно определяется, на какую максимальную сумму
кредита вы может рассчитывать. Для более детального анализа отдельных статей ваших
доходов и расходов банк имеет право запросить дополнительные документы.
Источники получения регулярных доходов, учитываемые при расчете максимальной
суммы кредита:
заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную
работу и премии;
доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;
доход в виде дивидендов;
доход в виде процентов и постоянных страховых выплат;
пенсионные выплаты и стипендии;
чистый доход в форме арендной платы;
алименты и пособия на детей.
После расчета суммы кредита и проверки предоставленной вами информации, вы
выбираете подходящую квартиру с учетом максимально оговоренной суммы кредита.
Лицензированный оценщик осуществляет независимую оценку выбранного жилья. Сумма
оценки соотносится с размером выдаваемого кредита. Размер предоставляемого кредита не
должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены
сделки (продажной цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи жилья). По жилью,
намеченному к приобретению, вы собираете полный пакет документов, необходимый для
регистрации сделки купли-продажи в органах юстиции. Помощь в данном вопросе могут
оказать квалифицированные специалисты риэлторских компаний. При наличии в вашей семье
87
несовершеннолетних детей, которые будут являться собственниками приобретаемого жилья или
проживать там, необходимо до оформления сделки получить разрешение органов опеки и
попечительства на ипотеку приобретаемого на кредитные средства жилого помещения.
3. Оформление кредитной сделки и приобретение квартиры.
Порядок оформления ипотечной кредитной сделки первичным кредитором:
заключение кредитного договора между первичным кредитором и заемщиком в
простой письменной форме;
заключение между продавцом квартиры и заемщиком договора купли-продажи
квартиры в простой письменной форме;
одновременно между заемщиком и кредитором происходит заключение договора об
ипотеке квартиры (смешанного договора купли-продажи и ипотеки), его нотариальное
удостоверение (в некоторых случаях), составление закладной и совершение нотариальных
действий в отношении закладной. Договор об ипотеке (смешанный договор купли-продажи и
ипотеки) подписывается сторонами сделки, нотариально удостоверяется (в случае
необходимости), покупатели квартиры составляют закладную в пользу первичного кредитора,
при этом нотариус совершает с закладной определенные нотариальные действия, в частности,
сшивает, нумерует листы закладной и заверяет своей подписью и печатью. В тех случаях, когда
договор купли-продажи квартиры составлен так, что ипотека из него возникает в силу закона,
заключение отдельного договора об ипотеке не требуется. Договор купли-продажи в этом
случае составляется в присутствии нотариуса и нотариально удостоверяется;
регистрация в органах юстиции договора купли-продажи, договора об ипотеке жилья
(смешанного договора купли-продажи и ипотеки), права собственности заемщика (покупателя),
ипотеки и выдача закладной первичному кредитору;
передача продавцу не менее 30% стоимости квартиры (из собственных средств
заемщика);
оформление акта приема-сдачи жилого помещения между заемщиком и бывшим
собственником;
предоставление ипотечного жилищного кредита (займа) Заемщику и перечисление
средств (второй части стоимости квартиры за счет кредита) продавцу квартиры;
страхование заемщиком жизни и имущества. При этом срок действия договоров
страхования должен быть не менее срока кредитования, страховая сумма по каждому
договору — не менее остатка ссудной задолженности, увеличенного на десять процентов,
оплата страховых премий осуществляется ежегодно.
88
Сопутствующие затраты
Приведем максимальный вариант затрат, сопутствующих ипотечной сделке. Для
ипотечных кредитов на вторичном рынке ― это плата:
1) за услуги нотариуса по удостоверению сделки.
Государственная пошлина за удостоверение договоров об ипотеке жилого помещения в
обеспечение возврата кредита (займа), предоставленного на приобретение или строительство
жилого дома, квартиры, составляет 200 руб. Государственная пошлина за удостоверение прочих
договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в
соответствии с законодательством РФ, взимается в размере 0,5 процента суммы договора, но не
менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (ст. 333.24 Налогового кодекса РФ);
2) за регистрацию договора ипотеки.
Государственная пошлина за государственную регистрацию договора об ипотеке,
включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с
ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество, составляет: для
физических лиц — 500 руб., для организаций — 2 000 руб. Государственная пошлина за
государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое
имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, взимается: с физических лиц в
размере 500 руб., с организаций — 7 500 руб. (ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);
3) за оценку квартиры сертифицированным оценщиком — 100—120 долл. США;
4) за обязательное в этом случае страхование сделки — сумма до 1,5 % от суммы
кредита, увеличенного на 10%;
5) за выдачу кредита — до 1% от суммы кредита;
6) за ведение ссудного счета — до 1% от суммы кредита, берется банком раз в год;
7) за рассмотрение заявки и заключение кредитного договора — от 1 000 руб. до 200
долл. США;
8) за аренду банковской ячейки — до 20―70 долл. США.
Если же заемщик оформляет ипотечную сделку с жильем в новостройке, то это плата:
1) за проверку соответствия технического состояния объекта требованиям банка — 150
долл. США;
2) за оценку объекта — 100 долл. США;
89
3) за строительный аудит — 300 долл. США;
4) за страхование — до 1,5 % от суммы кредита, увеличенного на 10%;
5) за проведение ипотечной сделки — 200 долл. США;
6) за перечисление (конвертацию) денег застройщику — по расценкам банка;
7) за открытие и обслуживание счета в банке — 1―2%;
8) за рассмотрение заявки и заключение кредитного договора — по тарифам банка.
Часть затрат (страхование, оценка, иногда ― нотариальное удостоверение) являются
обязательными, а некоторых затрат можно избежать. Например, нотариальное удостоверение
договоров ипотеки и купли-продажи жилого помещения необязательно, но возможно по
желанию клиента, в то время как государственная регистрация этих договоров — обязательное
условие их действительности.
Внимание! Оцените свои возможности и примите правильное решение:
Во-первых, достаточно ли у вас денежных средств для внесения первоначального взноса
за квартиру (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры), а также для покрытия
расходов, связанных с совершением сделки по ипотеке квартиры (нотариальным
удостоверением, регистрацией договоров, оценкой квартиры (от 2 500 руб.), заключением
кредитного договора (оплаты возможных сборов первичного кредитора), договоров страхования
(оплата страховых премий — 0,8% годовых).
Во-вторых, сможете ли вы ежемесячно направлять не менее 35% от своего дохода на
погашение кредита и уплату процентов, чтобы остающихся у вас средств хватило на
поддержание необходимого уровня жизни вашей семьи.
В-третьих, оцените, насколько вероятно в течение всего срока кредитования получение
вами дохода в сумме не менее, чем вы получаете сейчас, когда берете кредит (т.е. оцените
стабильность получения доходов и стабильность вашей занятости).
В случае если вы переоценили свои возможности и не сможете выполнять обязательства
по закладной, ее владелец может:
1) потребовать досрочного возврата кредита и уплаты начисленных процентов;
2) обратить взыскание на заложенную вами квартиру в соответствии с действующим
законодательством (как следствие продажа данной квартиры иному лицу и выселение из нее
заемщика и всех проживающих в квартире);
3) в случае недостаточности средств, вырученных от реализации вашей квартиры, для
погашения обязательств — обратить взыскание на иное ваше имущество.
Льготы по налогообложению при покупке жилых помещений, в том числе за счет
кредитных средств
C 1 января 2001 г. действует новый порядок расчета и применения льготы по налогу на
доходы физических лиц. В соответствии с Налоговым кодексом РФ налогоплательщик может
90
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]