Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комплексная оценка недвижимости. Учебное пособие
.pdf
ствующей принятому виду стоимости. Эти допущения могут оказать значительное влияние на стоимость.
Такие допущения могут быть двух видов:
принятые факты, которые не расходятся с теми, которые
•
фактически существуют на дату оценки;
принятые факты, отличающиеся от тех, которые фактически
•
существуют на дату оценки.
Допущения, которые соответствуют фактам, существующим
на дату оценки, могут быть следствием ограничения объема исследований или результатом запроса оценщика. Примерами таких допущений помимо прочего могут быть:
допущение того, что оцениваемое предприятие передается
•
как действующий хозяйственный субъект;
• допущение того, что оцениваемые активы предприятия пе-
редаются без предприятия (по отдельности или группами);
допущение того, что отдельно оцениваемый актив передает-
•
ся вместе с другими дополняющими его активами;
допущение того, что оцениваемая доля акций передается
•
пакетом или по отдельности.
Допущения, которые соответствуют фактам, отличающимся
от существующих на дату оценки, называются специальными допущениями. Специальные допущения часто применяют, чтобы
показать влияние различных обстоятельств на изменение стоимости. Эти допущения специальны, поскольку показывают, что
результат оценки зависит от изменяющихся обстоятельств, или
то, что на дату оценки не все участники рынка объекта оценки
могут их поддержать. Примерами таких допущений помимо прочего могут быть:
• допущение того, что недвижимое имущество удерживается
на полном праве собственности, не обремененном арендой;
допущение того, что оцениваемое здание фактически завер-
•
шено строительством на дату оценки;
• допущение того, что конкретный контракт существовал на
дату оценки, хотя фактически он еще не был заключен;
допущение того, что финансовый инструмент оценивался
•
по кривой доходности, отличной от той, которой пользовались
бы участники рынка объекта оценки.
Допущения и специальные допущения должны быть обоснованы в заданных обстоятельствах, подкреплены свидетельствами
и соответствовать цели оценки.
61
Стандарт МСО 105 «Подходы и методы оценки» последователь-
но описывает сравнительный, доходный и затратный подходы,
методы этих подходов, обесценивание объекта оценки и краткое
понятие модели оценки.
При использовании сравнительного подхода показатель стоимости определяют путем сравнения объекта оценки с идентичными или сопоставимыми объектами, цена на которые известна.
Среди методов сравнительного подхода отмечается метод сопоставимых сделок (в том числе с использованием единиц сравнения) и аналогичный ему метод рынка капитала (при оценке предприятий).
При использовании доходного подхода показатель стоимости
определяют путем преобразования будущего денежного потока от
объекта оценки в общую текущую стоимость. Отмечено, что хоть
существует множество методов доходного подхода, все они имеют
в своей основе метод приведенного потока платежей (ППП).
При использовании затратного подхода показатель стоимости
определяют на основе принципа замещения путем расчета текущих затрат замещения или воспроизводства объекта оценки другим с равной полезностью и учетом текущего обесценивания.
Отмечено, что существует три метода затратного подхода: метод
затрат замещения, метод затрат воспроизводства и компонентный метод, в котором стоимость объекта оценки определяется
путем суммирования стоимости его частей.
Раздел «Стандарты по оценке активов» изменяет или дополняет требования общих стандартов по отношению к определенному виду объектов оценки. Эти требования должны соблюдаться наряду с общими стандартами при выполнении оценки активов определенного вида. Стандарты включают необходимую
информацию о характеристиках определенного вида активов,
влияющих на их стоимость, а также требования к этим активам,
связанные с применимым к их оценке подходами и методами.
Стандарты по активам имеют номенклатуру, начинающуюся
с цифры 2.
Стандарт МСО 200 «Предприятия и права участия в предприя-
тии» требует при составлении задания на оценку конкретизации
юридической формы предприятия, уточнения, является ли рассматриваемое право полным или долевым, ограничивается ли
62
определенными активами (обязательствами) или, напротив, исключает их из рассмотрения, требует указания типа (типов) оцениваемых акций. При проведении оценки, учитывающей возможность ликвидации предприятия, следует учесть, может ли
совокупная стоимость активов при их продаже в порядке ликвидации предприятия превысить стоимость действующего предприятия. Специальные требования при составлении отчета на оценку стандарт МСО 200 не предусматривает.
В комментарии к стандарту МСО 200 приводятся в числе про-
чего следующие определения:
•
стоимость предприятия – общая стоимость собственного
капитала плюс стоимость его долгов или обязательств за вычетом денежных средств или их эквивалентов для удовлетворения
этих обязательств;
•
стоимость собственного капитала – стоимость предприятия
для всех его акционеров.
Стандарт МСО 210 «Нематериальные активы» включает изменения в «Общих стандартах», применяемые при оценке нематериальных активов. Задание на оценку должно описывать не только оцениваемые активы, но и сопутствующие активы, используемые вместе с оцениваемыми для генерирования денежного потока, с указанием, должны ли они быть включены в оценку или
нет. В последнем случае следует пояснить, считает ли оценщик
сопутствующие активы доступными для покупателя или нет.
В отношении проведения оценки и составления отчета стандарт
МСО 210 не содержит специфических требований.
В комментарии к данному стандарту отмечается, что нематериальные активы могут быть идентифицируемыми или неидентифицируемыми.
Нематериальный актив идентифицируем, если он отделим, т.е.
имеется возможность выставить его на продажу, передать по лицензии и т.п., независимо от других активов, либо он возникает
из контрактных или других юридических прав независимо от
того, отделимы ли эти права от правообладателя.
Любые неидентифицируемые нематериальные активы, связанные с предприятием, обычно называются деловой репутацией.
Стандарт МСО 220 «Нефинансовые обязательства» описывают
требования к обязательствам неденежного исполнения в виде
63
поставки (предоставления) товаров или услуг. Такого рода обязательства могут представлять собой отложенные доходы или договорные обязательства будущих периодов, гарантии производителей, обязательства по охране окружающей среды, обязательства
по выбытию активов, программы лояльности, соглашения о покупке электроэнергии, резервы под судебные решения и непредвиденные расходы, а также компенсации и гарантии.
Сторона, принимающая на себя нефинансовое обязательство,
обычно требует для себя определенную маржу прибыли за усилия
по исполнению обязательств, чтобы компенсировать понесенные
усилия и риски, связанные с поставкой (предоставлением) товаров или услуг.
Стандарт МСО 300 «Машины и оборудование» в задании на
оценку требует указания, в какой степени оцениваемые машины
и оборудование будут совмещены с другими активами или интегрированы в них. Типичным может быть прочное прикрепление
актива к земле, делающее невозможность его перемещения без
существенного повреждения либо самого актива, либо окружающего его здания. Другим примером может быть использование
оцениваемого актива в интегрированной производственной линии, из-за чего его функциональность зависит от других активов.
Указано, что для описания состояния и обстоятельств оценки
машин и оборудования обычно приходится вводить в задание на
оценку дополнительные допущения, такие как:
машины и оборудование, которые оцениваются как целое
•
на месте расположения действующего предприятия в его составе;
•
машины и оборудование, которые оцениваются как целое
при допущении, что предприятие закрывается;
• машины и оборудование, которые оцениваются по отдель-
ности для их вывоза с нынешнего местоположения.
К проведению оценки стандарт МСО 300 специфических требований не предъявляет.
При составлении отчета помимо выполнения дополнительных
требований задания на оценку следует прокомментировать влияние на конечную стоимость связанных материальных или нематериальных активов, исключенных при оценке, таких, например,
как программное обеспечение для машины или права пользования земельным участком, на котором расположен объект оценки.
Отмечается, что для оценки машин и оборудования, как правило, требуется рассмотрение обстоятельств, связанных как с са-
64
мим объектом оценки, так и с его окружением и с экономическим потенциалом.
Связанные с объектом оценки обстоятельства включают:
• его технические характеристики;
• остаточный физический срок службы;
• текущее состояние с учетом истории ремонтов;
• затраты на вывод из эксплуатации и удаление (если объект
не оценивается в его текущем местоположении);
последствия от возможной утраты связанных активов, на-
•
пример прекращение арендного договора на здание, в котором
размещено оборудование.
Связанные с окружением объекта оценки обстоятельства
включают:
расположение по отношению к источникам сырья или
•
рынкам сбыта конечного продукта, при этом привлекательность
место положения может быть ограничена по сроку, например если
используемый ресурс исчерпаем или ожидается прекращение
(уменьшение) спроса на продукт;
воздействие законодательства по охране окружающей среды
•
или иного, ограничивающего использование объекта оценки или
приводящего к дополнительным эксплуатационным или ликвидационным расходам.
Связанные с экономическим потенциалом объекта оценки об-
стоятельства включают:
• фактическую или потенциальную доходность, основанную
на сравнении эксплуатационных расходов с доходами или потенциальными доходами;
спрос на конечный продукт с учетом влияния макро- и
•
микро экономических факторов влияния;
возможность преобразования объекта оценки для более эф-
•
фективного использования, чем текущее.
Указывается, что машины и оборудование могут быть объектами договоров финансирования, что может повлиять на возможность продажи без погашения кредитору или арендодателю остаточных обязательств, которые могут превышать необремененную
стоимость объекта оценки. Иногда целесообразно оценить стоимость обремененных и необремененных машин и оборудования
по отдельности.
Машины и оборудование, используемые на условиях лизинга,
являются собственностью лизингодателя и, следовательно, не
65
учитываются при оценке имущества лизингополучателя. Однако
их наличие может повлиять на стоимость собственных активов,
что должно быть отмечено в отчете по оценке.
Стандарт МСО 400 «Права на недвижимое имущество» требует, чтобы в задании на оценку были рассмотрены следующие
вопросы:
•
доказательная проверка прав на недвижимое имущество и
значимых связанных прав;
• объем проводимых осмотров;
•
ответственность за информацию о площади застройки и
площади этажей;
• ответственность за подтверждение характеристик и состоя-
ния всего здания;
• степень исследования в отношении предоставляемых ком-
мунальных услуг, включая их характеристику и адекватность;
• наличие информации о грунте и состоянии фундамента;
•
ответственность за выявление фактических или потенциаль-
ных экологических рисков.
Типичными специальными допущениями, которые следует
записать в задании на оценку, могут быть следующие:
•
физическое изменение объекта, например проектируемое
здание оценивается как завершенное на дату оценки;
•
изменение статуса объекта, например пустующее здание
оценивается как сданное в аренду или сданное в аренду здание
оценивается как освобожденное арендатором на дату оценки.
В предыдущем издании МСО было приложение, называемое
«Объекты исторического имущества», посвященное дополнительным требованиям к оценке исторического недвижимого имущества. Учитывая важность предмета, коротко приведем его содержание.
Историческое недвижимое имущество обычно отличается следующими особенностями:
•
обладает исторической, архитектурной или культурной цен-
ностью;
• охраняется государством или защищено юридически;
•
на его использование, реконструкцию или передачу налага-
ются ограничения или запреты;
•
в некоторых случаях оно должно быть открыто для публики.
66
В документах международной организации по культуре
ЮНЕСКО вводится смежное понятие культурного наследия, которое определяется как:
•
памятники: произведения архитектуры, монументальной
скульптуры и живописи;
•
элементы или структуры археологического характера, надписи, пещеры и группы элементов, которые имеют выдающуюся
универсальную ценность с точки зрения истории, искусства или
науки;
• ансамбли: группы изолированных или объединенных стро-
ений, архитектура, единство или связь с пейзажем которых представляет выдающуюся универсальную ценность с точки зрения
истории, искусства или науки;
•
достопримечательные места: произведения человека или совместные творения человека и природы, а также зоны, включая
археологические достопримечательные места, представляющие
выдающуюся универсальную ценность с точки зрения истории,
эстетики, этнологии или антропологии.
Оценка объектов исторического недвижимого имущества требует особой тщательности в отношении методов строительства
или материалов в прошлом, текущей эффективности с точки зрения современных эквивалентных активов, адекватности методов
ремонта, реставрации восстановления или переделки, а также
характера нормативно-правовой защиты. Участок, на котором расположен объект исторического недвижимого имущества, может
иметь ограничения на его использование, что будет влиять на общую стоимость объекта исторического недвижимого имущества.
Иногда такие объекты могут не подлежать надежной оценке ввиду отсутствия соответствующих рыночных данных.
Стандарт МСО 410 «Недвижимое имущество на стадии за-
стройки» определяет недвижимое имущество на стадии застройки как права на такие объекты оценки, для достижения наиболее
эффективного использования которых требуется застройка заново, либо когда улучшения предусмотрены или находятся на стадии создания на дату оценки и включают:
• строительство зданий;
•
ранее не застроенную землю с создаваемой инфраструктурой;
• застройка заново ранее застроенной земли;
67
•
улучшения или изменения существующих зданий или стро-
ений;
•
землю, выделенную под строительство в соответствии с дей-
ствующим градостроительным планом;
•
землю, выделенную под более ценное использование или
более плотную застройку в соответствии с действующим градостроительным планом.
В задании на оценку предусматривается комментарий по сле-
дующим вопросам:
•
источники информации о проектируемом здании, например
планы и технические спецификации, которые будут использоваться при определении стоимости завершенного проекта;
•
источники информации о строительных затратах и прочих
расходах на завершение проекта.
Типичными допущениями, требующими предварительного
согласования, являются следующие:
• будет завершено строительство в соответствии с планами и
технической спецификацией;
• будут соблюдены все предварительные условия, требующи-
еся по согласованным арендным договорам.
В итоговом документе об оценке должны быть отражены сле-
дующие вопросы в объеме, требуемом согласно цели оценки:
•
указание на то, что объект находится в стадии строительства;
• описание проекта;
•
описание этапа строительства по состоянию на дату оценки, предполагаемая величина затрат на завершение (с указанием
источника информации);
•
идентификация и по возможности количественная оценка
рисков проекта с разделением на риски строительства и риски,
связанные с получением доходов от аренды;
•
описание того, как те или иные риски учитывались в оценке;
• ключевые исходные данные для оценки и допущения, сде-
ланные при их определении;
• краткая информация о статусе заключенных крупных дого-
воров, если она имеет отношение к оценке.
Отмечается, что оценка недвижимого имущества на стадии
застройки может понадобиться для различных целей, в том числе:
• при слиянии, поглощении и продаже предприятия или ча-
сти предприятия;
68
• при обеспечении залогового кредитования;
• при судебных процессах;
• при использовании для финансовой отчетности.
Указано, что оценка имущества на стадии застройки может
проводиться на основе модели с неявным ростом, в которой используются текущие затраты и иные исходные данные, либо на
основе модели с явным ростом, в которой используются ожидаемые будущие значения данных, связанных с затратами и доходами. В каждой из моделей делается специальное допущение о
завершении строительства объекта, после чего проводятся соответствующие вычеты для определения стоимости объекта в его
нынешнем состоянии. Исходные данные одной модели не должны использоваться в другой, и в отчете следует конкретизировать,
какая из моделей была использована.
Отмечены особые соображения в оценках для целей финансовой отчетности и в оценках для целей залогового кредитования.
Стандарт МСО 500 «Финансовые инструменты» определяет финансовый инструмент как контракт, который создает права или
обязательства на получение или уплату денежных средств либо
других финансовых вознаграждений для указанных в нем сторон.
Такие инструменты включают, в частности, производные финансовые инструменты или другие условные инструменты, гибридные инструменты, инструменты с фиксированным доходом,
структурированные инструменты и долевые финансовые инструменты.
В задании на оценку предусматривается отражение следующих
вопросов:
•
класс (классы) подлежащих оценке финансовых инстру-
ментов;
•
должна ли оценка относиться к отдельному финансовому
инструменту, к портфелю одинаковых финансовых инструментов
или к целому портфелю активов держателя.
К проведению оценки данный стандарт специфических тре-
бований не предъявляет.
При составлении отчета об оценке финансовых инструментов
следует соблюдать необходимую степень детализации отчета, разную для различных финансовых инструментов. При этом нужно
учитывать нижеследующее:
69
•
существенность, т.е. стоимость финансового инструмента
или класса инструментов по сравнению с общей стоимостью оцениваемого портфеля (или активов и обязательств) держателя;
• неопределенность, так как стоимость финансового инстру-
мента может характеризоваться неопределенностью, связанной
со спецификой инструмента, используемой модели, исходными
данными, а также аномалиями рынка (следует раскрыть причины
и характер любой существенной неопределенности);
•
сложность, требующую для сложных инструментов более
подробного описания их характера и ценообразующих факторов;
•
сопоставимость, представляющую собой сравнение представляемой информации с предшествующими периодами с целью повышения ее информативности;
•
базовые активы, которые обеспечивают денежные потоки
по финансовому инструменту и должны быть описаны в отчете с
указанием информации об их текущей стоимости.
Наконец, если финансовый инструмент оценивается для
включения результатов оценки в финансовую отчетность в соответствии с МСФО, требуется выполнение определенных раскры
тий, зависящих от того, какое место в иерархии исходных данных
занимает оцениваемый финансовый инструмент.
В комментарии существенным является замечание, что понимание кредитного риска является важным аспектом оценки стоимости любого финансового инструмента. Перечислены некоторые общие факторы, которые должны быть рассмотрены при
определении кредитного риска, а именно:
•
риск контрагента, причем помимо рассмотрения финансовой устойчивости эмитента или кредитного поручителя требуется
анализ ситуации и перспектив отрасли промышленности в целом;
•
субординация, т.е. установление очередности требований,
связанных с финансовым инструментом, поскольку другие инструменты могут иметь приоритет требований на активы или денежные потоки эмитента, которыми обеспечивается оцениваемый финансовый инструмент;
• финансовый рычаг, поскольку сумма долга, привлеченного
для финансирования активов, от которых зависит доходность по
оцениваемому финансовому инструменту, влияет на волатильность дохода эмитента и может повлиять на кредитный риск;
-
70
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]