Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комплексная оценка недвижимости. Учебное пособие
.pdf
согласования предполагалось, что оценщик получает результаты
с помощью различных подходов, а потом их согласовывает. При
этом полагалось, что результаты подходов неизменны. На самом
же деле вспомним, что результаты конкретных подходов Vi зависят от набора исходных данных (различных для каждого подхода), причем это исходные данные двух родов: одни из них, например физические характеристики объекта оценки, заданы определенно – их можно назвать параметрами α, а другие, обычно это
рыночные данные, имеют некоторый разброс – их удобно назвать аргументами x. Поэтому подлежащие согласованию результаты Vi являются функциями этого набора:
V
= Vi(α1, …, αm, x1, …, xn). (7.7)
i
Использованные аргументы по своему происхождению имеют
диапазон возможных значений. Например, стоимость создания
удельной единицы сравнения (такой, как стоимость нового строительства 1 м3 складского помещения) или норма капитализации
на рынке объекта оценки (так же, как процентная ставка или
ставка приведения) в силу своей статистической природы находятся в некотором диапазоне. Это обстоятельство и открывает
возможность самосогласования. Процедура заключается в следующем.
Пусть три полученных результата конкретных подходов имеют
некоторый разброс:
V
< V2 < V3. (7.8)
1
Попробуем изменить использованные исходные данные, не
выходя из диапазона возможных значений, так, чтобы разброс
(7.8) уменьшился. Если нам удастся таким образом уменьшить
разброс значений до величины точности оценки, то самосогласование будет произведено. Следует отметить, что в некоторых ситуациях это оказывается невозможным.
В качестве примера удачного самосогласования приведем результаты оценки рыночной стоимости объекта оценки в некоторых денежных единицах, полученные с использованием трех традиционных подходов (затратного, доходного и сравнительного):
221
149 366, 146 085, 152 703. Видно, что при точности результата в 7%
самосогласование достигнуто, если в качестве итогового значения рыночной стоимости взять величину 150 000.
В заключение заметим, что процедуру самосогласования следует выполнять, создав в электронных таблицах Microsoft Excel с
помощью гиперссылок модель процесса оценки. Обычно при
этом неизменяемые исходные данные (параметры) помещаются
на первый лист таблиц, следующий лист описывает, например,
расчет затратным подходом, следующий – доходным, далее –
сравнительным. Наконец, последний лист посвящается согласованию и получению окончательного ответа. Подобная модель
позволяет, изменив в одном месте значение переменной, сразу
увидеть, как это изменение отразится на конечном результате.
Разумеется, при необходимости модель может совершенствоваться, вместо одного метода реализации какого-либо подхода может
быть включен другой, и т.д.
Вопросы и задания
1. Зачем нужно согласовывать результаты подходов?
2. Укажите требования, которым должны соответствовать критерии,
применяемые для согласования результатов подходов.
3. Как долго следует проводить самосогласование?
4. При оценке арочного склада в качестве возможного обеспечения
кредитных обязательств получены следующие результаты применения
подходов к оценке (в бел. р.):
Затратный подход Доходный подход Сравнительный подход
245124,88 241603,43 236830, 51
с достоверностью исходных данных соответственно в 40, 20, 40%.
Используя критерии соответствия подходов цели оценки и достоверности исходных данных, найдите рыночную стоимость склада.
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1
Приложение к Положению об оценке стоимости
объектов гражданских прав в Республике Беларусь
Перечень
республиканских органов государственного управления,
осуществляющих аттестацию оценщиков
по видам объектов оценки
Наименование
республиканских
органов государствен-
ного управления
Виды объектов оценки
Государственный
комитет по имуществу
Государственный
комитет по науке
и технологиям
Предприятия как имущественные комплексы, доли
в уставных фондах юридических лиц, ценные бумаги и имущественные права на них.
Капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, не завершенные строительством объекты и имущественные
права на них.
Земельные участки и имущественные права на них.
Машины, оборудование, инвентарь, транспорт-
ные средства, материалы и имущественные права
на них, другое имущество (за исключением предприятий как имущественных комплексов, долей в
уставных фондах юридических лиц, ценных бумаг,
капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, не завершенных строительством объектов, объектов интеллектуальной собственности, земельных участков и
имущественных прав на них)
Объекты интеллектуальной собственности и имущественные права на них
223
Приложение 2
Евразийские стандарты оценки стоимости
(Извлечение)
ЕСОС 1 «Кодекс этики»
В настоящем стандарте описывается этический кодекс, неотъемлемый от профессии оценщика. Только оценка, сделанная при
соблюдении данного Кодекса этики, может быть принята разумным заказчиком. Если заказчик заботится о своем имуществе, он
должен обращаться к оценщикам, которые, в частности, пользуются Кодексом этики ЕСОС.
Оценки стоимости, выполненные при соблюдении ЕСОС,
должны быть сделаны честными и компетентными профессиональными оценщиками, свободными от предвзятости или своекорыстия, итоговые документы которых ясны, не вводят в заблуждение и раскрывают все аспекты, существенные для надлежащего понимания оценки. Оценщики должны действовать так,
чтобы не нанести вреда заказчикам, профессии или своему национальному объединению оценщиков, способствовать сохранению и повышению общественного доверия к профессии оценки
стоимости.
Составляющими данного стандарта являются следующие определения: оценщик, этика, компетентность и раскрытие данных.
Оценщик – это человек с хорошей репутацией, который:
• имеет университетский диплом, диплом о профессиональ-
ной переподготовке или иное признанное профессиональное
свидетельство;
• является членом признанного национального объединения
оценщиков;
имеет опыт и компетенцию в оценивании активов, сопоста-
•
вимых с объектом оценки, либо использующий помощь одного
или нескольких опытных и компетентных лиц, предварительно
сообщив об этом заказчику;
соблюдает все юридические, договорные и этические требо-
•
вания, связанные с оценкой, включая настоящий Кодекс этики.
Этика включает в себя следующие нормы: честность, конфи-
денциальность, беспристрастность, отсутствие конфликта интересов.
224
Честность подразумевает несколько составляющих. Оценщик
не должен действовать в манере, которая может ввести заказчика
в заблуждение. Оценщик не должен сознательно разрабатывать
итоговый документ об оценке, содержащий ложные, неточные
или предвзятые анализ и выводы. Оценщик не должен участвовать в оценке, которую другие разумные оценщики не посчитали
бы оправданной. Оценщик должен действовать легально, т.е.
придерживаться законов и правил государства, в котором он
практикует, или государства, где принимает задание на оценку.
Оценщик не должен сознательно давать ход ошибочному истолкованию своей профессиональной квалификации. Оценщик не
должен сознательно использовать ложные или преувеличенные
утверждения, а также рекламу. Оценщик должен гарантировать,
что любой из его подчиненных следует этому Кодексу этики.
Конфиденциальность означает следующее. Оценщик должен
вести дела заказчика с должной осмотрительностью. Оценщик не
должен раскрывать важные фактические данные, полученные от
заказчика, либо результаты оценки никому кроме уполномоченных заказчиком лиц. Исключение может быть сделано лишь для
соблюдения закона или правил национального объединения
оценщиков, членом которого он является.
Беспристрастность заключается в том, что оценщик должен
выполнять задание независимо, объективно и без злоупотребления в своих интересах. Оценщик не должен принимать задание,
которое подразумевает заранее определенные мнения и выводы.
Вознаграждение, связанное с оценкой, не должно зависеть от заранее определенного результата или исхода оценки. Если вознаграждение зависит от какой-либо стороны итогового документа,
то это обстоятельство должно быть раскрыто. При использовании
в оценке существенной информации, представленной заказчиком или третьим лицом, она должна быть проверена независимым образом либо о степени доверия к ней должно быть сообщено в качестве ограничения итогового документа об оценке. Оценка не должна производиться при гипотетических условиях, которые не будут выполнены в разумные сроки. Беспристрастность
оценщика относится и к проверке (экспертизе) итогового документа другого оценщика, к обоснованию доводов в пользу согласия или несогласия с выводами документа.
225
Отсутствие конфликта интересов прежде всего означает, что
оценщик не должен действовать за несколько сторон в одной
оценке кроме как с их письменного согласия. Оценщик должен
принять меры, чтобы в связи с его действиями не возникли противоречия между интересами его заказчиков и третьих лиц, самого оценщика, его организации, родственников, друзей и сотрудников. Потенциальный конфликт следует раскрыть заказчику
письменно до принятия задания на оценку. Если оценщик узнает
о конфликте в процессе оценки, то раскрытие должно быть не
медленным. Наконец, если о конфликте стало известно после
окончания оценки, то этот конфликт должен быть раскрыт в
разум ные сроки.
Компетентность определяет условия принятия задания на
оценку, возможного внешнего содействия в оценке, эффективности и добросовестности оценщика. Суть компетентности оценщика в том, что он должен обладать знаниями и опытом для эффективного выполнения оценки на приемлемом уровне профессиональных требований. При этом до принятия задания оценщик
должен рассмотреть предстоящую оценку и быть уверенным, что
он обладает знаниями и опытом, необходимыми для выполнения
оценки, либо имеет возможность привлечь другого оценщика,
обладающего знаниями и опытом, необходимыми для выполнения этой оценки. В случае международного характера компетентность оценщика распространяется и на рынок объекта оценки, и
на язык итогового документа об оценке. Если для выполнения
оценки предполагается привлечь внешнее содействие, то оценщик предварительно должен установить, что привлекаемый имеет требуемую компетенцию и следует настоящему Кодексу этики.
Для привлечения внешнего содействия обязательно получение
согласия на это заказчика. Привлекаемые лица и степень их участия в оценке должны быть отражены в итоговом документе.
Раскрытие данных описывает, как оценщиком должны представляться данные для заказчика: посредством содержательного
итогового документа, который, не вводя в заблуждение, отражает
все, что может считаться влияющим на его объективность. В итоговом документе следует ясно и точно описать задание на оценку,
цель оценки, а также допущения и ограничения. При этом надо
наложить ограничение на публикацию оценки или выводов из
нее без согласия оценщика, чтобы он мог сохранять контроль над
-
226
публичным раскрытием его оценки. В итоговом документе долж
ны быть раскрыты любая прямая или косвенная связь оценщика
с объектом оценки или заказчиком, которая могла бы привести к
конфликту интересов, а также любые отступления от ЕСОС.
Поскольку ЕСОС разработаны для общих ситуаций, они могут
быть непригодны в отдельных случаях. Тогда отступление от
ЕСОС возможно, если оно разумно, этично и компетентно.
Приложение 3
Кодекс этики Белорусского общества оценщиков
Принят: 22.09.2010 г. решением 8-го Съезда
Белорусского общества оценщиков (Протокол № 1)
Применяя следующие этические принципы в своей профессиональной и личной жизни, члены БОО соответствовали бы
высоким стандартам поведения, ожидаемого от них.
Действуйте благородно
1. Никогда не помещайте Вашу собственную выгоду выше благосостояния Вашего клиента или других людей, перед которыми
у Вас есть профессиональная ответственность. Всегда учитывайте общественные интересы в своих суждениях.
Действуйте честно
2. Будьте заслуживающим доверия во всем, что Вы делаете.
Никогда преднамеренно не вводите в заблуждение, утаивая или
искажая сведения.
Действуйте открыто
3. Информируйте Вашего клиента подробно, просто и понятно, насколько возможно.
Действуйте ответственно
4. Полностью отвечайте за Ваши действия и не обвиняйте других при неудаче.
Действуйте ограниченно
5. Знайте о пределах Вашей компетентности и не выходите за
них. Никогда не подряжайтесь на большее, чем Вы можете сделать.
Действуйте объективно
6. Давайте ясный и уместный совет. Никогда не позволяйте
чувствам или Вашим собственным интересам затуманивать Ваше
суждение.
-
227
Действуйте уважительно
7. Никогда не относитесь к другим предвзято.
Действуйте примерно
8. Помните, что Ваше общественное и частное поведение может затронуть Вашу собственную репутацию, репутацию БОО и
репутации других ее членов.
Действуйте осторожно
9. Будьте готовы остановиться, если Вы подозреваете опасность или злоупотребление.
Действуйте разумно
10. Избегайте любого действия, незаконного или законного,
которое может навлечь на профессию дурную славу.
Действуйте бесконфликтно
11. Сообщайте о любых потенциальных конфликтах интересов,
личных или профессиональных, всем заинтересованным сторонам.
Действуйте конфиденциально
12. Поддерживайте конфиденциальность дел Ваших клиентов.
Никогда не сообщайте без необходимости информацию другим.
Приложение 4
Введена: 04.05.2002 г. решением 4-го Съезда
Белорусского общества оценщиков (Протокол № 1)
Присяга члена общественного объединения
«Белорусское общество оценщиков»
Я, ________________________________________________,
(фамилия, имя, отчество)
вступая в члены общественного объединения «Белорусское общество оценщиков», присягаю на верность профессии.
Клянусь работать на благо Республики Беларусь и ее народа,
свято соблюдать Конституцию, законодательство Республики
Беларусь, Устав Белорусского общества оценщиков и этические
нормы профессии, высоко нести честь и достоинство члена Белорусского общества оценщиков.
Обязуюсь добросовестно исполнять обязанности экспертаоценщика, соблюдать принципы честной конкуренции, постоян-
228
но повышать профессиональную квалификацию, применять в
работе все свои знания и умения. Обязуюсь оценивать стоимость
непредвзято, объективно и честно, не разглашать конфиденциальные сведения, ставшие известными мне при выполнении профессиональных обязанностей.
Если же я нарушу эту мою торжественную клятву, то готов нести ответственность, предусмотренную законодательством Республики Беларусь и Уставом Белорусского общества оценщиков.
________________ _________________
(дата) (подпись)
Приложение 5
Хронология деятельности
Совета объединений оценщиков Евразии
(СОО Евразии, до 2011 г. – СОО СНГ)
15 сентября 2001 г. в Чолпон-Ате (Кыргызстан) – заседание Координационного совета по оценочной деятельности в СНГ. Учреди-
тельный договор о создании международной некоммерческой
организации, Совета объединений оценщиков СНГ (СОО СНГ),
подписали представители национальных объединений оценщиков Азербайджана, Беларуси, Кыргызстана, России и объединения юридических лиц из Казахстана и Молдовы.
17–18 мая 2002 г. в Минске (Беларусь) – Конгресс оценщиков
СНГ. 18 мая 2002 г. в минской штаб-квартире СНГ – учредитель-
ное собрание международной ассоциации «Совет объединений
оценщиков СНГ», куда вошли Общество оценщиков Азербайджана (ООА), Белорусское общество оценщиков (БОО), Казахстанская ассоциация оценщиков, Объединение кыргызских
оценщиков (ОКО), Национальная палата недвижимости Республики Молдова (НПН РМ), Российское общество оценщиков
(РОО) и как наблюдатели Украинское общество оценщиков и
Инвестиционный комитет Союзного государства. Принят Устав
СОО СНГ. Местонахождение исполнительной дирекции –
Минск (Республика Беларусь). Председатель СОО СНГ – Николай Юрьевич Трифонов (БОО).
229
6 декабря 2002 г. в Москве (Россия) – заседание Президиума
СОО СНГ. Решение о разработке Стандартов оценки СНГ. Вве-
дены Внутренние правила СОО СНГ, предусматривающие ротацию председательства. Союз юридических лиц «Общество специалистов недвижимости» (Армения) – кандидат в члены СОО
СНГ.
24–25 апреля 2003 г. в Баку (Азербайджан) – II Конгресс оцен-
щиков СНГ. Решение о создании международного технического
комитета по стандартизации «Оценка имущества». Председатель
СОО СНГ – Хангусейн Гусейнага-оглы Казымлы (ООА), генеральный директор – Н.Ю. Трифонов (БОО).
17–18 ноября 2004 г. в Кишиневе (Молдова) – III Международ-
ный конгресс оценщиков. Председатель – Александр Александро-
вич Витанов (НПН РМ).
7–8 декабря 2005 г. в Москве – IV Международный конгресс
оценщиков СНГ. Научно-практический журнал «Вопросы оцен-
ки» – официальное издание СОО СНГ, работает сайт www.valuercis.ru Председатель СОО СНГ – Светлана Алексеевна Табакова
(РОО).
18 мая 2006 г. в Минске – заседание Президиума СОО СНГ. Об-
щественное объединение «Центр защиты и сотрудничества» (Таджикистан) – кандидат в члены СОО СНГ.
15–16 сентября 2006 г. в Кара-Ой (Кыргызстан) – V Междуна-
родный конгресс оценщиков СНГ. Председатель СОО СНГ – Ни-
язбек Сатвикович Богубаев (ОКО).
6–7 сентября 2007 г. в Минске – VI Международный конгресс
оценщиков СНГ. Председатель СОО СНГ – Юрий Мечиславович
Микицкий (БОО), генеральный директор (переизбран) –
Н.Ю.Трифонов (БОО). ООО «Грузинская оценочная компания»
(Грузия) – кандидат в члены СОО СНГ.
26–27 ноября 2008 г. в Баку – VII Международный конгресс
оценщиков СНГ. Общественное объединение «Ассоциация защи-
ты прав землевладельцев» (АЗПЗ, Грузия) – член СОО СНГ.
Председатель СОО СНГ – Замин Рамазан-оглы Гуссейнов (ООА).
30 сентября – 1 октября 2009 г. в Тбилиси (Грузия) – VIII Меж-
дународный конгресс оценщиков СНГ. Председатель СОО СНГ –
230
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]