Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комплексная оценка недвижимости. Учебное пособие
.pdf
Бесики Акакиевич Диаконидзе (АЗПЗ). Вопрос об изменении
названия СОО СНГ.
25 ноября 2010 г. в Уфе (Россия) – IX Международный конгресс
оценщиков СНГ.
24 сентября 2010 г. в Минске – Собрание представителей членов
СОО СНГ. Председатель СОО СНГ – Соломон Александрович
Дарсания (РОО).
28 апреля 2011 г. в Минске – заседание Президиума СОО СНГ.
Объединение юридических лиц «Республиканская палата оценщиков» (РПО, Казахстан) – кандидат в члены СОО СНГ.
22–23 сентября 2011 г. в Кишиневе – X Международный конгресс оценщиков СНГ. Переименование ассоциации в Совет объ-
единений оценщиков Евразии. Создание сайта международных
конгрессов оценщиков Евразии www.easa.biz РПО, Казахстан –
член СОО Евразии. Председатель СОО Евразии – Дмитрий Евгеньевич Тэрэбуркэ (НПН РМ).
7–8 июня 2012 г. в Алмате (Казахстан) – XI Международный
конгресс оценщиков Евразии. Хозяйственное общество «Тур
кмен-баха» (Туркменистан) – член СОО Евразии. Председатель
СОО Евразии – Вилен Михайлович Елисеев (РПО).
14 марта 2013 г. в Москве – Собрание членов СОО Евразии.
Утверждение концепции Евразийских стандартов оценки стоимости (ЕСОС). Председатель СОО Евразии – Игорь Львович
Арте менков (РОО), генеральный директор (вновь переизбран) –
Н.Ю. Трифонов (БОО).
6–7 июня 2013 г. в Баку – XII Международный конгресс оценщиков Евразии. Обсуждение Кодекса этики ЕСОС.
12–14 июня 2014 г. в центральной усадьбе Национального парка
«Беловежская пуща» (Беларусь) – XIII Международный конгресс
оценщиков Евразии. Принятие Евразийских стандартов оценки
стоимости (ЕСОС). Общественное объединение «Общество независимых оценщиков Грузии» – член СОО Евразии. Председатель СОО Евразии – Николай Михайлович Устиян (БОО).
20–24 октября 2014 г. в Торонто (Канада) – Генеральная Ассамблея Совета по международным стандартам оценки (IVSC). СОО
Евра зии – институциональный член IVSC. ЕСОС гармонизированы с Международными стандартами оценки.
-
231
21–22 мая 2015 г. в Габале (Азербайджан) – ХIV Международ-
ный конгресс оценщиков Евразии. Председатель СОО Евразии –
Х.Г. Казымлы (ООА).
27 ноября 2015 г. в Москве – Собрание членов СОО Евразии.
Общественное объединение «Общество оценщиков города Ашхабада» (Туркменистан) – член СОО Евразии.
1 декабря 2017 г. в Баку – Собрание членов СОО Евразии. Об-
щественное объединение «Региональная ассоциация оценщиков»
(Россия) – член СОО Евразии.
6–7 мая 2019 г. в Баку (Азербайджан) – ХV Международный
конгресс оценщиков Евразии. Общественное объединение «Обще-
ство оценщиков Узбекистана» – член СОО Евразии. Председатель СОО Евразии (вновь переизбран) – Х.Г. Казымлы (ООА).
15–16 апреля 2020 г. в Минске (Беларусь) – заседание Президи-
ума СОО Евразии. Одобрение для публикации документа «Оцен-
ка стоимости при неопределенности рынков из-за текущего экономического спада. Рекомендации Совета объединений оценщиков Евразии оценочному сообществу».
23–24 ноября 2021 г. в Ташкенте (Узбекистан) удаленно –
XVI Международный конгресс оценщиков Евразии. Председатель
СОО Евразии – Наргиза Абдурахимовна Мирзарахимова (ООУ),
генеральный директор (вновь переизбран) – Н.Ю. Трифонов
(БОО).
Приложение 6
Премия за страновой риск Республики Беларусь
(по долларам США), %
Го д
I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII
2004 – – – 6,5 6,5 6,5 6,5 6,5 6,5 6,5 6,5 6,5
2005 6,6 6,7 6,5 6,6 6,7 6,5 6,5 6,5 6,5 6,5 6,4 6,4
2006 6,5 6,5 6,7 6,7 6,6 6,8 6,7 6,5 6,6 6,6 6,6 6,8
2007 6,9 7,1 7,2 7,4 7,4 7,4 7,5 7,3 7,2 7,1 7,0 7,0
2008 6,9 6,9 7,1 7,1 7,0 7,1 7,1 7,2 7,2 7,5 8,0 11,0
2009 12,0 14,0 13,0 12,5 12,0 12,0 12,0 12,0 11,5 11,0 11,0 10,5
2010 10,5 10,5 10,5 10,0 10,0 10,0 10,0 9,5 9,5 9,5 9,0 10,0
2011 10,5 10,5 11,5 12,5 14,0 16,0 17,0 18,0 19,0 20,0 21,0 22,0
2012 23,0 21,0 20,0 18,0 17,0 15,0 15,0 14,0 14,0 14,5 14,5 14,0
2013 14,0 13,0 12,0 11,0 11,0 11,0 11,5 12,0 12,5 13,0 13,0 12,0
2014 11,0 11,5 11,0 12,0 11,0 10,5 10,0 9,0 9,0 9,5 9,5 10,0
2015 11,0 11,5 11,0 11,0 10,0 10,0 9,5 9,0 8,5 8,0 8,0 8,0
2016 8,5 9,0 8,5 8,5 8,0 7,5 7,5 7,0 6,5 6,5 6,5 6,5
2017 6,8 6,6 6,5 6,4 6,3 6,3 6,2 6,2 6,1 6,1 6,1 6,1
Месяц
2018 6,2 6,2 6,5 6,4 6,4 6,4 6,3 6,2 6,2 6,1 6,1 6,2
2019 6,2 6,3 6,3 6,3 6,3 6,4 6,4 6,3 6,4 6,5 6,4 6,3
2020 6,4 6,5 6,7 7,0 5,5 6,2 6,1 6,3 6,4 6,0 5,0 5,1
2021 4,9 4,8 5,6 5,3 5,9 6,8 7,4 7,0 6,7 6,9 7,9 8,0
2022 8,0 – 82,1 46,9 47,2 43,0 – – – – – –
ЛИТЕРАТУРА
ОСНОВНАЯ ЛИТЕРАТУРА
Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 г. № 218-3(с
измен. и доп.) // Национальный правовой интернет-портал Республики Беларусь [Электронный ресурс]. Режим доступа: pravo.by
Евразийские стандарты оценки стоимости. 2014. Минск: Совет
объединений оценщиков Евразии, 2014. 12 с. [Электронный ресурс].
Режим доступа свободный: https://rep.bntu.by/handle/data/41539/ Загл.
с экрана.
Международные стандарты оценки / пер. с англ.; ред. кол.: И.Л. Артеменков (гл. ред.), С.А. Табакова, М.А. Федотова, Х.М. Увайсова,
А.Г. Саркисян, Н.Ю. Трифонов. М.: Российское общество оценщиков,
2020. 182 с.
Указ Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 г. № 615 «Об
оценочной деятельности в Республике Беларусь» (с измен. и доп.) //
Национальный Интернет-портал Президента Рес пуб лики Беларусь
[Электронный ресурс]. Режим доступа: president.gov.by
Башарин, Г.П. Начала финансовой математики / Г.П. Ба ша рин. М.:
ИНФРА-М, 1997. 160 с.
Медведев, Г.А. Начальный курс финансовой математики : учеб. пособие / Г.А. Медведев. М.: ТОО «Остожье», 2000. 267 с.
Оценка стоимости недвижимости / С.В. Грибовский [и др.]. М.:
Интерреклама, 2003. 704 с.
Трифонов, Н.Ю. Оценка собственности: рыночная и пользовательская стоимость / Н.Ю. Трифонов // Докл. Нац. акад. наук Беларуси.
2011. Т. 55. № 1. С. 118–121.
Трифонов, Н.Ю. Развитие метода накопления рисков для расчета
ставки капитализации / Н.Ю. Трифонов // Экономическая наука современной России. 2021. № 1. С. 7—14.
Трифонов, Н.Ю. Регулирование оценочной деятельности в переходный период / Н.Ю. Трифонов // Оценка собственности и рынок недвижимости: сборник научных статей; под общ. ред. М.М. Ковалева,
Н.Ю. Трифонова. Минск: БГУ, 2003. С. 6–14.
Трифонов, Н.Ю. Рынок купли-продажи квартир города Минска /
Н.Ю. Трифонов // Белорусский экономический журнал. 2001. № 1.
С. 116–122.
234
Трифонов, Н.Ю. Стандартизация оценочной деятельности /
Н.Ю. Трифонов, И.В. Бучелис // Стандартизация. 2008. № 6. С. 48–49.
Трифонов, Н.Ю. Точная формула метода приведенного потока платежей в доходном подходе / Н.Ю. Трифонов // Вопросы оценки. 2019.
№ 3. С. 50–52.
Трифонов, Н.Ю. Эволюция понятия «стоимость» в современной
оценочной деятельности / Н.Ю. Трифонов // Экономические стратегии. 2020. № 4 (170). С. 96–103.
Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости:
пер. с англ. / Дж. Фридман, Н. Ордуэй. М.: Дело, 1995. 480 с.
Четыркин, Е.М. Финансовая математика: учебник / Е.М. Четыркин.
М.: Дело, 2007. 320 с.
ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА
Закон Республики Беларусь от 05.01.2004 г. № 262-З «О техническом нормировании и стандартизации» // Национальный правовой
Интернет-портал Республики Беларусь [Электронный ресурс]. Режим
доступа: pravo.by
Закон Республики Беларусь от 12.07.2013 г. № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности» // Национальный правовой Интернет-портал
Республики Беларусь [Электронный ресурс]. Режим доступа: pravo.by
Указ Президента Республики Беларусь от 20.10.2006 № 622 г. «О вопросах переоценки основных средств, не завершенных строительством
объектов и неустановленного оборудования» // Национальный Интернет-портал Президента Рес пуб лики Беларусь [Электронный ресурс].
Режим доступа: president.gov.by
Современные вопросы оценки стоимости / под общ. ред. Н.Ю. Трифонова. Минск: Бел. кнiгазбор, 2005. 124 с.
Становление оценочной деятельности в России: архивные документы и акты. М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001. 446 с.
Трифонов, Н.Ю. Метод описания ускоренного износа объектов
оценки / Н.Ю. Трифонов // Вопросы оценки. 2013. № 3. С. 39–41.
Трифонов, Н.Ю. Переоценка – средство управления активами /
Н.Ю. Трифонов // Белорусский экономический журнал. 2002. № 1.
С. 95–99.
Харрисон, Г.С. Оценка недвижимости: учеб. пособие / Г.С. Хар рисон.
М.: Российское общество оценщиков, 1994. 230 с.
Trifonov, N. The Practice of Appraisal in Transition Economies /
N. Trifonov // The Appraisal Journal. 2002. Vol. LXX. No. 2. P. 132–134.
235
Trifonov, N. Business Valuation in Emerging Market / N. Trifonov // The
first Int. Conf. on Business Valuation. Jan. 24–25, 2008, Thailand. –
Bangkok: Thai Appraisal Foundation, 2008. P. 81–89.
ОСНОВНЫЕ СЕТЕВЫЕ ЭЛЕКТРОННЫЕ РЕСУРСЫ
Белорусское общество оценщиков [Электронный ресурс]. Режим
доступа (свободный): http://acenka.by/ Загл. с экрана.
Виртуальный клуб оценщиков [Электронный ресурс]. Режим доступа (свободный): http://appraiser.ru/ Загл. с экрана.
Евразийские стандарты оценки стоимости [Электронный ресурс].
Режим доступа (свободный): http://rep.bntu.by>bitstream>data>
Evrazijskie_ standarty_ocenki_stoimosti.pdf
Лаборатория оценки [Электронный ресурс]. Режим доступа (свободный): http://labrate.ru/ Загл. с экрана.
Научная электронная библиотека [Электронный ресурс]. Режим
доступа (свободный): http://elibrary.ru/ Загл. с экрана.
Национальная библиотека Республики Беларусь [Электронный ресурс]. Режим доступа (свободный): http://nlb.by/ Загл. с экрана.
Национальный банк Республики Беларусь [Электронный ресурс].
Режим доступа (свободный): http://nbrb.by/ Загл. с экрана.
Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь
[Электронный ресурс]. Режим доступа (свободный): http:// pravo.by/
Загл. с экрана.
Национальный статистический комитет Республики Беларусь
[Электронный ресурс]. Режим доступа (свободный): http:// belstat.gov.by/
Загл. с экрана.
Недвижимость [Электронный ресурс]. Режим доступа (свободный):
http://realt.by/ Загл. с экрана.
Репозиторий БНТУ [Электронный ресурс]. Режим доступа (свободный): http://rep.bntu.by/ Загл. с экрана.
Электронная библиотека БГЭУ [Электронный ресурс]. Режим доступа (свободный): http:// edoc.bseu.by:8080/ Загл. с экрана.
Federal Reserve Board – Home [Электронный ресурс]. Режим доступа (свободный): http://federalreserve.gov/ Загл. с экрана.
International Valuation Standard Council [Электронный ресурс]. Режим доступа (свободный): http://ivsc.org/ Загл. с экрана.
СОДЕРЖАНИЕ
Предисловие . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
1
ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИ ЖИМОСТИ . . . . . . . . 6
1.1. Введение в оценку стоимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
1.2. Иcтория оценочной деятельности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1.3. Объекты оценки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1.4. Цели оценки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
1.5. Виды стоимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
1.6. Основание оценки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Вопросы и задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
2
РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. . . . . . . 34
2.1. Общие положения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
2.2. Законодательное регулирование оценочной деятельности . . . . . 36
2.3. Стандартизация оценочной деятельности . . . . . . . . . . . . . . . 51
2.4. Саморегулирование оценочной деятельности . . . . . . . . . . . . 78
Вопросы и задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
3
ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ . . . . . . . . . . . . 90
3.1. Общие положения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
3.2. Принципы владельца . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
3.3. Принципы рынка . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
3.4. Принципы использования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
Вопросы и задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
4
СТОИМОСТЬ ДЕНЕГ ВО ВРЕМЕНИ . . . . . . . . . . . . . . . . 100
4.1. Множитель накопления . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
4.2. Множитель приведения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
4.3. Уравнение стоимостей . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
4.4. Множитель ренты и множитель итога . . . . . . . . . . . . . . . . . 119
4.5. Множитель амортизации и множитель возмещения . . . . . . . . . 125
4.6. Шесть финансовых множителей . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
Вопросы и задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
237
5
ФИНАНСОВАЯ МАТЕМАТИКА В ОЦЕНКЕ . . . . . . . . . . . . . 135
5.1. Вечная рента и капитализация . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
5.2. Экономическое сравнение объектов оценки . . . . . . . . . . . . . 141
5.3. Методы расчета обесценивания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
5.4. Обесценивание с процентом и прямая капитализация . . . . . . . 157
5.5. Метод приведенного потока платежей . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
5.6. Анализ неравномерных потоков платежей . . . . . . . . . . . . . . 166
5.7. Метод накопления рисков для построения ставки
капитализации . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
Вопросы и задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
6
ТЕОРИЯ ПОГРЕШНОСТЕЙ И МАТЕМАТИ ЧЕСКАЯ
СТАТИСТИКА В ОЦЕНКЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
6.1. Погрешность и приближенные вычисления . . . . . . . . . . . . . 184
6.2. Математическая статистика для оценки стоимости . . . . . . . . . 192
6.3. Статистические оценки параметров выборки . . . . . . . . . . . . . 197
6.4. Корреляционно-регрессионный анализ . . . . . . . . . . . . . . . . 203
Вопросы и задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212
7
МЕТОДЫ СОГЛАСОВАНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ . . . . . . 214
7.1. Единый подход . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
7.2. Согласование подходов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
Вопросы и задания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
Приложения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
Приложение 1. Перечень республиканских органов государственного
управления, осуществляющих аттестацию оценщиков по видам
объектов оценки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
Приложение 2. Евразийские стандарты оценки стоимости . . . . . . . 224
Приложение 3. Кодекс этики Белорусского общества оценщиков. . . . 227
Приложение 4. Присяга члена общественного объединения «Белорус-
ское общество оценщиков» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228
Приложение 5. Хронология деятельности Совета объединений оцен-
щиков Евразии (СОО Евразии, до 2011 г. – СОО СНГ) . . . . . . . 229
Приложение 6. Премия за страновой риск Республики Беларусь
(по дол ларам США), % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233
Литература . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
238
Трифонов, Н. Ю.
Т69
Комплексная оценка недвижимости : учебное пособие /
Н. Ю. Трифонов. – Минск : Вышэйшая школа, 2022. –
238 с. : ил.
ISBN 978-985-06-3453-5.
Представлены методологические и математические основы изучения
оценки стоимости недвижимости: общие представления об оценке, регулирование оценочной деятельности, принятое в Республике Беларусь
и в международной практике, теория стоимости денег во времени, элементы теории погрешностей и математической статистики, применяемые в оценке стоимости, а также процедуры согласования подходов к
оценке. Материал адаптирован к вычислениям с помощью программного пакета Microsoft Excel, содержит многочисленные примеры.
Для лекционных, практических и лабораторных занятий студентов
учреждений высшего образования при обучении на 1-й и 2-й ступенях
по специальностям, связанным с оценкой стоимости. Может быть использовано студентами других экономических специальностей, изучающими оценочную деятельность, финансовую (актуарную) математику,
а также на курсах повышения квалификации оценщиков.
УДК 332.62(075.8)
ББК 65.44-86я73
Учебное издание
Трифонов Николай Юрьевич
КОМПЛЕКСНАЯ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Учебное пособие
Редактор Т.К. Хваль
Художественный редактор Т.В. Шабунько
Компьютерная верстка Ю.М. Головейко
Корректор Т.К. Хваль
Подписано в печать 15.07.2022. Формат 60×84/16. Бумага офсетная.
Печать офсетная. Усл. печ. л. 13,95. Уч.-изд. л. 12,5. Тираж 300 экз. Заказ 2435.
Республиканское унитарное предприятие «Издательство “Вышэйшая школа”».
Свидетельство о государственной регистрации издателя, изготовителя,
распространителя печатных изданий № 1/3 от 08.07.2013.
Открытое акционерное общество «Типография “Победа”».
Свидетельство о государственной регистрации издателя, изготовителя,
распространителя печатных изданий № 2/38 от 29.01.2014.
Пр. Победителей, 11, 220004, Минск.
e-mail: market@vshph.com http://vshph.com
Ул. Тавлая, 11, 222310, Молодечно.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]