Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комплексная оценка недвижимости. Учебное пособие
.pdf
Для удобства изложения принципы оценки обычно объединяют в несколько групп: принципы владельца, отражающие типичные взгляды на оценку владельца (или потребителя, пользователя) объекта оценки; принципы рынка, отражающие типичные
требования рынка объекта оценки к объекту оценки; принципы
использования, отражающие типичные представления о различных способах использования объекта оценки.
3.2. ПРИНЦИПЫ ВЛАДЕЛЬЦА
Принципы владельца объекта оценки включают принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.
Принцип полезности. Суть данного принципа в том, что объект
оценки имеет стоимость лишь тогда, когда он полезен владельцу,
в том числе потенциальному. Природа полезности может быть
различной. С одной стороны, объект оценки может быть полезен
для реализации какой-либо экономической функции: производства товара, выполнения работы или оказания услуги. В этом случае полезность в конечном счете выражается в виде потока дохода. С другой стороны, объект оценки может удовлетворять чувство владения собственностью или иную психологическую потребность.
Принцип полезности – способность удовлетворять потребности
пользователя (в данном месте данным путем в течение данного
периода времени).
Очевидно, что понятие полезности субъективно связано с владельцем (или пользователем), чьи потребности могут отличаться
от принятых рынком. Слова «в данном месте» в определении означают, что полезность (значит, и стоимость) объекта оценки существенно зависит от его (экономического) местоположения,
окружения и т.п. Слова «данным путем» подразумевают, что различные способы использования объекта (различный набор используемых прав) будут иметь различную полезность, например
полезность помещения для владельца иная, чем для арендатора.
Принцип замещения. Суть данного принципа состоит в том, что
владелец по каким-то причинам вместо объекта оценки рассматривает для такой же полезности (удовлетворения подобной потребности) другой объект, который и замещает таким образом
объект оценки.
91
Формулировка этого принципа зависит от того, в каком из
подходов к оценке стоимости используется замещение. При использовании сравнительного похода общепринятой является следующая формулировка. Принцип замещения – принцип, при котором максимальная стоимость объекта оценки определяется
минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой
объект с подобной полезностью.
Иными словами, разумный покупатель не заплатит за объект
оценки больше, чем стоит любой иной объект с подобной полезностью, присутствующий на рынке. Принцип замещения тесно
связан с принципом полезности, что, в частности, и объединяет
их в одну группу. Отметим также, что в теории управления подобное утверждение называется принципом максимина.
Принцип универсален и используется в других подходах. При
использовании затратного подхода общепринятой является следующая формулировка. Принцип замещения – принцип, при котором
стоимость объекта оценки не должна превышать затрат на создание
другого объекта подобной полезности.
В доходном подходе в соответствии с принципом замещения стоимость объекта оценки устанавливается на уровне величины капитала, обеспечивающего доходность, равную доходности данного
объекта оценки.
Принцип ожидания. Многие считают, что полезность объекта
оценки определяется получаемыми в результате его использования доходами или иными выгодами. Поэтому можно считать, что
потенциальный владелец покупает не сам объект, а будущие доходы от него. Именно об этом и говорит принцип ожидания.
Принцип ожидания – принцип, при котором устанавливается
текущая стоимость будущих доходов или других выгод от объекта
оценки.
При этом следует учитывать как текущую отдачу от объекта,
например в виде арендных платежей, так и конечную, например
от последующей перепродажи. Будущую стоимость следует привести к ее текущему значению, учитывая изменение стоимости
денег во времени. Наконец, надо отметить, что ожидания могут
меняться в зависимости от изменений социально-экономического окружения объекта оценки.
92
3.3. ПРИНЦИПЫ РЫНКА
К принципам рынка относятся нижеследующие принципы.
Принцип рынка объекта оценки. Включает сам объект оценки,
другие объекты, сопоставимые с ним (по полезности), их продавцов, покупателей и сопутствующее окружение (связи, направленные на обеспечение его функционирования).
Оценщика в своей деятельности будет интересовать именно
рынок объекта оценки, который может сильно отличаться от других рынков, в частности, действующими на нем курсами валют.
Принцип зависимости. Это первый принцип рынка в области
оценки стоимости. Известна банальность следующего содержания. У студента спрашивают: «Каковы три главные характеристики недвижимости с точки зрения оценки?» Предполагается, что
правильный ответ: 1) местоположение; 2) местоположение; 3) местоположение. Действительно, именно от местоположения зависит степень влияния (положительного или отрицательного) окружающей экономической среды на стоимость объекта оценки.
Понимание этого позволяет сформулировать данный принцип
следующим образом. Принцип зависимости – принцип, при кото-
ром стоимость объекта оценки зависит от его экономического
местоположения и сама влияет на него.
Прилагательное «экономическое» является существенным.
Оно указывает на то, что объект оценки следует рассматривать
вместе не только с его географическим окружением, но и с его
связями с экономической средой. Эти связи в свою очередь определяют масштаб объекта, т.е. те границы окружения, которые
следует учитывать при его оценке (в том числе при отборе объектов сравнения), иными словами, рынок объекта оценки.
Принцип соответствия. Данный принцип вытекает из принципа зависимости, говорящего, что экономическое окружение объекта оценки составляет его рынок, который и определяет стоимость самого объекта оценки. Исходя из этого, можно сформулировать принцип соответствия. Принцип соответствия – прин-
цип, при котором максимальная стоимость объекта оценки
достигается при его максимальном соответствии потребностям
и ожиданиям рынка.
О какого рода потребностях и ожиданиях рынка идет речь?
О самых разнообразных: (архитектурный) стиль, удобства, отделка,
93
уровень оказания услуг, связанных с этим объектом, тип землепользования и т.д. Объект оценки должен соответствовать рынку.
Если он «попадает» в рынок, он будет стоить дорого. Любое «непопадание» объекта оценки в рынок (выбивается из окружения,
немодная вещь, не соответствует технологическим изменениям)
должно караться деньгами. В этом суть принципа соответствия.
Следует заметить, что несоответствие объекта оценки рынку
может носить различный характер. Это явление в некоторых литературных источниках воплощается в двух новых принципах:
регрессии и прогрессии.
Если характеристики объекта превышают требования рынка
(экономического окружения), то он будет недооценен – принцип
регрессии. Так, роскошный коттедж, выстроенный в заводском
районе, неизбежно потеряет часть своей стоимости.
Если требования рынка (экономического окружения) выше
характеристик объекта оценки, то он будет переоценен – принцип
прогрессии. Например, весьма скромный дом сильно выиграет в
цене, если в относительной близости от него будет находиться,
например, дом влиятельного политика.
Принцип изменения. Еще в IV в. до н.э. Гераклит Эфесский отметил: «Все течет, все меняется». На этой основе в применении к
нуждам оценочной деятельности можно сформулировать данный
принцип. Принцип изменения – принцип, при котором стоимость
объекта оценки обычно меняется со временем.
При этом следует понимать, что зависимость данного изменения носит сложный характер. Вообще говоря, стоимость объекта
меняется со временем как из-за внутренних, связанных непосредственно с объектом оценки, причин, так и из-за изменения
рынка объекта оценки, который в свою очередь изменчив во времени.
Внутренние же причины изменения стоимости объекта оценки самые разнообразные. Обычно они сводятся к обесцениванию
(износу) различных видов.
При оценке также часто бывает важен учет динамики изменений. Для этого рассматривается жизненный цикл объекта оценки, традиционно состоящий из этапов выведения объекта на ры
нок, роста, зрелости и упадка, и определяется текущее место объекта оценки в его жизненном цикле. Особенно это становится
-
94
важно для дорогостоящих (и поэтому инвестиционных) объектов,
например предприятий.
Важнейшим следствием принципа изменения является наличие в определении какого-либо вида стоимости условия точной
даты, к которой относится величина этой стоимости.
Принцип конкуренции. Как было отмечено выше, объект оценки имеет стоимость в силу своей полезности. Но, рассматривая
виды стоимости в гл. 1, мы отмечали, что иной существенной составляющей стоимости является нехватка этого объекта на рынке. Иными словами, для возникновения стоимости необходимо,
чтобы объем спроса на рынке превышал объем предложения.
Именно различием спроса и предложения будет определяться
цена, а значит, и стоимость. Из-за этого иногда даже выделяют
принцип спроса и предложения, говорящий об этом. Но для того
чтобы соотношение спроса и предложения могло привести к цене
сделки, необходим инструмент, который заставлял бы меняться
спрос и предложение в их взаимодействии, т.е. конкуренция. Она
увеличивается там (в той рыночной нише), где увеличивается
прибыль. Как только прибыль где-то увеличилась, эта ниша стала привлекательной для инвестиций, как следствие, создавая
большую конкуренцию. Чем конкуренция больше, тем, есте
ственно, меньше доходы. Рынок приходит к равновесию спроса
и предложения, которое и даст равновесную цену, определяющую
рыночную стоимость. Это – классическая схема саморегулирования рынка, и именно она позволяет сформулировать принцип
конкуренции. Принципы конкуренции – принцип, при котором
рыночная стоимость определяется конкуренцией.
К этим рассуждениям можно сделать два замечания.
1. Чем выше конкуренция на рынке, тем более обосновано
применение рыночной стоимости в оценке на этом рынке. Как
говорилось в гл. 1, при определении рыночной стоимости оценщик обычно предполагает типичный уровень конкуренции на
рынке объекта оценки.
2. Понятие рыночной стоимости относится к равновесному
рынку. Если рынок неравновесный, то оно нуждается в уточнении. Следует отметить, что чем дороже объект оценки, тем более
неравновесен его рынок, так как предложение регулируется в
этом случае более долговременными факторами, чем спрос. Почти всегда неравновесны рынки недвижимости и предприятий.
-
95
3.4. ПРИНЦИПЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
К принципам, связанным с использованием объекта оценки,
относятся следующие принципы: принцип системы, принцип
баланса, принцип вклада, принцип разделения и принцип наилучшего использования, объединяющий предыдущие.
Принцип системы. Любое использование объекта оценки свя-
зано с предпринимательской деятельностью (производством),
которая требует наличия четырех факторов производства: труда,
капитала, управления (иногда его в узком смысле также называют
предпринимательством), земли. Каждый из этих факторов должен быть оплачен из доходов, генерируемых объектом оценки,
причем земля – в последнюю очередь (иногда это называют
принципом остаточной продуктивности).
Существенно, что факторы производства должны находиться
между собой в системном равновесии. Это обстоятельство позволяет записать данный принцип. Принцип системы – принцип,
при котором максимальная стоимость объекта оценки достигается при оптимальном соотношении факторов производства.
Иногда с учетом остаточной продуктивности земли принцип
системы формулируют следующим образом. Принцип системы –
принцип, при котором максимальная стоимость земли достигается при оптимальном соотношении факторов производства на ней.
В расширенном понимании принцип системы переходит в
принцип баланса.
Принцип баланса. В общем случае на стоимость объекта оцен-
ки влияют не только вышеотмеченные факторы производства, но
и множество других, которые удобно называть ценообразующими
характеристиками. Часто бывает, что среди этих ценообразующих характеристик одна – самая важная – имеет наибольшее
влияние на стоимость. Например, рассуждая о квартирах в городских многоэтажных домах, в качестве подобной характеристики
можно взять площадь этой квартиры (общую или жилую).
Анализируя рынок, можно заметить, что удельная величина
этой характеристики достигает максимума при ее средних, промежуточных, значениях. В нашем примере максимальная стоимость 1 м2 площади будет наблюдаться для не слишком маленьких и не слишком больших по площади квартир.
Значение основной ценообразующей характеристики объекта
для оптимального использования в соответствии с экономиче-
96
ским местоположением называется экономической величиной
(экономическим размером) этой характеристики. Иными слова
ми, у основной характеристики есть какая-то величина (размер),
при которой использование объекта наиболее выгодно или характерно для данного рынка, для данного экономического местоположения.
Принцип баланса – принцип, при котором для оптимального
использования в соответствии с экономическим местоположением величина основной ценообразующей характеристики должна
быть сбалансирована, т.е. быть равной экономической величине.
Принцип вклада. Данный принцип описывает влияние на стоимость объекта оценки какой-либо его части. Принцип вклада –
принцип, при котором изменяется стоимость объекта оценки
из-за наличия или отсутствия какого-либо улучшения (или дополнения).
Следует обратить внимание на то, что вклад – это изменение
стоимости всего объекта в результате улучшения, а не затраты на
создание этого улучшения. Например, затратив на ремонт квартиры несколько тысяч долларов, можно добиться увеличения ее
стоимости на 1 тыс. дол. В этом случае именно эта тысяча долларов
и составит вклад произведенного ремонта в стоимость квартиры.
Принцип разделения. В этом принципе отмечено то, что оцен-
щик имеет дело не только и не столько с объектом оценки, сколько с набором (пучком) гражданских прав, связанных с ним. Прин-
цип разделения – принцип, при котором имущественные права,
связанные с объектом оценки, следует разделять или соединять
для увеличения его общей стоимости.
Не всегда объект надо продавать сразу, может быть, более выгодно сначала сдать его в аренду (аренда с последующим выкупом). Это – пример разделения прав по времени владения. Можно
разделять физические права – физическое разделение – отдельно
на поверхность земли, отдельно на воздух, отдельно на недра. Таким примером может служить разделение застройщиком земельного массива на отдельные участки для последующей продажи
или сдачи в аренду. Используется также разделение по праву поль-
зования: сервитут, лицензия и т.д. Существенным является разде-
ление по залоговым правам: закладные, судебные залоги и т.д.
С развитием рыночных отношений различные гражданские права будут детализироваться все больше, следовательно, будут применяться и иные типы разделения и соединения этих прав.
-
97
Последний принцип, связанный с использованием, в опреде-
ленной мере обобщает ранее записанные принципы.
Принцип наилучшего использования. Принцип наилучшего ис-
пользования (англ. highest and best use) отражает цель рационального пользователя объекта оценки – получить от него наибольшую полезность. Это достигается выбором такого использования
объекта оценки, при котором стоимость его максимальна.
Принцип наилучшего использования – принцип, при котором
возможный, законный и разумный вариант использования объекта оценки приводит к его наивысшей текущей стоимости.
Таким образом, среди всех физически осуществимых, соответствующих законодательству и экономически обоснованных вариантов использования следует выбрать тот, который приводит к
наивысшей стоимости объекта на дату оценки. Это и есть наилучшее использование объекта оценки. Наилучшее использование
объекта оценки может подразумевать продолжение текущего использования объекта или, напротив, предполагать изменение текущего использования на иное, альтернативное.
Наилучшее использование объекта, оцениваемого в отдельности, может отличаться от наилучшего использования в составе
комплекса (группы) объектов, когда необходимо учитывать долю,
вносимую данным объектом, в общую стоимость.
Относительно недвижимости часто говорят о текущей стоимости земли. Иными словами, то улучшение, которое приводит к
максимальной стоимости земли, и есть ее наилучшее использование. Если считать, что стоимость прямо связана с доходом, то
для определения наилучшего использования часто удобнее рассчитать, какое улучшение принесет наибольший доход.
Для выяснения разумности использования следует обращать
внимание на то, какие виды использования представляются
разум ными с точки зрения участников рынка. Обоснование физической осуществимости использования земли основано на анализе физических характеристик земельного участка, соотношения затрат, сроков и качества реализации улучшений, включая
возможность подключения к готовым транспортным и иным инженерным коммуникациям, климатических условий, вероятности стихийных бедствий и иных помех и т.д.
Для установления законности использования объекта оценки
(особенно недвижимости) необходим анализ юридических,
98
строи тельных и экологических нормативных актов, а также социологические исследования. В этом анализе следует учесть допустимое землепользование (выделенное зонирование территории), ограничение этажности, пожаро- и иную безопасность,
наличие сервитутов или иных обременений в использовании,
мнение населения и др.
Под экономической обоснованностью обычно понимается
обоснование целесообразности финансирования, отражающее
способность достижения дохода от объекта, достаточного для по
крытия расходов и получения требуемой прибыли на капитал в
разумные с точки зрения типичного инвестора сроки. Для этого
изучаются предпочтения потребителей улучшений недвижимости
и рассматриваются любые физически возможные и юридически
допустимые виды использований объекта оценки, которые способны принести достаточную отдачу типичному участнику рынка, превышающую отдачу в текущем использовании с учетом
затрат на переход к такому использованию.
Анализ наилучшего использования объекта недвижимости может проводиться в два этапа: сначала определяется наилучшее
использование свободного участка, а затем – участка с имеющимися улучшениями.
Если текущее использование земли не наилучшее, но текущая
стоимость земельного участка вместе со стоимостью улучшений
превышает стоимость наилучшего использования, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли в наилучшем использовании не превысит ее текущую стоимость с учетом имеющихся улучшений и затрат на переход к наилучшему использованию.
-
Вопросы и задания
1. Какова природа принципов оценки?
2. В чем проявляется взаимосвязь принципа полезности и принци-
пов замещения и ожидания?
3. Что такое рынок объекта оценки?
4. В чем суть принципа зависимости?
5. Что такое экономическая величина?
6. Укажите признаки, по которым принципы оценки недвижимости
разделены на три группы.
7. Расскажите, как выбирается наилучшее использование объекта
оценки.
99
СТОИМОСТЬ ДЕНЕГ
4
Необходимой составляющей оценочной деятельности является финансовая математика, занимающаяся закономерностями,
связывающими денежные суммы и моменты времени, в которых
эти суммы находятся. Иными словами, эта глава посвящена стоимости денег во времени.
Утверждают, что на взаимосвязь денег и времени впервые указал средневековый математик Леонардо Пизанский, известный
по прозвищу Фибоначчи, который сформулировал так называемое золотое правило: «Сумма денег сегодня больше такой же суммы завтра». Именно из этой идеи к началу прошлого века появилась формальная теория связи денег и времени на основе понятия
банковского процента – финансовая математика.
Связь денег и времени в современной экономике неразрывна,
как, например, связь пространства и времени в современной физике. Даже когда говорится о какой-либо денежной сумме без
указания, в каком моменте времени эта сумма находится, все равно этот момент (или промежуток времени) подразумевается. Например, слова «автомобиль стоит 25 тыс. дол.» скорее всего означают, что эта стоимость – сегодняшняя, а год назад, по-видимому, она была иной. Именно поэтому, когда в гл. 2 говорилось о
стандартах оценки, то отмечалось, что оценка стоимости, т.е.
определение денежной суммы, характеризующей объект оценки,
всегда производится на определенную дату.
В дальнейшем совокупность денежной суммы вместе с моментом времени, к которому она относится, будем называть плате-
жом. Каждое физическое или юридическое лицо существует, получая (положительные) и совершая (отрицательные) платежи.
Если этих платежей (положительных или отрицательных) не
сколько, то говорят о потоке платежей.
ВО ВРЕМЕНИ
4.1. МНОЖИТЕЛЬ НАКОПЛЕНИЯ
-
100
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]