Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комплексная оценка недвижимости. Учебное пособие
.pdf
средней их ценности». В 1910 г. в основных российских губер ниях
проведена вторая массовая оценка. Лишь начало Первой мировой войны помешало осуществлению третьей массовой оценки
на огромных территориях Российской империи.
Для оценки стоимости объекта недвижимости владелец был
обязан по требованию властей сообщить сведения о составе, ценности и доходности имущества, подтверждая это соответствующими документами. Эти декларации владельцев проверялись
данными страховых и кредитных учреждений, сведениями о продажах и арендных платах. По совокупности материалов земская
управа производила расчет доходности объекта недвижимости и
сообщала о нем владельцу. По окончании оценочных работ составлялась общая ведомость оценок, которая публиковалась в
открытой печати, обеспечивая таким образом общественный
контроль. В целом в начале ХХ в. в Российской империи, как и в
Западной Европе, сложилась стройная система оценки недвижи
мости, основанная на «доходности и ценности», практически в
неизменном виде использующаяся и в настоящее время.
В СССР оценки стоимости как научной дисциплины или сферы практической экономической деятельности официально не
существовало, поскольку не было ни объектов оценки, ни потребности в оценке стоимости. Причин здесь много. Главная среди них та, что в стране отсутствовали частная собственность и
рынок. Плановая экономика оценку подменила ценообразованием. Тем не менее оценка стоимости производилась в единичных
случаях при осуществлении совместных проектов с иностранными государствами или зарубежными фирмами.
В 1990 г. был принят Закон «О собственности в СССР», в котором признавалась частная собственность. Это повлекло за собой бурные рыночные преобразования. С распадом Советского
Союза потребность в оценке на постсоветском пространстве возникла на всех уровнях. Обнаружилась изменчивость цен во времени, стали проявляться и другие элементы рынка. Появилась
потребность в оценивании стоимости, понадобились оценщики.
Чтобы помочь, международные организации, в первую очередь
Всемирный банк, выделили деньги, на которые были написаны
и переведены на русский язык учебники по оценке, отражающие
мировой (главным образом американский) опыт в оценочной
деятель ности.
-
11
Примерно в это же время на территории бывшего СССР стали
появляться общественные организации оценщиков. Первым по
времени, в 1993 г., было создано Российское общество оценщиков. Годом позже появились Латвийская ассоциация оценщиков
собственности, Литовская ассоциация оценщиков собственности, Украинское общество оценщиков. С развитием потребности
в оценочной деятельности в Беларуси в 1996 г. было создано Белорусское общество оценщиков (БОО). Сейчас белорусская школа оценки широко известна в мире в научных кругах.
1.3. ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ
Следует отметить, что общепринятой классификации объектов оценки не существует. Часто считается, это после слов «оценка стоимости» предполагаются термины «собственность» или
«имущество», т.е. речь идет об «оценке стоимости собственности»
или «оценке стоимости имущества». В большинстве случаев такие определения достаточно точны, но отсюда может возникнуть
предположение, что то, что не является собственностью, не может быть оценено. Тем не менее некоторые объекты оценки бывает сложно классифицировать как собственность. Является ли
собственностью, например, ущерб, причиненный автомобилю в
дорожно-транспортном происшествии? Имуществом, по-видимому, точно не является. В то же время на практике ущерб может
быть объектом оценки. Так или иначе, практичная классификация
объектов оценки необходима, поскольку природа объекта оценки,
которая должна быть в основе такой классификации, без сомнения, должна влиять на используемые подходы к оценке стоимости
любого объекта и применяемые при этом методы оценки.
Следует рассмотреть, что на практике может быть включено в
понятие объекта оценки. Вспоминая историю, среди объектов
оценки необходимо в первую очередь отметить недвижимость.
В законодательстве Республики Беларусь, а именно в Гражданском кодексе, понятие недвижимости определяется следующим
образом: к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е.
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаж-
12
дения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные
помещения, машино-места.
Более общо определяли недвижимость (англ. real estate) Международные стандарты оценки: недвижимость – это земельный
участок и все вещи, которые являются естественной частью земельного участка (например, деревья и полезные ископаемые),
все вещи, которые присоединены людьми к этому участку (например, здания и улучшенные территории), а также все долговременные элементы обустройства зданий (как подземные, так и
надземные, такие как системы электропроводки и инженерные
установки), которые обеспечивают здание коммуникациями.
В дальнейшем увидим, что в нашей стране оценка недвижи
мости имеет свои особенности. Несмотря на наличие этого термина в гражданском законодательстве, а значит, и в экономическом обороте, в основном законодательном акте, связанном с
оценкой объектов гражданских прав, понятие «недвижимость»
отсутствует. Это обстоятельство следует постоянно учитывать при
оценке недвижимости. Иногда приходится определять стоимость
элементов недвижимости (земли, зданий, сооружений и пр.) по
отдельности, без учета их взаимного влияния, в противоречие
приведенным выше определениям.
На этом месте хотелось бы сделать краткое отступление в область языкознания. Русскому слову «недвижимость» в белорусском
языке соответствует термин «нерухомая маёмасць», а белорусская
«нерухомасць» переводится на русский как «неподвижность» в отличие, например, от польского языка, где «nieruchomość» может
означать отдельный объект недвижимости.
Недвижимость – основной класс объектов оценки. С него начинают изучение специальности оценщики, добавляя впоследствии по мере необходимости к знаниям, умениям и навыкам
особенности оценки стоимости иных классов объектов оценки.
В качестве следующего класса объектов оценки логично назвать
движимое имущество. Определение его также можно найти в Гражданском кодексе, оно интуитивно понятно как альтернатива недвижимости. Наиболее часто встречающимся в оценочной деятельности представителем движимого имущества являются маши-
ны и оборудование. При этом с точки зрения мировой практики
-
13
понятие «машины и оборудование» обычно включает и другие
понятия, например с точки зрения бухгалтерской классификации
основных средств – приспособления, транспортные средства,
инструменты, инвентарь, материалы и пр.
В то же время в силу особенностей процедуры оценки из класса машин и оборудования иногда удобно отдельно выделить
транспортные средства, такие как космические, воздушные, морские суда и автотранспортные средства. Также понятие «машины
и оборудование» включает компьютеры, средства связи, которые,
впрочем, оценщиками объединяются термином «офисная техника». Такой вид объектов оценки, как мебель, также обычно относится к машинам и оборудованию.
Отдельными объектами оценки со своей спецификой являются драгоценности. Драгоценности суть драгоценные металлы, драгоценные камни и изделия из них. Далее следует отметить пред-
меты искусства, а также историко-культурные ценности. При
этом историко-культурные ценности могут относиться как к недвижимости, так и к движимому имуществу. Живопись, антиквариат, церковная утварь и т.п. – все это должно оцениваться с учетом своей специфики, что и заставляет выделять их в отдельные
классы объектов оценки. Существуют и другие классы объектов
оценки: животные (продуктивные породы скота, коллекционные
животные), растения и многое другое.
Все вышеперечисленные объекты оценки являлись матери-
альными по своей природе. Альтернативной группой объектов
оценки являются нематериальные активы. Терминология в области оценки нематериальных активов достаточно сложна, так как
здесь пересекаются интересы различных профессий (патентоведов, бухгалтеров, юристов и пр.), каждая из которых имеет свое понимание различных терминов. Поэтому для обозначения большей
части нематериальных активов часто используется слово сочетания
«интеллектуальная собственность» и «исключительные права».
Сложным классом объектов оценки выступают предприятия
(англ. business). Специфика оценки предприятия в том, что, согласно Гражданскому кодексу, предприятие представляет собой
имущественный комплекс. Что при этом имеется в виду? То, что
этот имущественный комплекс включает недвижимость (т.е. землю со зданиями и сооружениями), машины и оборудование
(включая транспортные средства), нематериальные активы (тор-
14
говый знак, патенты и пр.) и многое другое. Комплексность указывает на то, что стоимость такого предприятия не равна сумме
стоимостей его составляющих, есть еще какая-то синергетическая, т.е. возникающая именно за счет комплексности, добавка,
которая может быть положительной или отрицательной. При
этом в англоязычной оценке используется термин «going
concern», который можно перевести как «действующее предприятие», стоимость которого еще больше. В наших законодательных актах отсутствует данное понятие, что накладывает отпечаток на соответствующие оценки.
Все вышеотмеченные объекты называются объектами граж-
данских прав и под этим общим наименованием перечислены в
Гражданском кодексе. Как узнаем впоследствии, в нашей стране
есть специальные нормативные акты, регламентирующие оценку
объектов гражданских прав. В частности, подробно рассматрива
емый далее Указ Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 г.
№ 615 посвящен именно оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь.
Помимо объектов гражданских прав возникает потребность
оценки стоимости и самих гражданских прав. И в Гражданском
кодексе они тоже указаны. Гражданские права – это, например,
финансовые интересы или обязательства разного рода. Какого
рода обязательства могут подлежать оценке? В частности, векселя
и долги. Часто необходимо оценить дебиторскую задолженность
какого-либо предприятия. Это бывает нужно и при продаже долгов, при банковских операциях перекупки долга (факторинг) и в
других случаях. Ясно, что дебиторская задолженность не будет продаваться по номиналу. Поэтому нужны специалисты, которые скажут, сколько эти долги стоят. Если кто-то скупает долги предприятия, то он хочет знать, сколько за них разумно платить.
Еще один класс объектов оценки, относящийся к гражданским правам, – это ущерб, причиненный тому или иному объекту
гражданских прав. Юристы говорят также о вреде, наносимом
данным ущербом. Но в оценке стоимости обычно используется
понятие возмещения ущерба. Ущербы возможны материальные
и моральные. Примеры материальных ущербов широко известны.
Они возникают как последствия дорожно-транспортных происшествий, аварий, пожаров, наводнений, других чрезвычайных
-
15
ситуаций и т.п. В многоэтажных домах по различным причинам
часто происходят залития квартир. Зимой под снегом проваливаются крыши. Наконец, возможен ущерб из-за некачественного
строительства. Все это необходимо оценивать для получения последующей компенсации. Моральный ущерб (вред) обычно связан
с юридической защитой оскорбленной чести и достоинства, но
возможны и другие причины нанесения морального ущерба. Дополнительно оценщика могут попросить оценить и упущенную
выгоду, которая, как правило, связана с нанесенным ущербом.
К гражданским правам относится и такой класс объекта оценки, как услуга. Конечно, в гл. 39 Гражданского кодекса, посвященной возмездному оказанию услуг, прописано, что для определения стоимости услуги следует просто составить калькуляцию
затрат. Но бывают ситуации, когда для определения стоимости
услуги необходимо подключиться оценщику. Пусть, например,
суду для разрешения спора необходимо знать, сколько стоила перевозка определенного груза в августе 1996 г. из Минска в Штутгарт (Германия). Для ответа необходимо привлечь оценщика,
владеющего стандартными процедурами исследования рынка
грузоперевозок и способного проанализировать его состояние в
прошлом, т.е. сделать ретроспективный анализ рынка.
Для наглядности в качестве итога классифицируем основные
объекты оценки. К ним относятся:
объекты гражданских прав:
• материальные:
недвижимость (земля со зданиями и сооружениями):
– городская;
– загородная;
– сельскохозяйственная;
– леса и воды;
– месторождения полезных ископаемых;
движимое имущество:
– машины и оборудование:
транспортные средства:
�
автотранспортные средства;
– драгоценности;
– предметы искусства, историко-культурные ценности;
– животные и растения и др.;
16
• нематериальные:
нематериальные активы;
– предприятия;
гражданские права:
– финансовые интересы;
– ущерб:
материальный;
�
моральный;
�
– услуги.
Приведенный список основных объектов оценки достаточно
длинный, хотя и неполный. Неполнота этого списка связана с
развитием экономической жизни общества и созданием новых,
все более сложных объектов оценки. Видно, что классификация
объектов оценки по классам и группам многоступенчатая.
Отметим, что некоторые объекты оценки носят достаточно
общий характер, нуждающийся в дополнительном уточнении:
является ли объект оценки единичным представителем своей
группы или представляет собой некое множество таких объектов.
В первом случае принято говорить, что производится индивиду-
альная оценка, во втором – массовая оценка. Массовая оценка ма-
шин и оборудования часто называется групповой оценкой. Мас
совая оценка объектов недвижимости в некоторых странах, в том
числе и в Беларуси, называется кадастровой оценкой. Результаты
массовой оценки менее точны по сравнению с результатами индивидуальной оценки, но методы массовой оценки позволяют
оценить большое количество объектов в разумные сроки.
-
1.4. ЦЕЛИ ОЦЕНКИ
Следующий аспект оценки заключает в себя вопрос «Для чего
производится оценка?» Отвечают на этот вопрос цели оценки. Как
увидим далее, цели оценки весьма разнообразны. Они могут быть
определены как экономической целесообразностью, так и различными нормативными актами.
Одной из важнейших целей оценки является финансовая от-
четность, т.е. ситуация, когда оценка проводится для (бухгалтерского) учета. По какой стоимости бухгалтер будет ставить на учет
приобретаемые основные средства? Как эта стоимость будет изменяться в процессе их использования? На эти вопросы отвечает
17
оценщик, так как финансовая отчетность должна вестись на основе достоверных цифр о стоимости учитываемых основных средств.
О востребованности этого свидетельствует и то обстоятельство, что
в Законе Республики Беларусь «О бухгалтерском учете и отчетности» есть специальная статья, посвященная учетной оценке.
К оценке для финансовой отчетности примыкает ежегодная
переоценка основных средств, незавершенного строительства и
неустановленного оборудования. Оценка для этих целей чрезвычайно важна, потому что нельзя разумно управлять тем, чья стоимость неизвестна или неверна. Как правило, эта оценка проводится методами массовой (групповой) оценки.
Особое внимание к оценке для учета привлекает объявленная
перспектива перехода бухгалтерии в нашей стране на Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО). Как будет
показано далее, это означает, что оценка для этих целей должна
проводиться в соответствии с Международными стандартами
оценки (МСО).
Следующая по важности и частоте использования цель оценки – залоговое кредитование. Оценке подлежат различные активы,
которые предлагаются или принимаются банками в качестве
обес печения по ссудам. Это относится как к активам, которые
еще только предполагаются для отдачи в залог под кредит, так и
к активам, уже удерживаемым в качестве залога по кредитам.
Еще одна достаточно популярная цель оценки – купля-продажа.
Но в белорусской экономике она встречается не столь часто, как в
странах с развитым рынком. Важна предварительная оценка имущества, выставляемого на публичные торги или аукцион. Похожа
на оценку для этих целей оценка для сдачи в аренду и в лизинг.
Достаточно распространенной целью оценки является прива-
тизация, т.е. переход собственности от государства в частные
руки. Оценка необходима при возмездном отчуждении государственного имущества.
Подобно этому оценщики привлекаются и при национализа-
ции – возмездном приобретении имущества Республикой Беларусь, ее административно-территориальной единицей или юридическим лицом государственной формы собственности. При
изъятии имущества, особенно недвижимого, в пользу государства
часто необходима надлежащая денежная компенсация, которая и
определяется оценщиком.
18
Чрезвычайно важным поставщиком целей оценки является
юридическая практика. В первую очередь это оценка для различного рода хозяйственных споров – в судах, в третейских судах и
в досудебном порядке. Кроме того, оценщика могут привлекать
на различных этапах судопроизводства: при подготовке судебного процесса в надлежащей оценке нуждаются следственные орга
ны, на этапе его проверки – прокуратура.
Большое поле для оценки представляет собой страхование.
В настоящий момент основная область его применения – это
оценка транспортных средств, особенно автомобилей. В отношении других объектов, в том числе недвижимости и предприятий,
из-за отсутствия конкуренции страхователи не используют в
должной мере независимую оценку стоимости, удовлетворяясь
некачественной собственной оценкой. С развитием экономического сознания участников рынка и ростом конкуренции в этой
сфере роль оценки для страхования должна возрасти.
Интерес приобретает такая цель оценки, как инвестирование,
т.е. оценка инвестиционных проектов. Следует отметить, что
крупный инвестиционный проект нуждается в постоянном сопровождении оценщика в течение всего времени осуществления.
Еще одна из необходимых для экономики целей оценки – вне-
сение неденежных вкладов в уставный фонд юридического лица.
Это надо для первоначального формирования уставного фонда и
для его последующего пополнения в различных ситуациях.
Также в качестве цели независимой оценки бывает востребованным таможенное оформление. К сожалению, в настоящее вре
мя эта цель для независимой оценки используется относительно
редко, как правило, лишь в сложных случаях. Обычная же практика предполагает оценку так называемой таможенной стоимости, проводимую работниками таможенных органов. В то же время развитие законодательства в этой сфере в рамках Евразийского экономического союза может существенно изменить роль
независимой оценки в таможенных операциях.
В качестве цели оценки может выступать и антикризисное
управление. В процессе конкурсного производства по делу о
банкротстве обычно проводятся публичные торги, условием
проведения которых является первоначальная оценка выставляемых объектов.
-
-
19
Во многих странах важной целью оценки является налогооб-
ложение. В силу провозглашенной социальной направленности
белорусского государства эта цель в нашей стране востребована
незначительно. В частности, в качестве базы для налогообложения недвижимости используются результаты кадастровой (массовой, приблизительной) оценки, производимой государственными органами. Но уже и у нас стали возникать спорные ситуации по поводу налогооблагаемой стоимости имущества юридических или физических лиц, требующие вмешательства оценщика.
Очевидно, с развитием рынка оценку недвижимости для налогообложения в нашей стране будут производить и независимые
оценщики, как это принято во всех соседних государствах.
Выше перечислены лишь основные цели оценки стоимости,
экономическая жизнь заставляет формулировать все новые и новые цели. При этом практически каждая из целей может относиться к любому из объектов оценки. Отметим, что каждое из сочетаний объекта оценки и ее цели требует особых методов оценки.
Учитывая уникальность, неповторимость многих объектов оценки,
можно представить то многообразие методов, которые разработаны для оценки их стоимости и используются в настоящее время.
1.5. ВИДЫ СТОИМОСТИ
Стоимость – это расчетная денежная сумма. Величина стоимости не существует до того, как ее посчитает оценщик. Иными
словами, стоимость существует в голове оценщика, а он в процессе расчета должен исследовать мнение рынка, понять, что думают
по поводу того, сколько стоит объект оценки, и подсчитать тот
или иной вид стоимости на основе формальных критериев.
Понятие стоимости относится к числу основных экономических категорий. В процессе своего развития человечество в лице
экономической и оценочной науки выработало достаточно много видов стоимости. Некоторые из них описаны в стандартах и
широко используются в оценочной деятельности. Другие, пока
не вошедшие в стандарты, применяются реже. Для разумного использования методического и расчетного аппарата оценщику
нужно ясно представлять вид определяемой им стоимости. Вид
определяемой стоимости должен соответствовать заданию на
оценку, данному заказчиком, так как разные виды стоимости одного и того же объекта оценки могут существенно различаться.
20
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]