Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комплексная оценка недвижимости. Учебное пособие
.pdf
адекватный современному неравновесному состоянию рынков.
В качестве одного из вариантов развития понятия стоимости
было предложено, взяв за основу концепцию потребительной
стоимости, что объект оценивается не при существующем его использовании, а при гипотетическом использовании, обеспечивающем его максимальную стоимость (наилучшее использование).
Этот вид стоимости получил название «пользовательская стои
мость» (англ. user value). Пользовательская стоимость объекта
оценки – это текущая стоимость будущих доходов от объекта
оценки при его наилучшем использовании.
Различие между инвестиционной и пользовательской стоимостями такое же, как и между рыночной стоимостью в текущем
использовании и рыночной стоимостью: во вторых членах этих
пар объекты оценки рассматриваются в их наилучшем использовании. Рассчитывая потребительные стоимости, оценщик естественным образом опирается лишь на доходный подход. Иные
подходы не рассматриваются либо их результаты (при наличии)
используются как вспомогательные.
Суммируя вышесказанное, отметим, что стоимость является
экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения
между объектами оценки, доступными для приобретения и использования, и теми, кто их покупает и продает, а также использует. Понятие стоимости предполагает расчет денежной суммы,
связанной с актом купли-продажи или использованием. Тем не
менее продажа оцениваемого объекта (или его использование) не
является условием, необходимым для процесса определения стоимости. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой
ценности конкретных объектов оценки в конкретный момент
времени в соответствии с выбранным определением стоимости.
Величина стоимости выражает экономический взгляд на выгоду,
которую имеет обладатель данного товара или клиент, получающий данную услугу, на момент оценки их стоимости.
В случае применения в оценке различных видов стоимости
объект оценки может иметь одновременно несколько разных стоимостей, отличающихся по значениям друг от друга (иногда значительно). По этой причине оценщики избегают употреблять
общий термин «стоимость», а применяют его в сочетании со
специфическим прилагательным, определяющим, о каком именно виде стоимости идет речь.
-
31
Вид стоимости выбирается оценщиком и согласовывается с заказчиком в зависимости от объекта оценки и цели оценки. Чем
более развит рынок объекта оценки, тем более справедливым будет
определение рыночной стоимости. В то же время чем более объект
оценки инвестиционен, т.е. капиталоемок и предназначен для извлечения дохода, тем более справедливо применение видов потребительной стоимости, в частности пользовательской стоимости.
Как уже отмечалось, до настоящего времени наиболее распространенным в оценке видом стоимости является рыночная стоимость.
Сведения о нестандартных, но применяемых на практике видах стоимости будут рассмотрены в гл. 5 в разделах «Вечная рента
и капитализация» и «Экономическое сравнение объектов оценки».
1.6. ОСНОВАНИЕ ОЦЕНКИ
Прежде чем производить оценку стоимости какого-либо объекта, оценщик должен представлять, какие основные све дения необходимы ему для решения этой задачи, т.е. знать, на каком основании он будет ее делать. В целом основание оценки, которое обычно
формулируется оценщиком вместе с заказчиком, включает:
• наименование объекта оценки;
• цель оценки;
• соответствующий этой цели вид определяемой стоимости;
•
денежную единицу (валюту) оценки, в которой определя-
ется стоимость объекта оценки.
Хотя дата оценки иногда не включается в основание оценки,
тем не менее оценщик должен до производства расчетов привязаться к какой-либо дате. Часто эта дата определяется целью оценки (например, переоценка на 1 января) или датой осмотра объекта.
Для расчета значения того или иного вида стоимости оценщик
использует подходы к оценке. Они основаны на принципах оценки, рассматриваемых в гл. 3. В качестве основных подходов к
оценке обычно выделяют:
• доходный подход, заключающийся в подсчете будущей до-
ходности объекта оценки, который основан главным образом на
принципе ожидания;
•
сравнительный подход, заключающийся в подсчете стоимости объектов, сравнимых с объектом оценки по полезности,
который основан главным образом на принципе замещения;
32
•
затратный подход, заключающийся в подсчете затрат на создание объекта оценки, который также основан главным образом
на принципе замещения.
Каждый из этих подходов может реализовываться в виде различных методов оценки. Не следует думать, что тот или иной метод жестко «закреплен» за соответствующим подходом к оценке.
Подходы к оценке взаимосвязаны и некоторые методы оценки
могут быть использованы при расчете различными подходами.
Цель при выборе подходов и методов оценки – найти наиболее подходящий для использования в конкретных обстоятельствах. Ни один из методов не подойдет для применения во всех
возможных ситуациях. При выборе подходящего метода оценщику следует в первую очередь принять во внимание:
• определяемый вид стоимости, цели оценки и предпосылки
оценки из задания на оценку;
• сильные и слабые стороны возможных методов;
целесообразность выбранного метода с точки зрения харак-
•
тера объекта оценки и использования этого метода участниками
рынка объекта оценки;
доступность и достоверность информации, необходимой
•
для применения метода.
Описанию методов оценки, применяемых в подходах к оценке, будут посвящены заключительные главы данного учебного
пособия. В гл. 5 «Финансовая математика в оценке» рассматриваются методы доходного (описание капитализации) и затратного
(описание обесценивания) подходов. Методы сравнительного подхода представлены в гл. 6 «Теория погрешностей и математическая
статистика в оценке» в разделах по математической статистике.
Вопросы и задания
1. Что такое недвижимость?
2. Назовите экономические цели, которые требуют оценки стоимости.
3. Что такое стоимость? Дайте определение.
4. Каковы виды стоимости?
5. Дайте определение рыночной стоимости. Чем она отличается от
затрат и от цены?
6. Что составляет основание оценки?
7. Почему в оценке используются различные подходы? В чем разли-
чия этих подходов?
РЕГУЛИРОВАНИЕ
2
С развитием общественных отношений человечество пришло
к необходимости регулирования разного рода профессиональной
деятельности, в том числе и профессиональной деятельности по
оценке стоимости. Основная цель регулирования любой профессиональной деятельности – обеспечить ее надлежащее качество.
Побочная, но в некоторых случаях весьма существенная цель регулирования профессиональной деятельности – обеспечить безопасность участников этой деятельности. Для этого необходимо
создать понятные для заказчиков и участников профессиональной деятельности, всего общества правила этой деятельности и
добиться их соблюдения. При этом профессиональная деятельность, как правило, регулируется одновременно несколькими
способами, которые будут рассмотрены далее.
В силу современного устройства человеческого общества, существенным атрибутом которого является государство, любая
деятельность, в том числе и профессиональная, подпадает под
законодательство. Законы государства, в котором осуществляется любая профессиональная деятельность, и особенно относящаяся к сфере экономики, безусловно, должны выполняться. Таким
образом, законодательство обеспечивает некоторое регулирование профессиональной деятельности. Законодательное регулирование представляет собой рамки, которые заданы государством
и за которые нельзя выходить участникам профессиональной
деятельности. Нарушение этого правила чревато для нарушителя
(а, может быть, и не только) уменьшением уровня безопасности
деятельности. Законодательство – это внешнее регулирование
профессиональной деятельности. Оно регулирует деятельность
формально, не вдаваясь в суть. Очевидно, что с помощью такого
регулирования можно обеспечить лишь незначительную часть
качества такой деятельности, относящуюся к его формальной
стороне (например, наличие или отсутствие того или иного атри-
ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
2.1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
34
бута и т.п.). Поэтому для достижения качественных результатов
какой-либо профессиональной деятельности наряду с законодательным регулированием используются и другие способы регулирования.
Для обеспечения безопасности и минимально приемлемого
уровня качества профессиональной деятельности используется
такой вид ее регулирования, как стандартизация. Существенно,
что требования стандартов формулируют сами профессиональные участники рынка. Следовательно, стандартизацию необхо
димо считать внутренним регулированием. Действительно, только профессионалы, специалисты в какой-либо деятельности могут договориться о том, как установить какие-то нормы, ниже
которых нельзя опускаться в этой деятельности. Таким образом
может быть обеспечен стандарт на минимально допустимое качество. Во многих странах, в том числе и в Республике Беларусь,
стандартизация делается под эгидой государства, т.е. государство
придает законность действиям органов стандартизации. Согласно международной практике и белорусскому законодательству,
стандарты являются добровольными для присоединения. Но если
лицо (юридическое или физическое) объявляет о том, что результаты его деятельности соответствуют стандарту, то при обнаружении обмана оно должно нести ответственность.
Способ обеспечения высокого качества профессиональной
деятельности самими прoфессионалами, по-видимому, является
наиболее старым по времени видом профессионального регулирования. Таким видом является саморегулирование, осуществляемое профессиональным сообществом. В Италии в Х в. родилась
цеховая организация производства, объединявшая представителей одной профессии с целью отстаивания интересов цеха перед
властью, поддержания честной конкуренции внутри объединения и др. Иными словами, некое профессиональное сообщество
само устанавливало правила профессии с целью обеспечения качества своей деятельности, а все остальное общество, потребляющее результаты этой деятельности, как следствие, доверяло
данному профессиональному сообществу.
Саморегулирование – это установление профессиональными
общественными объединениями специалистов в какой-либо
дея тельности норм и правил поведения на рынке этой профессиональной деятельности с целью обеспечения ее качества.
-
35
Саморегулирование подразумевает систему контроля выполнения установленных норм и правил. Для того чтобы саморегулирование было действенным в полной мере, оно должно быть установлено по поручению государства.
Саморегулирование – внутрипрофессиональное регулирова-
ние, регулирование содержательное, регулирование по существу.
Классический пример саморегулирования представляют собой
коллегии адвокатов, появившиеся в Российской империи после
правовой реформы 1864 г., существующие и поныне. Активно
применяется саморегулирование и в оценочной деятельности.
Ранее упоминалось о саморегулировании в оценочной деятельности в Великобритании и в других странах.
Оценочная деятельность в Республике Беларусь регулируется
всеми вышеописанными способами:
• законодательно (внешне);
• стандартами (внутренне с минимальным качеством);
саморегулированием (внутрипрофессионально с макси-
•
мальным качеством).
Рассмотрим последовательно эти способы регулирования.
2.2. ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Законодательное регулирование в отношении оценочной деятельности во многих странах состоит из общих законодательных
актов, регулирующих отношения собственности, и законодательных актов, обеспечивающих работу способов внутреннего регулирования, т.е. стандартизации и саморегулирования. Специальных законодательных актов, посвященных оценочной деятельности, в этом случае не предусмотрено.
Отношения собственности регулируются Конституцией, в которой закрепляется право собственности, и Гражданским кодексом, в котором регламентируются эти отношения. В частности,
обычно в Гражданском кодексе содержатся положения, посвященные классификации объектов гражданских прав и самих прав
(в первую очередь недвижимости), т.е. объектов оценки, по правилам сделок с ними, а также возмездному оказанию услуг, каковыми и являются услуги по оценке стоимости. Стандартизации и
саморегулированию при этом посвящают отдельные законы.
36
Действующее законодательство нашей страны имеет существенные отличия от этой идеальной схемы. Есть Декрет Президента Республики Беларусь, относящийся к предпринимательской деятельности, каковой является и оценочная. Существуют
специальные законодательные акты, регламентирующие оценоч
ную деятельность, причем они имеют статус указов Президента
Республики Беларусь. При этом в существующей иерархии зако
нодательных актов декреты следуют сразу за Конституцией, как
бы детализируя ее, а указы, будучи временными законодательными актами, имеют силу большую, нежели законы, в том числе и
кодифицированные. В Республике Беларусь принят Закон от
05.01.2004 г. № 262-3 «О техническом нормировании и стандартизации». А закона, регламентирующего саморегулирование,
в нашей стране нет. Таким образом, выстраивается следующая
иерархия законодательных актов, имеющих отношение к оценке
сто имости:
• Конституция Республики Беларусь;
• декреты Президента Республики Беларусь;
• указы Президента Республики Беларусь;
• кодексы;
• законы;
• постановления Совета Министров Республики Беларусь;
•
нормативные акты министерств, ведомств и административ-
но-территориальных единиц Республики Беларусь.
Конституция Республики Беларусь нас будет интересовать
лишь двумя статьями, касающимися права собственности. Они
приведены ниже в сокращенном виде.
Статья 13. Собственность может быть государственной и
частной.
Статья 44. Государство гарантирует каждому право собственности и содействует ее приобретению. Собственник имеет право
владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами. Неприкосновенность
собственности, право ее наследования охраняются законом. Собственность, приобретенная законным способом, защищается государством. Принудительное отчуждение имущества допускается
лишь по мотивам общественной необходимости при соблюдении
условий и порядка, определенных законом, со своевременным и
-
-
37
полным компенсированием стоимости отчужденного имущества,
а также согласно постановлению суда.
Наличие частной собственности в стране принципиально для
появления и осуществления оценочной деятельности. Например,
в Конституции СССР эта норма отсутствовала, что, в частности,
делало ненужной оценку стоимости. В ст. 44 отражено, во-первых, наличие объектов оценки, именуемых собственностью или
имуществом, а также, во-вторых, весь диапазон целей оценки.
Среди декретов Президента Республики Беларусь следует отметить два. В п. 7 Декрета Президента Республики Беларусь от
16.01.2009 г. № 1 «О государственной регистрации и ликвидации
(прекращении деятельности) субъектов хозяйствования» в числе
прочего записано: «При формировании уставного фонда путем
внесения неденежного вклада должна быть проведена оценка
стоимости неденежного вклада. В случае проведения независимой оценки стоимости вносимого в уставный фонд коммерческой организации неденежного вклада экспертиза достоверности
этой оценки не проводится».
В Декрете Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 г.
№ 7 «О развитии предпринимательства» нет упоминания об оценке стоимости, тем не менее некоторые его положения напрямую
касаются оценщиков. Особенно с этой точки зрения важен п. 3.9,
в котором записано, что, за некоторыми перечисленными исключениями «…технические кодексы установившейся практики будут являться обязательными для соблюдения субъектами хозяйствования только при ссылке на них в законодательных актах,
технических регламентах Республики Беларусь, иных нормативных правовых актах Совета Министров Республики Беларусь», а
равно в добровольном порядке. Кроме того, «…государственные
стандарты Республики Беларусь будут являться обязательными
для соблюдения субъектами хозяйствования только при ссылке
на них в технических регламентах Республики Беларусь», а равно
в добровольном порядке.
Среди указов к оценочной деятельности имеют отношение:
Указ Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 г. № 615 «Об
оценочной деятельности в Республике Беларусь» и Указ Президента
Республики Беларусь от 20.10.2006 г. № 622 «О вопросах переоценки
38
основных средств, доходных вложений в материальные активы,
объектов незавершенного строительства и оборудования к установке». Обращаясь к текстам указов, следует иметь в виду, что каж-
дый из них подвергался изменениям и дополнениям. Особенно
это касается Указа № 615, который с 2006 по 2014 г. изменялся
ежегодно (кроме 2011 г.), а за 2008 г. – трижды. Планируются также его дальнейшие изменения. Поэтому необходимо проверять,
пользуется ли оценщик именно последней редакцией данного
нормативного акта. Эти два указа, подписанные в течение одной
недели, первоначально резко противоречили друг другу. Со временем противоречия были уменьшены, более четко разделив
сферы действия этих нормативных документов.
Рассмотрим Указ Президента Республики Беларусь от
13.10.2006 г. № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь». Основное содержание данного Указа заключается в сле-
дующем:
• введена государственная аттестация оценщиков по отдель-
ным видам объектов оценки;
•
назначен орган государственного управления, обеспечивающий взаимодействие и координацию действий республиканских
органов государственного управления и иных государственных
организаций, подчиненных Правительству Республики Беларусь,
в области оценочной деятельности;
•
введены специальные требования к оценщикам государственного имущества;
• указаны ограничения в применении этого Указа;
•
принято Положение об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь.
Органом государственного управления, обеспечивающим взаимодействие и координацию действий республиканских органов
государственного управления и иных государственных организаций, подчиненных Правительству Республики Беларусь, в области оценочной деятельности выбран Государственный комитет
по имуществу (Госкомимущество). Он же проводит аттестацию
по первым четырем видам объектов оценки (всего их пять, они
перечислены в прил. 1 к данному учебному пособию), ведет государственный реестр оценщиков, прошедших аттестацию по Указу № 615, и принимает нормативные правовые акты в области
39
оценки стоимости объектов гражданских прав в соответствии с
этим Указом. Также указано, что Госкомимущество представляет
интересы Республики Беларусь в международных организациях
по вопросам оценки стоимости объектов гражданских прав. Однако следует отметить, что международные организации, в которых можно было бы представить интересы какого-либо государства в области оценки, неизвестны. По объектам интеллектуальной собственности аттестацию проводит Государственный комитет по науке и технологиям (ГКНТ).
По Указу № 615 оценка стоимости государственного имущества для сделок или иных юридически значимых действий осуществляется государственными организациями, организациями,
у которых доля государства составляет более 50%, а также некоторыми организациями, созданными Белорусской торгово-промышленной палатой (БелТПП). Созданные БелТПП организации – негосударственные, поэтому оценка ими государственной
собственности может считаться независимой оценкой, что часто
бывает принципиальным для привлечения инвестиций.
Согласно преамбуле, Указ № 615 посвящен оценке стоимости
объектов гражданских прав. Но из дальнейшего текста ясно, что
не всех. Действие указа н е ра с п р о с т р а н я ет с я:
• на оценку движимого и недвижимого имущества в связи со
страхованием;
оценку имущества, изъятого, арестованного, а также конфи-
•
скованного по приговору (постановлению) суда либо обращенного в доход государства иным способом, имущества, на которое
обращается взыскание в счет неисполненного налогового обязательства, неуплаченных пеней, и имущества, освобожденного от
ареста органом, ведущим уголовный процесс, за исключением
определения рыночной стоимости этого имущества экспертомоценщиком в соответствии с законодательством, регулирующим
отношения, связанные с учетом, хранением, оценкой, реализацией, иным использованием такого имущества;
• оценку государственного имущества в процессе приватиза-
ции, за исключением приватизации жилых помещений государственного жилищного фонда;
оценку имущества военного назначения, всех видов оружия
•
и боеприпасов, а также высвобождаемых материальных ресурсов
Вооруженных Сил, других войск, воинских формирований и военизированных организаций Республики Беларусь;
40
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]