Производственный менеджмент. Учебное пособие

строительства. ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения (п. 3 ст. 4 закона № 214). На осуществление регистрации отводится срок в 1 месяц.

Квартира переходит в собственность дольщика после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта передачи. ДДУ перестает действовать после выполнения сторонами всех своих обязательств.

С 1 июля 2019 года все сделки по покупке квартир на этапе строительства заключаются через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках. Застройщик получает деньги с эскроу-счета только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Остальные изменения в законодательстве о долевом участии

встроительстве многоквартирных домов:

–введена обязанность застройщика отдельно учитывать средства дольщиков и затраты на строительство;

–если застройщик использует целевые кредитные средства, эскроу-счета должны быть открыты в банке, предоставившем кредит;

–чтобы взыскать убытки, дольщикам сначала нужно обратиться к застройщику, а уже после к лицу, представляющему его действия (учредитель застройщика);

–увеличен перечень оснований для внеплановых проверок строительных организаций без предварительного уведомления.

Эскроу-счет – банковский счет, предназначенный для хранения денежных средств граждан на период строительства дома. Деньги со счета передаются застройщику только после исполнения им обязательств перед депонентом. Применение эскроу-счета регулируется ст. 860.7 ГК РФ [2].

Эскроу-счет является обязательным элементом в кредитовании застройщиков при проектном финансировании.

Особенности эскроу в строительстве:

–в случае банкротства застройщика средства возвращаются дольщику;

31

–застройщик не может использовать денежные средства со счета до окончания строительства;

–покупатель может вернуть деньги со счета в банке, если сроки сдачи квартиры задерживаются более чем на 6 месяцев;

– после того как объект недвижимости будет сдан, деньги с эскроу пойдут на погашение кредита, а остаток составит прибыль застройщика.

Если дом не будет сдан или застройщик обанкротится, деньги на эскроу-счетах предполагается возмещать дольщикам. Максимальная сумма возмещения вкладов – 10 млн рублей за одну квартиру.

Для получения разрешения на строительство застройщик должен отвечать следующим условиям:

–на банковском счете девелопера должно быть не менее 10 % средств от планируемой стоимости застройки;

–компания должна иметь опыт строительства многоквартирных домов более 3-х лет, площадь сданных объектов должна превышать 10 тыс. кв. м;

–отсутствие долгов по кредитам.

В связи с ужесточением требований к застройщикам и изменением порядка долевого участия прогнозируется уменьшение числа строительных компаний, а также снижение темпов строительства. Также если застройщик имеет хотя бы один объект с нарушением сроков ввода в эксплуатацию более чем на три месяца, он не сможет начать возведение нового дома по ДДУ.

Новый механизм финансирования через эскроу-счета должен исключить появление обманутых дольщиков. Банк становится контролирующей стороной сделки и имеет право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Средства дольщиков будут защищены, а в случае неисполнения застройщиком обязательств возращены через Агентство по страхованию вкладов.

32

Помимо банков, строительство также будет контролировать государство. Законодательно будут закреплены требования к застройщикам. Минстрой сможет назначать и снимать с должности руководителя контролирующего органа. Также собственники и учредители строительных компаний будут нести солидарную ответственность перед гражданами.

Уже запущена Единая информационная система жилищного строительства, в которой содержатся все разрешения на строительство домов, учтен каждый этап. Также создана специальная комиссия по рассмотрению практик взаимодействия застройщиков с органами исполнительной власти, которые осуществляют контроль и надзор в области долевого строительства.

Однако отмена ДДУ скажется на стоимости жилья. Есть опасения, что многие граждане не смогут позволить себе покупку квартиры по новым ценам при условии, что ипотека не станет доступней.

Покупка квартиры на ранних стадиях строительства для многих была привлекательна тем, что цена была значительно ниже, чем на готовое жилье. В связи с отказом от продаж на стадии котлована логично ждать увеличения стоимости квадратного метра.

Затраты, которые понесут застройщики после проведения реформы, неизбежно отразятся на стоимости жилья. С отменой ДДУ девелоперу придется обращаться за помощью к инвесторам или брать кредит в банке.

Эксперты прогнозируют увеличение расходов застройщиков примерно на треть. В таких условиях застройщик может переложить объем затрат на покупателей путем увеличения цен на жилье.

Точного ценового прогноза не существует. При отказе от ДДУ перспектива роста цен на первичном рынке составляет минимум 10 %, и обусловлено это тем, что квартиры будут продаваться уже в готовых (сданных) домах.

33

3.3. ЖИЛИЩНЫЕ СЕРТИФИКАТЫ

Решая проблему отсутствия реальных источников финансирования жилищного строительства на начальном этапе реформ, правительство пошло по неверному пути, пытаясь опереться на различные некредитные организации, в основном строительные, предоставив им возможность выпуска аналога ценных бумаг – жилищных сертификатов.

Однако жилищные сертификаты не получили должного развития, поскольку не были своевременно проработаны их правовые, финансовые и технологические аспекты, не были учтены финансовые последствия бурного развития инфляционных процессов сверхкраткосрочного кредитования, а также отсутствия законодательного решения сохранности, страхования сбережений и тем более их индексации. Несмотря на «привязку» не только к денежной, но и реальной жилищной единице (ею был определен метраж – 0,1 кв. м общей площади), один из главных негативных факторов данного инструмента – возможность невыполнения договорных условий – позволял «прокручивать» инвестиционные средства на финансовых рынках либо просто обесценивать их.

В то же время стоит отметить неплохую организацию жилищного финансирования с помощью сертификатов на некоторых территориях России, к примеру, популярностью пользовались жилищные сертификаты в Ульяновской области. Однако общий подход к выпуску этих бумаг основывался здесь в большей степени на опыте местных муниципальных займов и создании региональными властями подконтрольных им коммерческих структур с постепенным вовлечением их в инвестиционный процесс государственной программы жилищных сертификатов.

Правом на получение сертификата обладают:

1.Военнослужащие и сотрудники органов внутренних дел, увольняющиеся с военной службы.

2.Граждане, переселяющиеся из закрытых военных городков

ипоселков с особыми учреждениями.

34

3.Вставшие на учет на улучшение жилищных условий граждане, подвергшиеся радиационному воздействию на Чернобыльской АЭС, на производственном объединении «Маяк».

4.Граждане, признанные вынужденными переселенцами, зарегистрированные в органах местного самоуправления в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

5.Граждане, переезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.

6.Граждане, выезжающие из населенных пунктов и полярных станций в районах Крайнего Севера, закрывающихся по решению органов власти.

7.Граждане, переселяющиеся из закрытого административнотерриториального образования) ЗАТО, имеющие право на получение социальной выплаты для приобретения жилья за границами ЗАТО, либо до 1 января 2015 года поставленные на учет в целях переселения из ЗАТО.

Порядок приобретения жилья одинаков для всех владельцев сертификатов. Сертификат сдается в один из банков, которые работают

по этой программе (например, Сбербанк России). Банк открывает на имя владельца сертификата блокированный целевой счет и заключает с ним договор на обслуживание этого счета. В договоре фиксируются основные условия и порядок взаимоотношений банка и клиента.

Владелец сертификата в течение срока его действия обязан выбрать жилье и представить в банк официально зарегистрированный в соответствующем полномочном органе договор купли-продажи этого помещения. Банк в течение пяти дней рассматривает документы и в случае положительного решения производит оплату жилья в течение десяти рабочих дней с момента предъявления указанного договора. Государственный жилищный сертификат должен быть реализован получателем субсидии в пределах срока, который установлен в 9 месяцев с даты его выдачи. Если срок истек, а жилье не выбрано, банк закрывает блокированный целевой счет и пересылает сертификат для погашения выдавшему его органу.

35

3.4. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Залоговые отношения – традиционная для гражданского законодательства сфера регулирования во многих странах мира. Залог представляет собой один из способов обеспечения обязательств. Важным разделом законодательства о залоге является ипотека. Отличительный признак ипотеки – ее предмет. Из всех видов имущества им служит только недвижимость. Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения или объекты, не завершенные строительством, жилые дома и квартиры в многоквартирных и многоэтажных домах, непосредственно связанные с землей: вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования, а также сами земельные участки. В отличие от других видов залога, при ипотеке ее предмет – недвижимость – всегда остается во владении и пользовании залогодателя. Это положение законодательства носит императивный характер. Термин «ипотека» обозначает залог (заклад) недвижимого имущества и применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех правовых категорий:

залога недвижимого имущества для получения специального кредита – ипотечного или ипотечной ссуды (правовая функция ипотеки);

закладной или долгового свидетельства иного названия, но подтверждающего права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству (функция ипотеки);

ипотечного кредита (денежной ссуды), выдаваемого заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости (экономическая функция ипотеки).

Bo всем мире значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико:

для заемщика – юридического лица – это дополнительная возможность получения крупных средств на продолжительные сроки для привлечения финансовых ресурсов с целью развития бизнеса;

36

для кредитного института – это стабильная работа в течение нескольких десятилетий со стабильными доходами и гарантией возврата кредита;

для государства – это постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, а главное – становление

иразвитие истинно рыночных отношений во многих секторах экономики, решение многих социальных проблем;

для населения – это надежный и выгодный инструмент решения жилищного вопроса, приобретения квартиры, дома или другой жилой недвижимости).

В сложившейся мировой практике основными участниками ипотечного кредитования являются:

заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные и на этом основании получившие ссуду. Они добровольно предоставляют в залог уже имеющееся у них в собственности или приобретаемое на средства кредита жилье под залог и имеют возможность вносить авансовые платежи при приобретении жилья;

кредиторы – банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие обслуживание данных ипотечных кредитов;

продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

риелторские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка или из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

страховые компании – лицензированные страховые организации, занимающиеся страхованием заложенного жилья, жизни

37

и трудоспособности заемщика и гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

оценочные агентства – лицензированные страховые компании, независимо и профессионально оценивающие жилые помещения, являющиеся предметом залога при ипотеке;

операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонды, страховые компании);

правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении деятельностью операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк – посредник – инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Как обычно, Россия смотрит на Запад и в сфере развития ипотеки, хотя до 1917 г. собственный опыт ипотечного кредитования наша страна накопила достаточно серьезный.

Классическую ипотеку принято делить на «американскую» (в принципе, это та ипотека, которую пытаются развивать в России) и «немецкую», возможность применения которой появилась в нашей стране после принятия Федерального Закона «О жилищно-нако- пительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан».

В настоящее время в мире разработано множество разнообразных схем ипотечного кредитования. Эти схемы, как правило, учитывают исторические, национальные особенности различных стран, состоя-

38

ние национальных экономик. Но есть общепризнанные классические схемы ипотечного кредитования: о них речь пойдет в следующих разделах книги.

3.5. ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ИНВЕСТИЦИОННУЮ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

В рамках региональной экономики на спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов, среди которых наиболее важны следующие их группы:

1. Экономические:

уровень и динамика доходов населения;

дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;

уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);

доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;

состояние альтернативных и смежных рынков;

цены на ранке недвижимости;

уровень арендной платы;

риски инвестиций в недвижимость;

стоимость строительства;

цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.

2. Социальные:

уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;

уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения;

уровень и тенденции изменения социальной структуры населения;

уровень и тенденции преступности.

3. Административные:

– налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц – налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т.д.);

39

–зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);

–правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры передачи прав, передаваемые права, уровень платы за подключение к инженерным сетям, отчисления на развитие инфраструктуры и т.д.);

–правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).

Вопросы для контроля остаточных знаний

1.Назовите методы инвестирования строительной отрасли.

2.Что такое долевое строительство?

3.Расскажите о жилищных сертификатах.

4.Что такое «эскроу-счет»?

5.Кто обладает правом на получение жилищного сертификата?

6.Дайте понятие ипотечному кредитованию.

7.Назовите факторы, определяющие инвестиционную привлекательность недвижимости.

40