Производственный менеджмент. Учебное пособие

Преимущества

Недостатки

1.

Незначительное количество строитель-

1. Снижение себестоимости строительства

ных объектов финансируется из бюджет-

за счет привлечения бюджетных средств.

ных средств.

2. Является выгодным для региональных

2.

Нововведения используется не во всех

властей

регионах страны.

3.

Недостаток средств в бюджете

1. Предполагает частично компенсировать

1.

Не все семьи могут рассчитывать

стоимость приобретаемого жилья за счет

на данный метод.

бюджетных средств

2.

Ограниченность бюджетных средств

1. Могут воспользоваться только семьи

1. При рождении ребенка списывается оп-

с возрастом супругов до 30 лет.

ределенная часть стоимости квартиры,

2. К участию в программе не привле-

подлежавшая погашению.

каются семьи, которые официально не

2. Предоставляет возможность выплачи-

состоят на учете по улучшению жилищ-

вать проценты по кредиту по льготной

ных условий.

ставке

3. Данные программы реализуются не

очень активно

1. Период накопления средств на жилье

1. Надежность бумаг.

может длиться годами.

2. Отсутствует возможность выбора жилья.

2. Позволяют накапливать средства на жи-

3. Привязка к объектам, строящимся (рекон-

лье небольшими суммами

струируемым) за счет муниципальных

средств

1. Держатель может купить готовое жилье

на первичном

или

вторичном рынке,

1. Данный метод приобретения жилья

а также заключить предварительный дого-

доступен только для военнослужащих.

вор о покупке жилья в новом доме на этапе

2. Предоставляемая сумма не покрывает

строительства.

всей стоимости жилья, так как рассчиты-

2. Сертификат

может

быть реализован

вается по средней стоимости 1 м2

Приобретение жилья не требует от инвес-

Не учитываются пожелания граждан

тора никаких вложений, все затраты возла-

в отношении смены местожительства

гаются на государство либо на застройщика

1. Коммерческие банки дают кредит как

1. Некоторые банки накладывают ограни-

на приобретение квартиры на вторичном

чения на перечень лиц, которые могут

рынке или в строящемся доме, так и на

быть зарегистрированы вместе с заемщи-

ведение

индивидуального

жилищного

ком. Получить кредит под залог имею-

строительства.

щегося жилья можно лишь в немногих

2. Если у заемщика, который «не прохо-

банках.

дит» по возрасту, есть молодой супруг, то

2. Размер

дохода должен быть доста-

он может быть оформлен в качестве соза-

точным, чтобы можно было взять необ-

емщика.

ходимую сумму кредита, при этом размер

3. Недвижимость, которая приобретена на

дохода должен быть подтвержден доку-

кредитные

средства,

оформляется

ментально.

в собственность сразу с момента сделки,

3. Большое значение имеет профессия за-

зарегистрироваться

в квартире

также

емщика. В отдельных банках существует

можно сразу.

список профессий, в соответствии с кото-

4. Может быть учтена стоимость вашей

рым некоторым работающим заемщикам

существующей квартиры при выдаче кре-

в предоставлении кредита может быть от-

дита, но сама она будет продана только

казано.

после того, как вы приобрели новое жи-

4. Заемщикам с неподтвержденными дохо-

лье на кредитные средства.

дами предлагают кредиты с более высо-

5. Гражданство заемщика не имеет зна-

кими процентными ставками.

чения.

5. Кредиты

предоставляются

заемщикам

6. Банки

стараются

гибко

подходить

старше 18 лет, а также лицам, которые

к нуждам потенциальных заемщиков

к моменту возврата кредита еще не дос-

тигнут пенсионного возраста

8. Метод инвестирования строительной отрасли, предполагающий открытие

кредитной линии для строителей и приобретателей жилья

1. Более

низкая

стоимость

жилья

1. Кредит

предоставляется

заемщикам

(в процессе строительства) по сравнению

старше 18

лет, которые к моменту его

со стоимостью готовых квартир на вто-

возврата еще не достигнут пенсионного

ричном рынке. Практически отсутствует

возраста.

удорожание.

2. Размер

дохода

должен

быть

доста-

2. Население

привлекается

к процессу

точным, чтобы можно было открыть кре-

инвестирования строительства.

дитную линию на

необходимую

сумму.

3. Поэтапная оплата приобретаемого жилья.

При этом размер дохода может быть ниже

4. Кредиторы стараются гибко подходить

по сравнению с банковским кредитованием

к нуждам потенциальных заемщиков

1. Неприкасаемость денежных средств.

1. Из-за своей краткосрочности нет воз-

2. Более низкая стоимость жилья в процессе

можности массово решать жилищную

строительства по сравнению со стои-

проблему населения

мостью готовых квартир на вторичном

2. Предполагает

оформление

жилья

рынке.

в собственность

после полной

оплаты

3.

Гарантии банка.

стоимость жилья и процентов по креди-

4.

Возврат денежных средств в случае

ту (по окончании строительства и рас-

банкротства застройщика

срочки)

1. Предусматривается частичное или пол-

1. Этот метод применяется только на тех

ное списание задолженности работника пе-

предприятиях, которые заинтересованы

ред предприятием

через определенный

в привлечении специалистов и удержании

срок после выдачи ссуды.

высокопрофессиональных кадров.

2. На предприятиях, имеющих отношение

2. Увязывается с обязательствами сотруд-

к строительству, встречается вариант

ников отработать определенный срок на

продажи жилья по себестоимости строи-

предприятии. Фактически работник по-

тельства

либо

с

оплатой

всего

падает в зависимость от предприятия на

20–40 % от стоимости жилья.

длительный срок.

3. На своем предприятии заемщик получает

3. Не каждое предприятие имеет такую

более выгодные условия кредитования

возможность

заемщика сразу после внесения 50 % ее

1. В настоящий момент данный способ

стоимости.

реализуется только правительством Мо-

2. Стройсберкасса

не

может

прогореть,

сквы.

прокручивая деньги

клиентов

в банках

2. Выбор квартир ограничен только теми,

и на фондовой бирже или вкладывая их

которые строятся силами самой стро-

в сомнительные посторонние проекты.

ительной сберегательной кассы. Выбрать

3. В строительной

сберегательной кассе

квартиру в другом строящемся доме или

можно получить кредит по низкой годо-

на вторичном рынке нельзя.

вой ставке.

3. Выплатить первые 50 % следует в тече-

4. Схема полностью контролируется пра-

ние срока строительства дома, в котором

вительством региона.

была выбрана квартира.

5. Заключается договор страхования на

4. Кредит предоставляется только на 3 года

срок погашения кредита, что является до-

полнительной гарантией

Используется при отсутствии денег на

ления,

предшествующего

приобретению

жилья.

первый взнос, если нет возможности про-

2. Есть

риск удорожания

объектов недви-

дать имеющуюся в собственности квар-

жимости за период накопления, который

тиру для покупки новой, при отсутствии в

приведет к нехватке накопленной суммы для

собственности жилых объектов

приобретения желаемого жилья и продол-

жению первоначального этапа накопления

1. Средства паевых инвестиционных

фон-

1. Поскольку проекты в сфере недви-

дов хранятся на счетах в специализиро-

жимости затратные и требуют привле-

ванном депозитарии и надежно защищены.

чения большого объема ресурсов, для их

2. Поскольку инвестиционный пай явля-

реализации необходимо либо устанав-

ется ценной бумагой, пайщик может дос-

ливать высокую стоимость пая, либо при-

рочно реализовать его на бирже по ры-

влекать большое количество пайщиков.

ночной стоимости.

Однако в этом случае сложно выполнить

3. Фонды недвижимости позволяют

на-

требование ФКЦБ о полной информаци-

правлять средства пайщиков на строитель-

онной прозрачности деятельности фонда.

ство жилья, а пайщикам – постепенно на-

2. Данный способ пока не получил развития

капливать средства для его оплаты

1. Имеется первоначальный вклад в виде

1. При недобросовестной сделке

сущес-

твует риск остаться без жилья.

объекта жилой недвижимости.

2. Стоимости

имеющегося в собствен-

2. Позволяет ускорить процесс приобре-

ности объекта недвижимости может быть

тения более комфортного жилья с мини-

недостаточно

для приобретения

нового

мальной доплатой.

объекта.

3. Имеет место сделка обмена с привле-

3. При низкой стоимости старого жилья

чением дополнительных финансовых

необходима значительная сумма доплаты

средств

(при обмене)

1. Нет необходимости переплачивать лиш-

1. Очень немногие обладают такой воз-

ние средства за счет возврата процентов.

можностью.

2. Приобретение

жилья

занимает

2. Процесс накопления может затянуться

коpoткий промежуток времени

на достаточно продолжительный период

17. Метод инвестирования строительной отрасли,

предполагающий выплату ренты

1. Плательщик ренты обязан, в соответ-

ствии с договором, выплачивать рентопо-

лучателю денежные средства в размере не

1. Плательщик ренты имеет возможность

менее 1 МРОТ в месяц в течение всего

приобрести квартиру по цене ниже ры-

срока жизни рентополучателя.

ночной, а рентополучатель получает уход

2. В договоре пожизненной ренты важно

и заботу

предусмотреть максимальное количество

деталей, оговорить все суммы и сроки

платежей. Иначе существует риск поне-

сти существенные финансовые потери

Таблица 3.2

Сравнительная оценка методов финансирования регионального жилищного строительства

Требования к инвестору

Справкао доходах

специальныхНаличие условий

Поручители

Наличие собственности

Определенный социальныйстатус

Определенная профессия

Семейноеположение

Высокийуровень доходов

Первоначальныйвзнос

Ограничение оформления собственностьв

инвестицийЛимит

регистрацииЗапрет квартирев

наЗапретдосрочное погашение, штрафы

Привязка конкретномук объекту

Стоимость1 м

фиксируетсяне

Длительныйпериод накопления приобретениядо жилья

2

Место

инвестирования

строительной отрасли

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

1. Методы, основанные на привлечении инвестиций посредством кредитования

1.1. Методы с участием некоммерческих организаций в качестве кредитора:

полное и частичное финанси-

рование строительства за

-

-

-

-

+

-

-

-

-

-

-

-

-

-

+

-

счет бюджетных средств

предоставление жилищных

субсидий для улучшения

+

+

-

+

+

-

-

-

-

+

-

-

-

+

-

жилищных условий

обеспечение жильем моло-

+

+

-

+

+

-

+

-

-

-

+

-

-

-

+

-

дых семей

муниципальные облигации

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

+

-

-

+

+

+

и сертификаты

государственные жилищные

-

+

-

-

+

+

+

-

-

-

+

-

-

+

-

-

сертификаты для военных

предоставление жилья в связи

с ликвидацией ветхого и ава-

-

+

-

+

-

-

+

-

-

+

-

-

-

+

-

-

рийного жилищного фонда

банковское ипотечное креди-

+

-

+

-

-

+

+

-

+

-

-

-

-

-

тование

открытие кредитной линии

+

-

-

-

-

-

+

-

-

-

-

+

-

-

для приобретателя жилья

1.3. Метод с участием предприятий в качестве кредитора

с участием строительных

обществ (долевое строитель-

-

-

-

-

-

-

-

+

+

-

-

+

-

-

-

-

ство и продажа жилья с рас-

срочкой платежа)

оказание помощи в приобре-

тении жилья со стороны пред-

+

+

-

-

+

+

-

-

-

-

+

-

-

-

-

-

приятия

2. Методы инвестирования, основанные на принципах ссудосбережения

строительные сберегатель-

-

-

-

-

-

-

-

-

+

-

-

-

-

+

+

+

ные кассы

сберегательные программы

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

+

+

и вклады в банках

паевые инвестиционные

-

-

-

-

-

-

-

+

-

-

-

-

-

+

+

фонды

жилищно-строительные

-

-

-

-

-

-

-

-

+

+

-

+

+

-

+

+

кооперативы

3. Методы инвестирования, предполагающие использование личных средств инвестора без участия кредитора

использование собственных

-

-

-

+

-

-

-

-

+

-

-

-

-

-

-

-

активов инвестора

личные денежные средства

-

-

-

-

-

-

-

+

-

-

+

-

-

-

-

+

рента и пожизненное содер-

-

-

-

-

-

-

-

+

-

+

+

+

-

+

-

+

жание

материнский капитал

-

+

-

-

-

-

+

-

-

-

+

-

-

-

-

+