Производственные и потребительские кооперативы. Постатейный комментарий статей 107–112 и 116 Гражданского кодекса Российской Федерации

Приложения

Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»1 изменил п. 3 ст. 551, предусмотрев возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по требованию судебного пристава-исполнителя

вслучаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 66 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»2 судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистрированное на должника, в случаях, когда:

1)требование государственной регистрации содержится

всудебном акте;

2)судебный акт содержит указание на то, что имущество или имущественное право принадлежит взыскателю;

3)взыскатель по предложению судебного пристава-ис- полнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.

Кроме того, из п. 3 ст. 551 ГК РФ были исключены положения о возмещении убытков стороной, необоснованно уклоняющейся от государственной регистрации перехода права собственности, что, однако, не освобождает такую сторону от ответственности. В соответствии с п. 4 ст. 165 ГК РФ

1  Собрание законодательства РФ. 2007. № 41. Ст. 4845. 2  Там же. Ст. 4849.

81

Продажа недвижимости

вслучаях, предусмотренных п. 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой

всовершении или регистрации сделки. Это общая норма, которая применяется ко всем сделкам, требующим государственной регистрации, в том числе к договорам продажи недвижимости.

9 декабря 2009 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленный на обеспечение функционирования единой учетно-регистраци- онной системы, созданной в соответствии с указами Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 г. № 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти»1 и от 25 декабря 2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»2. Названный Закон хотя и не вносит изменений в Гражданский кодекс РФ, однако имеет важное значение при заключении договоров продажи недвижимости, в частности этот Закон предоставляет возможность направления заявления о регистрации прав и необходимых документов почтовым отправлением (при этом подлинность подписи заявителя или его представителя должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке), получения открытых, общедоступных сведений кадастра и реестра прав посредством обеспечения доступа к раз-

1  Собрание законодательства РФ. 2008. № 20. Ст. 2290. 2  Там же. № 52 (ч. 1). Ст. 6366.

82

Приложения

делам официального сайта Росреестра в сети «Интернет», также посредством электронной почты с использованием средств электронной цифровой подписи. Сведения кадастра и реестра могут предоставляться независимо от места расположения объекта недвижимости, также становится возможным представление одновременно заявления о государственной регистрации прав и заявления о государственном кадастровом учете и отменяется требование о представлении кадастрового паспорта объекта недвижимости для целей государственной регистрации прав. Данный Закон вступает в силу с 1 марта 2010 г., за исключением отдельных положений.

Нормы комментируемого параграфа корреспондируют с другими нормативными правовыми актами, определяющими особенности правового режима в целом и продажи недвижимого имущества, в частности ЗК РФ, гл. 17 части первой ГК РФ, Федеральными законами от 21 июля 1997 г.

№122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1, от 24 июля 2002 г.

№101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»2, от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»3, от 14 марта 2009 г. № 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними»4, от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»5 и др.

1  Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. 2  Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018. 3  Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. 4  Собрание законодательства РФ. 2009. № 11. Ст. 1260. 5  Собрание законодательства РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.

83

Продажа недвижимости

Несмотря на то что в комментируемом параграфе всего девять статей, относительно некоторых из них были поданы жалобы в Конституционный Суд РФ на предмет проверки их соответствия Конституции РФ. Так, в определении Конституционного Суда РФ от 21 октября 2008 г. № 800-О-О «Об отказе

впринятии к рассмотрению жалобы гражданина Петровских Виталия Константиновича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 551 и статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации»1, рассматривались названные нормы

всвязи с тем, что они лишают покупателя права получать арендные платежи с момента передачи ему недвижимого имущества. Как отметил Конституционный Суд РФ, «оспариваемые заявителем нормы, устанавливающие круг лиц, обладающих правом сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК Российской Федерации), и особенности правового положения сторон договора купли-продажи недвижимого имущества до момента регистрации перехода права на это имущество (пункт 2 статьи 551 ГК Российской Федерации), в силу диспозитивного характера регулирования гражданско-правовых отношений не препятствуют сторонам договора купли-продажи недвижимого имущества определять своим соглашением судьбу соответствующих прав и обязанностей, в том числе относительно субъекта получения арендных платежей, а потому сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права и свободы заявителя, указанные в жалобе». Аналогичные проблемы были затронуты в определении Конституционного Суда РФ от 10 октября 2002 г. № 291-О «Об отказе в принятии к рассмотрению

1  СПС «КонсультантПлюс».

84

Приложения

жалобы гражданки Кухаркиной Лидии Николаевны на нарушение ее конституционных прав и свобод положениями статей 131, 223 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации»1.

Механизм реализации отдельных норм § 7 гл. 30 ГК РФ опосредован действием подзаконных актов, в частности приказов Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»2, от 14 февраля 2007 г. № 29 «Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества»3, от 25 марта 2003 г. № 70 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество»4 и других нормативных правовых актов.

Многие положения комментируемого параграфа апробированы судебной практикой и разъяснены постановлениями Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, а также представлены в информаци-

1  СПС «КонсультантПлюс».

2  Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. № 35.

3  Российская газета. 22.03.2007. № 58.

4  СПС «КонсультантПлюс».

85

Продажа недвижимости

онных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Так, п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»1 дает разъяснение о последствиях уклонения покупателя от оплаты недвижимости после перехода права собственности на недвижимость в результате государственной регистрации. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Подобного рода споры возникают и в практике Верховного Суда РФ2.

1  Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

2  Определение Верховного Суда РФ от 3 июня 2008 г. № 5-В08-8. В удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи квартиры и ее возврате отказано правомерно, поскольку истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право тре-

86

Приложения

При применении ст. 552 ГК РФ важное значение имеет постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»1.

Обзоры практики решений судов по договорам продажи недвижимости представлены в информационных письмах Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам куплипродажи недвижимости»2, от 27 февраля 2001 г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»3, от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»4 и др.

Законодательство о продаже недвижимости не стоит на месте. Развиваются система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровая система, совершенствуется порядок заключения сделок с отдельными видами объектов недвижимого имущества. В то же время проблемы на практике еще существуют и связаны с доступностью для населения оформления и государственной регистрации сделок с земельными участками, жилыми помеще-

бовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

1  Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.

2  Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.

3  Вестник ВАС РФ. 2001. № 5.

4  Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.

87

Продажа недвижимости

ниями. В перспективе видится отход от системы так называемой двойной регистрации: прав и сделок. Так, например, в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, части квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Одновременно регистрируется и переход права собственности от продавца к покупателю. Как отмечается в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации и проектов федеральных законов о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, разработанной в соответствии с указом Президента РФ № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»1, «в ряде случаев из-за наличия системы «двойной» регистрации в законе допускается очевидная путаница, влекущая возникновение неоправданных юридических рисков для участников гражданского оборота».

Эти и другие проблемы рассматриваются в настоящем комментарии.

П.В. Крашенинников

1  Собрание законодательства РФ. 2008. № 29 (ч. 1). Ст. 3482.

Вступительное слово

к книге

«Акционерные и другие хозяйственные общества и товарищества:

Постатейный комментарий статей 66–106 Гражданского кодекса Российской Федерации»

Под редакцией П.В. Крашенинникова

В Гражданском кодексе Российской Федерации предлагается исчерпывающий перечень организационно-правовых форм коммерческих организаций. При этом хозяйственные общества и товарищества среди коммерческих организаций занимают доминирующее положение.

Пять из семи видов коммерческих организаций представляют собой хозяйственные общества и товарищества, в том числе полные товарищества, товарищества на вере, акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью и общества с дополнительной ответственностью. Безусловно, участники гражданско-правового оборота при регистрации приоритет отдают обществам с ограниченной ответственностью и акционерным обществам. По данным Федеральной налоговой службы1, на 1 января 2010 г. в Едином государственном реестре юридических лиц было зарегистрировано 195 892 акционерных обществ, 3 242 594 об-

1  www.nalog.ru

89

Акционерные и другие хозяйственные общества и товарищества

ществ с ограниченной и с дополнительной ответственностью. По сравнению с данными на 1 января 2008 г. число зарегистрированных обществ с ограниченной и дополнительной ответственностью увеличилось более чем на 20% (на 1 января 2008 г. это число составляло 2 615 804). Хорошо это или плохо – отдельный вопрос, кстати, не только экономический. Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц» не дает оснований говорить о достоверности реестра юридических лиц1.

Развитие законодательства о хозяйственных товариществах и обществах насчитывает не одно тысячелетие. В римском праве, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, «некоторые находят первообраз акционерного товарищества в известных societates vectigalium publicanorum, которые составлялись для откупа государственных доходов» 2. В свою очередь полное товарищество, по мнению Г.Ф. Шершеневича, «обязано своим происхождением не римскому праву, а средневековым обычаям» и «имеет свои корни в семье». «В основе средневекового товарищества лежит не стремление составить совместно капитал, а желание предупредить распадение уже составленного»3.

В настоящее время юридическая наука и нормативные правовые акты используют понятие «товарищество» для определения различных объединений субъектов экономического оборота.

1  См.: Юридические лица и их государственная регистрация // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009.

2  Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. Т. 1. М., 1913. С. 295–296. 3  Там же. С. 296–297.

90