до трёх тысяч рублей; на должностных лиц – от шести тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц – от ста пятидесяти до двухсот тысяч рублей (ст. 20.4 КоАП РФ).

Таким образом, любая управляющая компания преследует социально полезные цели, в частности, поддержание в надлежащем техническом состоянии недвижимого имущество, а также его составных частей и обеспечение возможности применения объектов недвижимости по их назначению.

4.2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ ЖКХ

Правовое регулирование деятельности управляющих компаний осуществляется Жилищным Кодексом РФ с последующими изменениями и дополнениями. Законодателям этого показалось достаточным и Жилищный Кодекс (сокр. ЖК) в настоящее время справляется в одиночку. А, между тем, закон об управляющих компаниях ЖКХ необходим

Согласно норме ЖК РФ, управляющая компания представ-

ляет собой организацию, которая осуществляет управление жилыми домами на основе договора с владельцами указанных помещений. Такое соглашение является возмездным. С организационной точки зрения, управляющая компания – это посредник между собственниками многоквартирных помещений и лицами, непосредственно оказывающими услуги по содержанию и обслу-

живанию одноименного дома. Договор управления многоквартир-

ного дома заключается в форме письменного документа и подписывается сторонами сделки. При выборе той или иной управ-

54

ляющей компании общим собранием владельцев жилых помещений в многоквартирном доме с каждым из членов такого собрания заключается соглашение об управлении. Его условия обговарива-

ются на собрании. Если люди проголосовали за ту или иную

управляющую компанию (более 50% голосов против меньшин-

ства), то она и будет обслуживать конкретный дом. Таким образом, к основному направлению деятельности управляющей компании можно отнести выполнение функций единого заказчика в качестве представителя всех владельцев помещения.

В настоящее время норма ст. 161 ЖК обязывает владельцев помещения выбирать один из предложенных методов управления жилым домом управляющей компании. Но, учитывая несогласия, которые часто возникают между хозяевами помещений, орган местного самоуправления сам выбирает управляющую компанию посредством проведения открытого конкурса. Это случится, если в течение 12 месяцев собственники помещений не смогут договориться между собой и выбрать ту или иную управляющую компанию. Порядок проведения такого мероприятия, как открытый конкурс, установлен исполнительным органом власти РФ.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТСЖ

На сегодняшний день одной из форм управления общим имуществом собственников в многоквартирном доме является товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ или «товарищество»).

55

ТСЖ представляет собой объединение собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Предметом и целями деятельности ТСЖ, согласно ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК), являются: управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Нормативную базу деятельности ТСЖ составляют следующие положения российского законодательства:

–императивные нормы ЖК: ч. 2 ст. 137, ч. 1 ст. 145, ч. 3

ст. 146, ч. 5 ст. 147, ч. 1 ст. 149, ч. 3 ст. 151, ч. 3 ст. 152, ч. 8 ст. 156;

–диспозитивные нормы ЖК: ч. 4 ст. 135, ч. 3 ст. 145, ч. 6

ст. 146, ч. 5 ст. 147, ч. 2 ст. 147, п. 9 ст. 148.

Создание ТСЖ осуществляется на общем собрании собственников. На таком собрании должны присутствовать представители, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Это одно из условий создания ТСЖ, определённое требованиями ст. 136 ЖК. Собственники помещений в одном многоквартирном доме вправе создать только одно ТСЖ. Правоспособность ТСЖ возникает с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством

огосударственной регистрации юридических лиц, а именно, Феде-

ральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 (действующая редакция от 30.03.2015). Главами 3 и 4 Закона № 129-ФЗ определяется порядок государственной регистрации при создании юридических лиц. Статья 135 ЖК устанавливает статус

(правовое положение) ТСЖ как некоммерческого объединения лиц – собственников помещений в многоквартирном доме. Правообра-

зующую роль в деятельности ТСЖ играет его устав, являющийся единственным для данной разновидности некоммерческих организаций учредительным документом. В пункте 4 ст. 135 ЖК содержится диспозитивная норма, согласно которой ТСЖ создаётся на неопределённый срок, если иное не предусмотрено его уставом.

56

Устав ТСЖ должен содержать следующие положения:

−наименование, содержащее указание на характер его деятельности и организационно-правовую форму;

−место нахождения;

−порядок управления деятельностью товарищества;

−предмет и цели деятельности;

−сведения о филиалах и представительствах;

−права и обязанности членов товарищества собственников

жилья;

−условия и порядок приёма в члены товарищества и выхода

из него;

−источники формирования имущества;

−порядок внесения изменений в учредительные документы;

−порядок использования имущества в случае ликвидации;

−иные не противоречащие законодательству положения. Статья 135 ЖК предусматривает, что устав ТСЖ принимает-

ся на общем собрании. Положениями ст. 145 ЖК установлено, что внесение изменений в устав товарищества относится к компетенции общего собрания, при этом ст. 146 ЖК определено, что принятие решения по этому вопросу осуществляется большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Если организация юридического лица предусматривает членство в ней, то в уставе такой организации должен быть определен порядок приёма в члены организации и выхода из неё. Статья 143 ЖК РФ предусматривает:

− членство в ТСЖ возникает у собственника помещения

вмногоквартирном доме на основании заявления о вступлении

вТСЖ;

−членство в ТСЖ прекращается:

−с момента подачи заявления о выходе из членов товарище-

ства;

−с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

57

Этой же статьёй установлено, что лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества только после возникновения у них права собственности на приобретённые помещения. Помимо специальной правоспособности, ТСЖ как юридическое лицо обладает также и другими гражданскими правами, присущими юридическим лицам, а именно:

−считается созданным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации в установленном федеральными законами порядке;

−вправе в установленном порядке открывать банковские счета на территории Российской Федерации и за её пределами;

−должно иметь круглую печать, содержащую его полное фирменное наименование на русском языке и указание на место его нахождения. В печати может быть также указано фирменное наименование общества на любом иностранном языке или языке народов Российской Федерации;

−вправе иметь штампы и бланки со своим наименованием, собственную эмблему, а также зарегистрированный в установленном порядке товарный знак и другие средства визуальной идентификации;

−отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом;

−не отвечает по обязательствам членов ТСЖ. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам ТСЖ;

−создаётся без ограничения срока деятельности.

После государственной регистрации ТСЖ осуществляется процедура передачи дома в управление ТСЖ. Порядок передачи дома в ЖК подробно не регламентирован, но в различных субъектах и регионах РФ принимаются местные нормативные акты по вопросам передачи домов в управление ТСЖ. Основанием для передачи дома в управление ТСЖ выступает свидетельство о государственной регистрации ТСЖ. Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией, с участием представителей жилищных органов и органов управления ТСЖ. Для организации деятельности ТСЖ после проведения его государственной регистрации требуется оформить документы на земельный участок и прилегающую к дому территорию (например, заключить

58

договор аренды с администрацией города). Порядок оформления документов на землю регулируется на общем уровне нормами

Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, (ред. от 06.04.2015), а на местном – нормативными актами, принятыми в субъектах РФ.

ЖК определены основные права и обязанности товарище-

ства. Товарищество вправе:

−заключать договор управления многоквартирным домом,

атакже договоры о содержании и ремонте общего имущества, об оказании коммунальных услуг и другие в интересах своих членов;

−определять смету доходов и расходов на год;

−устанавливать на основе принятой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

−продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

−заниматься хозяйственной деятельностью, а именно:

−предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

−в соответствии с требованиями законодательства надстраивать, перестраивать часть общего имущества;

−получать в пользование или приобретать в общую долевую собственность собственников земельные участки для осуществления жилищного строительства, постройки хозяйственных сооружений и их дальнейшей эксплуатации;

−осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счёт собственников помещений застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

Так как ТСЖ является некоммерческой организацией и обладает специальной правоспособностью, которая определяется целями и задачами, указанными в учредительных документах, то и деятельность товарищества может осуществляться только в рамках, оговорённых в уставе товарищества. При этом необходимо учиты-

59

вать, что сделки, совершённые юридическим лицом с выходом за пределы его специальной правоспособности, могут быть признаны недействительными.

В пункте 3 статьи 152 ЖК определяются основания и направления использования доходов, полученных в результате хозяйственной деятельности ТСЖ. Доходы, полученные от указанной деятельности, на основании решения общего собрания членов товарищества, принятого не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов его членов, должны быть использованы целевым образом, в частности, на:

–оплату общих расходов товарищества;

–пополнение специальных фондов, образованных товарище-

ством.

Члены товарищества (а именно собственники помещений

вмногоквартирном доме) обязаны участвовать в общих расходах на содержание общего имущества ТСЖ пропорционально своей доле в праве общей собственности на общее имущество. Это обусловлено необходимостью обеспечения возмещения издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонт, капитальный ремонт общего имущества, а также необходимостью поддержания общего имущества в безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии. Обязательные платежи и взносы выступают в качестве одной из форм участия в общих расходах. В случае неисполнения указанных обязанностей ТСЖ вправе обратиться суд с целью понуждения собственников помещений к участию в общих расходах на содержание общего имущества (п. 2 ст. 39 ЖК).

Согласно ст. 138 ЖК ТСЖ обязано:

–заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений

вмногоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

–выполнять в порядке, предусмотренном законодательст-

вом, обязательства по договору;

–обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

–обеспечивать выполнение всеми собственниками помеще-

ний в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ре-

монту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

60

–обеспечивать соблюдение прав и законных интересов соб-

ственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

–принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

–представлять законные интересы собственников помеще-

ний в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

ОРГАНЫ ПРАВЛЕНИЯ ТСЖ

В соответствии со ст. 144 ЖК органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества.

Общее собрание – это высший орган, созываемый в порядке, который определен в уставе. В компетенции общего собрания находятся следующие вопросы:

−внесение изменений в устав ТСЖ;

−принятие решения о реорганизации или ликвидации товарищества;

−избрание правления и ревизионной комиссии;

−установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

−образование специальных фондов, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества и его оборудования;

−определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности; утверждение годового плана о финансовой деятельности и отчёта о его выполнении; рассмотрение жалоб на действияправления, председателяправления иревизионнойкомиссии;

−определение размера вознаграждения членов правления;

−принятие решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество и т.д.

61

Общее собрание имеет право решать вопросы, отнесённые

ккомпетенции правления товарищества. О проведении общего собрания члены товарищества должны быть оповещены не менее чем за 10 суток до даты проведения. Председательствующим на собрании является председатель ТСЖ правления или его заместитель. В случае их отсутствия – один из членов товарищества. Общее собрание правомочно, если на нём присутствуют более 50% членов ТСЖ.

Согласно п. 1 ст. 147 ЖК руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества.

Правление полномочно принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесённых

кисключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ. Срок, на который избирается правление, устанавливается уставом товарищества, но не более чем на два года. Выборы членов правления товарищества осуществляются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Согласно ст. 147 ЖК правление ТСЖ избирают из числа членов товарищества на срок, установленный уставом, но не более чем на два года. Из состава правления избирают председателя. Это лицо действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платёжные документы и совершает сделки, не требующие одобрения общего собрания и правления. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчётным общему собранию членов товарищества.

Вобязанности правления ТСЖ входят:

−соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

−контроль над своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

−составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчётов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

−управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

62

−наём работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

−заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

−ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учёта и бухгалтерской отчётности;

−созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

−выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

За выполняемую работу члены правления товарищества могут получать вознаграждение. Размер вознаграждения членов правления товарищества определяется решением общего собрания членов ТСЖ.

Ревизионную комиссию ТСЖ избирают не более чем на два года. В её состав не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия избирает из своего состава председателя. Данный орган проводит не реже одного раза в год ревизию финансовой деятельности ТСЖ. Помимо этого ревизионная комиссия представляет общему собранию заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год и отчёт о финансовой деятельности и размерах платежей и взносов.

Реорганизация ТСЖ может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования. Решение о реорганизации может принять только высший орган управления – общее собрание ТСЖ, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. Статьёй 140 ЖК установлены организационно-правовые формы преобразования ТСЖ в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

В настоящий момент порядок реорганизации юридического лица определен ст. 57 – 60 Гражданского кодекса Российской

Федерации и нормами главы V Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ. Ликвидация юридического лица регулируется ст. 61 – 65 Гражданского кодекса Российской Федерации.

63

ТСЖ может быть ликвидировано:

–добровольно по решению учредителей (участников) товарищества, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, а также по достижении цели, ради которой оно было создано;

–на основании судебного решения, в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона;

–на основании ч. 2 ст. 141 ЖК РФ, которой устанавливается, что товарищество собственников жилья подлежит ликвидации

вслучае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

–на основании ст. 21.1 Федерального закона от 8 августа

2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» по решению регистрирующего органа.

Ликвидация ТСЖ влечёт за собой прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей товарищества в порядке правопреемства к другим лицам. Имущество товарищества, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, распределяется между членами товарищества членов жилья пропорционально их долям в общем имуществе.

СУДЕБНАЯ ЗАЩИТА ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ

Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ и АПК РФ.

Высший Арбитражный Суд в своем письме от 15 июля 1996 г.

№ С5-7/ОЗ-411 о Федеральном законе от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществе собственников жилья» в п. 10 указал,

что при определении подведомственности споров, возникающих из отношений, регулируемых Федеральным законом, представляется

64

возможным исходить из положения п. 1 ст. 11 ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому защита нару-

шенных или оспоренных гражданских прав осуществляется судом, арбитражным судом, третейским судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Если соответствующие решения и действия (или бездействие) нарушают жилищные права, то заинтересованное лицо может обратиться в суд или арбитражный суд, руководствуясь соответственно положениями гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ. В случае если заявитель считает, что его жилищные права нарушены изданием незаконного нормативного правового акта, то при обращении в суд или арбитражный суд с заявлением о признании такого акта недействующим полностью или в части он должен учитывать положения гл. 24 ГПК РФ или гл. 23 АПК РФ (в зависимости от подведомственности дела).

Для ознакомления с существующей на настоящий момент судебной практикой, можно привести следующие примеры рассмотрения дел:

1) о принудительном членстве в ТСЖ:

–Постановление № 10-П от 3 апреля 1998 г. Конституционного Суда Российской Федерации;

2) по вопросам, связанным с налогообложением товарище-

ства собственников жилья:

–Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 января 2004 г. по делу № 11281/03;

–Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2003 г. № 19/03;

3) о признании права общей собственности:

–Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23 июня 2003

г. Дело № А29-8388/02-2Э; 4) по вопросам, связанным с земельными участками:

–Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 1 августа

2003 г. Дело № А11-6109/2002-К1-5/225;

– Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от

15 января 2004 г. Дело № А33-6250/03-С2-Ф02-4797/03-С2;

65

–Постановление ФАС Уральского округа от 30 июля 2002 г.

Дело № Ф09-1696/02-ГК;

–Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31 июля

2003 г. Дело № А56-34083/02;

–Постановление ФАС Московского округа от 29 сентября

2003 г. Дело № КГ-А40/7296-03; 5) по договорам энергоснабжения:

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10.02.2000. Дело № Ф09-91/00-ГК (извлечение).

В результате, подводя итог вышесказанному, хочется подчеркнуть значимость создания ТСЖ, при котором собственники жилых помещений в многоквартирном доме получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а значит, и определять порядок расходования средств, направленных на эти цели.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Жилищные кооперативы занимают промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями. С одной стороны, они являются некоммерческими организациями и на них распространяются соответствующие положения Гражданского кодекса РФ. С другой стороны, в отличие от других неком-

66

мерческих организаций (в том числе товариществ собственников жилья) они вправе распределять полученную прибыль между своими членами (это указывает на их коммерческий характер), кроме того, в отношении жилищно-строительных кооперативов не при-

меняются положения ФЗ «О некоммерческих организациях».

СОЗДАНИЕ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

При создании жилищно-строительных кооперативов необходимо руководствоваться ст. 111 и 112 Жилищного кодекса РФ,

со ст. 112 Жилищного кодекса жилищный кооператив может быть создан лишь в том случае, если число его членов не менее пяти человек. При этом число членов жилищно-строительных кооперативов не должно превышать количество жилых помещений

вкооперативном доме. Решение о создании жилищно-строитель- ных кооперативов принимается собранием учредителей. Порядок проведения такого собрания Жилищный кодекс РФ не устанавливает, однако указано, что будущие члены жилищно-строительного кооператива вправе принять участие в таком собрании (видимо,

вкачестве учредителей кооператива). Решение о создании жилищ- но-строительных кооперативов считается принятым, если за него проголосовали все лица, желающие вступить в кооператив. Решение о создании кооператива и принятии его устава должно быть оформлено протоколом. Отдельно стоит осветить вопрос о том, кто вправе вступить в жилищный кооператив. Статья 111 Жилищного кодекса РФ установила, что правом на вступление в жилищно-

строительный кооператив обладают все граждане, достигшие 16 лет, а также юридические лица. Кооператив может быть создан либо исключительно гражданами, либо исключительно юридическими лицами, либо совместно гражданами и юридическим лицами. Если кооператив создаётся при содействии органов государственной власти РФ, субъектов РФ или органов местного самоуправления, то граждане, признанные в установленном порядке мало-

67

имущими и стоящие на учёте в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеют преимущественное право на вступление в такие кооперативы.

Единственным учредительным документом жилищного кооператива является устав. Устав принимается одновременно с решением об организации жилищно-строительных кооперативов. С момента государственной регистрации кооператива устав является обязательным не только для тех, кто голосовал за его принятие, но и для всех остальных членов жилищно-строительных кооперативов, а также для самого кооператива. На основании устава жи- лищно-строительный кооператив не будет выступать в коммерческом обороте, а будет участвовать в отношениях с государственными и муниципальными органами. Устав жилищно-строительного кооператива в обязательном порядке должен содержать сведения,

перечисленные в ст. 52 и 116 Гражданского кодекса РФ, ст. 113

Жилищного кодекса РФ. Государственная регистрация жилищностроительного кооператива (как и других юридических лиц) осуществляется по его месту нахождения, под которым признаётся место нахождения постоянно действующего исполнительного органа (правления) жилищно-строительных кооперативов. Государственная регистрация производится в соответствии с положениями

Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от

08.08.2001 № 129-ФЗ. Вместе с заявлением о регистрации также подаётся заявление о постановке на учёт в налоговом органе, поскольку в настоящее время государственная регистрация осуществляется одновременно с постановкой юридического лица на налоговый учёт. Регистрирующий орган обязан принять решение

орегистрации или об отказе в ней в течение пяти рабочих дней со дня сдачи документов; а в течение пяти дней со дня государственной регистрации налоговый орган обязан выдать свидетельство

опостановке на учёт.

Государственная регистрация считается состоявшейся в момент внесения записи о регистрации жилищно-строитель- ного кооператива в Единый государственный реестр юридиче-

ских лиц. С этого момента жилищно-строительный кооператив считается созданным и вправе осуществлять свою деятельность.

68

УПРАВЛЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Жилищный кодекс РФ довольно жёстко закрепил структуру органов управления жилищно-строительных кооперативов. Статья 115 Жилищного кодекса РФ является императивной нормой, т.е. не может быть изменена уставом кооперативом. В соответствии с вышеуказанной статьёй в систему органов управления жилищностроительного кооператива входят:

–общее собрание членов жилищно-строительного коопера-

тива;

–правление жилищно-строительного кооператива;

–председатель правления жилищно-строительного коопера-

тива.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ к исключительной компетенции общего собрания жилищно-строительного коопе-

ратива относятся избрание членов правления и ревизионной

комиссии кооператива, принятие решения о предоставлении жилых помещений членам кооператива, приём в члены кооператива и исключение из его состава, а также некоторые другие вопросы.

ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ КООПЕРАТИВА

Приём в члены жилищно-строительные кооперативы и прекращение членства в жилищно-строительные кооперативы:

−порядок приёма лиц в члены уже созданного кооператива установлен ст. 121 Жилищного кодекса РФ и может быть дополнен соответствующими положениями устава жилищно-строи- тельного кооператива;

−лицо, желающее вступить в жилищно-строительный кооператив, подаёт в правление жилищно-строительного кооператива соответствующее заявление;

−на рассмотрение заявления правлению отведён один месяц;

−решение правление должно быть утверждено общим собранием жилищно-строительного кооператива;

−лицо становится членом жилищно-строительного кооператива с момента уплаты вступительного взноса.

69

Членство в жилищно-строительном кооперативе прекращается в следующих случаях:

–добровольный выход;

–смерть гражданина-члена жилищно-строительного коопе-

ратива;

–ликвидация юридического лица-члена жилищно-строитель- ного кооператива;

–ликвидация кооператива.

Данный перечень является исчерпывающим и не может быть изменен уставом жилищно-строительного кооператива.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КООПЕРАТИВА

Право на участие в общем собрании, право на предоставление жилого помещения в кооперативном доме, право на пай, право на вселение временных жильцов, право на сдачу жилого помещения в наём, право собственности на предоставленное жилое помещение с момента полной выплаты паевого взноса.

Основным правом члена жилищно-строительного кооператива является право на предоставление жилого помещения в коопе-

ративном доме. Решение о предоставлении жилого помещения члену жилищно-строительного кооператива принимается общим собранием. Данное решение является правовым основанием для вселения члена кооператива в жилое помещение в кооперативном доме. Ранее (до вступления в силу нового Жилищного кодекса) вселение в кооперативные помещения осуществлялось по ордерам, выдаваемыми администрациями районов. Новый Жилищный кодекс, применительно к кооперативам, категорией «ордер» вообще не оперирует, что является несомненным его достоинством, поскольку более соответствует рыночным отношениям. Размер жилого помещения, предоставляемого члену жилищно-строительного кооператива, должен соответствовать размеру паевого взноса данного члена.

Часть 3 ст. 124 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что основанием владения, пользования и распоряжения жилым помещением в кооперативном доме является членство в кооперативе. С момента полной оплаты паевого взноса лицо приобретает право

70

собственности на помещение. И на него полностью распространяются правила гл. 6 Жилищного кодекса РФ. До этого момента, владение, пользование и распоряжение жилым помещением осуществляется по правилам, установленным Уставом жилищно-

строительного кооператива.

Право на пай является одним из основных имущественных прав члена жилищного кооператива. Жилищный кодекс не установил порядка внесения паевого взноса членами кооператива. Данный вопрос должен быть решён в Уставе жилищно-

строительного кооператива. Паевой взнос представляет собой имущественный (денежный) взнос, соответствующий покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Паевой взнос может быть внесён единовременно или в рассрочку, в зависимости от положений устава. До полной оплаты паевого взноса жилое помещение принадлежит жилищно-строительному кооперативу на праве собственности. Пай складывается из паевого взноса и начислений на пай (если они предусмотрены уставом). Он принадлежит члену кооператива со всеми вытекающими последствиями – пай может быть продан или подарен другому лицу (если устав кооператива это допускает). В случае смерти члена кооператива он входит в состав наследственной массы. В случае исключения лица из кооператива, пай должен быть выплачен в сроки и на условиях, установленных уставом кооператива (но не позднее чем через два месяца после исключения).

Кроме перечисленных выше прав, член кооператива обладает и другими правами. В частности, он вправе разделить предостав-

ленное ему жилое помещение (ст. 127 Жилищного кодекса РФ), сдать жилое помещение в наём (ст. 128 Жилищного кодекса РФ), разрешить проживание в жилом помещении временным жильцам (ст. 126 Жилищного кодекса РФ) и т.д.

Главная обязанность члена кооператива – внести паевой взнос в порядке и сроки, установленные Уставом жилищно-

строительного кооператива. Уставом могут быть установлены и иные обязанности членов кооператива. В соответствии с ч. 4 ст. 130 Жилищного кодекса РФ член жилищно-строительного кооператива в случае грубого неисполнения своих обязанностей

71