может быть исключён из кооператива по решению общего собрания. Такое лицо подлежит выселению из предоставленного ему жилого помещения на основании ст. 133 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии со ст. 122 Жилищного кодекса жилищностроительный кооператив может быть реорганизован лишь в форме преобразования в Товарищество собственников жилья.

Иные способы реорганизации (соединение, разделение и выделение) по отношению к жилищным кооперативам не применимы. В остальном же при преобразовании жилищно-строительного кооператива следует руководствоваться соответствующими нормами Гражданского кодекса РФ, в частности, ст. 57-60 Гражданского кодекса РФ. То же самое относится и к ликвидации жилищностроительного кооператива – она осуществляется по правилам, установленным гражданским законодательством (ст. 61 – 64 Граж-

данского кодекса РФ).

Можно утверждать, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются особой формой самоорганизации членов кооператива, в отличие от других организационно-правовых форм, предусматривающих личное содержание многоквартирных жилых домов. Жилищно-строительная кооперация направлена на использование кооперативных форм для удовлетворения растущих потребностей населения в жилье. Основной целью ЖСК является обеспечение граждан жильём, а после завершения строительства – обслуживание и управление жилым домом и прилегающей территорией.

4.3. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЖКХ ЗА РУБЕЖОМ

В большинстве зарубежных стран, например во Франции, Нидерландах, США, Канаде, Польше, Словакии, Чехии, Мексике, Сингапуре, Малайзии и других, управление в сфере ЖКХ рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организация получает вознаграждение от собственников помещений. А ответственность перед ними за содержание здания несёт объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья. Все основные управленческие решения

72

(прежде всего, по распоряжению финансами и заключению договоров на закупку товаров и услуг) принимаются руководящими органами товарищества (ассоциациями) собственников жилья, в то время как управляющий готовит и обосновывает рекомендации для правления товарищества.

Рынок жилищно-коммунальных услуг формирует требова-

ния к управляющим компаниям, невыполнение которых делает их неконкурентоспособными. Прежде всего это относится к страхованию управляющей компанией (управляющим) своей гражданской и материальной ответственности на случай нанесения ущерба собственникам жилья в результате неправильных действий управляющего. Страхование ответственности управляющих развито в большинстве стран Европы и Америки. Кроме того, конкурентоспособность управляющей организации повышается при наличии сертификатов, подтверждающих её профессионализм, опыт и финансовую стабильность, а также неуклонное следование стандартам в сфере ЖКХ.

Например, в Швеции широко развито движение квартиросъемщиков, которые следят за качеством предоставляемых жилищ- но-коммунальных услуг и ценами на них, ведут работу по взаимодействию с государственными и муниципальными органами власти, защищают свои права в суде. Несколько союзов и ассоциаций квартиросъёмщиков, численность членов в которых достигает сотен тысяч, представляет собой огромную силу, с которой считаются все политические партии. Такие ассоциации имеют свою штабквартиру, региональные и местные отделения. Главная цель жилищного движения – повышение заинтересованности квартиросъёмщиков в выработке грамотных решений относительно домов, в которых они живут, вовлечение их в процесс принятия таких решений. Для этого за рубежом применяются две разные модели – модель «скидки» и модель «амортизации». Модель «скидки» предполагает возможность выбора тех услуг, в которых нуждается квартиросъёмщик. Пропорционально этому рассчитывается квартплата. Согласно модели «амортизации», чем бережнее вы относитесь к своему жилью, тем меньше платите. В Швеции для решения проблем в этой сфере создан и успешно функционирует Жилищ-

73

ный суд, результатами работы которого являются: полная прозрачность деятельности всех структур ЖКХ и тарифов на жилищнокоммунальные услуги; отсутствие коррупции; близкое к идеальному качество обслуживания потребителей; предъявление простыми жителями исков монополисту – обычное дело (причём в большинстве случаев выигрывают жильцы).

ЖКХ Финляндии отличается высоким качеством предоставляемых услуг. Так, в этой стране 1,4 миллиона домов объединены в 70 тыс. акционерных обществ – владельцев жилой недвижимости. 50 тыс. из них пользуются услугами компаний по управлению недвижимостью (операторов), 20 тыс. управляются самостоятельно. Оператор (управляющая компания), прежде всего, отвечает за ежедневное управление в соответствии и согласно договору на управление, в котором оговариваются условия и перечень услуг и расценки. Оператор (управляющая компания) выбирает эксплуатирующую организацию, для небольших объектов члены товарищества выбирают её сами. Эксплуатирующая организация предоставляет жилищно-коммунальные услуги либо самостоятельно, либо по договору со специализированными компаниями (ремонтно-строитель- ные, уборка территории, снега, охрана, вывоз мусора и пр.). Эксплуатирующая организация ежегодно отчитывается перед жильцами о доходах и расходах, а также балансе общества собственников жилья. При этом в Хельсинки всеми коммунальными системами владеет город. Мэр города считает, что так надёжнее – никто не отключит отопление ни при каких обстоятельствах. Правда, при этом множество электростанций в Финляндии находится в частных руках. отопление в Хельсинки централизованное. Для выработки электроэнергии и тепла можно использовать три источника – уголь, газ и гидроэнергию. Выбирается то, что дешевле. А на случай сильных морозов (–30° и ниже) в городе есть резервные станции, которые работают на масле. У горожанина есть право и технические возможности выбрать, у кого выгоднее покупать услуги. В этом случае он должен оплатить городским сетям услуги передачи электроэнергии от альтернативных источников. При этом власти следят, чтобы у компаний не было конкурентных преимуществ.

74

ВГермании жители домов ежемесячно вносят определённые суммы в «кассу», причём размер взносов утверждается на общем собрании. Часть денег идёт на текущее обслуживание, ремонт и вывоз мусора, часть откладывается на капитальный ремонт. Порядок уборки подъездов и придомовой территории также решается на общем собрании. На поставку воды, электричества и газа каждый владелец квартиры заключает собственный договор с поставщиком. Отопление часто организовано собственными силами с помощью бойлерной. Отдельно стоит сказать о вывозе мусора. В Германии принято сортировать мусор, прежде чем его выбрасывать. Обычно существует три вида контейнеров: для пищевых и органических отходов, для бумаги и для неорганических и химических отходов. Контейнеры являются собственностью мусоровывозящей компании

иустроены таким образом, что сверх того объёма, на который они рассчитаны, мусор в них поместить не получится. Соответственно компания вывозит только оплаченный объём. За правильностью сортировки следят тщательно: если жилец выбросит мусор в непредназначенный для этого контейнер, в следующем месяце он будет платить значительно больше (в случае многоквартирных домов сумма увеличится для всех). Поэтому нарушителей ловят, существуют даже специальные детективы, которые по составу мусора могут определить его хозяина. В частных домах контейнеры устанавливаются в каждом домовладении.

ВПольше все виды коммунальных услуг объединены в единую компанию. Основной курс, который взят поляками, – оказание качественной услуги и обеспечение надёжности функционирования всех объектов. В сфере ЖКХ Польши действуют поставщики разных форм собственности. Так, в Краковский коммунальный холдинг входят предприятия энергетики, водоканала, муниципального транспорта. При этом 100% акций холдинга принадлежит Гмине (мэрии) г. Кракова, которая управляет денежными потоками, производством, ведёт контроль. Несмотря на то, что холдинг – акционерное общество, власть в Кракове даже не планирует продажу акций. В то же время, на рынке таких услуг, как уборка, вывоз мусора, обслуживание жилья в плане ремонта – много частников. Для модернизации, переоборудования они пользовались и пользуются очень льготными кредитами.

75

ВАнглии на реформу ЖКХ ушло более 15 лет, но результат себя оправдал. Водоканал и электросети находятся в руках частных компаний. Житель Лондона может свободно менять поставщиков электроэнергии, единственное ограничение – делать это не чаще раза в неделю. Поставщиков даже может быть несколько: у одного выгодно покупать электричество днём, у другого – ночью. Качество коммунальных услуг в Великобритании – понятие не эфемерное, оно определяется множеством измеряемых параметров. В частности, зафиксировано время дозвона до диспетчерской службы – 30 секунд – и время исполнения заявки по устранению неполадок.

ВСША демонстрируют развитый рынок жилищных услуг

сузкоспециализированной деятельностью организаций в сфере содержания и ремонта жилья. Например, в США инженерные сети внутри дома обслуживает одна фирма. Приборы учёта на системах теплоснабжения – вторая, насосы, установленные на системах теплоснабжения, – третья, бойлер (теплообменник) – четвёртая и т.д. Для этого собственникам жилья необходим такой управляющий, который знает рынок подрядных работ и преимущества применения различных технологий, ориентируется в ценах, владеет различными инструментами финансирования и выступает как консультант по этим вопросам. В разных штатах США ситуация с «коммуналкой» разная. Например, во Флориде, которая почти не газифицирована, главное – электричество. Поэтому его все экономят. Оплата происходит автоматически: деньги раз в месяц снимаются

сбанковского счёта. Все долги копятся на банковских кредитках. И если деньги не внесены до 15-го числа – это грозит выселением из квартиры. А вообще, квартплата в нашем понимании в США отсутствует. Есть налог на жильё, который платится раз в год и составляет 13% от стоимости дома или квартиры.

76