Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя

Раздел 1

несколько изменилась1. По всей видимости, немалую роль в этом сыграло указание в упомянутом п. 43 Постановления № 10/22 о том, что «в случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со ст. 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара, по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи».

Приведем в качестве примера одно из дел, рассмотренных арбитражными судами2.

Между обществом с ограниченной ответственностью (покупатель) и акционерным обществом (продавец) был заключен договор куп- ли-продажи здания. Общая стоимость имущества, являющегося предметом договора, была определена сторонами в сумме 60 408 600 руб.

Договор купли-продажи в отношении обязательств сторон по передаче имущества и оплаты его стоимости сторонами был исполнен. Переход права собственности по данному договору зарегистрирован в установленном порядке.

Между тем спустя некоторое время постановлением арбитражного апелляционного суда признано право собственности публично-пра- вового образования на нежилые помещения в проданном здании, а зарегистрированное право собственности покупателя на указанные нежилые помещения было признано недействительным.

Общество с ограниченной ответственностью (покупатель) обратилось в арбитражный суд к открытому акционерному обществу (продавцу) о взыскании убытков в размере 128 866 000 руб., причиненных продажей здания, принадлежавшего на праве собственности публично-правовому образованию.

По итогам оценки фактических обстоятельств спора суды пришли к выводу о том, что в рамках договора купли-продажи покупателю было продано недвижимое имущество, находящееся в публичной собственности. Поскольку по результатам разрешения спора по по-

1См., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26 марта 2014 г. по делу № А03-4402/2013.

2Определение ВАС РФ от 4 сентября 2013 г. № ВАС-11659/13 по делу № А40121247/12 35 1146.

71

Глава 2

воду принадлежности покупатель лишился приобретенного здания, суды сочли заявленное требование подлежащим удовлетворению.

Суды констатировали, что компания, продавшая названное имущество и получившая за него оговоренную договором плату, обязана возместить покупателю причиненные убытки в соответствии с нормами ст. 15 и 461 ГК РФ.

При этом было указано, что убытки истца образует рыночная стоимость утраченных помещений, которая в соответствии с правилами п. 3 ст. 393 ГК РФ подлежит определению по состоянию на день предъявления иска.

Нетрудно заметить, что если бы дело рассматривалось в соответствии со старой практикой, то покупатель получил бы лишь цену (60 408 600 руб.), а не стоимость помещений на момент предъявления иска (128 866 000 руб.)1.

Г. Ограниченные вещные права

Другая классическая ситуация связана с наличием ограниченного вещного права на продаваемый объект. Здесь часто будет происходить столкновение с обсуждаемой ниже проблемой осмотрительности покупателя и противопоставимости тайного (например, незарегистрированного) обременения. Ведь если речь пойдет о недвижимом имуществе и, скажем, о сервитуте, то всегда встанет вопрос о том, что он может быть противопоставлен третьему лицу лишь после соответствующей регистрации, после которой покупатель не может считаться не знавшим о нем.

Однако, во первых, может появиться необходимость и в защите покупателя от притязаний лица, чей сервитут не внесен в реестр. Во-вторых, мыслим случай, когда к моменту заключения договора из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним была неправомерно исключена запись о сервитуте и впоследствии сервитуарий защитил свое право и запись восстановлена по суду. Поэтому обсуждаемый случай не может быть с легкостью отброшен и в современных условиях. Он потенциально может привести к частичной эвикции,

ипокупатель не сможет в полной мере использовать ту часть вещи,

1Вопрос о расчете убытков покупателя и увеличении и уменьшении стоимости проданной вещи подробно рассмотрен в гл. 3 настоящей работы.

72

Раздел 1

на которую установлен сервитут, а стоимость вещи из за такого сервитута может уменьшиться.

Сказанное в равной мере относится и ко всем обременениям, характеризующимся наличием права следования (залог, аренда (в силу ст. 617 ГК РФ), ссуда и т. п.). Причем некоторые из них могут приводить не к частичной, а к полной эвикции (обращение взыскания на заложенную вещь и т. п.).

Д. Отпадение сервитута при продаже господствующего участка

Мыслима ситуация, когда покупатель претерпевает частичную эвикцию не в результате реализации третьим лицом его права на проданный объект, а, напротив, сам не получает предусмотренного договором купли-продажи ограниченного вещного права на чужую вещь1.

Так, продавец, продавая земельный участок, в пользу которого установлен сервитут, очевидно, должен гарантировать существование последнего. Возможно при этом, что после продажи такого господствующего участка выяснится, что сервитута в действительности не существует, и запись в реестре прав на недвижимое имущество будет оспорена третьим лицом — хозяином служащего участка.

В такой ситуации, вероятно, покупатель может либо взыскать связанные с утратой такого мнимого сервитута убытки, либо потребовать расторжения договора в связи с существенным нарушением его продавцом по подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ (возможно, здесь допустима аналогия п. 1 ст. 460 ГК РФ). Последнее скорее всего однозначно верно в ситуации, когда без установления сервитута использование проданного участка по его основному назначению затруднительно. По крайней мере предоставление покупателю такого выбора будет более справедливым, ведь в ряде случаев ему может быть отказано в иске об установлении сервитута по той или иной причине.

Е. Аренда

Особого внимания заслуживает случай продажи вещи, в отношении которой существовал неизвестный покупателю договор аренды, если мы придем к выводу, что он может быть противопоставлен покупателю.

1 Применительно к французскому праву см.: Жюллио де ла Морандьер Л. Гражданское право Франции. Т. 3. С. 84.

73

Глава 2

Согласно общепринятому взгляду ст. 617 ГК РФ дает арендатору право следования: при продаже вещи аренда сохраняет силу для нового собственника. По этой причине она может пониматься как обременение и являться основанием для эвикции1.

Примечательно, что аналогичная ситуация существует и во французском праве. Обременения, которые имели в виду авторы посвященной гарантии от эвикции ст. 1626 ФГК, были вещными правами или, если точнее, — первичными вещными правами — узуфруктом

исервитутом. Судебная практика расширила это понятие обременения, включив в него ипотеку, которая считается добавочным вещным правом, по причине риска изъятия вещи, угрожающего приобретателю. Кроме того, в число таких обременений входит аренда, которая хотя по общему взгляду и не дает вещного обременения, но ее существование для приобретателя равносильно такому обременению. Оно возникает в результате действия ст. 1743 ФГК (аналог ст. 617 ГК РФ)

испециального законодательства о найме жилья и ферм, что придает аренде вещный характер. Но гарантии от эвикции не будет, если

приобретатель знал об аренде, кроме случаев, когда продавец был недобросовестным2.

Можно представить себе ситуацию эвикции, вызванной существованием аренды. Когда речь идет об истребовании вещи нанимателем, то вещь изымается от покупателя лишь на время. Если это влечет неблагоприятные последствия для покупателя, то он вправе, осно-

1Может возникнуть вопрос о том, в каких случаях не знавший о договоре аренды новый собственник вещи встанет на место арендодателя (прежнего собственника) и, следовательно, может понести убытки от такого рода эвикции. По крайней мере в отношении аренды движимых вещей и краткосрочной аренды недвижимости это возможно. В последнем случае срок действия договора будет составлять менее года, что тем не менее может создать неудобства для нового собственника, купившего недвижимую вещь. В отношении долгосрочной аренды недвижимости, которая пока подлежит государственной регистрации, в нормальной ситуации будет считаться, что покупатель знал об аренде, если она была зарегистрирована. Если же договор аренды, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован, но исполнялся сторонами, то он не может быть противопоставлен добросовестному покупателю. Применительно к упомянутому здесь принципу противопоставимости, воспринятому современной судебной практикой, автор вынужден сослаться на собственную публикацию: Церковников М.А. Регистрация сделок с недвижимостью во Франции: принцип противопоставимости // Вестник ВАС РФ. 2012. № 3. С. 61–83.

2Malaurie Ph., Aynès L., Gautier P. Y. Op. cit. P. 221.

74

Раздел 1

вываясь на ст. 461 ГК РФ и не расторгая куплю-продажу, получить от продавца возмещение убытков1.

Впрочем, существование аренды может быть настолько невыгодным для покупателя, что допустимо предоставить ему еще одно средство защиты: право потребовать расторжения договора, основываясь на ст. 460 ГК РФ. Ведь он сохраняет «голое право» и может «вернуть» его при расторжении договора.

Ж. Продажа с публичных торгов

Вюридической литературе обсуждался и обсуждается вопрос о том, «очищают» ли публичные торги (торги при обращении взыскания

на заложенное имущество или в ходе конкурсного производства) продаваемую вещь от обременений2. В российской юридической науке особое внимание уделяется вопросу о сохранении залогов, которыми обременена вещь, хотя равным образом это касается всяких обременений, характеризующихся наличием следования за судьбой вещи.

До сих пор можно обнаружить проявления как подхода, согласно которому приобретение вещи, например, в результате обращения на нее взыскания является первоначальным (и, следовательно, все обременения снимаются), так и подхода, по которому речь нужно вести о производном способе приобретения с сохранением всех обременений.

Впользу первого подхода говорил ранее действовавший п. 2 ст. 313 ГК РФ: «Третье лицо, подвергающееся опасности утратить свое право на имущество должника (право аренды, залога или др.) вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование кредитора без согласия

должника. […]» (в ныне действующей редакции аналогичное правило содержит подп. 2 п. 2 этой же статьи)3.

На таких началах строилось и французское законодательство. Так, указывалось, что приобретатель недвижимости, если он купил

1Аналогичный подход применительно к ГК РСФСР 1964 г. см.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 217–218.

2См., например: Новоселова Л.А. Публичные торги в рамках исполнительного производства. М.: Статут, 2006. С. 214 и далее.

3Этот аргумент приводится С. В. Сарбашом (Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М., 2005. С. 144–145).

75

Глава 2

ее на публичных торгах, а продажа была принудительной, защищен от принадлежащего привилегированным и ипотечным кредиторам права следования, причем производить очистку недвижимости от соответствующих прав ему нет надобности. Равным образом продажа с публичных торгов в производстве по делам о несостоятельности влекла за собой очистку недвижимости от привилегий и ипотек1.

Однако мы не можем не признать, что более распространенным является второй подход: закон не содержит исключения из следования залога, аренды и т. п. в случае продажи с публичных торгов2. По крайней мере эта позиция преобладает в судебной практике. А раз так, то вопрос об ответственности за эвикцию стоит так же, как и в случае с ординарной куплей-продажей.

Применительно к ответственности за эвикцию вещи, купленной на публичных торгах, существует одна важная особенность. Чтобы ее проиллюстрировать, приведем фабулу дела, которое рассматривалось в арбитражных судах3.

Во исполнение решения суда об удовлетворении иска банка к предпринимателю о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на имущество, заложенное по договорам об ипотеке, предмет залога (объекты недвижимости и холодильное оборудование) был реализован на торгах и приобретен истцом, оплатившим товар и зарегистрировавшим право собственности на недвижимое имущество.

Однако впоследствии решением суда удовлетворен иск супруги предпринимателя (должника) о признании частично недействительными указанных договоров об ипотеке, о признании частично недействительными торгов, о признании недействительной государственной регистрации права собственности истца и об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Во исполнение данного решения истец вернул имущество.

Ссылаясь на причинение убытков, истец в свою очередь обратился в суд к организаторам торгов, мотивируя свои требования неправомерными действиями (бездействием) ответчиков.

1См.: Жюллио де ла Морандьер Л. Гражданское право Франции. Т. 3. С. 570–572.

2См., например: Новоселова Л.А. Указ. соч. С. 214 и далее.

3Определение ВАС РФ от 10 апреля 2014 г. № ВАС-4046/14 по делу № А6532417/2012.

76

Раздел 1

Доводы истца сводились к тому, что организатор торгов как продавец изъятого имущества должен возместить заявителю убытки на основании п. 1 ст. 461 ГК РФ.

В иске было отказано.

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отказывая в передаче дела в Президиум этого Суда, указала, что ответчики собственниками продаваемого на торгах имущества не являлись, поэтому возложить ответственность за эвикцию на продавца, которому, как было известно покупателю, купленное имущество не принадлежало, по правилам п. 1 ст. 461 названного Кодекса оснований не имелось.

Конечно, мотивировка отказа в передаче дела в Президиум ВАС РФ может вызвать определенные возражения. Тем более что п. 1 ст. 461 ГК РФ говорит об освобождении продавца от эвикции, если он докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии оснований для изъятия товара третьим лицом. Это отнюдь не тождественно тому, что продавец является собственником. Да и организатор торгов, отчуждая имущество, был управомочен на такое отчуждение, и осуществление им распоряжения спорным имуществом само по себе не означало существование основания для эвикции.

Интерес представляет другое: то, что продавцом считается именно организатор торгов. Согласно п. 13 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. № 101, «должник, на имущество которого обращалось взыскание, не является стороной договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим публичные торги». Согласно фабуле этого пункта продавцом является организатор торгов. Тот же вывод можно сделать из п. 6 ныне действующей редакции ст. 448 ГК РФ.

В литературе в пользу такого подхода высказался К. И. Скловский, указав, что следует исходить из того, что продавцом выступает организатор торгов, действующий от собственного имени и не имеющий своего имущественного права на вещь. Согласно К. И. Скловскому применительно к продаже в ходе исполнительного производства судебный пристав выступает в качестве продавца имущества, являясь,

77

Глава 2

следовательно, должником по требованиям из купли-продажи, в том числе по требованию о передаче вещи. То обстоятельство, что торги проводятся специализированной организацией, имеющей статус агента, не меняет принципиально позиций участников купли-продажи1.

Такое решение, конечно, не является бесспорным. Даже если сделка заключается от имени организатора торгов и он по понятным причинам принимает оплату от покупателя, мыслимо утверждение, что в отношении обязанностей продавца по аналогии с правилами о комиссии должник замещает организатора торгов. Более того, можно было бы вести речь в данном случае о представительстве, возникающем помимо воли представляемого. По крайней мере в отношении конкурсных управляющих, реализующих имущество должника («органы конкурса»), в отечественной и зарубежной литературе высказывались мнения о том, что они являются представителями должника или одновременно должника и кредиторов2.

Так или иначе, если принять подход, что торги не «очищают» продаваемую вещь от обременений, кого бы ни считали продавцом (организатора торгов или должника), покупатель должен получать защиту на основании ст. 460 и 461 ГК РФ. Странно было бы считать, что интерес доверившегося процедуре публичных торгов покупателя будет обеспечен меньше, чем при обычной, скрытой от публики купле-продаже.

З. Самовольная постройка

Особое место среди причин нарушения спокойного владения покупателя занимает признание отчужденного объекта недвижимости самовольной постройкой полностью или в реконструируемой части. Основаниями отнесения объекта к самовольным постройкам являются создание недвижимости на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведение недвижимости, без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Эти основания часто

1См.: Скловский К.И. О защите прав собственника и владельца имущества, реализованного на публичных торгах // СПС «КонсультантПлюс».

2См.: Рясенцев В.А. Представитель и сделки в современном гражданском праве. М.: Статут. С. 380–384.

78

Раздел 1

неочевидны не только для приобретателя, но даже для добросовестно заблуждавшегося застройщика.

Общая санкция за создание самовольной постройки — ее снос (п. 2 ст. 222 ГК РФ), а возможность легализации — лишь исключение (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Причем, согласно сложившейся судебной практике, если была создана видимость, что объект возведен законно и было осуществлено его отчуждение, ответчиком по иску о сносе будет являться приобретатель, который в свою очередь имеет иск об убытках к лицу, осуществившему самовольную постройку1.

Скорее всего, говоря о предъявлении такого иска, Пленумы высших судебных инстанций имели в виду простую ситуацию, когда самовольную постройку отчуждал тот, кто ее и создал. Если же было несколько перепродаж и в результате судебного спора она была снесена, то вряд ли осуществивший снос последний покупатель сможет предъявить иск «через голову» своего продавца. Видимо, в таком случае также следует говорить об ответственности за эвикцию, несмотря на то что основанием для сноса могло быть нарушение публичного порядка строительства (постройка была создана без необходимых разрешений или с существенными нарушениями соответствующих норм и правил).

По крайней мере, в этом случае применение ст. 460–462 ГК РФ означает относительно развернутое регулирование ситуации и дает разумные преимущества в защите как последнему покупателю (ответчику по иску о сносе), так и продавцам объекта: и покупатель, и продавцы будут простимулированы к приложению усилий для участия в деле всех обладателей постройки вплоть до застройщика.

И. Публично-правовое изъятие

Рассуждение, касающееся самовольной постройки, невольно подводит нас к тому, чтобы поставить следующие вопросы: говорит ли ст. 461 ГК РФ только о гражданско-правовых основаниях для изъятия вещи третьими лицами и понимает ли она под третьими лицами только лишь субъектов частного права?

Сказанное про самовольную постройку показывает, что на эти вопросы нужно дать отрицательный ответ. Поскольку продавец гарантирует не только чистоту права покупателя, но и спокойное владение,

1 Пункт 24 Постановления № 10/22.

79

Глава 2

то он отвечает за любое нарушение такого владения по причине, возникшей до исполнения продажи, если покупатель не знал о ней или не должен был знать.

В ст. 461 ГК РФ поэтому речь ведется не только о третьих лицах — субъектах частного права, обладающих гражданским правом на спорную вещь, а в принципе о вмешательстве кого либо в спокойное владение покупателя. В том числе охватывается и публично-правовое вмешательство, если причина, по которой оно осуществляется, возникла до исполнения договора купли-продажи, а покупатель о ней не знал и не должен был знать. Продавец должен возмещать убытки покупателю и в этом случае1.

О. В. Стукалова, опираясь на практику Конституционного Суда Российской Федерации, приходит к справедливому выводу о том, что к эвикции относится в том числе изъятие, произведенное в административном порядке, например, в качестве санкции за таможенное правонарушение. Покупатель может лишиться купленной вещи, не прошедшей таможенное оформление; такая санкция может применяться к собственнику товаров и транспортных средств, покупателю, иному владельцу и т. п.2

Действительно, в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2001 г. № 202 О указано, что неосторожный приобретатель, лишившийся имущества в результате конфискации или понесший бремя расходов в результате уплаты таможенных платежей, во всяком случае может на условиях, предусмотренных гражданским законодательством, и в порядке, установленном соответствующим процессуальным законодательством, требовать возмещения понесенных им расходов со стороны лиц, у которых он приобрел это имущество (курсив наш — М. Ц.).

Также нужно обратить внимание на тот факт, что публично-пра- вовое изъятие (в том числе административное)3 может быть основано на нарушении гражданского права конкретного лица. В качестве примера может быть приведено следующее дело, рассмотренное Вер-

1К этим же выводам приходит О. В. Стукалова (см.: Стукалова О.В. Указ. соч.

С.7).

2См.: Стукалова О.В. Указ. соч. С. 135.

3Вопрос о законности такого изъятия не является предметом настоящего исследования.

80