Основы оценочного менеджмента. Учебное пособие

териев, которыми описываются те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта.

Расчет весов использованных методов проводится в несколько этапов:

каждому подходу присваивается столько видов баллов, сколько выбрано критериев;

определяется сумма баллов каждого подхода, затем – всех использованных подходов;

определяется расчетный вес подхода по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов.

Пример. Определение итоговой величины стоимости методом согласования по критериям.

На основании приведенных данных и сделанных предположений, наиболее вероятное значение рыночной стоимости объекта оценки составляет на дату оценки округленно 3 605 000,00 (три миллиона шестьсот пять тысяч рублей 00 копеек).

81

9.2.Использование результатов согласования подходов

вуправлении предприятием

Если для применения сравнительного подхода есть достаточное количество достоверной информации и рынок купли-продажи развит сильнее, чем рынок аренды, то его вес в итоговом согласовании будет выше, чем у других подходов. Следовательно, при принятии решений относительно объекта следует учитывать, что объект можно достаточно быстро продать или довольно просто сдать в залог (например, торговые помещения, ликвидное оборудование).

Для тех типов объектов, где преобладает рынок аренды (например, производственные помещения) и имеется соответствующая информация об аренде, а по купле-продаже она ограничена, наибольший «вес» будет у доходного подхода. Следовательно, при принятии решений относительно объекта исходят из того, что объект целесообразно сдавать в аренду, а сдать его в залог будет довольно сложно.

Если же рынок данного типа объектов не развит ни по куплепродаже, ни по аренде и соответствующая рыночная информация почти недоступна, то большой «вес» получает затратный подход. Результаты затратного подхода следует учитывать при решении вопроса о покупке или продажи специфических для рынка объектов, например, уникального оборудования. В данном случае применение затратного подхода позволит избежать обмана со стороны продавца (покупателя).

Итоги расхождения результатов оценки стоимости предприятия, полученной различными подходами, используются для разработки управленческих решений.

В табл. 15 приведены некоторые возможные ситуации ранжирования полученных стоимостей с условием, что бизнес был оценен тремя подходами. Для каждой из таких ситуаций предложены стратегии дальнейшего развития (или ликвидации).

Ситуация 1. Оценка затратным подходом выявила наибольшую стоимость, оценка сравнительным – наименьшую. Следовательно, бизнес имеет достаточно дорогостоящие активы, приносящие среднюю прибыль, а с учетом низкой стоимости, полученной сравнительным подходом, можно сделать вывод о том, что отрасль данного бизнеса претерпевает кризисные явления. Стоимость акций компании может значительно падать, и нужно искать меры по повышению эффективности управления активами. При этом можно рекомендовать использова-

82

ние жестких типовых стратегий сокращения (стратегия ликвидации или применяемая к бесперспективному бизнесу стратегия сбора урожая, когда принимаются действия, направленные на максимизацию доходов в краткосрочном периоде, а не в долгосрочной перспективе).

Таблица 15

Комбинации ранжирования стоимостей бизнеса, полученных тремя подходами к оценке3

Ситуация 2. Бизнес обладает значительными активами, имеет высокую стоимость аналогов, но приносит совсем небольшой доход либо терпит убытки. Возможно, бизнес находится в стадии становления или подвергается серьезному кредитованию. В данном случае рекомендуется использование умеренных стратегий сокращения, уменьшения издержек и оптимизации. Необходимо эффективное управление таким бизнесом, включающее бизнес-планирование, повышение эффективности управления активами, выработку стратегий развития и т. д.

Ситуация 3. Бизнес приносит существенный доход, имея значительные активы. Рекомендуется применение типовых стратегий диверсифицированного роста, поскольку доход и обеспеченность активами это позволяют.

Ситуация 4. Бизнес относится к перспективной отрасли, но, несмотря на это, приносит незначительный доход (или убыток), причем стоимость активов высока. В данном случае целесообразно применение

3 Межова Л.Н., Щербакова Н.А. Ценностно-ориентированное управление современным предприятием // Проблемы теории и практики управления. Международный журнал. Официальное издание Международного научноисследовательского института проблем управления. – 2014. – № 3/2014. –

С. 103–108.

83

стратегий сокращения, смена команды управленцев, оценка возможных перспектив в отрасли и планирование дальнейшей деятельности.

Ситуация 5. Бизнес относится к одной из перспективных в настоящие время отраслей, является достаточно доходным, имея незначительные активы. Это характерно для отраслей, связанных с информацией, высокими технологиями.

Ситуация 6. Бизнес является доходным при небольшом размере активов. Ситуация сходна с ситуацией 5, однако существенные доходы позволяют компании использовать стратегии роста.

Таким образом, на основе результатов рассогласования стоимостей, рассчитанных каждым из подходов, можно выявить наиболее приемлемые стратегии, выработать рекомендации для менеджмента, способствующие большей эффективности работы предприятия.

Контрольные вопросы и задания

1.Что такое согласование результатов оценки?

2.Какие методы согласования результатов оценки применяются в оценочной практике?

3.В чем сущность метода согласования по критериям?

4.Как результаты согласования результатов оценки отдельных активов или бизнеса в целом могут быть использованы при принятии управленческих решений?

84

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Результаты оценки имущества все чаще используются в управлении предприятием. При этом не всегда требуется привлечение профессионального оценщика, в качестве ориентира стоимости могут быть использованы значения, рассчитанные менеджерами предприятия, имеющими специальные знания в этой сфере. На получение этих знаний студентами, обучающимися по направлению «Менеджмент», и ориентировано данное учебное пособие.

Решение вопросов о целесообразности капитального ремонта и реконструкции, покупки и продажи, возможности сдачи в залог, установлении рыночной величины арендной платы, принятии решений об оспаривании стоимостей при налогообложении и имущественных спорах – это лишь неполный перечень управленческих решений, которые могут быть приняты на основе результатов оценки стоимости имущества предприятия.

Изучение дисциплины «Основы оценочного менеджмента» позволяет выпускникам направления «Менеджмент» считаться специалистами высокого уровня, обладающими специальными современными знаниями, при правильном применении способствующими разработке эффективных решений по управлению предприятиями различных отраслей.

Использование данного пособия в учебном процессе направлено на обеспечение получения студентами необходимых теоретических знаний, формирование практических навыков и навыков аналитической работы в области оценки стоимости имущества и использования полученных результатов в управлении предприятием, что способствует интенсификации процесса подготовки высококвалифицированных специа- листов-менеджеров для различных отраслей российской экономики.

85

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Балабин А.А. Вопросы оценки стоимости добывающей компании = Valuation Issues of Mining Company / А.А. Балабин, В.А. Щербаков, Н.А. Щербакова // ЭКО. – 2016. – № 9 (507). – С. 123–134.

2.Вольнова В.А. Обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом. – Новосибирск: Изд-во «СГУВТ», 2015.

3.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (действующая редакция).

4.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ, (действующая редакция).

5.Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости [Электронный ресурс]: электронный учебник / Е.Н. Иванова; под ред. М.А. Федотовой. – М., 2010. –

1электрон. опт. диск (CD-ROM). – Загл. с контейнера.

6.Косорукова И.В. Оценка стоимости имущества [Электронный ресурс]:

учеб. пособие / О.М. Ванданимаева, П.В. Дронов, Н.Н. Ивлиева и др.; под ред. И.В. Косоруковой. – М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012. – (Университетская серия).

7.Межова Л.Н. Ценностно-ориентированное управление современным предприятием. / Л.Н. Межова, Н.А. Щербакова // Проблемы теории и практи-

ки управления. – 2014. – № 3. – С. 103–108.

8.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000

№117-ФЗ, (действующая редакция).

9.Основы оценки стоимости имущества: учебник / М.А. Федотова и др.; под ред.: М.А. Федотовой, Т.В. Тазихиной. – М., 2011. – 271 с.

10.Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности: учеб. пособие / Н.Я. Кузин, Т.В. Учинина, Ю.О.Толстых. – М.:

НИЦ Инфра-М, 2013. – 160 с.

11.Оценка стоимости предметов залога в нестабильной экономике: проблемы и пути их решения: монография / под ред. М.А. Федотовой, Т.В. Тази-

хиной. – М.: ИНФРА-М, 2017. – 196 с.

12.Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 326 «Об утверждении Федерального стандарта оценки “Оценка бизнеса (ФСО № 8)”».

13.Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 327 «Об утвержде-

нии Федерального стандарта оценки “Оценка для целей залога (ФСО № 9)”».

86

14.Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки “Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)”».

15.Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016 № 721 «Об утверждении Федерального стандарта оценки “Определение ликвидационной сто-

имости (ФСО № 12)”».

16.Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016 № 722 «Об утверждении Федерального стандарта оценки “Определение инвестиционной стоимости (ФСО № 13)”».

17.Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы и

требования к проведению оценки (ФСО № 1)”».

18.Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки “Цель оценки и виды стоимости

(ФСО № 2)”».

19.Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 (ред. от 06.12.2016) «Об утверждении Федерального стандарта оценки “Требования к

отчету об оценке (ФСО № 3)”».

20.Приказ Минэкономразвития России от 22.06.2015 № 385 «Об утверждении Федерального стандарта оценки “Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО № 11)”».

21.Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 (ред. от 22.06.2015) «Об утверждении Федерального стандарта оценки “Определение

кадастровой стоимости (ФСО № 4)”».

22.Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки “Оценка недвижимости (ФСО № 7)”».

23.Приказ Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 № 328 (ред. от 20.02.17)

«Об утверждении федерального стандарта оценки “Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)”».

24. Теория менеджмента: история управленческой мысли, теория организации, организационное поведение = Management theory: history of management thought, organisation theory, organizational behavior: учебник / И.С.

Межов, А.А. Борисова, М.В. Лычагин, М.М. Киселева, Е.С. Горевая, Е.В. Алябина, Н.А. Щербакова. – Новосибирск: Изд-во НГТУ, 2016. – 703 с.

25.Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 (действующая редакция).

26.Щербаков В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) / В.А. Щер-

баков, Н.А. Щербакова. – М., 2012. – 315 с.

27. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика: учеб. пособие / Н.А. Щербакова. – 2-е изд. – М., 2012. – 269 с.

Интернет-ресурсы

1. Оценщик.ру – Все для оценки и для оценщика [Электронный ресурс]. –

Режим доступа: http://www.ocenchik.ru/method/realty/?lim=2. – Загл. с экрана.

87

Щербакова Наталья Александровна

ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОГО МЕНЕДЖМЕНТА Учебное пособие

Редактор М.О. Мокшанова

Выпускающий редактор И.П. Брованова Дизайн обложки А.В. Ладыжская Компьютерная верстка Н.В. Гаврилова

Налоговая льгота – Общероссийский классификатор продукции Издание соответствует коду 95 3000 ОК 005-93 (ОКП)

Подписано в печать 25.10.2017. Формат 60 × 84 1/16. Бумага офсетная Тираж 50 экз. Уч.-изд. л. 5,11. Печ. л. 5,5. Изд. 204. Заказ № 1334 Цена договорная

Отпечатано в типографии Новосибирского государственного технического университета

630073, г. Новосибирск, пр. К. Маркса, 20

88