Основы оценочного менеджмента. Учебное пособие

2.ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

ВУПРАВЛЕНИИ ПРЕДПРИЯТИЕМ

2.1. Направления использования результатов оценки стоимости имущества в управлении предприятием

Результаты оценки стоимости предприятия и его активов все чаще используются при принятии управленческих решений, позволяя увеличить доходы или минимизировать расходы (убытки).

Основные направления использования результатов оценки стоимости имущества в управлении предприятием

1.Решение вопроса о покупке, продаже. Корректная информация о стоимости помогает приобрести (продать) объект по стоимости, соответствующей типичным рыночным условиям.

2.Операции на фондовом рынке. Управленческие решения в этой сфере обычно связаны с дополнительной эмиссией акций предприятий,

срешением вопросов о целесообразности приобретения (продажи) акций других компаний в рамках управления финансовыми вложениями.

3.Антикризисное управление и осуществление процедуры банк-

ротства. Информация о стоимости и способах наилучшего использо-

вания имущества актуальна при необходимости получения денежных средств, уточнении процедур расчетов с кредиторами и т. п.

4.Инвестирование. Решение вопросов о целесообразности приобретения активов, об определении приемлемой цены для приобретения имущества на торгах принимается с учетом стоимости и способов использования имущества.

5.Оценка качества управления предприятием. Рост стоимости бизнеса указывает на хорошую работу менеджеров предприятия, а ее

снижение указывает на негативные последствия их деятельности. В настоящее время интенсивно развивается направление ценностно-

11

ориентированного менеджмента (управления стоимостью предприятия).

6.Решение имущественных споров. Предполагает оценку при раз-

деле имущества (партнеров, супругов), оценку ущерба (в том числе для возмещении ущерба деловой репутации), обжалование судебного решения об изъятии собственности, когда возмещение от изъятия бизнеса необоснованно занижено, и др.

7.Решение вопросов, связанных с наследством (в том числе для раздела и налогообложения наследства).

8.Страхование активов. Страховая стоимость и страховое возмещение в случае ущерба должны соответствовать реальной стоимости имущества и рассчитываться на ее основе.

9.Определение величины арендной платы. При сдаче или взятии имущества в аренду требуется знание рыночного уровня арендной платы. Так, в условиях финансово-экономического кризиса, сопровождающегося снижением арендной платы, подобная информация позволит арендатору запросить у арендодателя снижение арендной платы (или даже арендных каникул) или будет стимулировать к замене арендуемого имущества для получения более льготных условий.

10.Переоценка основных фондов. Рыночная и балансовые стоимости имущества часто отличаются из-за изменения ситуации на рынке и прочих условий (корректировка базы налогообложения, необходимость привлечения инвестора, порча имущества и др.).

11.Управление финансами предприятия. Информация о стоимости бизнеса и его активов используется для оценки кредитоспособности и для залога при кредитовании, в том числе при ипотеке.

12.Решение вопроса о целесообразности капитального ремонта оборудования. В современных условиях, когда функциональные характеристики оборудования быстро меняются, нередко экономически эффективной заменой капитальному ремонту становится замена оборудования. Например, за счет высокой стоимости ремонта относительно стоимости нового оборудования или за счет энергоэффективности новых моделей, позволяющей быстро окупить дополнительные затраты.

13.Оспаривание кадастровой стоимости для корректировки базы налогообложения и, следовательно, снижения налоговых выплат.

Таким образом, использование результатов оценки для принятия управленческих решений способно существенно повысить эффективность работы предприятия.

12

2.2. Выбор вида стоимости в зависимости от целей оценки

Цели оценки имущества могут быть различны. В зависимости от целей оценки определению подлежат различные виды стоимости. Так, при оценке имущества для получения ссуды под залог потребуется информация о наиболее вероятной цене продажи этой собственности, которая должна покрыть убытки кредитора в случае, если заемщик не вернет долг. При оценке объектов, подлежащих реконструкции и развитию, параметры стоимости устанавливаются для конкретного инвестора. Количество и формулировки видов стоимости, подлежащих оценке, меняются. В настоящее время, в соответствии с российскими федеральными стандартами оценки, определяют четыре вида стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая. Оценщик может использовать и другие виды стоимости, в том числе указанные в международных стандартах оценки.

Нормативно-правовая база видов стоимости:

Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;

ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости»;

ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»;

ФСО № 12 «Определение ликвидационной стоимости»;

ФСО № 13 «Определение инвестиционной стоимости»;

стандарты СРОО и международные стандарты оценки. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объ-

ект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (Закон 135-ФЗ, ФСО № 2).

Таким образом, рыночная стоимость – это ожидаемая цена продажи при типичных для рынка условиях, а цена продажи – это сумма, за которую продали объект при любых конкретных условиях.

Инвестиционная стоимость – это стоимость, определяемая для конкретного лица или группы лиц с учетом установленных ими инвестиционных целей использования объекта оценки (ФСО № 2, ФСО № 13). Величины инвестиционных стоимостей одного и того же объекта могут быть разными для разных инвесторов из-за особенно-

13

стей инвестиционного проекта, наличия специфических льгот у инвестора и др.

Таким образом, инвестиционная стоимость отражает максимальную сумму, которую готов заплатить инвестор за объект. При этом не учитывается вероятность продажи объекта по этой величине стоимости на открытом рынке.

Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой объект может быть продан в нетипично короткие сроки (ФСО № 2, ФСО № 12). Учитываются условия, когда продавец вынужден совершить сделку, например, изза срочной потребности в денежных средствах.

Согласно ФСО № 12, ликвидационная стоимость определяется в ходе проведения процедур банкротства, при исполнительном производстве, при реорганизации организаций, при оценке для целей залога (ФСО № 9) и в других случаях, когда продавец вынужден продать объект в нетипично короткие сроки.

Кадастровая стоимость – определенная методами массовой оценки или индивидуально рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с кадастровым законодательством (ФСО № 2, ФСО № 4). Из-за применения методов массовой оценки (см. далее п. 4.1) кадастровая стоимость нередко отличается от рыночной. В случае существенного превышения кадастровой стоимости над рыночной возрастают налоговые платежи. В соответствии с действующим законодательством юридические и физические лица могут оспорить кадастровую стоимость земельных участков и объектов капитального строительства и, таким образом, скорректировать имущественные налоги.

В целом, в зависимости от целей использования результатов оценки, определяются различные виды стоимости, которые для одного и того же объекта могут существенно отличаться по величине.

Контрольные вопросы и задания

1.В чем сходства и различия между рыночной стоимостью и ценой продажи?

2.Земельный участок, чья рыночная стоимость составляет 5 млн руб., продан на торгах за 6 млн руб. Каковы могли быть мотивы (ожи-

14

дания) инвестора, отличающиеся от типичных для рынка, из-за которых он приобрел объект по цене, превышающей рыночную?

3. Рыночная стоимость производственной линии составляет 30 млн руб. По мнению оценщика, с учетом ликвидности данного объекта его продажа в нетипично короткие для рынка сроки возможна только за 50 % от величины рыночной стоимости. Какой вид стоимости можно определить на основе данной информации? Какова величина этого вида стоимости?

4.Для каких целей может потребоваться определение инвестиционной стоимости?

5.Для каких целей может потребоваться определение ликвидационной стоимости?

6.В каких случаях и для чего проводится оспаривание кадастровой стоимости?

15

3.ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА

3.1.Учет факторов, влияющих на стоимость имущества, на основе принципов оценки

На стоимость имущества влияет значительное количество факторов. В каждом конкретном случае набор ключевых факторов стоимости различен. При этом существуют наиболее значимые факторы, влияние которых учтено в принципах оценки.

Основные принципы оценки имущества можно разделить на четыре группы (табл. 2).

Принципы оценки имущества взаимосвязаны, в каждой конкретной ситуации набор принципов различен.

16

3.2. Основные принципы оценки имущества

Рассмотрим перечисленные в п. 3.1 принципы оценки имущества.

Группа 1. Принципы, основанные на представлениях собственника (пользователя)

Принцип полезности гласит, что чем выше полезность имущества для собственника (пользователя), тем выше его стоимость на рынке. Полезность может проявляться в доходности, престижности, комфортности, производительности или в других качествах.

Принцип замещения гласит, что в условиях открытого рынка осведомленный покупатель не заплатит за объект сумму, превышающую затраты на приобретение или создание аналогичного объекта.

Принцип ожидания основан на учете влияния на стоимость имущества ожидаемых преимуществ или недостатков от владения объектом. Например, ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих коммерческих и жилых зданий без их физических изменений.

Группа 2. Принципы, отражающие компоненты объекта

Принцип вклада основан на учете влияния на стоимость объекта какого-либо элемента, т. е. определяется вклад элемента в стоимость. При этом произведенные затраты на добавление дополнительного элемента могут не соответствовать его вкладу в стоимость, нужно учитывать предпочтения рынка. Например, разница в стоимости торговых помещений за счет этажа (первый или второй) определяется рынком, а не строительными затратами.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что до-

бавление улучшений в объект сопровождается ростом стоимости, опережающим затраты, только до достижения точки предельной продуктивности. То есть избыточные улучшения могут быть не оценены рынком и не отразятся на изменении стоимости или даже снизят ее.

Принцип остаточной продуктивности отражает влияние земли на стоимость недвижимости. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или позволяет минимизировать затраты. Так, два офисных здания, идентичных с технической точки зрения, но расположенные в разных местах (на окраине города и в районе деловой активности), будут приносить различный доход и иметь различную стоимость на рынке.

17

Принцип сбалансированности (принцип баланса) гласит, что чем сбалансированнее элементы объекта, тем выше его стоимость. Сбалансированность может проявляться в гармонии элементов (частей) объекта или в сбалансированности характеристик объекта и требований рынка.

Группа 3. Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды

Принцип внешних воздействий основан на учете влияния на стоимость имущества факторов внешней среды: политических, экономических, финансовых, технологических, экологических, социальных и др.

Например: 1) в условиях финансово-экономического кризиса, как правило, падают цены и арендные ставки на недвижимость, снижаются цены на оборудование; 2) изменения курсов валют и процентных ставок по кредитам могут как увеличить, так и снизить цены на некоторые типы имущества.

Принцип изменений основан на учете изменения имущества с учетом циклов жизни, присущих и конкретным объектам, и рынкам этих объектов, и обществу в целом. Основные циклы жизни: рост, стабильность, упадок, обновление. В частности, цикл, в котором находится индивидуальный объект, влияет на стоимость: старое оборудование («упадок») вряд ли будет дорого стоить на рынке.

Принцип спроса и предложения основан на формировании стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке. Так, при росте спроса принеизменностипредложенияценывырастут, инаоборот.

Принцип конкуренции основан на учете уровня конкуренции при определении стоимости имущества. Наличие большого количества конкурирующих объектов или острая конкуренция в отрасли приведет к снижению стоимости соответствующих объектов.

Принцип соответствия гласит, что максимальной стоимости имущество достигает при его соответствии окружению. С принципом соответствия связаны эффекты прогрессии и регрессии. Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии окружения на стоимость объекта (например, стоимость СТО около авторынка будет высокой за счет такого соседства). Эффект регрессии проявляется в отрицательном воздействии на стоимость невостребованных в данной местности характеристик объекта.

Группа 4. Принцип наиболее эффективного использования

Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) – важней-

ший при оценке стоимости недвижимости и интеллектуальной соб-

18

ственности. Выделяется отдельно от других групп принципов. Принцип НЭИ гласит, что стоимость имущества определяется с учетом его использования наиболее эффективным образом, даже если его текущее использование другое.

Для варианта НЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

–максимальная продуктивность (доходность), предполагающая выбор наиболее прибыльного варианта использования объекта из всех возможных;

–финансовая обоснованность, предполагающая обоснование целесообразности проведения изменений для возможности более прибыльного использования объекта;

–физическая осуществимость, отражающая физическую возможность выбранного варианта использования объекта (например, для здания учитывается качество грунта, размер и форма земельного участка, возможность подключения к коммунальным удобствам, транспортная доступность, экономическое окружение и т. п.);

–соответствие законодательству, что предполагает анализ вы-

полнимости строительных и экологических нормативов, соответствие зонированию и т. п.

Анализ варианта наиболее эффективного использования недвижимости проводится в два этапа:

1) анализ НЭИ земельного участка как вакантного;

2) анализ НЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями. В случае различия текущего и наиболее эффективного использова-

ний земли может быть принято решение о сносе имеющихся на ней улучшений с целью использования участка оптимальным образом.

Контрольные вопросы и задания

1.Назовите основные принципы оценки недвижимости.

2.Стоимость склада составляла 29 млн руб. На его модернизацию затратили 3 млн руб., рыночная стоимость склада увеличилась и составила 35 млн руб. Определите вклад модернизации в стоимость склада. Какой принцип оценки здесь проявляется?

3.Приведите практический пример действия принципа сбалансированности.

4.Приведите пример проявления принципа внешних воздействий.

5.В чем сущность принципа наиболее эффективного использования?

19

4. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА

4.1. Виды оценки: массовая и индивидуальная

Различают массовую и индивидуальную оценку имущества. Массовая обычно проводится для государственных целей, а индивидуальная – для нужд юридических и физических лиц.

Массовая оценка имущества – это оценка большого числа объектов на единую установленную дату с использованием методик на основе статистического анализа. Для массовой оценки широко применяются регрессионные модели, а индивидуальные характеристики объекта учитываются укрупненно, отчего результат оценки получается приближенным и используется, как правило, государственными органами для налогообложения (установления кадастровой стоимости), учета и управления государственным имуществом.

Индивидуальная оценка имущества – оценка конкретного объекта на любую дату с учетом тщательного анализа его индивидуальных характеристик. Это точная оценка стоимости, требующаяся для реализации какой-либо сделки с объектами, для принятия управленческих решений, может быть использована для установления (оспаривания) кадастровой стоимости.

Далее в учебном пособии будет рассматриваться индивидуальная оценка имущества.

4.2. Этапы процесса оценки имущества

Согласно ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования», процесс оценки включает в себя следующие этапы:

1)заключение договора на проведение оценки (договор должен включать задание на оценку);

2)сбор и анализ информации для проведения оценки;

20