Основы оценочного менеджмента. Учебное пособие

3)выбор и применение подходов и методов оценки;

4)согласование полученных результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

5)составление отчета об оценке.

На первом этапе объект оценки описывают на основе юридических документов, указывают цель, дату оценки, вид определяемой стоимости и др.

Под датой оценки понимают календарную дату, на которую определяют стоимость объекта оценки. Она может быть зафиксирована и в прошлом, и в будущем. Наиболее часто используется текущая дата оценки (дата, максимально приближенная к дате проведения оценочных работ) для текущего решения вопросов о купле-продаже, сдаче имущества в залог и др. Ретроспективная дата оценки используется для решения имущественных споров, установления и оспаривания кадастровой стоимости, нотариального удостоверения наследства и др.

Дата оценки, зафиксированная в будущем, нужна для принятия реше-

ний о целесообразности вложений в объект, обоснования инвестиционных проектов и т. п.

На втором этапе собирают и анализируют информацию о состоянии экономики страны, рынке объектов, о характеристиках объекта оценки и его аналогов.

На третьем этапе выбирают подходы и методы оценки, проводят необходимые расчеты. Существует три подхода к оценке имущества (сравнительный, затратный, доходный), в рамках каждого – множество методов, отражающих специфику оценки того или иного вида имущества (см. п. 5 данного учебного пособия).

На четвертом этапе результаты, полученные различными подходами к оценке, после их согласования приводят к единому значению итоговой величины стоимости объекта оценки (см. п. 9 данного учебного пособия).

На пятом этапе составляют отчет об оценке. Требования к нему содержатся в ФСО № 3 и Законе «Об оценочной деятельности в РФ» (135-ФЗ). Отчет об оценке должен содержать сведения доказательственного значения, полностью описывать процесс оценки имущества.

Контрольные вопросы и задания

1.Заполните таблицу, отражающую сходства и различия массовой

ииндивидуальной оценок:

21

2.Должна ли дата оценки совпадать с датой проведения работ по оценке?

3.В каких случаях применяется ретроспективная дата оценки?

4.Для каких целей может потребоваться установление даты оценки

вбудущем?

5.Перечислите и охарактеризуйте основные этапы процесса оценки имущества.

22

5. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА

5.1. Сравнительный подход к оценке имущества

При наличии достаточного количества данных о продажах аналогов объекта оценки точные результаты получают, применяя сравнительный подход.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом-аналогом признается объект, похожий на объект оценки по основным характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход базируется на принципах замещения, вклада, спроса и предложения. В основе подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит за объект больше, чем ему обойдется приобретение его аналога с подобными свойствами.

Условия применения сравнительного подхода:

выявлено достаточное количество (не менее трех) объектованалогов с известными ценами;

даты, на которые известны цены аналога, близки по времени к дате оценки (так как за длительный период ситуация на рынке могла измениться);

имеющаяся для анализа информация достоверна и достаточна.

Этапы применения сравнительного подхода

I. Поиск информации о продажах аналогов.

II. Выбор единиц сравнения (например, для оборудования – штуки, для зданий – квадратные метры).

III. Сравнительный анализ объекта оценки и аналогов для выявления различий.

23

IV. Внесение корректировок в цены аналогов на различия с объектом оценки. В итоге получаются скорректированные цены аналогов.

V. Согласование скорректированных цен для получения стоимости объекта оценки.

Корректировки на различия объекта оценки и аналогов определяются на основании оценки этих отличий рынком, что выражается в ценах продаж. Различий между объектами может быть очень много, однако не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость. Например, при оценке недвижимости, как правило, всего 5–7 ключевых параметров определяют стоимость объекта недвижимости на 95 %.

Чем больше выбранные для сравнения аналоги похожи на объект оценки, тем выше точность получаемых результатов.

Корректировки бывают стоимостные (вносятся к цене объектааналога в целом) и процентные/коэффициентные (наиболее распространены, вносятся и к цене объекта-аналога в целом, и к цене отдельной единицы измерения).

Основные методы определения корректировок на различия объектов:

парный анализ продаж – расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;

статистический анализ – применение статистических методов,

втом числе корреляционно-регрессионного анализа для обработки массива данных;

анализ затрат – может не отражать рынок (см. принцип вклада), применяется, например, для корректировки стоимости автомобиля на наличие багажника и дополнительного комплекта шин (так как отдельная продажа на рынке этих элементов типична);

экспертные оценки – учет мнения экспертов, что должно быть подтверждено, например, сканами интернет-страниц с информацией об определенных экспертным путем величинах корректировок.

При внесении корректировок в цены продаж аналогов нужно учитывать основные правила.

1. Цена объекта-аналога подлежит корректировке в случае наличия характеристик, отличных от характеристик объекта оценки.

24

2.Если объект-аналог хуже объекта оценки, значит, объект оценки дороже, поэтому корректировки будут положительными, если объектаналог лучше объекта оценки – отрицательными.

3.Обычно корректировки вносятся в два этапа:

сначала корректировки, относящиеся к условиям сделки и состояниюрынка;

затем на независимой основе – все другие корректировки, относящиесянепосредственнокобъектуоценки.

4. Каждая последующая корректировка добавляется к предыдущей скорректированной цене.

Пример. Требуется определить скорректированную цену 1 м2 торгового помещения, находящегося на первом этаже, если в результате анализа рынка выявлено, что различия в ценах аналогичных помещений за счет этажа составляют 15 % (торговые помещения, расположенные на первых этажах, дороже).

Расчет скорректированных цен

*Аналог 2, расположенный на втором этаже, продан по цене 51 494 руб/м2, а нам надо узнать стоимость объекта оценки, расположенного на первом этаже торгового центра, поэтому корректировка к цене аналога 2 будет положительной. Скорректированная цена 59 218 руб./м2 показывает, за сколько мог бы быть продан аналог 2, если бы он, как и объект оценки, располагался на первом этаже.

Таким образом, при отсутствии других различий между объектами, наиболее вероятная цена 1 м2 объекта оценки попадет в интервал от 59 218 до

62 240 руб.

Заключительным этапом сравнительного подхода является согласование скорректированных цен. Основные способы их согласования:

1)расчет простейших статистических показателей (если объектыаналоги имеют очень похожие характеристики);

2)выбор весовых коэффициентов для каждой скорректированной цены (логическое или математическое «взвешивание» скорректированных цен в зависимости от внесенных корректировок в цены аналогов).

25

Расчет простейших статистических показателей применяют при наличии достоверной и достаточной информации о большом количестве похожих продаж, небольшом различии величин скорректированных цен. Например, суждение о стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного анализа продаж можно принять в результате анализа следующих показателей:

1)среднеарифметического значения скорректированных цен, с учетом подтверждения однородности выборки коэффициентом вариации;

2)сопоставление среднеарифметического значения, моды и медианы скорректированных цен.

Наиболее популярен первый способ. Коэффициент вариации рассчитывают по формуле1

где V – коэффициент вариации;

σ – среднеквадратическое отклонение (показатель рассеивания значений случайной величины относительно еe математического ожидания), руб/м2;

Сср – среднее арифметическое (сумма всех цен объектов-аналогов,

деленная на их количество), руб/м2.

Среднеквадратическое отклонение определяется по формуле

где n – количество объектов-аналогов;

Ci – цена предложения i-го объекта-аналога, руб/м2.

Если коэффициент вариации меньше 10 %, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10 до 20 % – средней, больше 20 % и меньше 33 % – значительной, а если коэффициент вариации превышает 33 %, то это говорит о неоднородности информации.

1 Шмойлова Р.А. Общая теория статистики: учебник. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 656 с.

26

Пример. Расчет коэффициента вариации скорректированных цен аналогов.

Расчет коэффициента вариации скорректированных цен аналогов

В данном случае коэффициент вариации скорректированных цен равняется 10,91 %, значит, выборка однородна. Следовательно, в качестве итоговой стоимости 1 м2 земельного участка можно принять значение 3 933,94 руб/м2.

Выбор весовых коэффициентов для каждой скорректированной цены на основе логического или математического «взвешивания» скорректированных цен в зависимости от внесенных корректировок в цены аналогов основан на правиле: «чем больше корректировок внесено в цену продажи, тем ниже значимость этой скорректированной цены при согласовании».

Весовые коэффициенты qi, в сумме равные единице, определяются по формуле

где qi – весовой коэффициент для i-го аналога;

n – количество аналогов;

i – порядковый номер аналога;

Ai – абсолютная валовая коррекция для i-го аналога, определяется

как сумма абсолютных (по модулю) значений, примененных к рыночной стоимости данного объекта корректировок (оценки).

Для определения итоговой величины стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода необходимо использовать формулу

i 1

27

где Сср.вз – средневзвешенная стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода, руб/м2;

Сiкор – скорректированная стоимость i-го аналога, руб/м2. Преимущества сравнительного подхода:

позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

статистически обоснован;

позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;

при наличии достаточного количества данных для анализа прост

вприменении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

сложно найти информацию о ценах продаж аналогов, особенно на малоактивных рынках;

сложность определения величин корректировок на различия аналогов и объекта оценки;

низкая точность результатов или невозможность применения при оценке уникальных объектов и объектов на малоактивных рынках.

Контрольные вопросы и задания

1.Какими характеристиками должен обладать объект, чтобы он был признан объектом-аналогом для целей оценки?

2.Какое минимальное количество обектов-аналогов должно быть использовано при оценке объекта сравнительным подходом?

3.Каковы этапы оценки имущества сравнительным подходом?

4.Каковы основные методы расчета корректировок на различия объекта оценки и аналогов?

5.Каковы правила внесения корректировок на различия объекта оценки и аналогов?

6.Какова стоимость офисного помещения, расположенного в районе «А», если объект-аналог 1 продан в районе «В» за 10 млн руб. Помещения в районе «В» в среднем дешевле на 10 %, чем помещения в районе «А». Объекты-аналоги 2 и 3, расположенные в районе «А», проданы за 9,5 и 9,1 млн руб. соответственно.

7.Как проводят согласование скорректированных значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам?

28

5.2. Затратный подход к оценке имущества

Затратный подход базируется на принципе замещения, т. е. на предположении, что типичный рациональный покупатель не заплатит за объект оценки больше, чем затратит на создание или приобретение нового объекта (точной копии или аналога) с учетом износа.

Затратный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта с учетом износа и устареваний (ФСО № 1).

Затраты на воспроизводство – это затраты, необходимые для создания точной копии объекта в ценах на дату оценки.

Затратыназамещение– затратына создание аналогичного объекта. При оценке движимого имущества затратным подходом применя-

ют формулу

Сз.п Снового – Ин,

где Сз.п – стоимость, определяемая затратным подходом; Снового – стоимость воспроизводства или замещения; Ин – накопленный износ.

При оценке недвижимого имущества добавляется стоимость земельного участка (Сз.у) :

Сз.п Снового – Ин Сз.у.

Накопленный износ – это снижение стоимости имущества под действием различных факторов, в зависимости от которых он подразделяется на три типа:

1)физический износ;

2)функциональный износ (функциональное устаревание);

3)внешний износ (экономическое устаревание).

Физический износ – это уменьшение стоимости имущества в связи со снижением его первоначальных физических характеристик и работоспособности в результате естественного физического старения и физического воздействия неблагоприятных факторов. Например, протекает кровля, ржавые трубы и т. п.

Функциональный износ имущества (функциональное устаревание) –

потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям. Имущество при этом пригодно к эксплуатации, но обесценива-

29

ется из-за появления более совершенных аналогов. Например, устаревший дизайн, наличие избыточных характеристик – «сверхулучшений».

Внешний износ имущества (экономическое устаревание) – потеря стоимости в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов: экономических, политических, социальных и др. Например, в период финансово-экономического кризиса уменьшается стоимость многих видов имущества, например, производственных зданий и оборудования.

Основные методы определения накопленного износа:

1)метод разбиения;

2)метод экономической жизни;

3)метод сравнения продаж.

Метод разбиения

Метод разбиения заключается в определении отдельно трех видов износа, общий накопленный износ определяют по формуле

Ин 1 (1 Иф) (1 Ифункц) (1 Ивн),

где Ин – накопленный износ объекта оценки в долях; Иф – физический износ объекта оценки в долях;

Ифункц – функциональный износ объекта оценки в долях; Ивн – внешний износ объекта оценки в долях;

Пример. Требуется определить накопленный износ станка, стоимость замещения которого 200 тыс. руб., если его физический износ составляет 20 %, функциональный – 10 %, внешний – отсутствует. Тогда накопленный износ станка составляет

Ин 1 (1 0, 20) (1 0,10) (1 0) 0, 28.

Ответ: износ станка составляет 28 %, т. е. 56 тыс. руб. (28 % от

200 тыс. руб. = 56 тыс. руб.).

Метод экономической жизни

Метод экономической жизни основан на определении износа как доли стоимости воспроизводства или замещения, соответствующей отношению эффективного возраста к общей экономической жизни. Метод может применяться как при оценке накопленного, так и только физического износа. Расчеты проводят по формуле

30