Основы оценочного менеджмента. Учебное пособие

единицы сравнения: 1 м3 кладки, 1 м электропроводки и т. п. Стоимость строительства определяют по формуле

Cзд V j C j Kн,

где Сзд – стоимость строительства здания в целом;

Vj – объем j-го компонента;

Сj – стоимость единицы объема;

n – количество выделенных компонентов здания;

Kн – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия

между объектом оценки и выбранным типичным сооружением (для идентичного сооружения Kн = 1).

Метод стоимости укрупненных элементов обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объекта с типовыми элементами, поэтому в результате применения позволяет получить величину большей точности, чем с использованием метода сравнительной стоимости единицы, погрешность расчетов в пределах 10 %.

Метод количественного анализа (сметный метод) – оценка объек-

та на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Метод основан на суммировании детализированных затрат на строительство объекта, требует привлечения квалифицированного сметчика, что влечет существенные затраты времени и денег. Точность получаемых результатов – около 5 %.

После определения стоимости строительства объекта оценки приступают к определению накопленного износа.

Для оценки физического износа зданий часто применяются «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86(р), разработанные в РСФСР, введенные в действие в 1987 году. Правила широко применяются в настоящее время, причем для оценки как жилых, так и нежилых объектов. Правила содержат перечень конструктивных элементов зданий с возможными повреждениями не из-за стихийных бедствий, соответствующими процентами физического износа и примерным составом ремонтных работ. Износ каждого элемента здания оценивают отдельно. Физический износ всего здания определяют по формуле

n

Ифиз i di , i 1

41

где п – количество конструктивных элементов;

Фi – физический износ i-конструктивного элемента, %;

di – доля i-конструктивного элемента в общей стоимости строи-

тельства.

Выдержка из данных «Правил оценки физического износа жилых зданий» приведена в табл. 5.

технико-экономический анализ нового строительства и реконструкции;

оценка общественно-государственных и специальных объектов, так как они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах.

оценка уникальных объектов, когда единственный способ оценки объекта – на основе затрат.

Основныенедостатки затратного подходаприоценке недвижимости:

значительная трудоемкость;

попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат;

несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный строением износ;

отдельная оценка земельного участка от строений с учетом ННЭИ, однако разделение земли и размещенных на ней зданий и сооружений практически невозможно либо связано со значительными затратами;

сложность определения накопленного износа (особенно старых зданий и сооружений), так как в большинстве случаев суждение о степени износа основывается на экспертном мнении оценщика и точность результатов во многом зависит от его квалификации и опыта.

6.3.Особенности применения доходного подхода

коценке недвижимости

Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости доходным подходом является ее сдача в аренду, даже если объект не планируется сдавать в аренду. Это объясняется тем, что такой способ получения дохода от недвижимости типичен для рынка.

Этапы оценки недвижимости доходным подходом представлены на рис. 2.

Оценку недвижимости на основе доходного подхода начинают с определения потенциального валового дохода.

Потенциальный валовой доход (ПВД, PGI, Potential Gross Income) – максимальный годовой доход, который способен приносить объект оценки при 100 %-й загрузке площадей на основе текущих

44

ставок и тарифов на рынке аренды без учета расходов по эксплуатации. Рассчитывается по формуле

PGI S А n,

где PGI – потенциальный валовой доход за один год, руб.; S – площадь объекта оценки, м2;

А – арендная плата за период (как правило, за месяц), руб/м2; n – количество арендных периодов (12 месяцев).

Этап 1. Расчет потенциального валового дохода

Этап 2. Расчет действительного валового дохода

Этап 3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки

Этап 4. Определение величины чистого операционного дохода

Этап 5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость

Рис. 2. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом

Затем определяется действительный валовой доход.

Действительный валовой доход (ДВД, EGI, Effective Gross Income) – потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки и неплатежей арендной платы:

EGI = PGI – L или ДВД = ПВД – У,

где L (У) – убытки от потерь арендной платы.

Если имеются дополнительные виды доходов от объекта оценки (Iadd ), например, от автомата с кофе в холле, то формула принимает

вид

EGI = PGI – L + Iadd.

45

Потери арендной платы (L, Losses) могут возникать по трем основным причинам: хронические простои, простои между сменой арендаторов, недосбор арендной платы (табл. 6).

Потери арендной платы обычно выражаются в процентах от потенциального валового дохода

Если потери выражаются в виде коэффициента потерь (KL ), то формула принимает вид

EGI PGI KL ,

Порядок расчета потерь от арендной платы на рис. 3.

Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления, учитывается текущая ситуация в соответствующем сегменте рынка недвижимости и тенденции ее изменения.

Коэффициент хронических простоев (Kхр) обычно рассчитывает-

ся отношением полезной площади объекта оценки (Sпол) к его общей площади (Sобщ) :

Kхр Sпол . Sобщ

Коэффициент вакантных площадей (Kвак) рассчитываются по формуле

Kвак (Kn N f ) / No ,

46

где Kn – коэффициент оборачиваемости арендных помещений, отра-

жающий долю арендных площадей, на которых в течение года происходит смена арендаторов, %;

N f – среднее число арендных периодов, необходимое для поиска

новых арендаторов после ухода старых;

No – общее число арендных периодов (число платежей арендной платы) в год.

ЭТАПЫ РАСЧЕТА ПОТЕРЬ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ОТ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Этап 1. Выявление причин потерь арендной платы

Рис. 3. Этапы расчета потерь арендной платы от объекта недвижимости

47

Пример. Коэффициент оборачиваемости арендных помещений в районе расположения объекта оценки составляет 0,20 (20 %). Число арендных периодов, необходимое для поиска новых арендаторов – 3 месяца. Общее число арендных периодов в году – 12. Тогда потери от незанятости составят:

Kвaк (0,2 3) / 12 = 0,05 или 5 % от потенциального валового дохода.

Таким образом, ожидаемые потери от недозагрузки объекта (наличия вакантных площадей) составят 5 % от потенциального валового дохода.

Если нет данных о простоях, оценщик должен учесть риск возникновения подобных убытков, ведь даже планы арендатора с долгосрочной арендой могут измениться.

Затем рассчитывается чистый операционный доход.

Чистый операционный доход (ЧОД, NOI, Net Operating Income) –

действительный валовой доход от объекта оценки за исключением операционных расходов:

NOI = EGI – OE или ЧОД = ДВД – ОР

где OE – операционные расходы (ОР).

Операционные расходы (ОЕ, оperating expenditures) – расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества. Их расчет основан на анализе фактических затрат по содержанию объекта оценки и/или типичных затрат на данном рынке. Операционные расходы делятся на три группы:

1)условно-постоянные – расходы, практически не зависящие или незначительно зависящие от степени эксплуатации недвижимости, например, расходы на страхование объекта и оплату налога с кадастровой стоимости;

2)переменные – это эксплуатационные расходы, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, например, затраты на коммунальные услуги, расходы по управлению объектом, содержание территории;

3)резервы (расходы на замещение) – это резервируемые ежегодно расходы, связанные с заменой элементов строения, которые необходимо произвести только один раз в несколько лет (например, расходы на замену труб, капитальный ремонт).

Часто оценщиками используется рыночная цена чистой аренды, т. е. когда коммунальные платежи возлагаются на арендатора. Рассчитанный чистый операционный доход преобразуется в стоимость объектов методами прямой капитализации или дисконтирования денежных потоков.

48

Метод капитализации дохода в оценке недвижимости

Рассмотренная в п. 5.3 формула метода капитализации применяется в следующем виде:

где РV – стоимость (С) недвижимости на дату оценки (текущая настоящая стоимость, Present Value);

NOI1 – ожидаемый чистый операционный доход (ЧОД) за первый после даты оценки год;

R – ставка капитализации (СК).

Методы расчета ставки капитализации можно условно разбить на две группы (табл. 7).

Таблица 7

Методы расчета ставки капитализации

Одновременный учет дохода на капиРаздельный учет стоимости капитала тал и возврата капитала (ставки дисконтирования, нормы отдачи) и ставки возмещения капитала

метод коэффициента покрытия долга, дов;

метод связанных инвестиций (инвемодель Ринга;

Метод рыночной выжимки (синонимы: метод сравнения про-

даж, метод экстракции) основан на анализе информации о ценах и доходности аналогов объекта оценки. Сначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из проданных (продаваемых) аналогов по формуле

где NOIi – чистый операционный доход за год i-го объекта-аналога

(ЧОДi);

Pi – цена продажи i-аналога (Price, ЦПi).

49

Затем рассчитывается среднеарифметическое значение ставки капитализации. Его использование обосновывается тем, что более дорогие объекты приносят, соответственно, и больший доход, следовательно, соотношения этих величин будут близки у разных объектов на одном сегменте рынка.

В качестве Ri может применяться ставка капитализации для аль-

тернативных инвестиций с аналогичной степенью риска.

Для большей точности расчетов у анализируемых аналогов должны быть схожи ключевые характеристики (возраст, состояние, местоположение и др).

Пример. Требуется оценить офисное помещение, приносящее годовой доход 10 млн руб. Рассчитаем ставку капитализации методом рыночной выжимки.

Расчет ставки капитализации

Тогда стоимость объекта оценки составит

10 000 / 0,2550 = 39 210 тыс. руб.

Ответ: стоимость объекта оценки, определенная методом капитализации дохода, составляет 39 210 тыс. руб.

Метод коэффициента покрытия долга основан на учете затрат на обслуживание долга, если при финансировании инвестиций в недвижимость используется заемный капитал. В этом случае общая ставка капитализации определяется по формуле

R0 m Rm DCR,

где R0 – общая ставка капитализации; m – доля заемных средств;

50