Основы оценочного менеджмента. Учебное пособие

И(%) СЭЖЭВ 100%,

где И – износ, %; ЭВ – эффективный возраст, лет;

СЭЖ – срок экономической жизни, лет.

Эффективный возраст – возраст, определяемый исходя из внешнего вида и фактического состояния имущества. Часто эффективный возраст совпадает с хронологическим возрастом – количеством лет, прошедших со дня создания объекта.

Срок экономической жизни – отрезок времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль. Ремонт и реконструкция могут увеличить его, а изменившиеся вкусы и социальноэкономическая обстановка – уменьшить. Можно определить следующим образом:

СЭЖ ЭВ ОСсл, где ОСсл – оставшийся срок службы имущества.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж заключается в определении накопленного износа как разницы между стоимостью воспроизводства или замещения и рыночной стоимостью «бывших в употреблении» аналогов. То есть потеря стоимости определяется как типичная для рынка разница между стоимостью нового объекта и его стоимостью с учетом фактического состояния и возраста. Сложность заключается в поиске информации о ценах сопоставимых по износу объектов.

Рассмотрим методы определения различных типов износа имущества.

Определение физического износа

Основные методы определения физического износа:

1)по шкалам оценки физического износа;

2)по сроку службы (или методом срока экономической жизни);

3)привлечение специалистов по технической экспертизе.

Шкалы оценки физического износа бывают различной степени де-

тализации. Пример укрупненной шкалы оценки технического состояния зданий представлен в табл. 3.

31

Таблица 3

Укрупненная шкала оценки технического состояния зданий

Определение физического износа по сроку службы основано на расчете физического износа по усредненным нормативным срокам службы по формуле

Ифиз(%) Тхрон 100 %,

Тнорм

где Ифиз – физический износ, %;

Тхрон – хронологический возраст объекта, лет;

Тнорм – нормативный срок службы объекта, лет.

Формула основана на линейной зависимости износа от срока эксплуатации при типичных условиях использования объекта, что не всегда верно. Если эффективный возраст объекта существенно отличается от типичного хронологического, применяют метод срока жизни (разобран выше).

Определение функционального износа

Основные методы определения функционального износа:

1)как разница на дату оценки между стоимостями имущества с устраненными и неустраненными функциональными недостатками;

2)капитализация потерь дохода, вызванная функциональными недостатками (потерь дохода от арендной платы из-за функциональных недостатков или потерь от избыточных эксплуатационных затрат, например, из-за высокого относительного современных аналогов уровня энергопотребления):

32

где Ифункц – функциональный износ, руб.; Пд – потери дохода за год, руб.;

СК – ставка капитализации (см. п. 5.3 данного учебного пособия).

Определение внешнего износа

Основные методы оценки внешнего износа:

1)сравнение продаж подобных объектов при наличии (и без) внешних воздействий;

2)капитализация вызванных внешними воздействиями потерь дохода от объекта;

3)экспертные оценки.

Основные преимущества затратного подхода:

иногда является единственно возможным к применению;

надежнее всего при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования;

позволяет оценить объекты на малоактивных рынках.

Основные недостатки затратного подхода:

значительная трудоемкость;

попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат;

несоответствие затрат на приобретение объекта оценки затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости нового объекта вычитается накопленный износ;

сложность определения накопленного износа, особенно старых объектов.

Контрольные вопросы и задания

1.Как определить стоимость имущества затратным подходом?

2.Какие типы износа имущества определяют при оценке? Охарактеризуйте их.

3.Каковы методы определения физического износа?

4.Определите физический износ станка, введенного в эксплуатацию три года назад, если его нормативный срок службы 10 лет.

5.Как определяется накопленный износ?

6.Каковы преимущества и недостатки затратного подхода?

33

5.3. Доходный подход к оценке имущества

Доходный подход основан на анализе дохода, который может принести имущество, важен для инвесторов.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки

(ФСО № 1).

Основные этапы доходного подхода

1.Анализ доходов от объекта оценки и аналогов.

2.Прогнозирование доходов и расходов, связанных с объектом

оценки.

3. Преобразование ожидаемых чистых доходов в текущую стоимость объекта оценки.

Основные методы преобразования ожидаемых доходов в стоимость объекта на дату оценки

1.Метод капитализации дохода. Применяется при предположении

остабильности доходов от объекта по годам в течение длительного периода. Расчеты проводят по формуле

СДП СКД1 , где СДП – стоимостьобъектаоценки, определяемаядоходнымподходом;

Д1 – ожидаемый доход за первый после даты оценки год;

СК – ставка капитализации (коэффициент, отражающий взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта).

2. Метод дисконтирования денежных потоков. Метод применяет-

ся, если от объекта ожидаются денежные потоки, существенно изменяющиеся по годам. Расчеты проводят по формуле

n – число прогнозных периодов;

СFi – денежных поток (доход) n-периода;

DR – ставка дисконтирования;

TV – терминальная стоимость (стоимость объекта на конец прогнозного периода).

34

Преимущества доходного подхода:

важен для принятия решений об инвестировании;

учитывает динамику рынка;

применим в условиях нестабильного рынка. Основные недостатки доходного подхода:

необходимость прогнозирования долговременного потока дохода, к тому же вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода;

влияние факторов риска на прогнозируемый доход;

многие объекты не предназначены для получения дохода, поэтому для их оценки доходный подход не применим.

Контрольные вопросы и задания

1.Каковы этапы оценки имущества доходным подходом?

2.В чем сущность и каковы условия применения метода капитализации дохода?

3.В чем заключатся метод дисконтирования денежных потоков?

4.Определите стоимость складского помещения, от которого ожидаются примерно одинаковые ежегодные доходы в размере 600 тыс. руб. в год, если ставка капитализации составляет 20 %.

5.Каковы преимущества и недостатки доходного подхода?

35

6. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

6.1.Сравнительный подход

коценке недвижимого имущества

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Наибольшее влияние на стоимость недвижимости оказывают следующие факторы:

местоположение (город, район, соседское окружение);

удаленность от ближайшего центра развитой инфраструктуры;

технические характеристики самого объекта недвижимости Ценообразующие факторы различных типов коммерческой недви-

жимости представлены в табл. 4.

Таблица 4

Основные факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости

Окончание табл. 4

Наиболее точные результаты при оценке недвижимости сравнительным подходом получают при определении стоимости жилья. При оценке коммерческой недвижимости точность результатов ниже, особенно в период экономического спада.

6.2.Особенности применения затратного подхода

коценке недвижимости

Этапы определения стоимости недвижимости затратным подходом представлены на рис. 1.

37

Этап 1. Расчет стоимости земельного участка

сучетом наилучшего и наиболее эффективного использования (Сз)

Этап 2. Расчет затрат на новое строительство строений (Сн.с)

Этап 3. Расчет накопленного износа (Ин)

Этап 4. Определение итоговой стоимости объекта оценки (Сз.п)

Сз.п = Сн.с – Ин + Сз

Рис. 1. Основные этапы затратного подхода к оценке недвижимости

При расчете стоимости нового строительства объекта оценки используют формулу

Сн.с = ПИ + КИ + ПП,

где Сн.с – стоимость нового строительства объекта оценки;

ПИ – прямые издержки; КИ – косвенные издержки;

ПП – прибыль предпринимателя.

Прямые издержки – это затраты на трудовые и материальных ресурсы при строительстве, их можно выявить в самом сооружении.

Косвенные издержки – расходы на организацию и сопровождение строительства, их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении. Например, расходы на выкуп мощностей (оплата разрешений на подключение к теплу, электроэнергии). Косвенные издержки могут определяться коэффициентом к прямым издержкам.

Прибыль предпринимателя – это сложившаяся на рынке ставка дохода, стимулирующая предпринимателя на инвестирование. Величина прибыли предпринимателя определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

Стоимость нового строительства рассчитывают различными методами:

методом сравнительной стоимости единицы;

методом стоимости укрупненных элементов;

методом количественного анализа и др.

38

Нормативная база определения стоимости строительства

Метод сравнительной стоимости единицы – оценка стоимости строительства на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на строительство аналогичных объектов. В общем виде расчеты проводят по формуле

ПВС Сед N,

где ПВС – полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки;

Сед – стоимость строительства одной единицы измерения (м2, м3,

пог. м, м., шт., койко-мест, посадочных мест и др.), руб.;

N – количество единиц измерения в объекте оценки (строительный объем (площадь, длина, количество).

Выбор единиц измерения зависит от типа объекта и используемого источника данных. Стоимость строительства одной единицы сравнения получают, например, из анализа рынка недавно построенных объектов (анализируются затраты на создание недавно построенных аналогов, в том числе официальные статистические данные) или с использованием укрупненных показателей затрат, приводимых к дате оценки с помощью индексов изменения стоимости строительномонтажных работ.

Для зданий, построенных до середины 80-х годов, широко применяют укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС). В этом случае расчеты проводят по формуле

ПВС N С69 Kкл ПКi K69 84 K84 2017 НДС КИ ПП,

где С69 – полная восстановительная стоимость 1 м3 оцениваемого

объекта в ценах 1969 г., руб.;

Kкл – климатический коэффициент.

ПКi – произведение корректировочных коэффициентов: 1) для

приведения к группе капитальности, 2) учитывающий наличие/отсутствие санитарно-электротехнических устройств и др. в зависимости от типа объекта;

K69 84 , K84 2017 – индексы изменения сметной стоимости строи-

тельства для зданий и сооружений за соответствующий период; НДС – налог на добавленную стоимость;

39

Метод довольно прост в применении, погрешность расчетов в пределах 20 %.

Пример. На основании анализа конструктивных решений зданий, их технологических характеристик по сборникам УПВС были подобраны соответствующие объекты-аналоги. Расчет стоимости строительства офисного помещения, расположенного в г. Новосибирске, приведен в таблице.

Расчет восстановительной стоимости здания

Таким образом, восстановительная стоимость строительства объекта оценки составляет 12 140 692 руб.

Метод стоимости укрупненных элементов – определение стоимо-

сти строительства на основе поэлементных затрат. Расчет поэлементных затрат включает в себя разбивку здания на составные части: фундамент, стены, перекрытия и др. Поэлементные затраты, в частности, содержатся в информационно-аналитических бюллетенях «Индексы цен в строительстве» (КО-ИНВЕСТ). Могут применяться различные

40