Основы оценочного менеджмента. Учебное пособие

Rm – ставка капитализации для заемных средств;

DCR – коэффициент покрытия долга.

Неизвестные составляющие рассчитываются по формулам m VVm ,

где Vm – объем заемных средств (сумма кредита), тыс. руб.; V – стоимость объекта, тыс. руб.

Rm DS , Vm

где DS – ежегодное обслуживание долга;

DCR NDOIS .

Данные для расчетов методом коэффициента покрытия долга легко доступны, однако метод дает ориентировочное значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны, поэтому используется только как корректирующий.

Метод связанных инвестиций (синоним: метод инвестиционной группы) используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. Тогда ставка капитализации является средневзвешенной величиной, учитывающей интересы как собственного, так и заемного капитала:

R m Rm (1 m)Re ,

где Re – ставка капитализации для собственного капитала, которая

определяется из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогообложения на величину собственного инвестированного капитала;

Rm – ставка капитализации для заемных средств.

Капитализация по расчетным моделям

Капитализация по расчетным моделям основана на раздельном учете ставки дохода на инвестиции (ставки дисконтирования) и ставки возмещения капитала.

51

Модель бесконечного потока доходов предполагает равенство ста-

вок капитализации (R) и дисконтирования (DR), что выражается формулой

R = DR.

Модель применяется в двух ситуациях.

1.Имеется бесконечный поток дохода. Так как средние сроки службы зданий I–II групп капитальности – 100–150 лет, то для типичного инвестора этот срок может условно рассматриваться как бесконечность.

2.Поток дохода конечен, но цена продажи объекта равна первоначальной инвестиции.

Наиболее популярный метод расчета ставки дисконтирования – кумулятивный метод, заключающийся в суммировании безрисковой ставки и надбавок за риск. Наиболее актуальные риски для инвестиций

внедвижимость:

1)риск вложений в недвижимость (риск рынка недвижимости) –

вероятность того, что изменение соотношения спроса и предложения может повлиять на уровень доходов от объекта;

2)риск ликвидности – риск невозможности быстрой продажи объекта оценки;

3)риск инвестиционного менеджмента – риск неэффективного управления объектом.

Риск ликвидности может быть рассчитан по формуле

Rl R fQ T 100 %,

где Rl – риск ликвидности (премия за низкую ликвидность); R f – безрисковая ставка дохода;

T – типичный период экспозиции объекта в текущих условиях (в месяцах);

Q – общее количество месяцев в году.

Модель Ринга (метод возмещения равными долями) основан на том, что возмещение капиталовложений происходит ежегодно равными долями в течение срока службы недвижимости.

52

Для определения ставки капитализации используется формула

R DR N1 ,

где N – оставшийся срок службы объекта оценки.

Применение метода Ринга оправдано для недвижимости со значительным износом или подлежащей сносу в обозримом будущем по ряду причин.

Пример. Остаточный срок службы здания 25 лет, ставка дисконтирования – 19 %, определим ставку капитализации:

1) найдем ставку возмещения: 251 0,04 (т. е. в течение оставшихся

25 лет срока службы недвижимости ежегодная сумма возмещения капитала должна составлять 4 % от стоимости имущества);

2) R = 0,19 + 0,04 = 0,24 или 23 %.

Ответ: ставка капитализации составляет 23 %.

Метод Инвуда предполагает возврат капитала из фонда возмещения по норме прибыли для инвестиций. Базовая формула расчета общей ставки капитализации, если актив полностью обесценивается за n- периодов:

Особенность метода Инвуда – формирование фонда возмещения осуществляется по норме прибыли на инвестиции.

Метод Хоскольда применяется при равномерно поступающих потоках дохода, в этом учитывается, что сумма возмещения поступает каждый год и помещается на расчетный счет под процент, равный безрисковой ставке. Предполагается, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. В этом случае, чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок, т. е. по безрисковой

ставке (Rf). Ставка капитализации рассчитывается по формуле

В отличие от метода Инвуда, при котором используется ставка прибыли на инвестиции, метод Хоскольда, основанный на использовании безрисковой ставки как базы для возмещения капитала, применяется значительно реже.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков применяется, если ожидаемые доходы от объекта нестабильны. Например, объект находится на стадии строительства, реконструкции, введения в эксплуатацию, перепрофилирования или ожидаются существенные рыночные изменения.

Этапы метода

I. Установление периода прогнозирования.

II. Прогнозирование доходов от объекта в течение и после периода прогнозирования.

III. Определение ставки дисконтирования.

IV. Определение терминальной стоимости.

V. Преобразование ожидаемых доходов в стоимость объекта на дату оценки.

На этапе I устанавливается период прогнозирования – период в будущем относительно даты оценки, в течение которого тщательно прогнозируются потоки доходов. В российской практике обычно находится в диапазоне 3–5 лет. При этом предпологается, что по окончании этого периода доходы от объекта стабилизируются и их можно учесть в терминальной стоимости (стоимости реверсии, см п. 5.3).

На этапе II прогнозируются потоки дохода от объекта с учетом анализа текущего состояния рынка недвижимости и тенденций его изменения. При прогнозе предполагаемые расходы на реконструкцию или модернизацию вычитаются из потоков дохода соответствующего периода, если объект новый – учитывается недозагрузка первых лет, связанная с поиском арендаторов.

На этапе III определяется ставка дисконтирования, для чего обычно используется кумулятивный метод (см. выше, в расчете ставки капитализации). Надбавки за риск могут варьироваться с учетом специфики объекта.

На этапе IV определяют терминальную стоимость (стоимость реверсии), в ней учитываются доходы, которые предполагается получить за пределами горизонта планирования. Для расчета терминальной сто-

54

имости обычно капитализируется доход за первый постпрогнозный год (предполагается, что в постпрогнозном периоде доходы будут примерно одинаковы по годам):

ТV NOIn 1 , R

где ТV – стоимость реверсии (возможные поступления от перепродажи объекта в конце n-года), тыс. руб.;

n – период прогнозирования, лет;

NOIn 1 – чистый операционный доход за год (п + 1)-й год от объ-

екта оценки;

R – ставка капитализации.

На этапе V осуществляют преобразование ожидаемых доходов в стоимость объекта на дату оценки. В оценке недвижимости часто применяют дисконтирование на конец года. Порядок расчета представлен в табл. 8.

Таблица 8

Расчет стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков для прогнозного периода равного трем годам

55

Преимущества метода дисконтирования денежных потоков:

учитывает динамику рынка;

применим в условиях нестабильного рынка;

учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

применим для объектов, находящихся на стадии строительства или реконструкции и прочих изменений.

6.4. Управление недвижимостью

Управление недвижимостью (property management) – это деятель-

ность по эффективному использованию недвижимости в интересах собственника. Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

1.Экономическое – это управление доходами и расходами в процессе использования объекта недвижимости.

2.Правовое – это распределение и комбинирование прав на недвижимость (залоги, аренда и т. п.).

3.Техническое – это содержание объекта.

Управление недвижимостью обычно включает:

1)маркетинговые исследования;

2)определение стоимости объекта для приняия управленческих решений;

3)программу НЭИ земельного участка с учетом и без учета имеющихся улучшений;

4)инвестирование и развитие объекта;

5)обращение, залог, лизинг, дарение;

6)создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.;

7)техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт;

8)налогообложение, сопоставление рыночной и кадастровой стоимостей;

9)утилизация и т. д.

Управление недвижимостью направлено, прежде всего, на рост доходов от объекта.

56

Контрольные вопросы и задания

1.Рассчитайте скорректированную цену, если объект оценки – торговое помещение в отличном состоянии, расположенное на втором этаже торгового здания, если аналог, находящийся в хорошем состоянии, расположенный на первом этаже аналогичного здания, продается за 20 млн руб. Площади объектов совпадают. Из анализа рынка выявлено, что помещения на первом этаже дороже, чем на других, на 15 %,

аразница в ценах объектов за счет состояния (отличное – хорошее) составляет 10 %.

2.Определите стоимость строительства производственного здания. Площадь здания составляет 12 000 м2, прямые издержки на строительство 1 м2 в ценах на дату оценки составляют 20 тыс. руб., уровни косвенных издержек и прибыли предпринимателя составляют соответственно 20 и 25 % от суммы прямых издержек.

3.Какова последовательность действий при определении стоимости недвижимости затратным подходом?

4.Что включается в прямые и косвенные издержки на строительство?

5.Какимиметодамирассчитывают стоимость нового строительства?

6.В чем заключается метод сравнительной стоимости единицы?

7.Каков наиболее популярный метод определения физического износа зданий?

8.Каковы преимущества и недостатки затратного подхода при оценке недвижимости?

9.Какова стоимость здания площадью 1600 м2, сдаваемого в аренду по 550 руб/м2 в месяц (ставка капитализации 21 %, простой помещений 10 %, все расходы несет арендатор)?

10.Определите стоимость торгового помещения, если известно, что период прогнозирования составляет три года, денежный поток за первый прогнозный год ожидается в размере 1100 тыс. руб. (рассчитан с учетом вычета расходов на ремонт и недозагрузки объекта на период поиска арендаторов), за второй год – 1440 тыс. руб., за третий – 1470 тыс. руб. Денежный поток за первый постпрогнозный год равен 1500 тыс. руб., ставка дисконтирования – 24 %, оставшийся срок службы недвижимости – 25 лет.

57

7. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ МАШИН, ОБОРУДОВАНИЯ И НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ

7.1. Оценка машин и оборудования

Для разработки управленческих решений нередко нужно рассчитать рыночную стоимость технического оснащения предприятия, т. е. стоимость его машин, приборов, оборудования, устройств, вычислительной техники, транспортных средств и т. д. В отличие от недвижимости машины и оборудование жестко не связаны с местоположением.

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать:

1)функционально самостоятельные машины, агрегаты и установки (отдельный экземпляр оборудования, в том числе АТС);

2)технологические комплексы, в соответствии с технологическим процессом объединяющие технологические машины и вспомогательные устройства в поточные и автоматические линии;

3)производственно-технологические системы (машинный или станочный парк производственного структурного подразделения, представляющий собой совокупность инвентарных объектов).

Специфика рынка машин и оборудования, учитываемая при оценке:

значительная часть машин и оборудования в силу своей специфичности или специфичности производства, в котором они заняты, имеют ограниченный открытый рынок;

рынок машин и оборудования очень подвижен по сравнению с рынком недвижимости: ассортимент машиностроительной продукции систематически обновляется, выпускаются более совершенные образцы взамен морально устаревших.

58

Этапы оценки стоимости инвентаря, машин и оборудования (в том числе офисного):

посещение рабочих помещений и осмотр инвентаря, машин и оборудования;

изучение инвентарных списков, предоставленных руководством предприятия;

выбор подходов и методов оценки;

применение методов оценки;

согласование полученных результатов в итоговую оценку стоимости.

Затратный подход в оценке машин и оборудования

Затратный подход в оценке машин и оборудования часто является единственно возможным, основывается на определении стоимостей восстановления или замещения, связанных с созданием, приобретением и установкой объекта.

Стоимость восстановления оцениваемых машин и оборудования –

это стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки или стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам.

Стоимость замещения оцениваемых машин или оборудования –

это минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам в текущих ценах.

Из указанных определений стоимостей восстановления и замещения машин и оборудования видно, что стоимость приобретения нового объекта (идентичного или аналогичного объекту оценки) – элемент затратного подхода. Следовательно, информационной базой для сравнительного подхода являются сведения о продажах аналогов, которые, как и оцениваемые машины и оборудование, ранее использовались и накопили физический и, возможно, другие типы износа.

При установлении сходства машин и оборудования выделяют три уровня:

функциональное сходство (по области применения, назначению);

конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компоновке элементов);

параметрическое сходство (по значению параметров).

59

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.

Основные методы затратного подхода в оценке машин и оборудования:

1)метод расчета стоимости по цене однородного объекта;

2)метод поэлементного (поагрегатного) расчета;

3)метод расчета стоимости по укрупненным нормативам.

Метод расчета стоимости по цене однородного объекта основан на предположении, что величины себестоимости изготовления оцениваемого и однородного объектов формируются под влиянием общих производственно-технологических факторов. Оцениваемому объекту подбирается конструктивно, технологически и материально подобный объект, для которого известна рыночная цена. Проводится расчет себестоимости аналога и ее корректировка относительно объекта оценки с помощью коэффициента приведения:

K G Gод ,

где K – коэффициент приведения себестоимости однородного объекта к себестоимости объекта оценки исходя из значения основной характеристики;

G – значение основной характеристики объекта оценки;

Gод – значение основной характеристики однородного объекта.

Метод поэлементного (поагрегатного) расчета используется, ко-

гда гипотетически можно собрать объект оценки собственными силами из имеющихся на рынке составных частей с известными ценами. Этапы метода:

составляется перечень основных составных частей оцениваемого объекта (агрегатов, блоков, устройств, деталей);

по перечню составных частей собирается ценовая информация;

в случае необходимости ценовая информация индексированием приводится к дате оценки;

затраты на создание объекта суммируются.

Метод расчета стоимости по укрупненным нормативам позволя-

ет при наличии технологической общности у разнотипных машин и оборудования рассчитывать себестоимость по единой методике и единым укрупненным нормативам производственных затрат.

60