Как составить договор

8.2.Любая из сторон настоящего договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности, небрежности, неосмотрительности).

8.3.Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.

8.4.Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору при выполнении его условий, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени, которые могут быть определены сторонами договора как непреодолимая сила для надлежащего исполнения обязательств.

8.5.За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего договора стороны его несут взаимную материальную ответственность (штраф, пеня, неустойка).

8.5.1.За нарушение сроков передачи товара или неполную передачу его Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере 0,3% стоимости оплаченного Покупателем, но не переданного Продавцом товара, за каждый день просрочки.

8.5.2.За необоснованный отказ в приеме товара Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в размере 2% стоимости товара.

8.5.3.За необоснованный отказ Продавца от исполнения условий договора купли –

продажи, от полной или частичной передачи товара Покупателю, Продавец уплачивает Покупателю неустойку в размере 3% от стоимости товара, предусмотренного п.1 настоящего договора, или той части товара, в отношении которой имел место отказ.

8.5.4.За несвоевременное полное или частичное перечисление авансовой суммы в оплату товара Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

8.5.5.За нарушение условий договора по количеству и качеству товара), переданного Покупателю, Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере 3% от полной стоимости

товара.

8.6. По требованиям об уплате санкций (штраф, пеня, неустойка) на сторонах не лежит бремя доказывания понесенных ими убытков.

8.7. При неисполнении или ненадлежащем исполнении условий и обязательств по настоящему договору убытки, понесенные любой из сторон, взыскиваются сверх санкций в полном объеме.

8.8. Уплата штрафа, пени и неустойки не освобождает ни одну из сторон настоящего договора от надлежащего исполнения условий его в полном объеме.

81

9. Порядок разрешения споров

9.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора,

стороны его будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, обмена письмами, телеграммами, факсами. При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.

9.2. При недостижении взаимоприемлемого решения стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в РФ положениями о порядке разрешения споров между юридическими лицами.

10. Защита интересов сторон

По всем вопросам, не нашедшим решения в условиях настоящего договора, но вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих их имущественные интересы,

стороны будут руководствоваться положениями действующего законодательства РФ.

11. Изменение и/или дополнение договора

11.1. Настоящий договор может быть изменен и/или дополнен сторонами в период его действия на основе их взаимного согласия либо, по требованию заинтересованной стороны,

договор может быть изменен и/или дополнен по решению суда при наличии условий,

предусмотренных законодательством.

11.2. Любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий настоящего договора имеют силу в том случае, если они оформлены в письменном виде,

подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон.

12. Возможность и порядок расторжения договора

Стороны согласились, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон при наличии оснований, которые стороны сочтут достаточными для расторжения договора.

При достижении сторонами решения о расторжении договора последний прекращает свое действие после того, как стороны письменно зафиксировали свое решение о расторжении договора. После этого, при наличии в том необходимости, стороны

82

осуществляют взаимную сверку расчетов в порядке и сроки, ими определяемыми в рабочем порядке.

Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон судом в случаях существенного нарушения договора другой стороной или существенного изменения обстоятельств.

13. Продление срока действия договора

13.1.По обоюдному решению сторон настоящий договор может быть пролонгирован на период, определяемый соглашением сторон.

13.2.Решение сторон о продлении срока действия договора с изменением редакций положений договора по существу должно быть оформлено протоколом переговоров сторон и подписано ими.

14. Действие договора во времени

14.1.Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами, с

которого и становится обязательным для сторон, заключивших его.

14.2.Договор действует со дня вступления его в силу до момента окончания исполнения сторонами своих обязательств по нему.

14.3.Прекращение действия договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает его стороны от ответственности за нарушения, если таковые имели место при исполнении условий договора.

15. Юридические адреса, реквизиты и подписи сторон:

Продавец (полное наименование) Покупатель (полное наименование)

Договор поставки является одним из видов договоров купли-продажи и регулируется теми же общими нормами ГК РФ, что и договор купли-продажи, за некоторыми особенностями. В соответствии со ст. 506 ГК РФ по договору поставки поставщик -

продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

83

Однако в договоре поставки, в отличие от договора купли-продажи продавец обязан передать товар, выполнив ряд условий, среди которых, в частности, и срок исполнения обязательства по передаче товара, который определяется договором. Стороны в договоре поставки могут предусмотреть возможность передачи товаров отдельными партиями в течение определенного в договоре периода времени. В договоре поставки стороны вообще могут не указывать какой товар должен быть поставлен и в каком количестве. Они могут указать, что продавец обязуется поставить товар покупателю согласно заявке,

предоставленной покупателем поставщику по средством факсимильной связи и т.п. Договор поставки так же может и не содержать сроков поставки. В таком случае следует исходить из того, что поставка осуществляется ежемесячно. Данное правило содержится в ст. 508 ГК РФ,

согласно которой в случае, когда сторонами предусмотрена поставка товаров в течение срока действия договора поставки отдельными партиями и сроки поставки отдельных партий

(периоды поставки) в нем не определены, то товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота.

В договоре поставки стороны могут предусмотреть возможность передачи товара не самому покупателю, а указанному им третьему лицу, которое надлежащим образом уполномочено принять товар от имени покупателя. В договоре можно предусмотреть как один, так и несколько способов принятия товара.

84

Образец 6

Договор поставки

ООО «Завод металлоконструкций», в лице директора Иванникова И.И., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Поставщик», с одной стороны, и ГСК «Эдельвейс», в лице председателя Поликарпова А.Н., действующего на основании Устава и Положения о председателе, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1.Поставщик обязуется изготовить и поставить, а Заказчик принять и оплатить металлические ворота в количестве и сроки согласно графику, приложенному к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью.

1.2.Поставщик, по согласованию с Покупателем, имеет право досрочно отгрузить изделия. Продукция, поставленная досрочно, засчитывается в счет изделий, подлежащих поставке в следующем сдаточном периоде.

2. Качество и комплектность

2.1. Поставляемая продукция по своему качеству должна соответствовать ГОСТ №

31174-2003.

3. Цены и сумма договора

3.1.Поставляемая по настоящему договору продукция оплачивается по ценам прейскуранта № 1, утвержденного советом директоров Поставщика 15 января 2009 г. и согласованной с Покупателем, согласно протокола согласования № 15 от 25 января 2009 г.

3.2.Тара и упаковка в цену поставляемых изделий не входят и оплачиваются Заказчиком согласно договоренности.

3.3.Сумма поставки по настоящему договору составляет 1000000 (один миллион)

рублей.

4. Порядок отгрузки

85

4.1.Отгрузка металлических ворот производится автомобильным грузовым транспортом, которым поставка продукции осуществляется в порядке централизованной доставки автомобильным транспортом.

4.2.Минимальной нормой отгрузки является 10 (десять) металлических ворот.

5. Тара и упаковка

5.1. Продукция должна упаковываться в тару, обеспечивающую сохранность продукции при перевозке и хранении.

6. Порядок расчетов

6.1. Расчеты за поставляемую продукцию производятся путем перечисления денежных средств Покупателем на расчетный счет Поставщика согласно графика изготовления продукции. При этом, Покупатель обязан оплачивать предоплату в размере

25% каждой партии продукции, а оставшиеся 75% Покупатель обязан уплатить Поставщику

втечение трех дней с момента принятия товара.

7.Срок действия договора

7.1. Настоящий договор вступает в силу со дня подписания его уполномоченными лицами сторон и действует до момента полного исполнения сторонами своих обязательств по нему.

8. Заключительные положения

8.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим гражданским законодательством РФ.

9. Юридические адреса, реквизиты и подписи сторон

86

Отдельным видом купли-продажи является договор продажи недвижимости. Статья 550 ГК РФ содержит обязательные правила о форме договора продажи недвижимости, в соответствии с которой договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст. 551

ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. К примеру, как указано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 октября 2007 г. № Ф08-7082/07, в соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Кроме того, в силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

87

При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе,

подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Можно привести пример из судебной практики. ·Так, в Определении ВАС РФ от 11 марта 2008 г. № 2665/08 суд отказал в удовлетворении требования о взыскании денежных средств, составляющих стоимость вклада в долевое строительство жилого дома, процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку в соответствии с условиями заключенного сторонами договора передачи объекта незавершенного строительства в муниципальную собственность у истца отсутствовали основания для возникновения права на получение денежных средств, а у ответчика - обязательства по оплате стоимости вклада истца.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась, в материалах дела не содержится. Представленные доказательства могут свидетельствовать лишь о намерении сторон заключить договор купли-продажи земельного участка и садового дома.

При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных законом, для отмены решения мирового судьи об отказе в иске не имелось, решение суда следует признать законным, а апелляционное решение и постановление президиума подлежат отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Таким образом, из вышеизложенного следует, что обязательными условиями договора продажи недвижимости являются:

то, что договор должен быть совершен в письменной форме;

то, что договор подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

88

Образец 7

Договор купли-продажи квартиры

Граждане Российской Федерации РАФИКОВ НИКОЛАЙ БОРИСОВИЧ, именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ» и КАРИНА ИРАИДА СЕРГЕЕВНА, именуемая в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ» в лице своего представителя Алинкиной Елены Николаевны, действующей на основании доверенности № 152 от 14 июня 2009 г., удостоверенной нотариусом г. Вольска и Вольского района Саратовской области Петровой М.А., заключили настоящий договор на следующих условиях:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.ПРОДАВЕЦ продал и передал в собственность, а ПОКУПАТЕЛЬ купил и принял в собственность квартиру, расположенную по адресу: г. Саратов, ул. Вольская, д. 17, кв. 5 (далее по тексту – квартира).

2.Собственником продаваемой квартиры является ПРОДАВЕЦ на основании Свидетельства о государственной регистрации права серия 64 00 № 400081, выданного 13 августа 2008 г. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «Саратовская областная регистрационная палата», о чѐм в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13 августа 2008 г. сделана запись регистрации №64-1.66-19.2001-610.1.

3.Согласно Справке, выданной Муниципальным унитарным предприятием Городское бюро технической инвентаризации г. Саратова от 05.07.2008 г., продаваемая квартира имеет общую полезную площадь 40,8 кв.м., жилую площадь 27,1 кв.м. и состоит из двух смежных жилых комнат площадью 16,4 кв.м. и 10,7 кв.м., коридора 3,8 кв.м., кухни 5,6 кв.м., санузла (совмещѐнные ванна и туалет) 3,0 кв.м., шкафа 1,3 кв.м., балкона и находится на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома. Инвентаризационная оценка квартиры составляет 88834 (восемьдесят восемь тысяч восемьсот тридцать четыре) рубля.

4.Общая продажная цена квартиры в соответствии с договорѐнностью ПРОДАВЦА и ПОКУПАТЕЛЯ составляет 800000 (восемьсот тысяч) рублей.

5.ПРОДАВЕЦ гарантирует, что продаваемая квартира на момент подписания сторонами настоящего договора не обременена правами или претензиями третьих

89

лиц, не продана, не подарена, не арендована, в залоге или под арестом не состоит, не передана в доверительное управление, не является вкладом в имущество или уставной капитал юридического лица, не является предметом судебного разбирательства.

На момент подписания сторонами настоящего договора в квартире никто, как имеющий в ней постоянное место жительства, не зарегистрирован. Лиц, имеющих право на жилую площадь в продаваемой квартире, выписанных в связи с прохождением учѐбы, срочной военной службы по призыву, имеющих бронь на данную жилую площадь или лиц, находящихся в местах лишения свободы, не имеется, что подтверждается справкой Жилищно-строительного кооператива «Витязь» № 35 от 27.06.2008 г. За достоверность этих сведений ПРОДАВЕЦ несѐт полную ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.В случае, если у ПРОДАВЦА, до государственной регистрации настоящего договора, возникли перед третьими лицами (не сторонами по настоящему договору) какие-либо обязательства, связанные с продаваемой квартирой, эти обязательства к ПОКУПАТЕЛЮ не переходят.

7.ПОКУПАТЕЛЬ до подписания настоящего договора оплатил, а ПРОДАВЕЦ получил полностью плату за квартиру и никаких претензий друг к другу по расчѐту они не имеют, что подтверждается их подписями под настоящим договором и выданной ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЮ соответствующей распиской.

8.ПРОДАВЕЦ до подписания настоящего договора передал, а ПОКУПАТЕЛЬ принял квартиру и никаких претензий друг к другу по передаче-приѐмке они не имеют, что подтверждается их подписями под настоящим договором и Передаточным актом, подписанным сторонами.

9.Расходы по оформлению государственной регистрации сделки по настоящему договору несѐт ПОКУПАТЕЛЬ.

10.Стороны добровольно и осознанно заключают настоящий договор. Обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на невыгодных для сторон условиях, отсутствуют. Настоящий договор в соответствии со ст. 558 ГК РФ подлежит государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области. Право собственности на проданную квартиру у ПОКУПАТЕЛЯ возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в соответствии со ст. 551 ГК РФ.

11.Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до исполнения ими всех своих договорных обязательств.

90