Прикладная математика механика и процессы управления

УДК 699.8

Е.Н. Духно

Пермский национальный исследовательский политехнический университет

АКТУАЛЬНОСТЬ ПОДДЕРЖКИ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙ В ЗАДАЧЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАТЕГОРИЙ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ

С появлением ГОСТ «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» происходит переход к четырем категориям технического состояния, что приводит к необходимости повышения степени обоснованности принятия решений. Решение данной проблемы позволит наиболее точно определять категории технического состояния общественных зданий.

Ключевые слова: категория технического состояния, оценка технического состояния, нормативное техническое состояние, работоспособное техническое состояние, ограниченно работоспособное техническое состояние, аварийное состояние.

E.N. Dukhno

Perm National Research Polytechnic University

RELEVANCE OF DECISION SUPPORT IN THE TASK OF DETERMINING CATEGORIES OF TECHNICAL CONDITION OF PUBLIC BUILDINGS

With the advent of the standard “Buildings and constructions. Rules of inspection and monitoring of technical condition” of the transition to the 4 categories of technical condition, which leads to the need of increasing the degree of reasonableness of decision-making. The solution of this problem will allow to most accurately determine the category of the technical condition of public buildings.

Keywords: category of technical condition, assessment of technical condition, technical condition, technical condition of the functional, partiallyfunctional condition, emergency condition.

Рекомендованные нормативные документы для оценки технического состояния строительных объектов. На сегодняш-

ний день обязательным к исполнению является ГОСТ Р 53778–

151

2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», согласно этому нормативному документу оценка здания в целом определяется по наиболее плохо сохранившемуся состоянию несущих строительных конструкций. Несущими конструкциями здания являются фундаменты, наружные и внутренние стены, перекрытия, крыша.

Тем не менее оценка технического состояния строительных объектов в настоящее время основывается на использовании достаточно обширного списка рекомендованных нормативных документов, рекомендаций и пособий. Перечислим основные из них и категории технического состояния предлагаемые в них (табл. 1).

152

153

154

Как видно из табл. 1, количество категорий технического состояния строительных конструкций меняется в пределах от трех до пяти. Разнообразие вышеперечисленных документов и категорий в них не добавляет четкости при принятии конкретных решений в практической деятельности. Следует также отметить, что с 8 декабря 2011 г. был принят важный документ федерального уровня – национальный стандарт ГОСТ 31937–2011. Документ введен и не отменяет СП 13-102–2003, а существенно его дополняет. Также продолжает действовать ГОСТ Р 53778–2010.

Согласно нормативному документу ГОСТ Р 5377–2010 возможны следующие категории определения категорий технического состояния:

1.Нормативное техническое состояние. Категория технического состояния, при котором количественные и качественные значения параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений, включая состояние грунтов основания, соответствуют установленным в проектной документации значениям с учетом пределов их изменения.

2.Работоспособное техническое состояние. Категория технического состояния, при которой некоторые из числа оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта или норм, но имеющиеся нарушения требований, в конкретных условиях эксплуатации, не приводят к нарушению работоспособности, и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

155

3.Ограниченно работоспособное техническое состояние. Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, включая состояние грунтов основания, при которой имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания, и функционирование конструкций и эксплуатация здания или сооружения возможны либо при контроле (мониторинге) технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния (при необходимости).

4.Аварийное состояние. Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, включая состояние грунтов основания, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения и (или) характеризующаяся кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости объекта.

Дополнительные критерии для категорий состояния строительных конструкций. Можно отметить тот факт, что представленные выше категории технического состояния дают очень ограниченное представление о состоянии строительной конструкции. Как правило, в отчетах используются три последние категории из вышеперечисленных, так как техническую экспертизу новых зданий и сооружений проводят крайне редко.

Поэтому необходимо вводить дополнительные критерии для категорий ограниченно работоспособного и аварийного состояний строительных конструкций. Особенно значимы такие критерии, как время устранения данного дефекта и затраты на это. Представим это в виде табл. 2.

Как видно из табл. 2, нам необходимо получить два коэффициента:

K1 tt1 ,

2

156

где t1 – время на устранение дефекта; t2 – время создания новой идентичной конструкции.

K2 s1 ,

s2

где s1 – затраты на устранение дефекта; s2 – затраты на создание новой идентичной конструкции.

Исходя из полученных формул табл. 2 можно представить в следующем виде (табл. 3).

Таблица 3 Значения коэффициентов дополнительных критериев

Используя предложенную выше таблицу, получим более развернутое представление о состоянии строительной конструкции.

157

Библиографический список

1.ГОСТ 31937–2011. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния. Введ. 2014-01-01. – М.: СтандартИнформ, 2014. – 55 с.

2.ГОСТ Р 53778–2010. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния. Общие требова-

ния. Введ. 2011-01-01. – М.: СтандартИнформ, 2011. – 59 с.

3.СП 13-102–2003. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. Свод правил по проектированию и строительству. Введ. 2003-08-21. – М., 2003. – 32 с.

4.Новопашина Е.И., Дмитрюков М.С., Сафонов Н.И. Определение технического состояния несущих конструкций здания с применением модели комплексного оценивания // Master’s Journal. – 2014. – № 1. – С. 351–356.

5.Квалиметрическая экспертиза строительных объектов / под ред. В. Маругина, Г. Азгальдова. – М.: Политехника, 2008.

Об авторе

Духно Екатерина Николаевна (Пермь) – студентка ФГБОУ ВО ПНИПУ (614990, г. Пермь, Комсомольский пр., 29, e-mail: duhno.kat@mail.ru).

158

УДК 338.57+332.7

М.И. Кавиев

Пермский национальный исследовательский политехнический университет

МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИНДЕКСА ДОХОДНОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Описан существующий метод расчета индекса доходности жилой недвижимости и его недостаток, связанный с неточностью прогнозирования значения безденежного дохода, используемого для формирования инвестиционного портфеля и управления им. Предложен подход к устранению данного недостатка. Скорректированную методику планируют использовать в имитационной деловой игре «Портфельные инвестиции в рынок недвижимости».

Ключевые слова: рынок недвижимости, инвестиции, портфель недвижимости, индекс доходности, прогнозирование рынка.

M.I. Kaviev

Perm National Research Polytechnic University

METHODS OF DETERMINATION OF THE INDEX OF PROFITABILITY OF RESIDENTIAL REAL ESTATE

Described is the current method of calculating the index of profitability of residential real estate and its flaw associated with the inaccuracy of predicting non-monetary values of income used for the formation and management of the investment portfolio. An approach to addressing this shortcoming is proposed. Adjusted methodology is planned to be used in the simulation business game “Portfolio investments in the real estate market”.

Keywords: real estate market, investments, real estate portfolio, index of profitability, market forecasting.

Введение. Рынок жилой недвижимости является одним из основных направлений формирования в России экономической системы, базирующейся на рыночных механизмах регулирования, функционирования и развития экономики. Преимуществом рынка жилой недвижимости как объекта исследования является доступ к достаточному количеству вторичной информации о рынке [1]. Од-

159

нако, несмотря на доступность этих данных, используемые в настоящее время индикаторы рынка недвижимости не полностью описывают его изменение. Вследствие этого возникает потребность в корректном определении индикаторов рынка недвижимости с целью формирования и последующего управления инвестиционным портфелем на основе достоверных данных.

Постановка задачи формирования инвестиционного порт-

феля недвижимости. Существующий метод расчета индикаторов рынка недвижимости, подробно описанный в работе [2], и методика формирования инвестиционного портфеля недвижимости (см., например, [3, 4]) основаны на предположении о линейном характере изменения темпов роста цен на рынке, что приводит к неточному прогнозируемому значению безденежного дохода недвижимости и, соответственно, индекса доходности. Это обстоятельство определило потребность в модификации существующего метода и цель исследования – повышение коммерческой эффективности портфельного инвестирования в рынок жилой недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимы:

–аналитика и сбор достоверной информации о рынке недвижимости;

–модификация методики определения индекса доходности жилой недвижимости;

–разработка методики имитационной деловой игры с участием «поиска решений».

Данная статья описывает результаты решения второй задачи на основе данных, полученных в ходе сбора информации о рынке недвижимости г. Казани, выбранном в качестве иллюстрационного примера.

Посредством расчета инвестиционной привлекательности объектов жилой недвижимости [3, 4] можно сформировать портфель недвижимости.

Сбор данных по рынку вторичной недвижимости получен благодаря порталу недвижимости [5]. За основу были взяты следующие данные:

–арендная ставка;

–площадь объектов;

160