Методологические основы оценки стоимости имущества - Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И

рое может иметь место в результате физического, функционального и внешнего износа. Для определения величины накопленного изно са применяются следующие методы:

!метод сравнения продаж;

!метод экономической жизни;

!метод разбивки;

!модифицированный метод экономической жизни.

При применении метода сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью замещения или восстановления нового строительства улучшений и их рыночной стоимостью на дату оценки.

При применении метода экономической жизни накопленный износ определяется как доля стоимости замещения или восстановления, определяемая отношением эффективного возраста к общей эконо мической жизни.

Модифицированный метод экономической жизни определяет на копленный износ как долю стоимости замещения или восстановле ния с учетом исправимого физического износа, определяемую отно шением эффективного возраста к общей экономической жизни.

Метод разбивки определяет отдельно величину каждой состав ляющей накопленного износа, к которым относят:

!исправимый (устранимый) физический износ (отложенный ремонт);

!неисправимый (неустранимый) физический износ;

!исправимый (устранимый) функциональный износ;

!неисправимый (неустранимый) функциональный износ;

!внешний (экономический) износ.

Общая величина накопленного износа здания или сооружения определяется как сумма абсолютных величин износа в денежном вы ражении по всем позициям разбивки.

Оценка рыночной стоимости недвижимости методом рыночных сравнений

Метод рыночных сравнений применяется при наличии достаточ ного количества достоверной рыночной информации о сделках куп ли продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом крите

рием для выбора объектов сравнения является аналогичное наиболее эффективное использование.

Метод рыночных сравнений при оценке недвижимости включает следующие этапы:

501

!анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недви жимости и выбор достоверной информации для анализа;

!определение уместных единиц сравнения;

!выделение необходимых элементов сравнения;

!проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

!приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традици онно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недви жимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижи мость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

!состав передаваемых прав собственности;

!условия финансирования сделки купли продажи;

!условия продажи;

!время продажи;

!месторасположение;

!физические характеристики;

!экономические характеристики;

!компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

!в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся пу тем применения каждой последующей корректировки к пре дыдущему результату;

!во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые произво дятся путем применения указанных корректировок к результа ту, полученному после корректировки на условия рынка, в лю бом порядке.

Величины корректировок, в зависимости от наличия и достовер

ности рыночной информации, определяются с помощью сопостав ления количественных или качественных характеристик объектов недвижимости и сделок. Обоснование принимаемых в расчет кор ректировок является обязательным.

502

Окончательное решение о величине результата, определенного методом рыночных сравнений, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом рыночных срав нений могут применяться методы статистической обработки рыноч ных данных.

Оценка рыночной стоимости недвижимости методом капитализа ции доходов

Метод капитализации доходов при оценке недвижимости вклю чает следующие этапы:

!прогнозирование будущих доходов;

!капитализация будущих доходов.

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятель ности в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.

Доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности про гнозируются путем составления реконструированного (гипотетиче ского) отчета о доходах.

Доход от реверсии прогнозируется:

!в виде абсолютной величины реверсии;

!на основе относительного изменения стоимости недвижимос ти за период владения;

!с применением терминального коэффициента капитализации.

Выбор методов капитализации будущих доходов должен быть обоснованным и соответствовать общепринятым в современной международной и отечественной практике оценки недвижимости подходам, к которым относятся:

!методы прямой капитализации (методы доходности);

!методы капитализации по норме отдачи.

Независимо от выбранного метода или модели капитализации, оценка рыночной стоимости должна основываться только на дан ных, обоснованных текущими рыночными сделками с аналогичны ми правами собственности на аналогичные объекты недвижимости.

Определение стоимости методами капитализации доходов реко

мендуется выполнять на основе вероятностного подхода.

При оценке объектов недвижимости, полностью оборудованных и функционирующих как самостоятельный бизнес (гостиницы, рес тораны, бары, коммерческие спортивные и медицинские учрежде

503

ния и т. п.), допускается определять стоимость недвижимости исходя из ее коммерческого потенциала с применением соответствующих методик.

6.Особенности оценки недвижимости для различных целей

Оценка для целей купли или продажи

При выполнении оценки недвижимости, которая должна быть куплена или продана на открытом рынке, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяются рыночная сто имость или стоимость будущей реализации. При этом для специ ализированной недвижимости в большинстве случаев определяю щим методом расчета стоимости является затратный метод, базирующийся на рыночных данных.

При выполнении оценки недвижимости для продажи в течение ограниченного периода времени, когда недвижимость выставляется на открытый рынок для продажи в сроки, существенно меньшие адекватного маркетингового периода для данного типа недвижимос ти, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижи мости применяется стоимость ограниченной реализации.

Оценка для целей составления финансовой отчетности1

Настоящие Стандарты применяются в случае, если действующие нормативные акты предусматривают отступление от общего правила оценки активов на основе первоначальной (исторической) стоимос ти, допуская:

!оценку на основе стоимости замещения для материальных ос новных активов с ограниченным сроком полезной жизни;

!оценку иными методами, учитывающими инфляцию;

!переоценку материальных основных фондов (средств) для уче та инфляции.

При выполнении оценки для целей составления финансовой от четности в зависимости от целей владения недвижимость делится на следующие категории:

!недвижимость, занимаемая владельцем для ведения собствен ного бизнеса;

!инвестиционная (доходная) недвижимость, используемая вла дельцем для получения настоящего или будущего арендного

дохода, или для сохранения, или увеличения стоимости ка питала;

1 Требует гармонизации со стандартами бухучета.

504

!недвижимость, избыточная для потребностей производства (бизнеса);

!недвижимость, которой владеют для целей освоения и разви тия;

!недвижимость, которой владеют в качестве товарных запасов. При оценке недвижимости, занимаемой владельцем для ведения

собственного бизнеса, в качестве базы оценки применяется:

!рыночная стоимость при существующем использовании — для неспециализированной недвижимости, включая недвижи мость, оцениваемую на основе ее коммерческого потенциала;

!остаточная стоимость замещения — для специализированной недвижимости.

При оценке инвестиционной недвижимости в качестве базы оценки применяется рыночная стоимость.

При оценке недвижимости, избыточной для потребностей произ водства, в качестве базы оценки применяется рыночная стоимость.

При оценке недвижимости, которой владеют для целей освоения и развития, потенциал будущего использования определяет текущую стоимость с учетом издержек на освоение и развитие. Для неспеци" ализированной недвижимости в качестве базы оценки применяется рыночная стоимость. Для специализированной недвижимости в каче стве базы оценки применяется остаточная стоимость замещения.

При оценке недвижимости, которой владеют в качестве товарных запасов и трактуемой обычно как текущие активы, принимают во внимание конкретные особенности системы бухгалтерского учета.

Недвижимость, оцениваемая на основе коммерческого потенциала

К недвижимости, оцениваемой на основе коммерческого потен циала, относится недвижимость, созданная или приспособленная для специфического использования, которое является наиболее эф фективным и без изменений передается на свободном рынке по це нам, основанным непосредственно на коммерческом потенциале. Как правило, к этой категории относятся гостиницы, рестораны, ба ры, кафе и другие аналогичные заведения, коммерческие медико оз доровительные заведения, объекты спорта, досуга и развлечения.

Оценка на основе коммерческого потенциала включает оценку

земли и здания, оборудования и принадлежностей, соединенных с недвижимостью, мебели, обстановки и оборудования предприятия, гудвиллла, связанного непосредственно с данной недвижимостью, и не включает оценку потребляемых запасов. Оценки на базе остаточ"

505

ной стоимости замещения к данной категории недвижимости не при" меняются.

Передаваемый и непосредственно связанный с бизнесом гудвилл является материальным и, в противоположность персональному не материальному гудвиллу, включается в рыночную стоимость при су ществующем использовании земли и зданий. В оценку включаются выгоды или обязательства по действующим контрактам на поставку и закупку товаров и услуг, а также предполагаемая возможность во зобновления существующих лицензий, разрешений и сертификатов.

Оценка недвижимости для целей определения величины залогового обеспечения кредита

Данный вид оценки выполняется для обоснования возможности гарантированного возмещения средств кредитора за счет реализации объекта залога на рынке в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

При оценке для целей определения величины залогового обеспе чения кредита в качестве базы оценки применяется рыночная сто имость.

Специализированная недвижимость не является подходящим обеспечением кредитов. Если специализированная недвижимость все же используется в качестве объекта залога, то ее стоимость долж на определяться, исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования, а при отсутствии рыночных данных в качестве базы оценки следует применять остаточную стоимость замещения.

В некоторых случаях в качестве базы оценки может применяться стоимость реализации или стоимость ограниченной реализации.

Ретроспективная оценка недвижимости

Оценка стоимости недвижимости на ретроспективную дату мо жет быть необходима для различных целей, включая вопросы нало гообложения, наследства, выплаты компенсаций, рассмотрения в суде исков об ущербе.

Для ретроспективной оценки должны быть доступны рыночные данные за предшествующий, текущий и последующий после даты ретроспективной оценки периоды. При этом следует придавать соот ветственно меньшее значение данным, которых на ретроспективную

дату проведения оценки не было, или тенденциям, возникшим после ретроспективной даты оценки, которые могут подвергнуть сомне нию объективность отражения реальной ситуации на ретроспектив ную дату оценки.

506

При выполнении ретроспективной оценки в процессе рецензиро вания не следует принимать во внимание апостериорные по отноше нию к дате выполнения рецензируемой оценки данные.

В зависимости от целей ретроспективная оценка может выпол няться на рыночных и нерыночных базах оценки.

7. Обследование недвижимости при выполнении оценки

Обследование недвижимости при выполнении оценки стоимости включает подготовительные работы, техническое освидетельствова ние, анализ и оформление результатов освидетельствования.

В состав подготовительных работ входит предварительное озна комление с объектом оценки, сбор и анализ документальных мате риалов, относящихся к объекту оценки, а также подготовка рабочих материалов для проведения технического освидетельствования.

Целью и основным содержанием технического освидетельствова ния для целей оценки недвижимости является сбор фактических данных о характеристиках и фактическом состоянии улучшений. Для зданий и сооружений необходимо установить:

!тип основных строительных конструкций;

!вид основных строительных материалов;

!геометрические характеристики;

!фактическое состояние строительных конструкций и инженер ного оборудования.

Техническое освидетельствование производится для отдельных конструктивных элементов зданий, сооружений и инженерных систем.

При наличии проектно сметной документации должна быть вы полнена сверка фактических конструктивных решений, использо ванных строительных материалов и объемов строительно монтаж ных работ с данными проекта.

При отсутствии проектной или исполнительной документации геометрические характеристики объекта оценки определяются путем проведения обмерных работ в соответствии с действующими прави лами.

Фактическое состояние конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования определяется путем внешнего осмотра. Тех

ническая диагностика с применением инструментальных методов исследования, вскрытие конструкций, поверочные расчеты по груп пам предельных состояний в состав работ по освидетельствованию недвижимости для целей оценки не входят.

507

Повреждения конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования фиксируются в форме словесного описания призна ков с указанием количественных характеристик повреждений.

Если при выполнении технического освидетельствования выяв лены дефекты, которые могут существенно повлиять на стоимость объекта оценки, оценщик должен уведомить об этом клиента для принятия решения о проведении дополнительных исследований ме тодами технической диагностики. Окончательные выводы о величи не стоимости объекта в этом случае должны быть сделаны только после анализа результатов дополнительных исследований.

В результате анализа документации и технического освидетельст вования должны быть сделаны выводы по следующим позициям:

!наличие законодательных ограничений по текущему и перс пективному использованию объекта оценки;

!степень соответствия фактического использования объекта проектному назначению;

!степень соответствия объекта оценки современным стандартам для недвижимости аналогичного назначения;

!текущее состояние и работоспособность конструктивных эле ментов, инженерных систем и оборудования;

!перечень выявленных факторов, влияющих на стоимость;

!рекомендации по поводу проведения более глубокого исследо вания технического состояния отдельных элементов.

8.Непроизводственное оборудование, машины и механизмы, оцениваемые вместе со зданием, строением, сооружением

Оценка недвижимости должна включать оценку инженерных

систем, оборудования, машин и механизмов, обеспечивающих наи более эффективное использование недвижимости.

К непроизводственному оборудованию, машинам и механизмам, обслуживающим здание, как правило, относят системы электро снабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, ото пления и кондиционирования воздуха, лифты и подъемники и дру гие элементы, используемые для некоммерческих целей.

Производственное оборудование, машины и станки, а также кон

струкции, которые формируют часть или являются для них вспомо гательными, которые используются исключительно для задач или в коммерческих целях предприятия, занимающего здание, не учитываются при оценке недвижимости.

508

9. Учет факторов окружающей среды при оценке недвижимости

Факторы окружающей среды природного и техногенного харак тера должны учитываться при выполнении оценки недвижимости.

Всостав работ по оценке недвижимости работы по экологическо му аудиту недвижимости не входят. В случаях, если у оценщика име ются основания считать, что экологические факторы могут сущест венно повлиять на стоимость, он должен информировать клиента о необходимости привлечения профессионального эксперта в области окружающей среды.

Входе экологической экспертизы эксперту по окружающей среде

должны быть поставлены следующие вопросы:

! существует ли экономически целесообразная возможность полного или частичного устранения источника загрязнения

или опасности; ! если загрязнение или опасность не могут быть полностью уст

ранены, можно ли их изолировать или закрыть, чтобы сделать недвижимость пригодной для данного использования на опре

деленный, даже ограниченный период; ! есть ли возможность смягчить воздействия загрязнения или

опасности любым способом.

Втех случаях, когда существует возможность полной или частич ной ликвидации источника или устранения последствий загрязне ния, оценка может быть выполнена с учетом соответствующих рас считанных издержек на такую ликвидацию или устранение, а также с

учетом:

! невозможности полного устранения загрязнений; ! риска рецидивов загрязнений;

! динамики изменения стандартов, обязательств и мер по вос становлению, применяемых законодательством по окружаю

щей среде; ! сокращенного диапазона альтернативного использования уча

стка.

509

Глава 15 СТАНДАРТ (РУКОВОДСТВО) ПО ОЦЕНКЕ

СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ

1. Область применения стандарта

Настоящий стандарт устанавливает общие требования к проведе нию оценки стоимости машин и оборудования. Положения стандар та подлежат обязательному применению субъектами оценочной де ятельности, имеющими прямое и (или) косвенное отношение к оценке имущества.

2.Классификация машин и оборудования

Кмашинам и оборудованию относятся объекты Общероссийско го классификатора основных фондов ОК 013 94 (ОКОФ), утверж денного постановлением Госстандарта Российской Федерации от 26 декабря 1994 г. № 359.

Энергетическое оборудование (силовые машины и оборудование): машины — генераторы, производящие тепловую и электрическую энергию, и машины — двигатели, превращающие энергию любого вида в механическую.

Рабочие машины и оборудование: все виды технологического обо рудования, включая автоматические машины и оборудование для производства промышленной продукции, оборудование сельскохо зяйственное, транспортное, строительное, торговое, складское, во доснабжения и канализации, санитарно гигиеническое и другие ви ды машин и оборудования.

Информационное оборудование: оборудование систем связи, сред ства измерения и управления, средства вычислительной техники и оргтехники, средства визуального и акустического отображения ин формации, средства хранения информации, театрально сценическое оборудование.

Транспортные средства: железнодорожный подвижной состав, подвижной состав водного, автомобильного, воздушного, космиче ского, городского транспорта и средства напольного производствен ного транспорта.

Инвентарь производственный и хозяйственный: емкости для хране

ния жидкостей, устройства и тара для сыпучих, штучных и тар но штучных материалов, устройства и мебель, служащие для облег чения производственных операций, предметы конторского и хозяй ственного обзаведения, спортивный инвентарь.

510