книги2 / 234

рынке недвижимости, в первую очередь это цены на жилье на первичном и вторичном рынках.

Показатели доступности жилья могут быть использованы для сравнений различных рынков жилья внутри страны, региона или для межстрановых сравнений.

Взарубежной практике под доступным жильем понимается жилье, расходы на оплату которого не превышают определенную долю семейного дохода (обычно 30–35%). Такая доля обычно определяется муниципалитетами и реже государствами как доля медианного дохода семьи в соответствующей юрисдикции – например, 80% медианного дохода семьи в метрополитенском ареале (американский аналог городской агломерации).

Уровень доступности жилья может оцениваться различными методами. Но наиболее распространен подход к оценке доступности жилья по показателю, характеризующему количество лет, в течение которых семье необходимо полностью сберегать свои доходы для приобретения жилья. Для расчета используются медианные цены жилой единицы и медианные доходы семьи в юрисдикции – городе, штате, стране. В зарубежных методиках данный показатель может иметь разные названия, например, «median multiple» или «housing price-to-income ratio». При этом важно отметить, что в крупнейших мировых городских агломерациях преобладающей формой жилья является не собственное жилье, а аренда жилья у институционального арендодателя (частного или государственного). Однако это не мешает проводить анализ доступности жилья по указанному методу.

ВРоссии в отличие от большинства развитых зарубежных стран (США, Канада, Австралия, страны ЕС) пока отсутствует специальное государственное регулирование и, соответственно, государственные, муниципальные жилищные программы, определяющие само понятие «доступное жилье» (affordable housing)1.

Коэффициент доступности жилья (housing price-to-income

ratio) в России, исходя из ограниченных данных, пока рас-

1См., например, исследование о зарубежной политике и инструментах в области доступ-

ного жилья: Gurran N., Milligan V., Baker D., Bugg L. В, Christensen Sh. New Directions in Planning for Affordable Housing: Australian and International Evidence and Implications // Research and Policy Bulletin. 2008. N 105 (Final Report: N 120). P. 1–143. Обзор исследования на русском языке представлен на сайте фонда «Институт экономики города». URL: http://urbaneconomics.ru/research/analytics/issledovanie-zarubezhnogo- opytaispolzovaniya-instrumentov-inklyuzivnogo/ Также см. наиболее известное ежегодное сравнительное исследование уровня доступности жилья в разных странах и городах: 13th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2017. URL: http:// www.demographia.com/dhi.pdf.

считывается как соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м. и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из трех человек1. Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру, при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры. Официально данный показатель рассчитывается Минстроем России на уровне субъектов Российской Федерации в рамках отчетов о реализации государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», а также публикуется Росстатом в сборнике «Жилищные условия населения» в целом по Российской Фе - дерации. Возможность рассчитать этот показатель по городам и городским агломерациям на основе регулярных официальных данных отсутствует.

Другой показатель данной категории — индекс доступности приобретенияжилья(Housingaffordabilityindex,HAI)—показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях.

Значениепоказателяв100%означает,чтосреднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита доходам. Если индекс доступности приобретения жилья меньше 100%, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру. Так, значение показателя в 60% означает, что у среднестатистического домохозяйства есть только 60% доходов, необходимых для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита.

Также используется такой аналитический показатель, как доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств2. Данный показатель измеряется в

1В соответствии с методологией, утвержденной федеральной целевой программой «Жилище», принятой Постановлением Правительства Российской Федерации

от 17 декабря 2010 г. № 1050.

2Входит в число основных показателей государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». URL: http://www.programs.gov.ru/Portal/programs/passport/5/

процентах и вычисляется с помощью распределения населения по уровню душевого дохода и информации об ипотечном кредитовании (процентная ставка и срок кредита) и ценах на рынке жилья.

В Государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем граждан Российской Федерации» в редакции от 17 августа 2017 г. установлены целевые значения коэффициента доступности жилья (далее также — КДЖ) до 2025 г. включительно

(рис. 4.1).

Рис. 4.1. Целевые значения КДЖ Государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», лет

В соответствии с признанной на международном уровне методикой Программы ООН по развитию населенных пунктов (ООНХабитат) существует общепринятая классификация рынков жилья по критерию доступности (табл. 4.1).

Таблица 4.1 Международная классификация рынков жилья по критерию доступности

Согласно международной классификации, жилье в России в среднем можно считать доступным. Так, уже в 2016 г. значение коэффициента доступности жилья составило 2,6 года (меньше, чем среднее значение КДЖ по США, которое составляет 3,7 года), что на первый взгляд говорит о высокой доступности жилья в Российской Федерации. Однако в силу отличий российской методики расчета показателя от зарубежной такой вывод не является верным.

ВРоссии, по данным Росстата за 2016 г., на одного жителя приходится 24,9 кв. м общей площади жилых помещений, что существенно меньше не только соответствующих показателей в США (около 70 кв. м на человека) и среднеевропейского уровня (около 35 кв. м), но и минимального стандарта ООН (30 кв. м на человека).

Недостатком действующей методики расчета КДЖ может быть признано использование показателей среднедушевых доходов домохозяйств и средних цен на жилье в расчете на 1 кв. м, что делает показатель доступности жилья в России несопоставимым с аналогичными показателями других стран.

Вмеждународной практике коэффициент доступности жилья рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья к медианному доходу домохозяйства за год. При таком подходе при расчете коэффициента доступности жилья учитываются следующие факторы, оказывающие влияние на доступность жилья:

• уровень цен на жилье и дифференциация цен на рынке жилья (при прочих равных условиях чем выше дифференциация, тем больше разрыв между средней ценой жилой единицы и медианной ценой жилой единицы);

•уровень доходов домохозяйств и их дифференциация (при прочих равных условиях чем выше дифференциация, тем больше разрыв между средней ценой жилой единицы и медианной ценой жилой единицы);

•характеристикимедианнойжилойединицы(поплощади,количеству комнат, расположению, другим качественным характеристикам, влияющим на цены на рынке жилья);

•характеристики медианного домохозяйства (по размеру, составу — количество взрослых и детей, трудоспособных и нетрудоспособных; по положению на рынке труда — занятые и безработные; по уровню квалификации, другим качественным

характеристикам, влияющим на доходы домохозяйств).

При использовании средних цен на рынке жилья в расчете на 1 кв. м, во-первых, не учитываются различия в характеристиках предложения на рынках жилья. На одном рынке средней жилой единицей (т.е. статистически — жилой единицей, цена которой выше, чем цены 50% жилых единиц с более низкой ценой, и ниже, чем цены 50% жилых единиц с более высокой ценой) может являться двухкомнатная квартира площадью 50 кв. м, а на другом рынке жилья (в соседнем городе) — индивидуальный дом площадью 100 кв. м. Во-вторых, даже при переходе от оценки на 1 кв. м к оценке по ценам жилых единиц расчет по среднему значению может давать большое смещение в условиях высокой дифференциации цен, тогда как для оценки доступности жилья необходим индикатор цены средней жилой единицы, а не средней цены жилой единицы. Как указано выше, статистически средней жилой единицей является жилая единица, цена которой в ранжированном по цене ряду жилых единиц находится ровно посередине.

Аналогичная логика применима и к показателю доходов. Использование удельных средних доходов на душу населения вместо индикатора доходов среднего для определенной территории домохозяйства дает оценку среднего по всей выборке дохода на человека. Таким образом, не учитываются различия в характеристиках домохозяйств.

Указанные отличия методик делают несопоставимыми результаты российских и зарубежных показателей, а значит, и не вполне применимой к оценке уровня доступности жилья классификацию, принятую ООН.

Так, по данным Росстата, медианный доход на душу населения в России в 2016 г. составил 22 984,4 руб., а среднедушевой —

30744,4руб.,т.е.медианныйдоходнадушунаселенияна25%ниже среднего. Таким образом, если при расчете КДЖ хотя бы по доходам перейти от средних к медианным, то значение показателя возрастет до 3,5 лет, а характеристика доступности жилья изменится на «жилье не очень доступно». При этом отметим, что и этот медианный показатель несопоставим полностью с зарубежным аналогом, так как, по сути, медианный доход семьи определяется как произведение удельного (на душу населения) медианного дохода и среднего размера домохозяйства. Между тем, например, при оценке КДЖ по субъектам Российской Федерации или муниципалитетам важно учитывать также отличия в характеристиках домохозяйств, что отражалось бы при корректном расчете в разных размерах медианного домохозяйства.

В целях оценки доступности жилья в городах предлагается рассмотреть следующие новые аналитические показатели доступности жилья:

•коэффициент доступности жилья (по медианным ценам и доходам);

•коэффициент доступности найма жилья.

По итогам анализа ситуации с показателями жилищной сферы в городах и городских агломерациях можно выделить две основные проблемы.

Во-первых, недостаточна степень конкретизации данных: большинство их собирается на уровне субъектов Российской Федерации, иногда — их административных центров, иногда — только городских округов. Доступных данных в разрезе муниципальных образований крайне мало, а зафиксировать их для полного анализа ситуации в городах и городских агломерациях очень важно.

Во-вторых, при расчете всех показателей используются средние значения, в то время как медианные значения дадут более точные результаты. Это связано с отсутствием в официальных статистических источниках медианных данных, и с устранением этой проблемы можно будет устранить многие проблемы, связанные с несопоставимостью показателей в России с зарубежными показателями.

4.2. Зарубежные методики оценки социально-экономического развития городов и агломераций

4.2.1.Общая ситуация с обеспеченностью статистическими данными для оценки социально-экономического развития зарубежных городов и агломераций

Зарубежные методики расчета статистических и аналитических показателей экономики городов и агломераций существенно разнятся от страны к стране, отражая уровень развития страны, национальные особенности, традиции и иные факторы.

Вместе с тем можно говорить об определенных «международных стандартах» выбора основных индикаторов, репрезентирующих социально-экономическую ситуацию в городах и агломерациях, и расчета их значений. Носителями этих стандартов являются расчетные методики, используемые статистическими подразделениямиавторитетныхмеждународныхорганизаций,преждевсегоОрганизации Объединенных Наций и Европейского союза. Поскольку эти методики базируются на первичной информации, поступающей в ходе регулярного мониторинга из стран с разными политическими, экономическими и статистическими системами, они вынуждены концентрироваться на наиболее базовых, наименее зависимых от местнойситуациипараметрах,новтожевремязадаватьориентиры для национальных статистических служб, содействуя повышению эффективности их деятельности.

Поэтому далее при рассмотрении зарубежных подходов к расчету статистических и аналитических показателей экономики городов и агломераций будут в первую очередь рассматриваться подходы ООН и ЕС. В ряде случаев, однако, будет привлекаться информация о национальных методиках, в частности о методиках, применяемых в США, где статистические службы достаточно далеко продвинулись в решении непростой задачи комплексной оценки социально-экономического положения городских агломераций.

Под эгидой ООН городская статистика аккумулируется в рамках Программы ООН по населенным пунктам — ООН-Хабитат. Основные статистические данные публикуются на специальном

сайте1. Источниками первичной информации для публикуемых показателей служат данные переписей и статистических обследований, проводимых национальными статистическими службами стран — членов ООН. Всего база данных ООН-Хабитат по состоянию на 2017 г. охватывает 741 город из 220 стран. Общее число используемых индикаторов — 103.

СпецификойбазыстатистическихданныхООНкакмеждународного ресурса является опора на минимальные стандарты качества жизни, задающие ориентир для стран Азии, Африки и Латинской Америки с тяжелой социально-экономической ситуацией и критическими условиями жизни значительной части населения. Поэтому

вней много показателей, малоактуальных для России и других развитых стран, например распространенность трущоб (slums), доступ к колодцам с питьевой водой, доля детей, болеющих диареей, и пр.

Вэтом смысле статистика Европейского союза более релевантна дляусловийРоссии.ВстранахЕСгородскаястатистикасобирается

врамках постоянно действующей программы «Сбор городской ин-

формации» (City data collection, CDC)2. До 2017 г. данная программа называлась «Городской аудит» (Urban Audit). Ее реализует Евро-

пейская система статистики (European statistical system, ESS), соз-

данная в рамках партнерства между Евростатом3 и национальными статистическими службами стран — членов ЕС.

Программа CDC охватывает 955 городов из всех 28 стран — членов ЕС, а также 42 города из стран, не входящих в Европейский союз4. В ее основу положена система индикаторов городского развития, рассчитываемых на основе первичных статистических показателей. На первом этапе было использовано более 500 показателей, впоследствии их число планомерно сокращалось с целью оптимизации учета. Сейчас CDC включает 162 первичных статистических показателя и 62 индикатора, рассчитанных на их основе.

Кроме того, Евростат, вне программы CDC, рассчитывает ряд показателей для метрополитенских регионов5 ЕС, которые публи-

1 http://urbandata.unhabitat.org.

2См.: http://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Glossary:City_data_ collection/

3Евростат — статистическая служба Европейского союза, занимающаяся сбором и обработкой статистической информации по странам — членам ЕС и гармонизацией статистических методов, используемых национальными статистическими службами этих стран.

4 26 городов Турции, 10 городов Швейцарии и 6 городов Норвегии.

5Под метрополитенскими регионами ЕС понимает крупные городские агломерации с численностью населения 250 тыс. человек и выше (территориальные единицы третьего уровня согласно номенклатуре территориальных единиц ЕС для целей статистики (NUTS-3) или

их комбинации).

куются в открытом доступе в соответствующей базе данных1. Если программа CDC (как и ООН-Хабитат) концентрируется в первую очередь на гуманитарных аспектах городской жизни и поэтому в ней преобладают социальные и средовые индикаторы, то среди показателей базы данных Евростата по метрополитенским регионам заметное место занимают сугубо экономические индикаторы. Минус этой базы данных по сравнению с CDC заключается в охвате меньшего числа агломераций и в отсутствии данных по собственно городам в их административных границах.

Средипрочихмеждународныхорганизаций,собирающихстатистикувграницахкрупныхгородов(агломераций),следуетвыделить Организацию экономического сотрудничества и развития. В базе статистических данных ОЭСР2 представлены свыше 30 показателей, характеризующих основные параметры социально-экономиче- ского развития метрополитенских ареалов (агломераций) 281 городаснаселениемсвыше500тыс.человекизболеечем30странмира. Важное преимущество этой базы данных в том, что для большинства показателей, наряду с их значением, приводится их отношение к аналогичному показателю по государству, к которому относится соответствующий город.

В качестве источника информации по тематике жилищного финансирования может быть использована база данных HOFINET3. Проблемой данного источника является отсутствие в нем данных по городам и агломерациям — значения показателей приводятся только на уровне стран. Однако в связи со спецификой раздела жилищного финансирования можно предположить, что многие показатели имеют лишь незначительную диверсификацию в разных городах одной страны.

Принципиальным достоинством методики Евростата является расчет статистической информации для территориальных единиц четырех уровней (перечислены от высшего к низшему):

•вграницахспециальновыделенныхтерриторий(functionalurban areas, FUA4), состоящих из собственно городов и зон их тяготения5 — своего рода аналогов городских агломераций (крупнейшие из них именуются метрополитенскими регионами);

4Ранее эта единица именовалась larger urban zone (LUZ), иногда этот термин встречается и сегодня.

5Границы зоны тяготения опираются на сетку административно-территориального деления для удобства сбора статистики.

•в административных границах городов (greater сity);

•в границах специально выделенных ядер городов (City; в тех случаях, когда официальные административные границы выходят за рамки «собственно города», что нарушает сопоставимость данных, как в случае с Большим Лондоном);

•в административных границах внутригородских районов (где таковые имеются).

Такое разделение вызвано потребностью добиться сопоставимости межстрановой статистики с учетом того, что подходы к определению административных границ городов и границ агломераций разнятся от страны к стране. В то же время преобразования ад- министративно-территориального деления в странах ЕС требуют перерасчета данных Евростата, иногда на нескольких уровнях. Не всегдатакойперерасчетпроводитсяоперативно,чтоприводиткнеточностям и пропускам в рядах данных.

Методика ООН-Хабитат не предусматривает дифференциации данных в зависимости от территориальных ячеек: большинство показателейприводитсяпогородамкактаковым.Вместестемпоряду показателей информация доступна отдельно по ядру города и по пригородной зоне (в частности, по показателям плотности дорожной сети).

Примером последовательного подхода к организации статистического учета в рамках агломераций является опыт США. Там специально под задачи статистического учета выделены так называемые метрополитенские статистические ареалы (metropolitan statisticalareas, MSA). Де-факто это агломерациигородов-ядерс численностью населения свыше 50 тыс. человек, и их границы определенысучетомтого,чтонеменее50%жителейездятработатьвцентральный город или не менее 25% рабочих мест заняты жителями центрального города.

Основная задача MSA — обеспечить сопоставимость статистических данных вне зависимости от изменений административных границ муниципальных образований (отсюда и определение «статистические»). Административно-территориальные преобразования не влияют на конфигурацию ячеек MSA, в рамках которых собирается информация.