книги2 / 234

240 Экономическая урбанизация

Окончаниче таблицы 4.23

Источник: расчеты авторов на основе данных, предоставленных АО «ДОМ.РФ».

По показателям, представленным в табл. 4.23, агломерации можно также сгруппировать по степени концентрации на рынке жилищного строительства. В первую группу, с высокой концентрацией и значением показателя количества групп компаний, на которые приходится 30% рынка, не более двух, входят 6 агломераций, среди которых Санкт-Петербургская и Нижегородская. Чуть более конкурентная среда в следующей группе агломераций: здесь значениепоказателяколичествагруппкомпаний,накоторыеприходится 30% рынка, колеблется в диапазоне от трех до четырех. В группу входят 7 агломераций, включая, например, Екатеринбургскую и Самарско-Тольяттинскую. Наименее концентрированные рынки наблюдаются в четырех агломерациях: Московской, Новосибирской, Краснодарской и Ростовской.

Можно отметить, что разброс значений показателей увеличивается с увеличением доли рынка, для которой считается количество фирм. Например, для 30% рынка у большинства агломераций значение показателя составляет около 3,4; а стандартное отклонение — 1,7. Для 50% рынка среднее значение составляет уже 8,5; а стандартное отклонение — 4,6. То есть разница между распределением значений растет. Для 80% рынка соотношение этих показате-

лей становится еще более явным — полную описательную статистику можно увидеть в табл. 4.24.

Коэффициент вариации, представленный в таблице, лучше всего отображает закономерность повышения дисперсии значений показателей по городским агломерациям. Ни одну из выборок значений нельзя назвать однородной, однако неоднородность возрастает как раз по мере увеличения анализируемой доли рынка. Из этого можно заключить, что рынки жилищного строительства в российских агломерациях имеют разные структуры и особенности.

Таблица 4.24 Описательные статистики показателей табл. 4.23

Исходя из табл. 4.23, можно визуализировать данные о количестве фирм, занимающих определенную долю на рынке жилищного строительства, — результат представлен на рис. 4.21. Здесь хорошо видна основная закономерность различий между агломерациями — это разница между значениями показателя для 50 и 80% рынка:еслидля30%рынкавбольшинствеагломерацийколичество групп компаний невелико, то для 30 п.п., разделяющих 50 и 80% рынка, появляется большое количество групп компаний. Значительный перепад между значениями количества групп компаний, занимающих 50 и 80% рынка, свидетельствует о сильном падении значимости одной группы компаний при наращиваниидоли рынка. Маленькое значение разницы наблюдается во Владивостокской, в Волгоградской, Воронежской, Казанской, Пермской, Саратовской, УфимскойиЧелябинскойагломерациях.Абсолютнаяразницавних находится в диапазоне от 8 до 13 застройщиков, сам рынок также характеризуется небольшим количеством застройщиков. Это означает, что меньшие рынки характеризуются большей концентрацией строительных мощностей «в руках» меньшего числа застройщиков.

тала, года) и которая соответствует сделке, расположенной ровно посередине в ранжированном по цене сделок списке всех сделок купли-продажи жилья на рынке (обычно го´рода, агломерации, иного поселения).

К параметрам медианной жилой единицы относятся цена, расположение, площадь, количество комнат, этаж, тип жилой единицы (индивидуальный дом, квартира, таунхаус, этажность здания в случае многоквартирныхдомов), статус здания(вновь построенноеили в существующем жилищном фонде).

Учетданногопоказателяпредлагаетсяввестинауровнемуниципальных образований и городских агломераций.

В табл. 4.25 представлены результаты оценки параметров медианной жилой единицы в 17 крупнейших российских городских агломерациях, проведенной в I квартале 2018 г. на основе данных о предложениях жилья, представленных на открытом портале

Domofomd.ru.

Каквидноизтаблицы,вовсехпредставленныхагломерацияхмедианной жилой единицей на рынке является квартира в многоквартирном доме. Как правило, это однокомнатная либо двухкомнатная квартира, что ожидаемо для рынков крупных урбанизированных территорий, где преобладает застройка именно многоквартирными домами.

по сравнению с Москвой уровне активности на рынке жилья Санкт-Петербурга.

На рис. 4.22 представлена информация о динамике отношения количества сделок на рынке жилья к количеству жилых единиц в жилищном фонде Москвы и Санкт-Петербурга. На приведенном графике видно, что количество сделок на рынке жилья по отношению к количеству жилых единиц в Санкт-Петербурге стабильно превышает уровень Москвы. Из этого можно сделать вывод, что в Москве экономическая активность на рынке жилья сравнительно ниже, чем в Санкт-Петербурге.

Рис. 4.22. Отношение количества сделок на рынке жилья к количеству жилых единиц в жилищном фонде в Москве и Санкт-Петербурге, %

Источник: количество сделок на рынке жилья — данные Росреестра, количество жилых единиц в жилищном фонде — данные Росстата, 2016 г.

Доля сделок с ипотекой в общем количестве сделок на рынке жилья. Показатель доли сделок с ипотекой в общем коли-

честве сделок на рынке жилья широко применяется в зарубежной практикедляоценкиразвитостирынкаипотечногожилищногокредитования и распространенности данного способа приобретения жилья среди населения. В России данный показатель может быть рассчитан в отношении субъектов Российской Федерации, в том числе трех городов федерального значения, по данным Росреестра о количестве соответствующих сделок с использованием кредитных средств и средств целевого займа.

В настоящее время данный показатель может быть рассчитан в разрезе субъектов РФ, а применительно к городам — в отношении Москвы и Санкт-Петербурга (см. расчеты в табл. 4.27).

Таблица 4.27 Количество сделок на рынке жилья и доля сделок

с использованием кредитных средств и средств целевого займа в Москве и Санкт-Петербурге в 2016 г.

Источник: рассчитано авторами по данным Росреестра, 2016 г.

Количество сделок на рынке жилья в городах федерального значения, представленное в табл. 4.27, рассчитано по данным Росреестра как сумма зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с физическими лицами на жилые помещения и количества зарегистрированных прав физических лиц на жилые помещения по договорам купли-продажи.

Можно заметить, что на рынке жилья Санкт-Петербурга граждане гораздо активнее используют кредитные средства для приобретения жилья — доля сделок с кредитными ресурсами составляет здесь 35,4%, тогда как в Москве только 25,7%.

Долгосрочныйиндексреальныхценнажилуюнедвижи-

мость.Росстат публикуетофициальныеданныеобиндексахценна первичном и вторичном рынках жилья в разрезе субъектов Российской Федерации, в том числе городов федерального значения. Такие индексы представляют собой индексы средневзвешенных цен наразныетипыквартир(низкогокачества,среднегокачества(типовые), улучшенного качества и элитные квартиры), при этом весами выступают объемы продаж каждого типа квартир в течение года. В целом такие индексы вполне могут быть использованы для построения долгосрочных ценовых трендов. Единственным недостатком является отсутствие данных в разрезе крупнейших рынков