книги2 / 234

ния и обеспеченности жилой площадью в различных социально-де- мографических группах.

К сожалению, в России показатели, отражающие долю пустующих жилых помещений и широко используемые в зарубежной статистике (vacancy rate), не рассчитываются в рамках статистического учета.

Более полную информацию об обеспеченности домохозяйств жильем предоставляют результаты Всероссийской переписи населения. С помощью этих данных можно оценить обеспеченность жильем исходя из фактически занимаемых жилых помещений, исключая пустующие, которые могут значительно влиять на результаты анализа.

Официальные показатели общей площади ветхого и аварийного жилищного фонда, являющиеся важной характеристикой его состояния, в России имеют свою специфику, снижающую доверие к данным по этим показателям. С одной стороны, критерии по отнесению жилого фонда к ветхому или аварийному сложно сделать объективными, так как признание дома аварийным осуществляется административным решением органов местного самоуправления. С другой стороны, наличие аварийного жилья обязывает муниципалитеты организовать переселение проживающих в нем граждан, что чревато дополнительными издержками. Поэтому данный показатель зависим от текущей конъюнктуры: муниципалитету бывает выгодно искусственно занижать или, напротив, завышать (для попадания в государственные программы) объемы ветхого и аварийного жилищного фонда.

Показатели структуры жилищного фонда по фор- мам собственности и формам пользования

Показатель структуры жилищного фонда по формам собственности рассчитывается путем деления жилищного фонда на сегменты государственной, муниципальной, частной и другой собственности. Истоки такого деления — в советской статистике, в которой учет жилищного фонда по формам пользования (собственное жилье, наем, проживание на ином праве) не был востребован ввиду наличия, по сути, только двух форм — проживание на праве найма в государственном жилье либо проживание на праве пользования в кооперативном или личном жилье.

С переходом к рыночной экономике и рыночными жилищным отношениям статистический учет не изменился, что в настоящее время затрудняет какие-либо международные сопоставления в отношении структуры форм пользования жильем,

показатели которой являются базовыми в зарубежных жилищных исследованиях.

Значимость показателя доли наемного жилья в структуре жилищного фонда выводит его за рамки только жилищной сферы, поскольку данный показатель можно рассматривать как один из ключевых индикаторов мобильности населения.

Однако существующие статистические данные позволяют оценивать только отдельные сегменты сектора наемного жилья: долю государственного и муниципального жилья и долю жилья в собственности юридических лиц (государственное и муниципальное жилье предоставляется гражданам по договорам социального найма, договорам найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования либо по иным основаниям; жилые помещениявсобственностиюридическихлицпредоставляютсягражданам по договорам коммерческого найма). Необходимая информация присутствует в данных о структуре жилищного фонда по формам собственности, которые содержатся в форме федерального статистического наблюдения № 1-жилфонд в разрезе субъектов РоссийскойФедерациииихадминистративныхцентров.Однакоосновная частьнаемногожилья—этожилыепомещениявсобственностифи- зических лиц, которые предоставляют их внаем. Такие сделки никак не учитываются, и их количество может быть оценено только экспертным образом.

Показатели жилищного строительства

Наибольшей базой статистических данных рынка жилищного строительства обладает Росстат, который ведет сплошные и выборочные наблюдения. Длительность временны´х рядов, а также применение единой методологии учета и охват всех ре - гионов России — бесспорные преимущества базы данных Росстата.

В отношении жилищного строительства Росстат собирает и публикует следующие основные показатели:

•введеновдействиежилыхдомовнатерриториимуниципального образования — № 1-МО;

•введено в действие индивидуальных жилых домов на территории муниципального образования — № 1-МО;

•числосемей,состоящихнаучетевкачественуждающихсявжилых помещениях на конец года, — № 4- жилфонд;

•числосемей,получившихжилыепомещенияиулучшившихжилищные условия в отчетном году, — № 4- жилфонд;

• количество выданных разрешений на строительство —

№ 1-разрешение;

•количество выданных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию — № 1-разрешение;

•средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых домов в субъектах Российской Федерации;

•ввод в действие жилых домов в столицах субъектов Российской Федерации и субъектах Российской Федерации, в том числе жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств;

•число действующих строительных организаций в субъектах Российской Федерации;

•индекс цен производителей на строительную продукцию в субъектах Российской Федерации.

Показатель средней стоимости строительства не учитывает различий в качественных характеристиках жилья, а также затрат застройщиков на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения и стоимости земельных участков для строительства, которые могут составлять до 30% стоимости инвестиционно-стро- ительного проекта.

Новое жилье возводится на земельных участках, права на которые могут быть получены разными способами, в частности:

•приобретение на аукционе по предоставлению прав на земельный участок в целях жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства;

•приобретение здания, снос здания и оформление прав на земельный участок;

•приобретение на рынке свободного земельного участка в составе земель населенных пунктов либо в составе земель других категорий (кроме земель населенных пунктов) с последующим

переводом земельного участка в категорию земель населенных пунктов.

Стоимость земельного участка может значительно различаться в зависимости от способа получения прав на него. Вместе с тем имеется лишь неполная и несистематизированная информация о количестве, результатах, условиях проводимых в городах аукционов, о структуре вводимого жилья по способам получения прав на земельные участки, на которых оно построено. Единственным открытым источником цен на земельные участки в городах и субъектах Российской Федерации является кадастровая оценка.

Однако она часто не совпадает с рыночной и является малоинформативной.

Данные об удельных (в расчете на единицу мощности) расходах застройщиков на подключение к сетям инженерно-техни- ческого обеспечения в отдельных случаях можно определить на основании данных о тарифах на подключение (присоединение), которые, однако, недоступны в сведенном виде по всем субъектам Российской Федерации и их столицам, не говоря уже об остальных городах и агломерациях. Даже при условии доступности такой информации ее нельзя с уверенностью интерпретировать как показатель фактических затрат застройщика на подключение, поскольку часто застройщики получают доступ к коммунальным сетям по индивидуальному проекту, который предполагает расчет отдельной платы, тогда как утвержденный тариф не содержит существенной доли реальных инвестиционных затрат застройщика (только расходы на мероприятия в пределах «последней мили»). К сожалению, такая информация еще более разрознена и закрыта, что не позволяет оценить реальные затраты застройщиков.

Показатель «объем ввода жилья в квадратных метрах общей площади жилья», несмотря на свою простоту, также не является универсальным показателем результатов функционирования сегмента жилищного строительства.

Необходимо знать не только совокупный объем ввода жилья в отчетном году, но и количество выданных разрешений на строительство (и соответствующий проекту планируемый объем ввода жилья) и на ввод объекта в эксплуатацию (и соответствующий фактический объем ввода жилья) по каждому объекту, желательно в разрезекаждого квартала года. Такаяинформацияпозволяет отслеживать срок строительного цикла и правильно оценивать динамику деловой активности в жилищном строительстве.

Вместе с тем положительно можно оценить наличие официальных данных о вводе жилья в целом и об индивидуальном жилищном строительстве в разрезе муниципальных образований. Однако отсутствует информация о количестве введенных жилых единиц в разрезе муниципальных образований, что не позволяет проводить международные сравнения, так как в зарубежной статистике обычно используется именно показатель ввода жилых единиц, а не общей площади жилья.

Информация об общем количестве выданных разрешений на строительство и о количестве выданных разрешений на ввод

объекта в эксплуатацию официально собирается Росстатом и публикуется в БД ПМО. Однако такая статистика не содержит информации о датах выдачи разрешений в отношении каждого объекта и публикуется Росстатом крайне выборочно (только по некоторым городам). Администрации муниципальных образований располагают такими данными, однако не публикуют их в открытом доступе.

Единственная доступная информация о сроках строительства содержалась в БД ПМО и характеризовала среднюю продолжительность периода с даты подачи заявки на получение разрешения на строительство до даты получения разрешения на строительство. Однако данный показатель применялся всего несколько лет, и на данный момент он не собирается, в связи с чем оценка длительности строительных работ затруднительна.

В-третьих, показатель совокупного ввода необходимо приводить в разбивке по качественным характеристикам жилья — например, можно использовать классификацию, применяемую при построении индексов цен на жилье на первичном рынке. Однако такая информация Росстатом не предоставляется.

Информация о вводе в действие жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств1, предоставляется Росстатом, однако не всегда является полной; например, даже по Москве отсутствуют данные за 2007‒2008 и 2016 гг.

Данные о числе действующих строительных организаций, имеющиеся на уровне регионов России, также не позволяют делать выводы о рыночной структуре, поскольку в число таких организаций входят и застройщики, выступающие заказчиками работ, и подрядные организации. При этом подрядные организации являются субъектами рынка подрядных услуг или работ, а не рынка жилищного строительства. А для оценки рыночной концентрации необходимо знать число фирм, исполняющих функцию застройщика (заказчика), которые имеют права на земельный участок и получают разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, а также проходят другие административные процедуры.

Индекс цен производителей на строительную продукцию формируется из индексов цен на строительно-монтажные работы и на прочие включенные в сводный сметный расчет строительства

1Публикуется в Российском статистическом ежегоднике. URL: http://www.gks.ru/wps/ wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/publications/catalog/doc_1135087342078/

номрынкахвсубъектахРоссийскойФедерации,втомчислеотдельно по типовым квартирам.

Всоответствии с методикой Росстата статистика цен ведется по квартирам низкого качества, среднего качества (типовые), улучшенной планировки и элитным, что потенциально дает возможность осуществлять анализ по сегментам рынка, а также в разбивке по количеству комнат и типам домов (по виду конструкций). Однако показатели цен, публикуемые Росстатом, отражают средний уровень в субъекте Российской Федерации, а не в отдельном городе, что делает их применение на уровне городов практически невозможным.

Наблюдения за уровнем цен на рынке жилья осуществляются Росстатом в соответствии с Методологическими рекомендациями1. Юридические лица и граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, обладающие законным правом на проведение операций по купле-продаже недвижимости, ежеквартально предоставляют информацию о средних ценах 1 кв. м общей площади квартир, различающихся по качеству, числу комнат и материалу стен домов, а также данные о количестве проданной общей площади квартир определенного вида.

Всоответствии с указанными Методологическими рекомендациями для расчета средних ценна рынке жилья до 2010 г. использовались следующие показатели:

• на федеральном уровне для первичного рынка жилья — данные о вводе в действие жилья (форма № С-1 «Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений и реализации инвестиционных проектов») за предыдущий год; для вторичного рынка жилья — информация о численности городского населения субъекта Российской Федерации на начало отчетного года;

• на региональном уровне (для первичного и вторичного рынков жилья) — информация о численности городского населения на начало отчетного года в данном субъекте Российской Федерации.

При этом средние цены и индексы цен (на уровне субъекта Российской Федерации) рассчитываются только только по тем типам проданных квартир, по которым в базисном году (т.е. в предшествующем отчетном году) имеется информация.

1 «Методологические рекомендации по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья» утверждены приказом Росстата от 20 января 2009 г. № 7.

При этом в 2011 г. на рынке жилья, по данным Росстата, наблюдался резкий взлет средних цен, который оказался обусловлен изменением методологии расчета показателя. Росстат указывает1, что «начиная с 2011 г. для расчета средних цен на первичном и вторичном рынках жилья на уровне субъектов Российской Федерации, федеральных округов и России в качестве базисных весов используются абсолютные данные о количестве проданной общей площади жилья, предоставляемые организациями по форме федерального статистического наблюдения №1-РЖ». Соответствующие изменения в Методологические рекомендации по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья, утвержденные Росстатом в 2009 г., были внесены только в 2015 г.2

Предлагаемые к использованию веса собираются на основании формы статистического наблюдения № 1-РЖ, которое не является сплошным. Использование ограниченной выборки может приводить к смещению итоговых результатов, что и наблюдалось в 2011 и 2012 гг.

ИспользуемаяРосстатомметодологиянесоответствуетобщепринятым в мире стандартам наблюдения за ценами на рынке жилья. Во-первых, в качестве ценового показателя нельзя использовать показатель средней цены 1 кв. м, так как жилье — это неоднородное благо с множеством характеристик, определяющих цену: тип дома, окружение, этаж, количество комнат, доступность инфраструктуры и т.д.3 Конечно, чем однороднее рынок (что в какой-то степени характерно для российских городов), тем адекватнее подход к оценке средней цены 1 кв. м жилья.

Обычно при наблюдении за ценами на рынке жилья используется один из двух вариантов:

•индекс цен, рассчитываемый на основе данных о медианных ценах (median price index), или цене медианной сделки на рынке за квартал или за год (т.е. в каждом периоде это могут быть совершенно разные жилые единицы с разными характеристиками);

•индекс цен, полученный из оценки гедонической регрессии (hedonic price index), где для независимой переменной используются все ценысделок на рынке за период, а для зависимой — различные характеристики жилья, указанные выше.

1 В письме, направленном в ответ на запрос АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о разъяснении причин резких изменений средних цен на жилье в 2011 г.

2 Приказ Росстата от 30 июля 2015 г. № 345.

3Профессионалы рынка недвижимости именуют такие характеристики одним выражением: locality, locality and locality.

Оба индекса учитывают неоднородность блага и отражают не только изменение общего уровня цен, но и сдвиги в качественных характеристиках сделок в равновесии.

Показатели жилищного и ипотечного кредитования

Данныепообъемамиструктурежилищногоиипотечногокредитования лучше всего представлены базой Банка России. Информация по некоторым дополнительным показателям предоставляется АО «ДОМ.РФ».

На данный момент в этой категории существуют следующие основные показатели:

•объем и количество выданных жилищных и ипотечных кредитов в рублях и валюте, тыс. руб., единиц;

•объем и количество выданных жилищных кредитов физическим лицам по договорам участия в долевом строительстве, тыс. руб., единиц;

•структура портфеля жилищных кредитов по банкам-кредито- рам и АО «ДОМ.РФ», процентов.

Показатели объема и количества жилищных и ипотечных кредитов доступны как в масштабах страны, так и в региональном разрезе. К тому же для первичного рынка существуют дополнительные показатели по 30 крупнейшим банкам России. Аналогичная ситуация и для кредитов по договорам участия в долевом строительстве.

Как и для всех ценовых показателей, основная проблема данной группы — это отсутствие локальной информации. На данный моментсборданныхпопоказателямобъемаиструктурыжилищногои ипотечного кредитования ведется на уровне не ниже субъектов Российской Федерации, что не позволяет судить о ситуации на уровне городов и агломераций.

Показатели доступности жилья

Доступность жилья — одна из важнейших экономических характеристик жилищной сферы городов. Показатели данной категории высчитываются аналитически из первичных данных, предоставляемых Росстатом или Банком России, в том числе из информации о доходах — среднедушевые денежные доходы населения, распределение населения по величине среднедушевых доходов и другие показатели социально-экономической дифференциации, которые оказывают существенное влияние на параметры доступности жилья. Не менее важную роль несет информация о