книги2 / 234

Вбольшинстве рассматриваемых городских агломераций, как

ив России в целом, в рассматриваемый период уменьшилась доля ИЖС во вводе жилья. При этом существенное уменьшение доли ИЖСхарактернодлявсехагломераций,отличавшихсяотносительно большой долей ИЖС во вводе жилья (Уфимская и Ростовская агломерации, где доля ИЖС в 2010 г. превышала 60% жилищного строительства, а также Нижегородская, Саратовская, Челябинская

иКазанская агломерации — доля ИЖС превышала 33%). Из агломераций со средними и относительно низкими показателями доли ИЖС во вводе жилья существенное снижение значений показателя произошло в Пермской, Краснодарской и Воронежской агломерациях.ОсобоотметимнезначительнуюдолюИЖСвовводежильяв «южных» Воронежской и Краснодарской агломерациях (в отличие от «южной» Ростовской), где можно было бы ожидать более высоких значений рассматриваемого показателя.

Напротив, в агломерациях, отличавшихся самыми низкими значениями показателя доли ИЖС во вводе жилья (Новосибирская, Красноярская и Санкт-Петербургская), эта доля на протяжении рассматриваемого периода увеличилась в наибольшей степени.

Таким образом, происходит некоторое выравнивание рассматриваемых агломераций по структуре жилищного строительства.

Показатель«объемавводажильяна1млнруб.денеж-

ных доходов населения в год» позволяет косвенно оценить чувствительность предложения нового жилья к изменению доходов населения как фундаментальному фактору спроса на жилье.

Вцелом показатель может быть рассчитан как отношение уже существующих в системе Росстата показателей ввода общей площади жилья, доступных по всем муниципальным образованиям, к денежным доходам населения в этих муниципальных образованиях.

Втабл. 4.21 представлены результаты оценки показателя в разрезе 17 крупнейших российских агломераций в 2010‒2016 гг. Как видно из таблицы, в большинстве агломераций существовала тенденция к росту данного показателя, что свидетельствует о повышении эластичности предложения на рынке жилищного строительстве. Ярким примером является Краснодарская агломерация, лидер по вводу жилья на душу населения — около 30 жилых единиц на 1000 человек в среднем в 2010‒2016 гг. и приросту численности населения в тот же период. Во Владивостокской агломера-

ции, напротив, значение показателя сохранялось стабильным, что говорит об отсутствии существенных изменений в балансе спроса и предложения на рынке жилищного строительства.

Таблица 4.21 Объем ввода общей площади жилья на 1 млн руб. денежных

доходов населения в год в 17 крупнейших российских агломерациях, кв. м

Источник: расчеты авторов по данным Росстата

Показатели рыночной концентрации

Рынки жилищного строительства являются несовершенно конкурентными рынками в силу различных ограничений и барьеров, повышающих издержки потенциальных участников рынка, включая такие ограничения, как:

•градостроительное регулирование (ограничения на объемы и виды застройки в различных частях городов, требования

к девелоперским проектам в части создания необходимой инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры, благоустройства территорий и др.);

•барьеры входа на рынок (необходимость существенных инвестиций в приобретение прав на земельные участки, их градостроительную подготовку, наличие различных неформальных барьеров, включая коррупцию);

•административные барьеры (необходимость прохождения различных административных процедур по получению согласований и разрешений, связанных с реализацией девелоперского проекта).

Указанныеусловияфункционированиярынковжилищногостроительства характерны для всех стран в силу именно регуляторных особенностей данной сферы.

При этом оценка конкуренции на рынках жилищного строительства представляет интерес как с точки зрения потенциала развития, так и с точки зрения текущей эффективности рынка. При прочих равных условиях предложение жилья на более конкурентных рынках более эластично, т.е. более чувствительно к спросу, как к его объему, так и к его качественным характеристикам. Также на более конкурентных рынках обычно происходят более активные процессы по обновлению технологий и самого продукта, предлагаемого на рынке.

Существует множество зарубежных исследований, в которых проводится оценка уровня конкуренции на рынках жилищного строительства1.

В России тема уровня конкуренции в жилищном строительстве исследована гораздо меньше — в первую очередь в силу недостатка данныхоценахнажилье,затратахнастроительство(втомчислепо отдельным статьям затрат), количестве введенных жилых единиц на уровне населенных пунктов, а также в силу особенности самого товаранаданномрынке,неоднородногопосвоимхарактеристикам. Однако такие попытки предпринимались2, и в целом для российских регионов гипотеза о слабой конкуренции на рынках жилищного строительства была эмпирически подтверждена.

Ввидусложностианалитическойпроверкигипотезыослабойконкуренции исследователи часто опираются на более простые в оце-

1 См.: Green R., Malpezzi S., Mayo S., Metropolitan-Specific Estimates of the Price Elasticity of Supply of Housing, and Their Sources // AEA Papers and Proceedings, 2010. Vol. 95, N 2.

2 См.: Косарева Н.Б., Полиди Т.Д., Пузанов А.С. Рынок жилищного строительства в России: современное состояние и перспективы развития // Вопросы экономики. 2013. № 3.

нивании показатели рыночной концентрации, которые отражают распределение объемов рынка между действующими на нем игроками. При интерпретации показателей рыночной концентрации важно понимать, что высокая концентрация не является однозначным признаком слабой конкуренции. Другими словами, на рынке с тремя игроками может быть более сильная конкуренция, чем на рынке с десятью игрокам. Это объясняется тем, что сила конкуренции определяется не количеством игроков на рынке, а их стратегиями, хотя при прочих равных условиях издержки тайного или явного сговора, конечно, меньше при малом количестве игроков.

В целях настоящего исследования произведена оценка концентрации на рынках жилищного строительства исследуемых агломераций по доступным данным о выданных по состоянию на декабрь 2017 г. разрешениях на строительство и предусмотренных этими разрешениями объемах ввода жилья в разрезе групп компаний, предоставленным АО «ДОМ.РФ». На основе данных расчетов можно сравнить исследуемые агломерации по уровню концентрации на рынках жилищного строительства между собой и с зарубежными агломерациями. К сожалению, открытые данные для расчета показателей рыночной концентрации отсутствуют.

Существует два основных методических подхода к оценке показателей рыночной концентрации.

Первый подход предусматривает расчет доли нескольких (например, трех, четырех или пяти) крупнейших застройщиков на рынке. Такой показатель в зарубежной литературе называется Concentrationratioиобычнооцениваетсякакминимумвотношении четырех крупнейших фирм.

Второй подход предусматривает определение количества ком- паний-застройщиков, суммарная доля рынка которых составляет, например, 30, 50 или 80%. В данном случае важно скорее не конкретное число, а, во-первых, его соотношение с общим количеством фирм на рынке; во-вторых, с перепадом между показателями, например для 30 и 50% и для 50 и 80%. Перепады показывают, насколько сильно убывает значимость отдельного застройщика на рынке по мере уменьшения его рыночной доли.

Используемые для оценки рыночной концентрации данные охватывают рынки профессионального жилищного строительства, осуществляемого с привлечением средств граждан в соответствии с Федеральнымзакономот30декабря2004г.№214-ФЗ«Обучастии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодатель-

ные акты Российской Федерации». Таким образом, такие данные не учитывают часть рынков жилищного строительства, представленныхпроектами,дляреализациикоторыхдевелоперынепривлекают средства граждан. С учетом того что доля таких проектов на рынке составляет менее 17%, девелоперы, не привлекающие средства граждан, не формируют основу рынка (рынок продажи нового готового жилья — это преимущественно рынок элитного жилья, а не массовый сегмент), представляется, что такая особенность данных не повлияет на результаты анализа.

База данных предоставляет охват 901 населенного пункта в 83 субъектах Российской Федерации. Всего в базе представлена информация по 73 показателям, характеризующим:

1)местоположение (от субъекта и населенного пункта до улицы

иномера кадастрового участка);

2)тип объекта (материал стен, площадь строительства, этажность и т.д.);

3)предполагаемую цену (за квадратный метр);

4)объем жилой площади (квадратных метров и квартир, в том числе в разрезе разного количества комнат);

5)время строительства (дата выдачи разрешения, предполагаемая дата окончания работ и т.д.);

6)застройщика.

В целях корректной оценки рыночной концентрации необходимо верно определить состав игроков на рынке. С учетом того что обычно для реализации проекта создается отдельное юридическое лицо с уникальным наименованием, зачастую сложно определить принадлежность такого юридического лица к реальному рыночному игроку. Предоставленная АО «ДОМ.РФ» база данных позволяет сгруппировать проекты не только по лицам, на имя которых выдано разрешение на строительство, но и по группам компаний, к которым они принадлежат (показатель «наименование группы компаний»). Далее на основе данных по показателю «проектная площадь жилых помещений» о предполагаемых на год объемах ввода жилых помещений для каждой группы компаний на территории агломерации были рассчитаны суммарные объемы ввода жилья по всем реализуемым проектам, которые затем использованы для расчета следующих показателей рыночной концентрации:

1)количество объектов строительства;

2)количество действующих на рынке групп компаний;

3)доля трех крупнейших групп компаний на рынке, %;

4)доля четырех крупнейших групп компаний на рынке, %;

занской агломерациях. В них доля пяти крупнейших застройщиков составляет около 47%, что все же на 12 п.п. меньше, чем в Воронежской агломерации. Общее количество групп компаний на этих рынках характеризуется средними значениями: 42 в Казанской, 47 в Челябинской и 74 в Нижегородской.

Исходя из результатов, приведенных в табл. 4.22, агломерации могут быть распределены на 3 группы по показателю доли трех крупнейших групп компаний. К агломерациям с высокой рыночной концентрацией, имеющим значение показателя более 30%, относятся 6 агломераций, среди которых вторая по величине городская агломерация России — Санкт-Петербургская. В группу умеренной концентрации, со значением показателя в диапазоне от 20‒30%, попало 8 агломераций, почти половина. Среди них также присутствуют крупные городские агломерации, например Самарско-То- льяттинская и Екатеринбургская. В группу агломераций с низкой концентрациейпопалиоставшиеся3агломерации,вихчислеКраснодарская,МосковскаяиНовосибирская.Дляниххарактернобольшое количество действующих на рынке групп компаний, в связи с чем даже доля пяти крупнейших групп не превышает 25%.

В табл. 4.23 представлены результаты расчета другого показателя концентрации на рынке: оценка количества фирм, которые обеспечивают 30, 50 и 80% предложения на рынке. Результаты аналогичны по интерпретации вышеописанным — связанным с долей нескольких крупнейших фирм. Например, в данном случае в Воронежской агломерации самые низкие среди всех агломераций значенияпоказателей,следовательноможноговоритьобольшомколичествемаленькихинезначительныхгруппкомпаний,конкурирующих с другими, занимающими значительные доли рынка.

Таблица 4.23 Количествогруппкомпаний,накоторыеприходится30,50и80%

рынка жилищного строительства (оценка на основе показателя планируемогона2018-2020гг.объемавводажильявсоответ- ствии с выданными разрешениями на строительство)