Тема 8. Правовий режим земель житлової та громадської забудови

1. Поняття цільового призначення та склад земель житлової та громадської забудови, особливості їх правового режиму.

2. Порядок використання земель житлової та громадської забудови.

3. Види земель населених пунктів, їх межі. Встановлення та зміни меж населених пунктів.

4. Земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва.

5.Земельні ділянки багатоквартирних жилих будинків.

6. Правовий режим земель запасу.

1. Поняття цільового призначення та склад земель житлової та громадської забудови, особливості їх правового режиму.

Землі житлової та громадської забудови – глава 6 Земельного Кодексу України. Ця категорія земель має правовий режим, що сприяє розвиткові просторової бази для житлового, комунального, культурно-побутового будівництва, розміщення сфери обслуговування і задоволення інших потреб жителів населених пунктів. Землі житлової та громадської забудови займають в Україні 1,7 млн. га. Ст. 38 Земельного кодексу України визначає, що для віднесення земельної ділянки до земель цієї категорії необхідно дві умови: 1) земельна ділянка має бути розташована в межах населеного пункту; 2) вона повинна „використовуватися для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об’єктів загального користування”. Разом з тим вичерпного переліку „об’єктів загального користування” законодавство не визначає.

Виходячи із змісту глави 6 ЗКУ, до земель житлової забудови слід відносити земельні ділянки для будівництва і обслуговування жилого будинку та господарських будівель (ст..40), земельні ділянки житлово-будівельних (жилих) кооперативів (ст.. 41) та земельні ділянки багатоквартирного жилого будинку (ст.. 42).

Основною особливістю правового режиму земель житлової та громадської забудови, що випливає з їх цільового призначення, є обов’язковість їх використання відповідно до містобудівної документації (ст. 39 ЗКУ, та низка положень ЗУ „Про планування та забудову територій”). Так, згідно із ст. 1 даного Закону „містобудівна документація – затверджені текстові і графічнф матуріали, якими регулюються планування, забудова та інше використання територій, з урахуванням яких визначається цільове призначення земель”.

2. Порядок використання земель житлової та громадської забудови.

Згідно ст. 39 ЗКУ, використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови. Визначення генерального плану населеного пункту дається в ст. 1 ЗУ „Про планування і забудову територій” як містобудівна документація, яка визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту. До містобудівної документації, крім генерального плану населеного пункту, належать:

- Генеральна схема планування території України – „містобудівна документація, яка визначає концептуальні вирішення планування та використання території України” (ст.. 1 ЗУ „Про планування та забудову населених пунктів”). Вимоги до цього документа визначені ст..ст. 5,6 Закону, а сама схема затверджена ЗУ „Про генеральну схему планування території України” від 07.02.2002 р.;

- схема планування території – „містобудівна документація, яка визначає принципові вирішення планування, забудови та іншого використання відповідних територій адміністративно-територіальних одиниць, їх окремих частин” (ст.. 1 ЗУ „Про планування і забудову територій”);

- детальний план територій - „містобудівна документація, що визначає зонування територій, розташування червоних ліній, інших ліній регулювання забудови, зон, у яких встановлюються планувальні обмеження, розміщення та функціональне призначення об’єктів містобудування, види забудови для окремих районів, мікрорайонів, кварталів та районів реконструкції існуючої забудови населених пунктів” (ст..1 ЗУ „Про планування та забудову територій”);

- проект забудови територій – „документація, що поєднує властивості містобудівної та проектної документації, яка розробляється для будівництва комплексів будинків і споруд” (ст.. 1 ЗУ „Про планування і забудову територій”). Правовий режим даного різновиду документації визначений ст.. 15 Закону;

- план червоних ліній – складова генерального плану, або окремий документ, яким визначається розташування т.з. червоних ліній – визначених в містобудівній документації відносно пунктів геодезичної мережі меж існуючих та запроектованих вулиць, доріг, майданів, які відмежовують території мікрорайонів, кварталів та території іншого призначення (ст..ст. 1,14 ЗУ „Про планування і забудову територій”);

- проект розподілу територій – „містобудівна документація, яка розробляється для мікрорайону (кварталу) та його частини з метою розмежування земельних ділянок” (ст. 16 ЗУ „Про планування і забудову населених пунктів”).

- План земельно-господарського устрою. Цей документ є різновидом землевпорядної документації, що, відповідно до ст. 12 ЗУ „Про планування та забудову територій”, складається на підставі містобудівної документації (генерального плану населеного пункту).

Таким чином, щодо земель населених пунктів, у тому числі земель житлової та громадської забудови, існує подвійна система планування їх використання – містобудівна та землевпорядна, що створює додаткові проблеми.

Низка положень, що стосуються плану земельно-господарського устрою, наведені у ЗУ „Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду”. Порядок „складання” плану земельно-господарського устрою населеного пункту встановлений Постаново. Кабінету Міністрів України від 22.02. 2008 р. № 79.

Що стосується Державних стандартів і норм, то на даний час їх переліх у „земельній” сфері вичерпується кількома десятками стандартів, що безпосередньо не стосуються земель населених пунктів. Вірогідно, у майбутньому повинні бути розроблені і прийняті стандарти, що регламентують планування фізичних обєктів і планування міст.

Крім названих планів і проектів, діють ще Регіональні правила забудови, та Місцеві правила забудови, які розробляються на основі типових регіональних правил забудови, затверджених спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань архітектури та містобудування.

Звичайно, при використанні земель населених пунктів, у т.ч. земель житлової та громадської забудови, обовязковим є і дотримання інших нормативно-правових актів. Зокрема, важливими є вимоги ЗУ „Про благоустрій населених пунктів”, наказу Держжитлокомунгоспу „Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій” від 17.05.2005 р. № 76., та ін.