7. Нотаріальне посвідчення правочинів із земельними ділянками.

Що стосується порядку переходу права власності на земельні ділянки за спадковим правом України, то це питання розглядалося науковцями лише в контексті правових підстав набуття права власності на земельні ділянки, визначених ст. 81 Земельного кодексу України (далі ЗКУ), де серед інших підстав, є прийняття спадщини.

Тут доречно зауважити, що Цивільним кодексом України (далі ЦКУ) земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на них і міцно з ними прив’язані, тобто об’єкти, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (житлові будинки, інші будівлі та споруди, насадження, підприємства як майнові комплекси), віднесені до нерухомого майна (ст. 181). Відповідно, спадкоємець, який прийняв спадщину, у складі якої є земельні ділянки, зобов’язаний звернутися до нотаріуса за свідоцтвом про право на спадщину на нерухомість, так як право власності на таке майно виникає у спадкоємця тільки з моменту державної реєстрації [10].

Доречно зауважити, що в Україні земельне законодавство постійно змінюється, видаються різні закони і підзаконні акти, які стосуються порядку переходу права власності на землю, і які часто суперечать один одному (юридичні колізії), а це призводить до порушень прав громадян на землю і до зловживань з боку певної категорії службових осіб.

Зокрема, слід зупинитися на одному з таких законів, як Закон України „Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що засвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок” від 05.03. 2009 року, яким внесено зміни до статті 126 Земелного кодексу України.

Саме цим Законом було передбачено, що при нотаріальному посвідченні угоди державний акт додавався до документу, на підставі якого відбувся перехід права власності на земельну ділянку. Крім того, на державному акті про право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчував (видавав) документ, та орган, що здійснював державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, повинні були робити відмітку про відчуження земельної ділянки із зазначенням документу, на підставі якого відбулося відчуження протягом 14 календарних днів з дня подання до цього органу зазначеного документу.

На виконання пункту 4 розділу 2 Закону було прийнято постанову Кабінету Міністрів України (КМУ) № 439 від 6 травня 2009 року, якою затверджено Порядок здійснення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку, також дозволено набувачам права власності на земельні ділянки в добровільному порядку отримувати державні акти на підставі угоди.

Якщо читати уважно цей Закон і Постанову, то бачимо розбіжності щодо змісту позначки та особи, яка мала її здійснювати. Чим же слід було керуватися в даному випадку - нормою вищої нормативної сили - Законом, чи Постановою, що визначала детальну процедуру здійснення відмітки?

Як виявилося, при підготовці зазначених нормативних актів не було враховано те, що державні акти, зареєстровані до липня 2003 року, не проходили державну реєстрацію на електронних носіях, тому зареєструвати на цей момент право власності на особу, що набула його на підставі угоди, було можливим тільки при наявності обмінних файлів. Адже право власності на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації. Тому до того часу, поки не буде здійснено кадастрова зйомка і не будуть виготовлені обмінні файли, - внесення в електронну базу даних Державного земельного кадастру (ДЗК) і, відповідно, реєстрація - неможливі.

Крім того, згаданий Порядок встановлював процедуру здійснення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж. Але коли робиться кадастрова зйомка і відновлюються межі, то з'ясовується, що ні межі, ні площа не відповідають тим, які були зазначені у державному акті і, відповідно, в угоді.

Як показала практика, сама процедура здійснення такої відмітки була дуже громіздкою, дороговартісною і, що основне, аналогічною процедурі виготовлення державного акту на підставі угоди. Тому переважна більшість громадян, які купували земельні ділянки, право на які було посвідчено державним актом зразку 1992 року, виробляли нові державні акти. Відповідно, здійснювалося відновлення меж земельної ділянки, уточнювалася площа, і в державний акт вносилася не та площа, яка вказана в угоді, а отримана за результатами кадастрової зйомки.

Саме тому, на виконання доручення КМУ № 22171/1/1-10 від 29 квітня 2010 року до листа Мінюсту № 24/03-45 від 20 квітня 2010 року наказом Держкомзему України № 370 від 14 травня 2010 року вищезгаданий наказ було скасовано.

Але, як завжди буває в таких ситуаціях, на зміну одним проблемам прийшла інша - територіальні органи земельних ресурсів та органи ДЗК не мали чіткого розпорядження: чи взагалі призупинити здійснення відмітки та видачу нових державних актів, чи продовжувати виконувати вимоги Закону та Постанови?

Оскільки єдина позиція у вказаних нормативних актах була відсутня, то в ряді областей, посилаючись на законодавчу неврегульованість процедури здійснення відмітки та відсутність повноважень у територіальних органів земельних ресурсів здійснювати державну реєстрацію прав на землю та внесення відомостей до поземельної книги, відмовлялися у здійсненні позначки і рекомендували у разі згоди осіб оформляти новий державний акт, або дочекатися законодавчого врегулювання процедури.

На звернення територіальних органів земельних ресурсів, Держкомзем України листом від 14 жовтня 2010 надав роз'яснення щодо питання переоформлення права власності на земельні ділянки. Так, Держкомзем вважає правомірним проставлення відмітки на державних актах про реєстрацію права власності на земельну ділянку територіальними органами Держкомзему. При здійсненні взаємодії територіальних органів Держкомзему зі структурними підрозділами Центру ДЗК слід керуватися Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Держкомзему № 174 від 2 липня 2003 року.

Таким чином, можна прийти до висновку, що з огляду на вищезазначену неузгодженість нормативних актів щодо здійснення відмітки на державних актах про реєстрацію права на земельну ділянку, найбільш захищеним право власності буде при отриманні нового державного акту на підставі угоди (купівлі-продажу, дарування, спадкування тощо).

Інша ситуація: мають місце випадки, коли нотаріусу для оформлення свідоцтва про право на спадщину подається державний акт, який містить помилки, виправлення. Тут, на жаль, другим примірником державного акта не допоможеш, адже він містить такі ж помилки. Як бути в такій ситуації? Досить поширеною є практика, коли нотаріус вимагає документи, які додатково підтверджують достовірність даних, наведених в державному акті, спростовують помилку. У разі якщо нотаріус вважає, що представлених документів для встановлення достовірності державного акту недостатньо, спір вирішується в судовому порядку.

Чинним законодавством визначено порядок дій при втраті, псуванні державного акта на право власності. Відповідно до розділу 5 Інструкції, затвердженої наказом Держкомзему України № 43 від 4 травня 1999 року, при втраті або псуванні оригіналу державного акта видається дублікат. У той же час затверджена тим же Держкомземом Інструкція (наказ № 325 від 22 червня 2009 року) передбачає при втраті, псуванні державного акту видачу нового державного акту.

Отже, для підтвердження наявності спадкового майна, яке підлягає державній реєстрації, й місця його знаходження нотаріус вимагає подання відповідних документів. Право власності на земельну ділянку спадкодавця згідно зі ст. 126 ЗКУ посвідчується державним актом на право власності на земельну ділянку, форма якого затверджена постановою КМУ від 2 квітня 2002 р. № 449 (в редакції постанови КМУ від 12 листопада 2008 р. № 1019) або іншим правовстановлюючим документом. Але непоодинокими є випадки, коли спадкодавець помирає, не встигнувши отримати виготовлений на його ім’я державний акт. В даному випадку постає резонне запитання, чи можуть в такому випадку спадкоємці оформити спадщину на цю ділянку? Адже в ст. 125 ЗКУ чітко зазначено, що право власності на земельну ділянку виникає після одержання її власником документу, який посвідчує право власності на земельну ділянку, і державної реєстрації цього документу. Тому формально юридично така особа не стала власником земельної ділянки. Разом з тим не можна не враховувати об’єктивність перешкоди на шляху до отримання державного акту. Враховуючи це, єдиним можливим правомірним шляхом отримання цієї земельної ділянки в спадщину є звернення спадкоємця до суду з позовом про визнання за ним права власності на земельні ділянку як спадкоємця померлого власника.

У ст. 1225 ЦКУ спеціально підкреслюється, що право власності на земельну ділянку переходить до його спадкоємців із збереженням цільового призначення цієї ділянки. Тут слід нагадати, що в ст. 19 ЗКУ наведено вичерпний перелік із дев’яти категорій земель залежно від їх основного цільового призначення. Правовий режим кожної з категорій визначається окремими правовими приписами, які зосереджені в самостійних главах розділу ІІ ЗКУ. Водночас, ставши повноправним власником успадкованої земельної ділянки, землевласник (громадянин або юридична особа) вправі скористатися передбаченим у ч. 3 ст. 20 ЗКУ правом й ініціювати зміну цільового призначення належної йому земельної ділянки (Порядок зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб затверджений постановою КМУ від 11 квітня 2002 р. № 502).

Існує ще одна специфіка успадкування земельних ділянок - нерезидентами. Відповідно до ч.ч. 2-3 ст. 81 ЗКУ іноземні громадяни й особи без громадянства можуть у випадку прийняття ними спадщини набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, які належать їм на праві приватної власності. Іноземні юридичні особи, як визначено у ч. 2 ст. 82 ЗКУ, можуть набувати при прийнятті спадщини право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення: (а) у межах населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна та для спорудження об’єктів, пов’язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні; (б) за межами населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна. При цьому слід відзначити, що ЗК України не дає чіткого визначення поняття «іноземна юридична особа».

Проаналізувавши положення ст. 82 ЗКУ, можна припустити, що іноземними юридичними особами в контексті цієї статті є всі юридичні особи, створені (зареєстровані) іноземними громадянами або іноземними юридичними особами. Відповідно до ч. 3 ст. 82 ЗКУ спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, також можуть у випадку прийняття ними спадщини набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у порядку, встановленому ЗКУ для іноземних юридичних осіб.

Наступний момент, на який слід звернути особливу увагу: із положення п. 4 ст. 81, п. 4 ст. 82 ЗКУ землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину нерезидентами (тобто іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами), підлягають відчуженню протягом року. При цьому це положення не означає заборону успадкувати земельну ділянку названої категорії іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами.

Виходячи з юридичної логіки, у випадку прийняття спадщини нерезидентами нотаріус у встановлені строки повинен видати їм свідоцтво про право на спадщину, включивши до нього й земельну ділянку. З цим свідоцтвом іноземні особи звертаються до органів державної реєстрації прав на землю із заявою про отримання Державного акту на право власності на земельну ділянку. Але ж не секрет, що відомі випадки відмови органів державної реєстрації прав на землю у видачі державних актів іноземцям, посилаючись на іншу норму ЗКУ — на ч. 4 ст. 22 ЗКУ, у якій зазначено, що землі сільськогосподарського призначення не можуть бути надані у власність іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, апатридів й іноземних держав. Отже, маємо справу з колізією, бо ч. 4 ст. 81, ч. 4 ст. 82 ЗКУ надають право спадкування таких земель іноземцями, тому й відмова органів державної реєстрації прав на землю підлягає оскарженню. Як зазначає Є.О.Рябоконь, що оскільки землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватися у власність іноземцям, слід визнати, що видача такого документу (свідоцтва про право на спадщину) нотаріусом не ґрунтується на законі.

Але не слід забувати, що отримавши державний акт на право власності на земельну ділянку, нерезидент зобов’язаний відчужити цю земельну ділянку протягом одного року. Причому невiдчуження таких земель у встановлений строк згідно з п. «е» ст. 140, п. «д» ч. 1 ст. 143 та ст. 145 ЗКУ є підставою для примусового припинення права власності на землю, що здійснюється за позовом органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування в судовому порядку. Недодержання цього згідно з п. 8 постанови Пленуму ВСУ «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» є підставою для визнання рішення цього органу й виданих державних актів недійсними.

Якщо нерезидент спробує відчужити земельну ділянку сільськогосподарського призначення протягом одного року, то він матиме ще одну перепону — мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення, який діє до 1 січня 2013 року.

Відповідно до положень ст. 1225 ЦКУ до спадкоємців житлового будинку, інших будівель і споруд переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, і у розмірі, який необхідний для їх обслуговування, якщо інший розмір не визначений заповітом. При цьому в п. 10 своєї Постанови „Про судову практику в справах про спадкування” від 30 травня 2008 р. № 7 Пленум ВСУ роз’яснив, що така ділянка переходить у власність або користування спадкоємців, якщо її було надано в установленому порядку, у межах, визначених при наданні, за умови, що спадкодавець не складав заповіту щодо розпорядження земельною ділянкою, належною йому на праві власності.

Спадкодавець може передавати за заповітом частину належної йому земельної ділянки, тоді інша частина цієї ділянки спадкується за законом. Коли спадкодавець заповів всю земельну ділянку або її частину іншим особам, які не успадковували нерухоме майно, то спадкоємці мають право на земельну ділянку, на якій розміщено нерухоме майно й на частину ділянки, яка є необхідною для його обслуговування, незалежно від змісту заповіту. За такими правилами здійснюється й перехід права на землю при спадкуванні права на частину нерухомого майна, а якщо був установлений порядок користування ним, то з урахуванням цього порядку.

Іще один момент, на якому зосередив увагу Пленум ВСУ в згаданій Постанові, — якщо спадкодавцем було здійснене самочинне будівництво (ч. 1 ст. 376 ЦК), до спадкоємців переходить право власності на будівельні матеріали, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва. Якщо право власності на самочинно зведену будівлю визнано судом за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій вона розміщена, то до складу спадщини входить право на відшкодування витрат на будівництво (ч. 6 ст. 376 ЦКУ). До спадкоємців, які прийняли спадщину, у випадку знесення самочинного будівництва переходить обов’язок відшкодувати вартість витрат на його знесення й приведення земельної ділянки до попереднього стану (ч.ч.4, 7 ст. 376 ЦКУ).

У порядку спадкування можуть передаватися також право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), право користування чужим майном (сервітут).

Зокрема, якщо на момент смерті земля не належала спадкодавцеві, то Закон України "Про оренду землі" від 2 жовтня 2003 р. у статті 7 допускає перехід права на оренду земельної ділянки після смерті фізичної особи-орендаря до спадкоємців, якщо інше не передбачено договором оренди і якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України. У такому випадку об'єктом спадкування виступають права та обов'язки померлого орендаря, а не право користування ділянкою.

Таким чином, підсумовуючи дане дослідження, можна прийти до висновку, що успадкування земельних ділянок в Україні здійснюється на загальних підставах, визначених ЦК України, Законом України „Про нотаріат”, та іншими нормативно-правовими актами. Це означає, що, з одного боку, на земельні ділянки поширюється загальні засади і правила, що регулюють умови і порядок спадкування, а з іншого – відсутні спеціальні дозволи органів державної влади та місцевого самоврядування на одержання земельних ділянок у спадщину. Крім того, законодавче закріплення відповідних положень порядку успадкування земельних ділянок сприятиме однаковому його практичному застосуванню та зменшенню порушень, пов’язаних із оформленням права власності на земельні ділянки за спадковим правом України.

 Методичні рекомендації нотаріусам, яке надало з цього приводу Міністерство юстиції України 26.11.2010.

Методичні рекомендації затверджені Консультативно-методичною радою з питань нотаріату, їх мають застосовувати у своїй практиці нотаріуси, але про окремі положення цих рекомендацій слід знати і зацікавленим громадянам, адже на ці рекомендації можна посилатися у судах при виникненні відповідних цивільних спорів.

Насамперед, Мінюст звертає увагу на те, що статтею 131 Земельного кодексу України (далі – ЗК) встановлено, що громадяни та юридичні особи мають право набувати у власність земельні ділянки на підставі міни, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод. Укладення таких угод здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України (далі – ЦК), з урахуванням вимог ЗК.

Згідно з частиною першою ст. 86 ЗК земельна ділянка може перебувати у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність). Право спільної власності на землю посвідчується державним актом на право власності на землю (частина четверта вказаної норми). Статтею 87 ЗК встановлено вичерпний перелік підстав виникненні права спільної часткової власності на земельну ділянку. Зокрема, право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає:

- при добровільному об’єднанні власниками належних їм земельних ділянок;

- при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами;

- при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами;

- за рішенням суду.

Інших підстав виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку чинним законодавством не передбачено.

У той же час, частиною шостою статті 88 ЗК передбачено, що при продажу учасником належної йому частки у спільній частковій власності на земельну ділянку інші учасники мають переважне право купівлі частки відповідно до закону. При цьому, земельна ділянка залишається цілісним і самостійним об’єктом права спільної часткової власності або об’єктом особистої власності.

Таким чином, нотаріусу слід розрізняти договори відчуження земельної ділянки та договори відчуження частки у праві спільної власності на земельну ділянку.

Статтею 120 ЗК передбачено, що у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, якщо така частина може бути виділена у самостійний об’єкт права, без зміни її цільового призначення.

Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об’єднання земельних ділянок” від 5 березня 2009 року N 1066-VI внесено зміни, зокрема, до ст. 126 ЗК та встановлено, що відчуження частини земельної ділянки з виділенням її в окрему земельну ділянку може бути здійснено лише після отримання її власником державного акта, що посвідчує право власності на сформовану нову земельну ділянку. Отже, частина земельної ділянки може бути предметом відчуження лише після її виділення в натурі (поділ земельної ділянки) та реєстрації як окремого об’єкта права власності у встановленому чинним законодавством порядку.

У разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності житлового будинку, будівлі або споруди. Отже, у разі відчуження частки у спільній частковій власності житлового будинку до набувача переходить право власності на відповідну частку у праві спільної часткової власності на земельну ділянку.

Оскільки предметом відчуження є частка у праві спільної власності і за наслідками такого відчуження не створюється окремий об’єкт права власності, а земельна ділянка перебуватиме у спільній частковій власності, отримувати державний акт на відчужувану частку підстав не вбачається.

При посвідченні договорів відчуження частки у праві спільної власності на земельну ділянку нотаріус повинен роз’яснити набувачеві, що володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди – у судовому порядку, також те, що після посвідчення договору, на виконання вимог частин першої та другої ст. 88 ЗК, співвласниками має бути укладений договір про спільну часткову власність на земельну ділянку. Договір про спільну часткову власність на земельну ділянку укладається у письмовій формі і посвідчується нотаріально.

Крім того, за бажанням співвласників, може бути посвідчено договір конкретного користування земельною ділянкою. Для посвідчення зазначеного договору нотаріусу, крім загальнообов’язкових документів, подається кадастровий план, у якому визначено необхідні відомості щодо використання земельної ділянки співвласниками, а також визначено межі, при цьому земельна ділянка залишається у спільній частковій власності. Зазначений кадастровий план є невід’ємною частиною договору.

Договори відчуження житлових будинків, будівель та споруд

З 10 грудня 2009 р. набрав чинності Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю” (далі – Закон) від 5 листопада 2009 р. N 1702-VI. Відповідно до цього Закону ст. 377 ЦК викладено в новій редакції, яка набрала чинності з 1 січня 2010 року. Так, частиною другою зазначеної статті встановлено, що розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків).

Частиною першою ст. 628 ЦК встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до вимог ст. 638 ЦК, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Таким чином, зазначення у договорах відчуження житлових будинків, будівель або споруд розміру та кадастрового номеру земельної ділянки, на яких вони розташовані, є обов’язковим.

Договори відчуження частки у праві спільної часткової власності на нерухоме майно та приміщень у житлових будинках, будівлях

Статтями 377 ЦК та 120 ЗК визначено перелік об’єктів нерухомого майна, у випадку відчуження яких істотною умовою договору є розмір та кадастровий номер земельної ділянки. Такими об’єктами є житлові будинки (крім багатоквартирних), будівлі і споруди. До зазначеного переліку не віднесено такий об’єкт, як частка у праві спільної часткової власності. Згідно з пунктом 5 ст. 5 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” від 1 липня 2004 р. N 1952-IV приміщення, як частини внутрішнього об’єму житлових будинків, будівель, обмежені будівельними елементами, є самостійними об’єктами нерухомого майна, право власності на які підлягає державній реєстрації. Отже, вимоги ст. ст. 377 ЦК та 120 ЗК при посвідченні договорів відчуження частки у спільній частковій власності на нерухоме майно, приміщень у житлових будинках, будівлях не застосовуються, крім випадків переходу права власності на частину будинку за договором довічного утримання (частина 3 статті 120 ЗК).

Спадкові правочини

Згідно зі статтею 1302 ЦК за спадковим договором набувач у разі смерті відчужувача набуває право власності на його майно. Відповідно до вимог частини другої статті 377 ЦК розмір та кадастровий номер земельної ділянки є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду. Отже, якщо предметом спадкового договору є житловий будинок, будівля або споруда, його істотною умовою є розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на ці об’єкти.

Договори відчуження об’єктів незавершеного будівництва

Частиною третьою статті 331 ЦК встановлено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об’єкта незавершеного будівництва.

Отже, з моменту державної реєстрації прав власності на об’єкт незавершеного будівництва, таке майно набуває статусу, що дозволяє використовувати його як об’єкт цивільного обороту відповідно до вимог законодавства. Оскільки підставою для реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва є документи, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна, застосування вимог ст. ст. 377 ЦК та 120 ЗК (зазначення розміру та наявність кадастрового номеру) у випадку посвідчення договорів відчуження об’єктів незавершеного будівництва є обов’язковим.

Договори відчуження гаражів (боксів), що знаходяться в гаражно-будівельних кооперативах

Відповідно до вимог статті 41 ЗК житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам (далі, відповідно – ЖБК і ГБК) за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового і гаражного будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації. ЖБК та ГБК можуть набувати земельні ділянки у власність за цивільно-правовими угодами. Отже, суб’єктом прав на земельні ділянки, які перебувають у власності або у користуванні ГБК, є юридичні особи – кооперативи. Оскільки за договором відчуження боксу стороною є фізична особа, положення ст. ст. 377 ЦК та 120 ЗК щодо зазначення площі та розміру земельної ділянки не можуть бути застосовані.

Особливості посвідчення правочинів щодо розпорядження земельними ділянками, виділеними в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв)

Відповідно до положень ЗК, в редакції, чинній до 13 січня 2007 р., мораторій на відчуження поширювався на земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також на земельні частки (паї). Заборону відчуження земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, встановлено Законом України “Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів” від 19 грудня 2006 р. N 490-V. Таким чином, земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), набуті громадянами за цивільно-правовими угодами до набрання чинності вищезазначеним Законом, а також успадковані після набрання ним чинності, можуть відчужуватись на загальних підставах.

Оскільки, відповідно до ст. 1 Закону України “Про фермерське господарство” від 19 червня 2003 р. N 973-IV, фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян із створенням юридичної особи, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, займатися її переробкою та реалізацією з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм для ведення фермерського господарства, відповідно до закону, мораторій розповсюджується на земельні ділянки, надані для ведення фермерського господарства.

Підпунктом “б” п. 15 розд. X Перехідних положень ЗК передбачена можливість обміну земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва або земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства на інші земельні ділянки відповідно до закону.

Відповідно до ст. 14 Закону України “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)” від 5 червня 2003 р. N 899-IV у разі, якщо власник земельної ділянки, яка знаходиться всередині єдиного масиву, що використовується спільно власниками земельних ділянок чи іншими особами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, виявляє бажання використовувати належну йому земельну ділянку самостійно, він може обміняти її на іншу земельну ділянку на межі цього або іншого масиву. Обмін земельними ділянками здійснюється за згодою їх власників відповідно до закону та посвідчується нотаріально.

Вказаний Закон був прийнятий у 2003 р. та регулює, перш за все, порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв). Цим Законом не було врегульовано питання щодо земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) із земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, оскільки на час його прийняття власникам земельних часток (паїв) виділялись земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Тому, при посвідченні угод щодо обміну земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, необхідно керуватись положеннями ЦК та ЗК і безпосередньо вимогами п. 15 розд. X Перехідних положень ЗК, яким передбачена можливість такого обміну.

Статтею 131 ЗК закріплено право громадян України набувати у власність земельні ділянки на підставі цивільно-правових угод, зокрема, міни. До договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов’язання (ст. 716 ЦК). Предметом таких угод можуть бути розпайовані земельні ділянки в межах одного масиву або розташовані в іншому масиві. При цьому, правовий режим земельної ділянки, яка підпадає під дію мораторію, в даному випадку не змінюється і подальше відчуження такої земельної ділянки можливе лише в межах вимог п. 15 розд. X Перехідних положень ЗК. Щодо місця розташування земельних ділянок, які можуть бути предметом обміну, будь-яких обмежень із зазначеного питання чинним законодавством не встановлено.

Слід мати на увазі, що при посвідченні договорів купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення покупцями можуть бути особи, визначені статтею 130 ЗК, а саме:

1) громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва,

2) юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.

Частиною 4 статті 81 ЗК встановлено обов’язок іноземного громадянина або особи без громадянства, які прийняли у спадщину землі сільськогосподарського призначення, протягом року здійснити відчуження таких земель. Враховуючи, що ст. 81 ЗК є імперативною нормою, а також те, що положення п. 15 розд. X Перехідних положень ЗК носять строковий характер (до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, але не раніше 1 січня 2012 р.) дія мораторію на такі земельні ділянки не поширюється.

У тому випадку, коли земельна ділянка була успадкована фізичною особою – громадянином України, громадянство якої після цього було припинено, положення частини четвертої статті 81 ЗК не застосовуються.

Порушення іноземним громадянином або особою без громадянства обов’язку щодо відчуження земель сільськогосподарського призначення є підставою для примусового припинення прав на земельну ділянку, яке здійснюється у судовому порядку (ст. 143 ЗК України). Водночас порушення строку, встановленого для обов’язкового відчуження, не є підставою для відмови нотаріуса у посвідченні відповідного правочину, оскільки волевиявлення іноземного громадянина, особи без громадянства направлене на виконання

Змістовний модуль №2. Склад та цільове призначення земель. Правовий режим земель. Обмеження та припинення прав на землю