2.1.2 Метод капіталізації доходів (прибутку)
Даний метод полягає в розрахунку поточної вартості майбутніх доходів, отриманих від використання об'єкта за допомогою коефіцієнта (ставки) капіталізації:
, (2.7)
де V - вартість бізнесу;
D - чистий доход (чистий прибуток);
R- коефіцієнт (ставка) капіталізації.
Під коефіцієнтом капіталізації мають на увазі множник, що застосовується для приведення величини доходу до розрахункової вартості.
R дорівнює ставці дисконту мінус довгострокові темпи росту. При відсутності темпів росту R дорівнює ставці дисконту.
Цей метод застосовується, якщо розмір і тенденції змін прогнозованих доходів від експлуатації об'єкта істотно не відрізняються від поточних, коли є достатня кількість даних для оцінки доходу й доход з нерухомості є стабільним.
Не слід застосовувати, коли:
- відсутня інформація про ринкові угоди,
- якщо об'єкт ще не побудований, а отже не вийшов на режим стабільних доходів,
- коли об'єкт вимагає серйозної реконструкції.
Основна перевага цього методу - простота розрахунків, а також він безпосередньо відображає ринкову кон'юнктуру, тому що при його застосуванні береться достатня кількість угод з нерухомості й проводиться їхній аналіз із погляду доходу й вартості.
До недоліків методу відноситься те, що він не враховує вартість матеріальних і нематеріальних активів. Він вимірює ефективність використання всіх активів з погляду їхньої здатності провадити доход. Ніж більше обґрунтовані значення для грошового потоку й ставка капіталізації, тим більшу вагу буде мати для потенційного покупця оцінка, що отримана даним методом.
Метод застосовується досить рідко через значні коливання прибутків чи грошових потоків по роках, характерних для більшості оцінюваних компаній.
Практичне застосування методу капіталізації передбачає наступні основні етапи:
Аналіз фінансової звітності.
Вибір величини прибутку, що буде капіталізована, тобто вибір періоду поточної виробничої діяльності. В більшості випадків на практиці в якості величини, що капіталізують, вибирається доход останнього звітного періоду.
Розрахунок ставки капіталізації. Для того, щоб визначити адекватну ставку капіталізації, необхідно спочатку розрахувати ставку дисконту, використовуючи наступні методики:
- модель оцінки капітальних активів;
- метод кумулятивної побудови;
- модель середньозваженої вартості.
В Україні найбільш часто застосовують метод кумулятивної побудови.
4. Визначення попередньої величини вартості.
5. Проведення виправлень на наявність нефункціонуючих активів (якщо такі маються).
6. Проведення виправлень на контрольний і неконтрольний характер оцінюваної частки, а також на недолік ліквідності (якщо вони необхідні).
2.2 Порівняльний (ринковий) підхід
Порівняльний підхід до оцінки бізнесу полягає в тім, що цінність активів визначається тим, за скільки вони можуть бути продані за допомогою досить сформованого фінансового ринку, тобто вартість оцінюваного бізнесу визначається шляхом порівняння недавніх продажів порівнянних компаній. Таким чином головна умова застосування цього підходу - наявність ринку, що сформувався, на якому оцінювач підшукує угоду купівлі-продажу, що здійснилася, компанії-аналога оцінюваної. Дієвість такого підходу знижується, якщо угод було мало і моменти їхнього здійснення й оцінки розділяє тривалий період, якщо ринок знаходиться в аномальному стані, тому що швидкі зміни на ринку приводять до перекручуванню показників. Порівняльний підхід заснований на застосуванні принципу заміщення.
Переваги:
1. Оцінювач орієнтується на фактичні ціни купівлі-продажу аналогічних підприємств. Ціна визначається ринком, а оцінювач обмежується тільки коректуваннями, що забезпечують порівнянність аналога з оцінюваним об'єктом.
Ціна фактично зробленої угоди максимально враховує ситуацію на ринку, а виходить, є реальним відображенням попиту та пропозиції.
Недоліки:
Ігнорує перспективи розвитку підприємства в майбутньому;
Одержання інформації від підприємств-аналогів є досить складним процесом;
Оцінювач повинний робити складні коректування, вносити виправлення, що вимагають серйозного обґрунтування в підсумкову величину і проміжні розрахунки.
Суть порівняльного підходу при визначенні вартості підприємства полягає в наступному. Вибирається підприємство, аналогічне оцінюваному, котре було недавно продане. Потім розраховується співвідношення між ціною продажу і яким-небудь фінансовим показником по підприємстві-аналогу. Це співвідношення називається мультиплікатором. Помноживши величину мультиплікатора на той же базовий фінансовий показник оцінюваної компанії, одержуємо її вартість.
Приклад:
Необхідно оцінити підприємство, що одержало в останньому фінансовому році чистий прибуток у розмірі 950 тис. грн. Аналітик знає, що недавно була продана подібна компанія за 8 млрд. грн., чистий прибуток якої за аналогічний період склала 800 тис. грн.
Рішення:
Розрахуємо по компанії-аналогу мультиплікатор ціна/чистий прибуток:
8000000000/800000=10000 грн.
Визначимо вартість оцінюваної компанії:950000*10000= 9500000000 грн.
Однак, незважаючи на удавану простоту, цей метод вимагає високої кваліфікації і професіоналізму оцінювача, тому що припускає внесення достатнє складних коректувань для забезпечення максимальної порівнянності оцінюваної компанії з аналогом.
У залежності від наявності і приступності інформації, характеристик об'єкта оцінки, предмета та умов передбачуваній угоди з об'єктом оцінки, у рамках порівняльного підходу застосовують наступні методи: метод ринку капіталу, метод угод та метод галузевих коефіцієнтів.