- •6.030508 "Фінанси та кредит"
- •Передмова
- •1 Методологічні основи оцінки вартості підприємства
- •1.1 Основні поняття, необхідність і мети оцінки бізнесу
- •1.2 Види вартості, які визначаються при оцінці
- •1.3 Фактори, що впливають на величину оцінної вартості
- •1.4 Принципи оцінки
- •1.5 Ризик та його види
- •1.6 Практична робота з оцінки вартості підприємства
- •1.7 Звіт по оцінці вартості бізнесу
- •2 Підходи і методи, використовувані для оцінки бізнесу
- •2.1 Дохідний підхід
- •2.1.1 Метод дисконтування грошових потоків
- •2.1.2 Метод капіталізації доходів (прибутку)
- •2.2 Порівняльний (ринковий) підхід
- •2.2.1 Метод ринку капіталу (метод компанії-аналога)
- •2.2.2 Метод угод (метод продажів)
- •2.2.3 Метод галузевих коефіцієнтів
- •2.3 Витратний (майновий) підхід
- •2.3.1 Метод чистих активів
- •2.3.2 Метод ліквідаційної вартості
- •3 Оцінка фінансових активів
- •3.1 Визначення ринкової вартості облігацій
- •3.2 Визначення ринкової вартості акції
- •4 Особливості оцінки окремих об'єктів нерухомості, використовуваних для бізнесу
- •4.1 Оцінка офісних будинків
- •4.2 Оцінка магазинів
- •4.3 Оцінка готелів
- •Питання для перевірки знань Питання для перевірки знань по дисципліні "Оцінка бізнесу та підприємства"
- •Питання для перевірки знань по Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оцінну діяльність в Україні"
- •Методичні вказівки до виконання контрольної роботи
- •1 Загальні рекомендації
- •2 Завдання до виконання контрольної роботи
- •Рекомендована література
4 Особливості оцінки окремих об'єктів нерухомості, використовуваних для бізнесу
4.1 Оцінка офісних будинків
Для оцінки офісних будинків необхідно використовувати метод капіталізації доходу, тому що такі будинки здобуваються для одержання доходу від їхньої експлуатації.
Завдання оцінювача полягає в тім, щоб визначити чистий операційний доход і відповідні ставки капіталізації.
Показник чистого операційного доходу залежить від плати за орендовані приміщення і витрат по експлуатації будинку. Не існує яких-небудь єдиних правил, на яких офісний будинок здається в оренду. Кожен договір оренди є індивідуальним і може містити багато різних умов і обмежень, у тому числі не відображених у договорі оренди. Перш ніж приступити до оцінки офісного будинку, оцінювач повинний уважним образом досліджувати договори оренди.
Офісний будинок може бути зданий цілком одному орендарю, великими блоками, наприклад поверхами, декільком орендарям чи множині дрібних орендарів. Крім того, частина приміщень може займати сам домовласник. У залежності від цих умов можуть різним образом розподілятися витрати по експлуатації будинку.
Якщо будинок цілком передається одному орендарю, то, як правило, усі витрати по експлуатації покладаються на нього. Якщо будинок здається частинами великій кількості орендарів, то витрати по ремонту зовнішньої інфраструктури, коридорів, фасадів, головного входу, допоміжних приміщень і т.д. власник бере на себе. Договорами оренди можуть бути передбачені умови оплати орендарями частини витрат по ремонті і комунальних послугах.
Основне правило полягає в тому, що власник будинку для усунення як можна більшого числа випадкових витрат і гарантії стабільності доходу буде прагнути перекласти велику частину витрат на орендарів.
У випадку якщо будинок здається частинами і власник залишає за собою якусь частину будинку і пропонує орендарям додаткові послуги, що можуть бути включені в орендний договір чи оплачуватися окремо, те грошові потоки оцінювач повинний розкласти на складові: валовий доход, експлуатаційні витрати, чиста операційний доход і ставку капіталізації.
Валовий доход буде складатися з:
- рентної плати існуючих орендарів;
- доходу від приміщень, займаних власником;
- потенційного доходу від ще не зданих площ;
- потенційного доходу від переукладання контрактів з існуючими орендарями після витікання їхніх термінів.
Експлуатаційні витрати включають:
- комунальні платежі;
- витрати на оплату обслуговуючого персоналу;
- страхування;
- витрати на ремонт:
- витрати на експлуатацію ліфтів;
- витрати на збирання приміщень і території;
- податки.
Ставка капіталізації може значно змінюватися в залежності від типу будинку, його місця розташування, можливості повної оренди будівлі, а також від великого числа інших факторів, що впливають на ризик вкладення капіталу в офісну будівлю.
Коли будинок здається великому числу дрібних орендарів, то величина орендної ставки може бути надмірно завищеної чи занижений. Тут може позначитися фактор стійкої платоспроможності орендаря. Оцінювачу варто зіставити ці ставки орендної плати із середніми умовами на момент оцінки. Якщо проведений аналіз показує стійкість надходження доходів від орендної плати, то валовий доход може бути визначений сумою фактичних надходжень від оренди, а нетто-доход може бути капіталізований одноманітно.
Варто мати на увазі, що коли оцінювач оцінює доход від здачі вільних площ, то він повинний залучати дані по орендній платі з зовнішнього порівняння без залучення аналогів з даного офісного будинку.