4.2 Оцінка магазинів

Вартість магазинів в основному залежить від торгових можливостей, що багато в чому визначаються їх місцем розташування.

Приступаючи до оцінки магазина, оцінювач повинний думкою поставити себе на місце потенційного покупця і відповісти на наступні питання:

1. Продаж яких товарів може дати найбільшу прибутковість, з огляду на попит населення і місце розташування магазина?

2. Яким може бути оборот магазина?

3. Яка буде прогнозований валовий прибуток від володіння магазином?

4. Яку середню норму прибутку захоче мати власник магазина?

5. Які будуть операційні витрати на ремонт, комунальні послуги, зарплату і податки?

6. Яку орендну плату можна буде заплатити після відрахування витрат і доходу власника?

Тому що вирішальний вплив на вартість магазина робить його місце розташування, то цей фактор повинний бути особливо ретельно досліджений оцінювачем. За результатами дослідження він повинний відповісти на наступні питання:

1. Яка привабливість району розташування магазина?

2. Який тип вулиці, на якій розташований магазин?

3. Який демографічний склад населення, що живе і працює на цій вулиці?

4. Яке положення магазина на цій вулиці?

5. Чи маються поруч об'єкти, що залучають велику кількість людей, наприклад залізничні станції, великі супермаркети й ін.?

6. Як місце розташування магазина співвідноситься з найкращою позицією на вулиці й у місті?

При проведенні аналізу місця розташування оцінювач повинний також спрогнозувати можливу зміну впливу місця розташування в результаті реконструкції району, будівництва нових торгових центрів, переселення жителів в інші райони і т.д.

Крім місця розташування на вартість магазина впливають і багато інших факторів, наприклад тип фронтальної частини магазина, наявність чи відсутність двору і доступу для вантажно-розвантажувальних робіт у задній частині магазина, наявність підвалу, загальна площа і конструктивне рішення будинку, загальна інфраструктура і санітарно-екологічний стан приміщень та ін.

При оцінці магазина оцінювач може використовувати всі три методи: витратний, порівняння продажів, дохідний. При цьому варто мати на увазі, що витратний метод дає найменш надійну оцінку вартості магазинів. Метод порівняння продажів може бути використаний, якщо маються достовірні цифри про продаж аналогічних об'єктів, що в наших умовах буває досить рідко. Найчастіше оцінювачу будуть доступні дані по орендним ставкам, тому основним методом оцінки повинний бути дохідний.

Застосовуючи дохідний метод, оцінювач повинний враховувати не тільки діючу орендну плату, але і вивчити ринкові ставки в оцінюваному сегменті ринку. При оцінці дуже важливо врахувати усі виправлення на обов'язкові витрати, якими обтяжений орендар, і фінансову стабільність орендарів. Якщо аналіз показує нестабільність орендаря, то оцінювач у своїх розрахунках повинний відштовхуватися не від реальної орендної плати, а від ринкових її показників.

У країнах з ринковою економікою затвердився визначений принцип зонування при оцінці магазинів. Суть його полягає в тім, що площа першого поверху, що виходить на вулицю, цінується вище, ніж площа в глибині магазина.

В умовах розвитих ринкових відносин торгові фірми змушені конкурувати за право оренди приміщень, тому дані за рівнем орендної плати добре погодяться з ринковими умовами.

Дуже часто приміщення під магазини здаються в оренду на умовах так називаної «оренди на основі валового товарообігу». Суть такої оренди полягає в тім, що орендна плата, що складає приблизно 80% від ринкової вартості, доповнюється частиною річного доходу від товарообігу. Ця додаткова частина залежить від рівня торгової націнки й обсягу очікуваних продажів.

Досвід країн з ринковою економікою свідчить - чим менше торгова націнка (овочевий магазин), тим менший відсоток з обороту йде на орендну плату, що компенсується великим обсягом продажів.

При застосуванні дохідного методу ставка капіталізації може бути отримана виходячи з даних оренди попереднього орендаря чи з очікуваного інвестором доходу на свої інвестиції, але найбільш точні значення ставки можна одержати з аналізу ринкових умов для даного сегмента ринку.