2.1 Дохідний підхід

При дохідному підході вартість бізнесу визначається величиною очікуваних доходів. Чим більше доход, принесений об'єктом оцінки, тим більше величина його ринкової вартості.

Дохідний підхід - це визначення поточної вартості майбутніх доходів, що виникнуть у результаті використання власності й можливого подальшого її продажу. У даному випадку застосовується оцінний принцип чекання.

Приведення майбутніх доходів до поточної вартості на дату проведення оцінки засновано на концепції зміни вартості грошей у часі, відповідно до якої доход, отриманий у даний момент часу, має для інвестора більшу цінність, ніж такий же доход, що буде отриманий у майбутньому.

Застосування методів дохідного підходу є обов'язковим у випадку оцінки бізнесу, що має прибуток.

Основними джерелами, використовуваними для оцінки вартості бізнесу методів дохідного підходу, є:

1. Бухгалтерська й фінансова звітність підприємства за минулі звітні періоди й на дату оцінки.

2. Результати анкетування й проведення інтерв'ю з керівництвом, адміністрацією компанії, відповіді компанії на запити оцінювача.

3. Інформація про економічну ситуацію й тенденції розвитку галузі, до якої належить оцінювана компанія.

4. Інформація про ризики, пов'язаних з діяльністю компанії й т.д.

Оскільки бухгалтерська звітність підприємств не завжди вірогідно відображає фінансове становище підприємства, точність оцінки залежить від того, наскільки глибоко оцінювач ознайомився з реальним положенням справ. Якщо оцінюване підприємство мінімізує свої податкові зобов'язання за допомогою різних хитромудрих схем, оцінювач збільшує ризики, які бере до уваги при розрахунку вартості бізнесу.

В рамках дохідного підходу виділяють 2 методу: метод дисконтування грошових потоків та метод капіталізації .

2.1.1 Метод дисконтування грошових потоків

Відповідно до цього методу вартість об'єкта оцінки прирівнюється до сумарної теперішньої вартості майбутніх грошових потоків (Cash-flow). При цьому кожен доход чи група доходів зі своїми ставками дисконтування приводяться до величини, рівній сумі їх поточних вартостей.

Відповідно до цього методу вартість об'єкта оцінки визначається таким способом:

- встановлюється період, на який об'єкт оцінки цікавий інвестору;

- обчислюються майбутні грошові потоки;

- майбутні грошові потоки приводяться до їхньої сьогоднішньої вартості з урахуванням передбачуваних темпів росту, часу й періодичності одержання доходів, інфляції.

Цей метод застосовується в наступних випадках:

1. якщо очікується, що майбутні рівні грошових потоків будуть істотно відрізнятися від поточних;

2. доходи компанії стійкі і позитивні;

3. наявної інформації досить для побудови прогнозу очікуваних доходів;

4. об'єкт будується чи тільки що побудований;

5. підприємство являє собою великий багато профільний комерційний об'єкт.

Метод дисконтування грошових потоків - дуже складний, трудомісткий і багато етапний метод оцінки підприємства. В країнах з розвитий ринковою економікою при оцінці великих і середніх підприємств цей метод застосовується в 80-90 % випадках.

Головне достоїнство цього методу в тім, що він єдиний із методів, що заснований на прогнозах майбутнього розвитку ринку, а це найбільшою мірою відповідає інтересам інвестиційного процесу.

Однак, цей метод дає достовірні результати, якщо ринкова кон'юнктура є прогнозованою, фінансова інформація достовірна, ризики підприємства відповідають бізнес-ризикам по країні в цілому, безризикова ставка прибутковості стабільна. Для українських підприємств перераховані умови не характерні.

Основні етапи оцінки підприємства методом дисконтування грошових потоків:

1. Вибір моделі грошового потоку.

При оцінці бізнесу ми можемо застосовувати одну із двох моделей грошового потоку: грошовий потік для власного капіталу (якщо розраховується ринкова вартість власного (акціонерного) капіталу підприємства) або грошовий потік для всього інвестованого капіталу (власний і позиковий капітали підприємства умовно не розрізняються й рахується сукупний грошовий потік).

2. Визначення тривалості прогнозного періоду.

У якості прогнозного береться період, що триває доти, поки темпи росту підприємства не стабілізуються (передбачається, що в постпрогнозний період повинні мати місце стабільні довгострокові темпи росту або нескінченний потік доходів).

З одного боку, чим довше прогнозний період, тим більше число спостережень і більш обґрунтованою з математичної точки зору виглядає підсумкова величина поточної вартості підприємства. З іншого боку, чим довше прогнозний період, тим складніше прогнозувати конкретні величини виторгу, витрат, темпів інфляції, потоків коштів. У країнах з ринковою економікою прогнозний період складає 5-10 років, у країнах з перехідною економікою припустиме скорочення прогнозного періоду до 3 років.

3. Ретроспективний аналіз і прогноз валового виторгу від реалізації. При виконанні цього аналізу варто враховувати: номенклатуру продукції, що випускається, обсяги виробництва й ціни на продукцію, попит на продукцію, темпи інфляції, загальну ситуацію в галузі й економіці, що визначає перспективи попиту й т.д. У результаті аналізу необхідності скласти таблицю й показати динаміку зміни цих факторів за оцінюваний період.

4. Аналіз і прогноз витрат. На цьому етапі оцінювач аналізує співвідношення постійних і перемінних витрат, інфляційні очікування для кожної категорії витрат, порівнюються прогнозовані витрати з відповідними показниками для підприємств конкурентів (в умовах дефіциту інформації в Україні зробити це поки складно).

5. Визначення ставки дисконту.

З математичної точки зору ставка дисконту - це процентна ставка, використовувана для перерахування майбутніх потоків доходів у єдину величину поточної (сьогоднішньої) вартості, що є базою для визначення ринкової вартості бізнесу.

В економічному змісті дисконт - це ставка доходу на вкладений капітал у порівнянні за рівнем ризику об'єкти інвестування, іншими словами - це необхідна ставка доходу по наявним альтернативним варіантам інвестицій з порівнянним рівнем ризику на дату оцінки.

Існують різні методики визначення ставки дисконту. Найбільш розповсюдженими з який є:

1. для грошового потоку для власного капіталу:

   1. модель оцінки капітальних активів (CARM - Capital Asset Pricing Model);

   2. метод кумулятивної побудови;

2. для грошового потоку для всього інвестиційного капіталу - модель середньозваженої вартості капіталу (WACC - Weighted Averagе Cost Capital).

Розрахунок ставки дисконту залежить від того, який тип грошового потоку використовується для оцінки як база:

• для грошового потоку для власного капіталу застосовується ставка дисконту, що рівна необхідній власником ставці віддачі на вкладений капітал;

• для грошового потоку для всього інвестованого капіталу застосовується ставка дисконту, що рівна сумі зважених ставок віддачі на власний капітал і позикові кошти, де як ваг виступають частки позикових і власних коштів у структурі капіталу. Така ставка дисконту називається середньозваженою вартістю капіталу.

а) модель оцінки капітальних активів (САРМ)

Відповідно до моделі САРМ

, (2.2)

де R- необхідна інвестором ставка доходу на вкладений капітал (ставка дисконту);

R_f - безризикова ставка доходу;

β - коефіцієнт, що є мірою систематичного ризику, зв'язаного з макроекономічними і політичними ризиками, що відбуваються в країні. Дані про коефіцієнт β публікуються у фінансових довідниках і періодичних виданнях, що аналізують фондові ринки.

R_m - загальна прибутковість ринку в цілому;

S₁ - премія за ризик вкладення в мале підприємство;

S₂ - премія за ризик, характерний для окремої компанії;

С - страновий ризик (ризик ненадійності прав власності, нестабільності законодавства, економічного спаду та ін.), який вирішальним образом впливає на стабільність доходу з інвестицій. Премія за страновий ризик уводиться у розрахунок тільки при оцінці ставки дисконту стосовно до іноземних інвесторів; для вітчизняних інвесторів рівень странового ризику неявним образом відображений у підвищеному рівні ринкової премії за ризик і навіть у збільшеному рівні номінальної безризикової процентній ставки (іноземні же інвестори не орієнтуються на указані місцеві показники).

При методі кумулятивної побудови ставка дисконту розраховується по формулі:

(2.3)

де R_f  - прибутковість безризикових активів,

G_i - премія за ризик з номером i.  Приклади ризиків, що враховуються: страновий ризик, ризики, пов'язані з розміром компанії, c професійністю менеджменту, ризик, пов'язаний з неліквідністю й т.д. Звичайно конкретна величина премії за кожний з видів ризику визначається експертним шляхом у ймовірному інтервалі від 0 до 5%.

Відповідно до моделі WACC, ставка дисконту розраховується по формулі:

, (2.4)

де К_d - вартість залучення позикового капіталу;

t_c - ставка податку на прибуток;

К_р - вартість залучення акціонерного капіталу (привілейовані акції);

К_s - вартість залучення акціонерного капіталу (звичайні акції);

W_d - частка позикового капіталу в структурі капіталу підприємства;

W_p - частка привілейованих акцій у структурі капіталу підприємства;

W_s - частка звичайних акцій у структурі капіталу підприємства.

6. Розрахунок величини вартості в постпрогнозний період може проводиться:

- методом розрахунку по ліквідаційній вартості (якщо в постпрогнозний період очікується банкрутство компанії з наступним продажем активів);

- методом розрахунку по вартості чистих активів;

- методом передбачуваного продажу, що складає в перерахуванні грошового потоку в показники вартості за допомогою спеціальних коефіцієнтів;

- по моделі Гордона. Розрахунок кінцевої вартості відповідно до моделі Гордона робиться по формулі:

, (2.5)

де CF_(t+1) - грошовий потік доходів за перший рік постпрогнозного (залишкового) періоду;

K - ставка дисконту;

g - довгострокові темпи росту грошового потоку.

Приклад: Відомо, що прогнозний період складає 5 років, грошовий потік 6-го року складає 150 млн. грн., ставка дисконту 24%, а довгостроковий темпи росту 2% . Необхідно знайти кінцеву вартість.

V = 150 млн/(0,24-0,02) = 682 млн. грн.

7. Визначення попередньої величини вартості бізнесу. Складається з 2-х складових: поточної вартості грошових потоків протягом прогнозного періоду і поточного значення вартості в постпрогнозний період.

8. Внесення підсумкових виправлень.

Розрахунок вартості об'єкта нерухомості методом ДГП відбувається по формулі:

, (2.6)

де PV - поточна вартість;

C_i - грошовий потік періоду t;

і - ставка дисконтування грошового потоку періоду t;

М - залишкова вартість.

Залишкова вартість, чи вартість реверсії, повинна бути продисконтована (по фактору останнього прогнозного року) і додана до суми поточних вартостей грошових потоків.

Таким чином, вартість об'єкта нерухомості = Поточна вартість прогнозованих грошових потоків + Поточна вартість залишкової вартості (реверсії).