4.3 Оцінка готелів

Оцінка готелів має ряд специфічних особливостей у порівнянні з іншими видами власності. Наприклад, загальна площа приміщень готелю не має такого великого значення, як здатність готелю залучити клієнтів. Ця здатність багато в чому визначається її місцем розташування і поруч інших факторів, що повинні бути з'ясовані оцінювачем при особистій інспекції.

Як правило, готелю по своїх технічних характеристиках дуже важко переобладнати під об'єкти іншого призначення, наприклад офіси, оздоровчі центри, лікувальні установи і т.д. Однак у нашій країні мається велика кількість відомчих готелів, що будувалися без обліку вимог ринкової економіки. Тому при оцінці готелів, наприклад, для цілей приватизації, оцінювач повинний провести аналіз найкращого і найбільш ефективного використання, тому що може виявитися, що сьогоднішнє використання готелю не є найкращим і найбільш вигідним.

Якщо в результаті аналізу з'ясується, що поточне використання готелю є найкращим і найбільш ефективним, то в процесі інспекції оцінювач повинний одержати відповіді на наступні питання:

1. Які існують юридичні обмеження на використання готелю, хто є її власником і які його права?

2. Які джерела доходу готелю, тобто яке співвідношення доходу від здачі номерів і експлуатації барів, ресторанів, банкетних залів і інших приміщень?

3. Який рівень комфорту і розрядність готелю?

4. Яка меблі в готелі, чи не є вона орендованої?

5. Яка диференціація номерів готелю за рівнем комфорту і рівню оплати?

6. Який рівень продажів аналогічних напоїв у барах і ресторанах готелю?

7. Чи маються кімнати для обслуговуючого персоналу?

8. Який рівень витрат на поточний і капітальний ремонт будинку і зміст прилягаючої території?

У нашій країні процес приватизації готелів знаходиться в початковій стадії. Процес приватизації готелів повинний супроводжуватися незалежною експертною оцінкою. При цьому основним методом оцінки повинний бути дохідний. У наших умовах застосування цього методу буде наштовхуватися на ряд серйозних труднощів, зв'язаних насамперед з визначенням ставки капіталізації. Однак професіоналізм оцінювача і визначається тим, що він знаходить обґрунтоване рішення в цих непростих умовах з обліком усіх зібраних їм ринкових даних.

При проведенні інспекції важливо зібрати як можна більше інформації про об'єкт, щоб потім використовувати її в процесі оцінки. Необхідно вивчити усю фінансову документацію за останні три роки і будь-якими доступними шляхами одержати інформацію про потенційні доходи від експлуатації готелю. При цьому необхідно валовий доход розбити по окремим статтям: оплата номерів, банкетних і конференц-залів, орендна плата за приміщення ресторанів і барів, пралень, кафе, кіосків і т.д.

Витрати також повинні бути розбиті на окремі статті: витрати на ремонт, зарплату, адміністративні витрати, рекламу і т.д. Необхідно, крім цього, з'ясувати категорії клієнтів, що користаються готелем, як у будень, так і у вихідні дні.

У процесі інспекції доцільно розрахувати коефіцієнт зайнятості на ліжко і на номер у готелі на тижневій, місячній і річній базі, а також досягнутий рівень ставки доходу за номер на базі, номер у добу і порівняти його з тарифними ставками.

Після проведення інспекції необхідно вивчити ринкові умови для даного сегмента ринку і, насамперед, усвідомити, до якого класу відноситься оцінюваний готель. Після цього уточнюється, яка конкуренція існує в цьому класі готелів і яка вона буде в майбутньому.