Тема 6. Сравнительный подход к оценке предприятия (бизнеса)

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, необходимо:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.

Объекты-аналоги должны иметь аналогичное функциональное использование о объекта, классность, местоположение и другие характеристики, описывающие границы конкретного сегмента рынка с определенными тенденциями и функциями влияния ценообразующих факторов на стоимость, в котором позиционирован объект в рамках анализа наиболее эффективного использования. Цены объектов-аналогов должны соответствовать приведенным в анализе рынка рыночным диапазонам. Количество аналогов должно быть не менее пяти.

По каждому объекту-аналогу можно выбрать несколько единиц сравнения.

Выбор единиц сравнения должен быть обоснован . Должен быть обоснован и отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

При внесении корректировок следует ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

Основными ценообразующими факторами, на которые вносятся корректировки при оценке недвижимости , являются следующими:

1. местоположение;

2. градостроительные ограничения;

3. наличие улучшений;

4. дата сделки или оферты;

5. условия финансирования;

6. права и обременения;

7. технические условия;

Корректировка на местоположение учитывает изменение цены продажи объекта в зависимости от местоположения (транспортной доступности, удаленности, окружения, парковки, прилегающей территории и пр.).

Корректировка на градостроительные ограничения учитывает различия в потенциальной полезности объектов: ограничения по высотности, этажности и функциональному назначению возможной застройки.

Корректировка на наличие улучшений отражает разницу в затратах на приведение объекта в состояние готовности к эксплуатации. Данная разница может возникать при наличии незавершенного строительства или, наоборот, необходимости проведения дополнительных работ на объекте, например, сноса.

Корректировка на дату сделки или предложения учитывает изменение цен на рынке между датами сделки или оферты аналогов и датой проведения оценки.

Корректировка на условия финансирования учитывает схему оплаты, например, возможную рассрочку платежей, покупку посредством продажи акций общества, кредитование и т.д.

Корректировка на правовые условия учитывает особенности передаваемых прав и наличие обременений.

Корректировка на технические условия подключения к инженерным сетям учитывает различия в стоимости исполнения технических условий (платы за подключение).

Все корректировки значимые должны иметь расчетное обоснование, при использовании нерасчетных обоснований корректировок должно быть представлено обоснование невозможности их расчета. Необходимо указывать источники информации по исходным данным, используемым при расчете корректировок. Наиболее значимые данные должны быть приведены в приложении к отчету в виде копий первоисточников.

Полученные корректировки должны соответствовать рыночным диапазонам.

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, при этом следует обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Основными методами сравнительного подхода к оценке недвижимости является метод сравнения продаж, предприятия - метод рынка капитала и метод сделок.