4. С какого момента следует исчислять начало течения срока приобретательной давности для бесхозяйного объекта недвижимого имущества?

1. с момента оформления разрешительной документации в органах власти и местного самоуправления;

2. с момента фактического получения имущества во владение и пользование;

3. с момента истечения срока исковой давности для собственника об истребовании своего имущества.

4. Какой ответ на этот вопрос правильный?

5. Какие вещные, в том числе ограниченные вещные, права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации?

1. право собственности;

2. право хозяйственного ведения;

3. право оперативного управления;

4. право пожизненного наследуемого владения;

5. право постоянного (бессрочного) использования;

6. ипотека (залог недвижимости);

7. сервитут;

8. доверительное управление имуществом;

9. право аренды более одного года;

10. иные права в случаях, предусмотренных законодательством;

11. все вышеперечисленное.

6. Обязан ли орган, осуществляющий государственную регистрацию прав по запросу правообладателя, предоставлять ему информацию о лицах, получавших сведения об объекте недвижимости, на который он имеет права?

1. да;

2. нет.

7. Что является основанием для проведения оценки недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»?

1. договор;

2. протокол намерений;

3. задание на оценку;

4. решение государственного уполномоченного органа, регулирующего оценочную деятельность;

5. письмо с согласием заключить договор на оценку имущества;

6. решение, определение суда, арбитражного и третейского суда о проведении оценки недвижимого имущества.

Тесты и задачи по теме № 5 Доходный подход к оценке недвижимости.

1. В беседе с эксплуатационными службами оцениваемого здания вы

выяснили, что расходы владельца складываются из следующих статей:

• коммунальные платежи - 3000 долл. в месяц;

• налог на имущество - 15000 долл. в год;

• текущий ремонт - 2500 долл. за квартал;

• заработная плата сотрудников, включая управляющего зданием, 4000 долл. в месяц;

• обслуживание долга по ипотечному кредиту - 50000 долл. в квартал;

• ежеквартальная задолженность по арендной плате в среднем составляет 3000 долл.

Кроме того, планируются работы по ремонту кровли стоимостью 85000 долл.

Каковы эксплуатационные расходы владельца?

а) 109000 долл.; б) 309000 долл.; в) 321000 долл.; г) 194000 долл.

2. Валовой годовой доход от владения недвижимостью составляет 80000 долл. Потери от недоиспользования - 5%. Эффективный валовой доход составит:

а) 4000 долл.; б) 40000 долл.; в) 76000 долл.; г) 80000 долл.

3. Верно ли утверждение, что коэффициент капитализации для зданий равен сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала?

а) верно;

б) неверно.

4. Верно ли утверждение, что чем выше коэффициент капитализации, тем выше стоимость?

а) верно;

б) неверно.

5. Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 17%. Коэффициент ипотечной задолженности составляет 75%. Кредит предоставлен в размере 370000 долл. на 7 лет под 22%. Нужно рассчитать необходимую для выполнения данного проекта величину годового чистого операционного дохода.

а) 128627; б) 135415; в) 141211.

6. Как рассчитывается коэффициент капитализации на заемный капитал (Rм)?

а) делением суммы годовых выплат на размер кредита;

б) делением размера кредита на период выплат;

в) умножением месячного платежа на число периодов.

7. Какие расходы не следует учитывать при построении потока денежных средств в методе капитализации?

а) налог на имущество;

б) затраты на текущий ремонт;

в) проценты по ипотечному кредиту;

г) следует учитывать все указанные расходные статьи.

8. Известно, что:

• требуемая доля собственного капитала - 30%;

• ставка процента по кредиту - 12,5%;

• кредит - на 25 лет при ежемесячном накоплении;

• ставка дохода на собственный капитал - 5%.

Каков будет общий коэффициент капитализации?

а) 10,25%; б) 10,66%; в) 11,67%; г) 13,08%.

9. Какова стоимость здания площадью 1200 кв.м , сдаваемого в аренду по ставке 45 долл. 1кв.м/год, если из сравниваемых объектов был извлечен коэффициент капитализации в 20%, а простой помещений на данном рынке составляет 10% (все расходы несет арендатор)?

а) 251000 долл.; б) 243000 долл.; в) 264000 долл.; г) 270000 долл.

10. Какое из нижеследующих утверждений верно?

а) V= I / R;

б) I = R х V;

в) R = I / V;

г) I = R / V,

где V - стоимость, I - доход, R - коэффициент капитализации.

11. Какая из следующих ставок капитализации учитывает только доход на инвестиции?

а) коэффициент капитализации земли;

б) коэффициент капитализации здания;

в) ставка дохода на собственный капитал.

12. Объект недвижимого имущества продан за 378000 долл. Потенциальный валовой ежемесячный доход составляет 5000 долл., расходы арендодателя, включая потери при сборе арендной платы, - около 1000 долл. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае?

а) 12,7%; б) 15,9%; в) 1,1%; г) 1,3%.

13. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 2000 кв.м. Из них 600 кв.м занято арендодателем, остальная площадь сдается по 20 долл. кв.м/месяц, что соответствует рыночной ставке. Средняя недозагрузка помещений - 5%. Эксплуатационные расходы составляют 25% валового дохода. Определите величину чистого операционного дохода для целей оценки рыночной стоимости объекта.

а) 28500 долл.; б) 342000 долл.; в) 239400 долл.; г) 19950 долл.

14. Рассчитайте ежегодную норму возврата на инвестиции по методу Инвуда при следующих условиях:

а) срок жизни здания - 20 лет;

б) ставка доходности инвестиций - 14%.

15. Рассчитайте коэффициент капитализации, если известны следующие данные:

а) безрисковая ставка дохода - 6%;

б) премия за риск инвестиций - 7%;

в) поправка на ликвидность - 3%;

г) поправка за инвестиционный менеджмент - 4%;

д) норма возврата - 5%;