- •Факультет менеджмента
- •Содержание
- •2. Организационно-методические указания
- •II. Содержание разделов и тем дисциплины.
- •Тема 1. Введение. Цели и задачи курса
- •Тема 2. Методологические основы оценки объектов недвижимости
- •Тема 3. Особенности функционирования рынка недвижимости
- •Тема 4. Правовые аспекты и международные стандарты оценки недвижимости
- •Тема 5. Доходный подход в оценке недвижимости
- •Заключение
- •III. Распределение учебного времени по семестрам, разделам, темам и видам учебных занятий
- •VI семестр – 150 часов
- •IV семестр – 150 часа
- •IV семестр – 150 часа
- •IV. Перечень семинарских занятий
- •V.Перечень тем контрольных работ
- •Рекомендуемые темы контрольных работ:
- •VI. Учебно-методическое обеспечение дисциплины Литература
- •2. Общие методические рекомендации по изучению дисциплины
- •2.1 Методические рекомендации по организации работы студентов в ходе лекционных занятий
- •2.2. Методика конспектирования учебного материала
- •3. Методические рекомендации по проведению семинарскиХ занятиЙ
- •3.1 Общие положения
- •3.2 Темы семинарских занятий.
- •Методические рекомендации для подготовки рефератов, докладов и сообщений на семинарах
- •1. Общая схема (план)
- •2. Требования к оформлению
- •3. Литературные источники
- •Методические рекомендации по выполнению контрольных работ
- •4.1 Общие положения
- •4.2 Перечень тем контрольных работ
- •4.3 Методические указания по выполнению контрольных работ
- •4.4 Требования к оформлению контрольных работ
- •5. Методические рекомендации по организации самостоятельной работы студентов
- •6. Порядок проведения контроля качества подготовки студентов по дисциплине.
- •6.1.Контроль качества подготовки студентов, содержание контролирующих материалов
- •6.2. Вопросы для контроля знаний
- •Тесты для контроля знаний Тесты по теме № 2 Методологические основы оценки объектов недвижимости.
- •Тесты по теме № 3 Особенности функционирования рынка недвижимости.
- •Тесты по теме № 4 Правовые аспекты и международные стандарты оценки недвижимости.
- •2. Чем обусловлен момент перехода права собственности на недвижимое имущество по договорам и иным сделкам?
- •4. С какого момента следует исчислять начало течения срока приобретательной давности для бесхозяйного объекта недвижимого имущества?
- •5. Какие вещные, в том числе ограниченные вещные, права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации?
- •7. Что является основанием для проведения оценки недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»?
- •Тесты и задачи по теме № 5 Доходный подход к оценке недвижимости.
- •1. В беседе с эксплуатационными службами оцениваемого здания вы
- •Тесты по теме № 6 Ипотечно-инвестиционный анализ.
- •Тесты и задачи по теме № 7 Сравнительный подход к оценке недвижимости.
- •Тесты по теме № 9 Методы оценки земли.
- •Тесты по теме № 10 Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости.
- •Тесты по теме №11 Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости.
Тесты по теме № 6 Ипотечно-инвестиционный анализ.
№ 1. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД 1500 долл. На приобретение объекта можно получить кредит в сумме 10000 долл. на 20 лет под 10% с ежемесячным погашением. В конце 5-го года объект можно будет продать за 12000 долл. Инвестор рассчитывает получить 15% дохода.
№ 2. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД 2100 долл. Под объект 3 года назад был получен ипотечный кредит в сумме 15000 долл. На 25 лет под 12% с ежемесячным погашением. Через 6 лет объект можно будет продать за 15000 долл. Инвестор рассчитывает получить 18% дохода.
№ 3. Ипотечный кредит в сумме 50000 долл. выдан на 30 лет под 9% с ежемесячным погашением. Рассчитать на конец 20-го года величину погашенного долга, уплаченных процентов и остаток долга.
№ 4. Ипотечный кредит в сумме 12000 долл. выдан на 27 лет под 20% с ежегодным погашением. Рассчитать сумму процентов и величину погашаемого долга в 25-м платеже.
№ 5. Оценить объект недвижимости исходя из имеющихся данных: ЧОД – 2000 долл.; КИ3 - 60%; срок кредитования - 25 лет; ежемесячное погашение - 10%. Через 6 лет объект можно продать на 30% дешевле. Ставка дохода инвестора - 13%.
Тесты и задачи по теме № 7 Сравнительный подход к оценке недвижимости.
№ 1. Для каких объектов недвижимости в общем случае применим сравнительный подход к оценке их стоимости?
а) офисное здание;
б) дворец спорта;
в) оба объекта недвижимости.
№ 2. Фирма приобрела пять лет назад земельный участок стоимостью 2000у.е. и построила на нем склад. Строительство склада тогда обошлось фирме в 25000 у.е. В настоящее время аналогичные склады с аналогичными участками в данном районе продаются в среднем за 40000 у.е., а свободные (незастроенные) участки - за 3000 у.е. Какова рыночная стоимость склада (с участком), построенного фирмой в настоящее время?
а) 40000 у.е.; б) 28000 у.е.; в) 27000 у.е.
№ 3. Оценщик выделил три элемента сравнения: местоположение, динамику сделок на рынке (дата продажи) и условия продажи (чистота сделок). В какой последовательности он должен сделать корректировки сопоставимых объектов по этим трем элементам?
а) местоположение, динамика сделок на рынке, условия продажи;
б) условия продажи, динамика цен на рынке, местоположение;
в) динамика сделок на рынке, условия продажи, местоположение;
г) в любом порядке.
№ 4. Каким требованиям должны отвечать проданные объекты недвижимости, чтобы быть пригодными для применения сравнительного подхода к определению стоимости оцениваемого объекта?
недвижимость должна быть одного типа;
участники сделок имели объективное представление о данном сегменте рынка;
участники сделок не имели какие-либо отношения, которые могли бы повлиять на цены сделок;
рыночные данные о ценах сделок получены от лица, не заинтересованного в их искажении;
сделки. территориально «привязаны» (совершены в одной зоне, районе);
все вышеперечисленное.
№ 5. Чистый доход с объекта недвижимости за истекший год составил 75000 у.е. Рассчитайте цену объекта в (у.е.) исходя из следующих данных по объектам:
Объект |
Цена |
Годовой доход |
|
чистый |
валовой |
||
1 |
450000 |
|
За истекший год 60000 |
II |
65000 |
За истекший год 12000 |
|
III |
320000 |
За истекший год 55000 |
|
IV |
530000 |
За истекший год 80000 |
|
V |
510000 |
Прогнозируемый на следующий год 70000 |
|
VI |
470000 |
|
Прогнозируемый на следующий год 73000 |
№ 6. Поставлена задача оценить однокомнатную квартиру площадью 30 кв.м с балконом, расположенную недалеко от станции метро, на третьем этаже, без лифта. Известно, что средняя стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 28 кв.м с лифтом, без балкона, находящейся на средних этажах (не первый и не последний) и расположенной в 10мин ходьбы пешком до станции метро, составляет 15000 у.е. Дополнительная площадь увеличивает стоимость квартиры на 300 у.е. за 1 кв.м. Наличие лифта оценивается в 1000 у.е., близость со станцией метро увеличивает стоимость на 10 %, наличие балкона оценивается в 5000 у.е.
№ 7. Оцените стоимость коттеджа с земельным участком на основе данных о сравниваемых продажах, определив процентные корректировки. Исходные данные по оцениваемому и сравниваемым объектам представлены ниже:
Объект оценки |
Объект I |
Объект II |
Объект III |
Объект IV |
Объект V |
64000 |
60000 |
62400 |
56000 |
54400 |
|
Деревня Чубарово |
Деревня Воробьево |
Деревня Воробьево |
Деревня Чубарово |
Деревня Воробьево |
Деревня Чубарово |
|
В этом месяце |
3 месяца назад |
3 месяца назад |
6 месяцев назад |
3 месяца назад |
Есть |
Есть |
Есть |
Есть |
Нет |
Есть |
Нет |
Есть |
Есть |
Есть |
Есть |
Нет |
№ 8. Офисное здание расположено на магистрали с интенсивным движением и сдается в аренду за плату на 6000 у.е. в месяц меньше, чем аналогичные здания, находящиеся в том же самом районе, но в переулках, Т.е. они изолированы от шумной магистрали. Месячный мультипликатор валовой ренты в этом районе составляет 10. Каков размер денежной корректировки на местоположение офисного здания?
№ 9. Известна величина годовой рыночной арендной платы для оцениваемого объекта недвижимости - с 20000 у.е. Оценщик располагает следующей рыночной информацией:
Аналог Цена продажи Годовая арендная плата
1 288000 24000
11 310500 27000
III 198000 18000
IV 230000 23000
V 178500 17000
Определите усредненный мультипликатор валовой ренты и рассчитайте стоимость оцениваемого объекта.
№ 10. Оцените стоимость многоквартирного дома с потенциальным валовым доходом в 700000 у.е., используя рассмотренные выше 5 видов регрессионных моделей. Имеется следующая информация о сравниваемых продажах: (у.е.)
Объект сравнения Цена продажи Потенциальный валовой доход
1 3000000 500000
2 2700000 650000
3 2350000 450000
4 2250000 375000
5 2000000 300000
№ 11. Оценивается двухэтажное офисное здание площадью 500 кв.м, требующее косметического ремонта. Имеется аналог - двухэтажное офисное здание площадью 400 кв.м, в котором проведен косметический ремонт. Последний был продан по цене 300000 у.е. Имеются следующие данные по парным продажам в(у.е.):
Объект |
Физические характеристики |
Состояние |
Цена, |
А |
Одноэтажное кирпичное офисное здание (S = 150 кв.м) |
Требуется косметический ремонт |
60000 |
Б |
То же самое (S = 200 кв.м) |
Проведен косметический ремонт |
130000 |
Рассчитайте поправку на косметический ремонт и рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 500 кв.м.
№ 12. После отбора информации по жилым коттеджам оценщик получил следующие данные: коттедж, аналогичный оцениваемому объекту, был продан за 248000 у.е., а такой же, но без бассейна - за 230000 у.е. Стоимость строительства бассейна равна 16000 у.е., прибыль застройщика 13%. Определите величину корректировки на наличие бассейна.
№ 13. Оцениваемый объект расположен в Южном административном округе. Сопоставимый аналог, проданный недавно, находится в Центральном административном округе (престижном) и стоит 4000 у.е. Оценщик имеет следующие данные о сопоставимых продажах:
Показатели
|
Сопоставимые продажи |
||
1 |
11 |
111 |
|
Цена объекта, у.е. Время продаж Административный округ |
1800 недавно Южный |
1600 2 года назад Южный |
7200 недавно Центральный |
Определите процентную поправку на местоположение и стоимость оцениваемого объекта.