Задание № 2.

1. Составьте исковое заявление о выселении поднанимателей (временных жильцов).

2. Составьте исковое заявление о принудительном обмене жилого помещения.

Тема 3. Ответственность за нарушение жилищного законодательства. Защита жилищных прав Задание № 1.

1. Составьте исковое заявление об обращении взыскания на недвижимое имущество (квартиру), заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору.

2. Составьте исковое заявление о расторжении договора долевого участия в строительстве в связи с неисполнением застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок.

3. Составьте исковое заявление о расторжении договора долевого участия в строительстве в связи с существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства.

Задание № 2.

1. Составьте исковое заявление об отказе в переустройстве и перепланировке жилого помещения.

2. Составьте исковое заявление о признании недействительным отказа в приватизации занимаемого жилого помещения.

Примерные образцы формулировок мотивировочной и резолютивной частей решения по иску об изменении договора социального найма жилого помещения (ст. 82 ЖК РФ).

Вариант № 1 (при отказе НАЙМОДАТЕЛЯ изменить договор)

Доводы ответчика о том, что изменение договора социального найма жилого помещения, позволяющего заключать отдельные договоры найма, не предусмотрено ст. 82 ЖК РФ, суд не может положить в основу отказа в иске в связи со следующим.

1. Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием (ст.18 Конституции РФ). Основные права и свободы человека неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения (ст. 17 Конституции РФ), к ним относится и право на жилище (ст.40 Конституции РФ).

В Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина (ст. 55 п. 2 Конституции РФ).

Суд считает, что отмена действовавшего более 20 лет положения, предоставлявшего пользователям жилых помещений возможность регулировать спорные отношения посредством изменения договора найма (раздела лицевых счетов), умалила свободу граждан в реализации права пользования жилищем по договору социального найма. Конституция Российской Федерации запрещает поворот к худшему; применяемая на всей территории России, она имеет высшую юридическую силу, прямое действие, и предписывает принимать законы и иные правовые акты, не противоречащие Конституции Российской Федерации (п. 1 ст. 15).

2. При этом Гражданским кодексом Российской Федерации допускается возможность изменения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (ст. 450 п. 1,2).

В силу ст. 451 ГК РФ изменить договор возможно, когда существенно изменились обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении (п. 1). При этом изменение договора допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4).

Резко конфликтные отношения истцов в связи с распадом семьи, возвратом бывшего супруга нанимателя из мест лишения свободы отразились на выполнении обязательств по оплате и содержанию спорного жилища. В данной ситуации эти обстоятельства суд признает существенными, ибо длительные неплатежи могут лечь в основу расторжения договора с выселением проживающих в порядке ст. 83 п.4, п.1), 84 п.2, 90 ЖК РФ, что повлечет за собой более серьезные последствия для обеих сторон, чем изменение договора.

В данном споре установлено, что наниматель, члены его семьи и бывший член семьи в течение длительного времени фактически пользуются жилищем раздельно, их разногласия по вопросам проживания, оплаты и содержания жилья порождают споры, сложились резко конфликтные отношения, никто не имеет других помещений, а также реальной возможности приобрести либо осуществить право пользования иным жилищем в ближайшее время.

Когда закон обязывает юридические лица или граждан вступить в конкретные правоотношения, право требовать заключения соответствующих договоров подлежит защите судом.

3. Согласно ст. 7 ЖК РФ допускается применение жилищного законодательства по аналогии; при этом права и обязанности участников жилищных отношений могут быть определены исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (пункты 1,2).

В силу п. 2 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации при осуществлении жилищных прав и исполнении вытекающих из жилищных отношений обязанностей гражданам запрещено нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Поскольку в требовании истцов изменить договор социального найма занимаемого помещения нет нарушения прав, свобод и законных интересов ответчика, суд считает отказ последнего несостоятельным. При этом принимается во внимание, что истцами соблюден установленный внесудебный порядок изменения договора, предусмотренный ст. 452 п. 2 ГК РФ, по результатам которого был получен отказ.

С учетом цели предоставления жилого помещения по договору социального найма - бессрочное пользование, длящегося характера жилищных отношений, отсутствия у всех проживающих иного жилого помещения, а также реальной возможности в настоящее время приобрести или осуществить право пользования другим жилищем, суд приходит к выводу, что совокупность обстоятельств данного спора - тот исключительный случай, когда изменение договора допускается по решению суда.

Учитывая, что спорное жилище у истцов единственное, их семья распалась, пользование отдельными комнатами они согласны оплачивать раздельно, в ЖК РФ нет прямого запрета на изменение договора социального найма по требованию дееспособных пользователей о заключении с ними отдельных договоров найма, при наличии согласия остальных проживающих, суд считает отказ ответчика в изменении договора найма истцам противоречащим вышеуказанным нормам.

Оценив в совокупности собранные по делу доказательства, с учетом указанной правовой позиции, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения иска. На основании изложенного, руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд решил:

1. Изменить договор социального найма жилого помещения № 227, заключенный 15 июня 1985 года на основании решения Исполкома Бабушкинского района г. Москвы № 18/1144 от 22 мая 1985 года, между Жилищно-эксплуатационной конторой Бабушкинского района г. Москвы и Ивановым Петром Ивановичем на жилое помещение размером 50,0 кв.м. общей площадью в виде двухкомнатной квартиры по адресу Москва, улица Радужная, дом 7, корпус 1, квартира 13, согласно которому:

• обязать Государственное унитарное предприятие «Дирекция единого заказчика «Бабушкинский» заключить с Ивановым Петром Ивановичем договор социального найма жилого помещения на комнату размером 21,0 кв.м. жилой площадью по адресу Москва, улица Верхоянская, дом 18, кв. 4, включив в качестве члена семьи нанимателя его жену Иванову Валентину Семеновну;

• обязать Государственное унитарное предприятие «Дирекция единого заказчика «Бабушкинский» заключить с Ивановым Владимиром Петровичем договор социального найма жилого помещения на комнату размером 10,0 кв.м. жилой площадью по адресу Москва, улица Верхоянская, дом 18, кв. 4;

2. Вспомогательные помещения по адресу Москва, улица Верхоянская, дом 18, кв. 4 размером 19,0 кв.м. общей площадью оставить в совместном пользовании проживающих лиц.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд путем подачи кассационной жалобы в Бабушкинский районный суд г. Москвы в течение 10 дней.

Вариант № 2 (при отказе НАНИМАТЕЛЯ изменить договор)

Доводы ответчика о том, что изменение договора социального найма жилого помещения, позволяющего заключать отдельные договоры найма, не предусмотрено ст. 82 ЖК РФ, суд расценивает как ошибочные, и в этой связи руководствуется следующим толкованием закона.

В Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина. Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья. прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 55 п. 2, 3 Конституции РФ). Аналогичная норма содержится в п.З ст.1 ЖК РФ. Поэтому ограничение ответчиком прав истца на изменение договора социального найма суд рассматривает как нарушение Конституции РФ, прямо предусматривающей права и свободы человека непосредственно действующими, определяющими смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечивающихся правосудием (ст. 18 Конституции РФ).

Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (ч. 3 ст. 17 Конституции РФ). Подобная норма имеется в п. 2 ст. 1 ЖК РФ. Когда нет реальной возможности решить проблему по-другому, как установлено судом в данном споре, это означает, что обеспечение правосудием должно заключаться в защите жилищных прав всех пользователей спорного жилища, чтобы не допустить злоупотребления правом других лиц.

В силу ст. 11 ЖК РФ изменение жилищного правоотношения является одним из способов защиты жилищных прав. И поскольку в законе нет прямого запрета на изменение договора, напротив, разрешено большее - допускаются несколько вариантов изменения договора (ст. 82 ЖК РФ), то возможно и меньшее - изменение договора социального найма по требованию одного из членов семьи нанимателя.

Согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают не только из оснований, прямо предусмотренных ЖК РФ, но также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены нормативными правовыми актами, регулирующими жилищные отношения, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают их. В соответствии с этим жилищные права и обязанности могут возникнуть из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности (п. 3,6).

Учитывая, что спорное жилище у сторон единственное, и на данном этапе их жилищных правоотношений реальное разрешение конфликта иным путем невозможно, суд считает отказ ответчика в изменении договора социального найма неправомерным, противоречащим Конституции РФ.

Оценив в совокупности собранные по делу доказательства, с учетом указанной правовой позиции, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд решил:

1. Иск удовлетворить. Изменить договор социального найма жилого помещения в квартире по адресу Москва, улица Радужная, дом 7, корпус 1, квартира 13, выделив в пользование

• Иванова Петра Ивановича и его жены Ивановой Валентины Семеновны изолированную комнату размером 21,0 кв.м.;

• Иванова Владимира Петровича изолированную комнату размером 10,0 кв.м.

2. Вспомогательные помещения по адресу Москва, улица Радужная, дом 7, корпус 1, квартира 13, размером 19,0 кв.м. оставить в совместном пользовании проживающих лиц.

3. Обязать жилищный орган Префектуры Северо-Восточного административного округа г. Москвы заключить отдельные договоры социального найма жилого помещения с нанимателями Ивановым Петром Ивановичем и Ивановым Владимиром Петровичем на указанные жилые помещения.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд путем подачи кассационной жалобы в Бабушкинский районный суд г. Москвы в течение 10 дней.