2. Договор социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения – это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.

Наймодателем по договору являются местная администрация, государственные и муниципальные предприятия, учреждения, общественные объединения. Наниматели - граждане, вновь получившие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (ст. 672 ГК).

Предмет договора – изолированное жилое помещение:

• пригодное для постоянного проживания;

• предоставление в пределах нормы жилой площади;

• благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта.

Срок договора – бессрочный. Форма договора – письменная. Цена договора – устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение содержания и ремонта жилья, а также коммунальных услуг.

Возникновение права на жилое помещение социального пользования:

- постановка на учет нуждающихся в получении жилья из жилищного фонда социального использования и имеющих право получить жилье;

- решение компетентного органа о предоставлении конкретного жилого помещения с точным обозначением его адреса указанному в решении лицу;

- ордер на помещение, выданный данному лицу;

- договор социального найма жилого помещения, заключенный соответствующей организацией с лицом, которому выдан ордер.

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК).

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что несут совместно с ним солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (ст. 677 ГК).

Права нанимателя (сонанимателя):

- вселять новых членов семьи в занимаемое жилое помещение;

- поселять временных жильцов и поднанимателей;

- изменять договор найма;

- сохранять договор найма жилья при перемене собственника дома;

- обменивать занимаемое жилое помещение на другое жилое помещение;

- сохранять при временном отсутствии жилое помещение;

- прекратить действие договора найма жилого помещения;

- получить другое жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда по основаниям, указанным в законе;

- давать согласие на переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением;

- приватизировать жилье.

Обязанности нанимателя (сонанимателя):

- согласовывать с наймодателем вопросы вселения других граждан;

- осуществлять текущий ремонт жилого помещения;

- своевременно уплачивать квартирную плату и плату за коммунальные услуги;

- соблюдать правила пользования жилым помещением;

- сдать наймодателю жилое помещение при прекращении договора.

Права наймодателя:

- требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора;

- давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других граждан;

- давать согласие на переустройство и реконструкцию жилого помещения;

- решать вопросы обмена жилой площади и приватизации жилья;

- расторгнуть по основаниям и в порядке, установленном законом, договор социального найма;

- принудительно выселить в административном порядке и только с санкции прокурора:

а) граждан, самовольно занявших жилое помещение;

б) граждан, проживающих в дом ах, грозящих обвалом;

- принудительно выселить в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения постоянных пользователей:

а) виновных в разрушении и порче жилого помещения, использовании его не по назначению, нарушении прав и интересов соседей нанимателей членами его семьи и другими, совместно с ним проживающими;

б) лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным;

в) чей ордер был получен в результате неправомерных действий и вследствие этого признан недействительным;

- принудительно выселить в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения постоянных пользователей, если они не допустили при получении ордера неправомерных действий, но ордер был признан недействительным потому что были нарушены права других лиц.

Обязанности наймодателя:

- заключить договор социального найма с ордеродержателем и членами его семьи, названными в ордере;

- передать нанимателю и сонанимателям свободное жилое помещение, указанное в ордере;

- дать согласие при соблюдении предусмотренных законом условий на изменение договора, обмен жилых помещений, занимаемых нанимателем;

- разрешить нанимателю приватизацию занимаемого жилого помещения.

- осуществить санитарное и техническое обслуживание жилого дома, его текущий и капитальный ремонт таким образом, чтобы обеспечить нормальное функционирование всех инженерных систем дома, бесперебойное оказание коммунальных услуг, надлежащую эксплуатацию жилого помещения.