3. Договор аренды (ст. 606-625 гк)

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование и владение или во временное пользование.

Признаки договора аренды:

• по договору аренды происходит передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности;

• аренда консенсуальный, возмездный, срочный договор;

- объектом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

Особенности договора аренды:

- арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника, а также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (вместе с тем ГК выделяет такие виды договора аренды, в которых либо одной из сторон, либо обеими сторонами могут быть только субъекты предпринимательской деятельности, действующие в предпринимательских целях (например, договор проката, являющийся публичным предпринимательским договором аренды). Только между предпринимателями может заключаться договор финансовой аренды (лизинг), аренды предприятия);

- существенным условием договора аренды является условие о его предмете, т.е. том имуществе, которое подлежит передаче арендатору;

- законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов;

- объект аренды должен быть четко определен в договоре (наименование имущества; характеристика его качества; для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние). Если имущество нельзя определенно установить, условие о предмете считается несогласованным, а договор аренды - незаключенным;

- если хотя бы одной из сторон договора выступает юридическое лицо, договор аренды заключается в письменной форме. Письменная форма необходима, если аренда заключается на срок более одного года, независимо от того, кто является сторонами договора аренды. Устно может заключаться договор аренды только между гражданами на срок менее года;

- если объектом аренды является недвижимое имущество, договор подлежит государственной регистрации (в ряде случаев такой регистрации не требуется. Например, для аренды транспортных средств – воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания (ст.663, 643 ГК);

- плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью;

- передача имущества в аренду не влечет прекращения прав третьих лиц на него (арендодатель обязан уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество);

- переход права собственности (право хозяйственного ведения, права оперативного управления) на арендованное имущество не влечет прекращения договора аренды;

- права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству (арендодатель вправе отказать наследнику умершего арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора);

- договором или законом может быть предусмотрен выкуп арендованного имущества, то есть переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. К отношениям сторон по выкупу арендованного имущества применяются нормы о купле-продаже;

- условие о сроке аренды не является существенным. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону (по движимому имуществу - за один месяц, а недвижимости – за три месяца). Иной срок для предупреждения о прекращении может быть установлен законом (например, для проката) или договором;

- для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества максимальные сроки могут устанавливаться законом;

- если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения указанных убытков;

- если договор истек, а арендодатель не возражает против продолжения пользования имуществом, договор считается возобновленным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок.

Арендная плата (особенности):

- условие об арендной плате не является существенным (кроме арендной платы для договоров аренды зданий и сооружений). Если плата не определена, то применяются условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах;

- арендная плата может устанавливаться в виде:

а) твердой суммы платежа;

б) доли продукции, плодов, доходов, полученных в результате использования имущества арендатором;

в) передачи обусловленной договором вещи в собственность арендодателю;

г) предоставления арендатором определенных услуг;

д) возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества;

- размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Законом могут предусматриваться и другие минимальные сроки пересмотра размера арендной платы;

- арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество;

- арендодатель может потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд.

Условия, при которых арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок:

- надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору: использование имущества по назначению, обеспечение его сохранности, своевременное внесение арендной платы и т.д.;

- готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами;

- письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок.

Обязанности арендодателя:

• производить капитальный ремонт передаваемой вещи (если иное не предусмотрено в договоре);

• предупредить арендатора о правах третьих лиц.

Права арендодателя:

• требовать уплаты аренды;

• требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;

• требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Обязанности арендатора:

• использовать имущество в соответствии с договором и назначением имущества;

• своевременно вносить арендную плату;

• производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества;

• возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа.

Права арендатора:

• истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества;

• требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;

• при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

а) требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

• требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество;

• если арендодатель не произвел капитальный ремонт:

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

Досрочное расторжение договора

Основаниями досрочного прекращения договора являются:

по требованию арендодателя

а) использование арендатором имущества не по назначению с существенным нарушением условий договора;

б) значительное ухудшение арендатором арендованного имущества;

в) невнесение арендатором арендных платежей в установленный срок два раза подряд;

г) невыполнение арендатором взятых на себя или возложенных на него обязанностей по капитальному ремонту имущества в установленный срок;

д) в иных случаях, предусмотренных договором;

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК);

по требованию арендатора

а) непредоставление арендодателем имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с его назначением;

б) выявление в имуществе недостатков, препятствующих его использованию по назначению, за которое отвечает арендодатель;

в) нарушение арендодателем лежащей на нем обязанности по проведению капитального ремонта;

г) непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Договор проката (ст. 626-631 ГК).

Договор, в соответствии с которым арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество сдается любому и каждому, кто обратиться к арендодателю. Это публичный договор, заключаемый только в письменной форме.

Особенности договора проката:

- договор проката - это разновидность договора аренды, поэтому к отношениям по прокату имущества применяются общие положения об аренде, если это не противоречит специальным нормам о прокате;

- арендодатель по договору проката – только коммерческая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду;

- предмет договора проката – только движимое имущество;

- арендатор не вправе сдавать имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору бытового проката другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, закладывать арендные права и вносить их в качестве имущественного вклада в товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив;

- арендодатель обязан производить капитальный и текущий ремонт имущества, сдаваемого в аренду;

- арендодатель при передаче имущества обязан в присутствии арендатора проверить его исправность и ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества, либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом;

- срок договора проката не должен превышать одного года;

- правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст.627 ГК) к договору проката не применяются;

- арендатор вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом письменно арендодателя не менее чем за 10 дней;

- арендодатель обязан в течение 10-ти дней после обнаружения недостатков, затрудняющих использование имущества, безвозмездно устранить их на месте либо заменить недоброкачественное имущество доброкачественным;

- если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества;

- арендная плата устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей. Они могут вноситься периодически или единовременно. Если имущество возвращается досрочно, арендодатель должен вернуть соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

- взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производиться в соответствии со ст.630 ГК в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Аренда транспортных средств (ст. 632-649 ГК).

Договор аренды транспортного средства – договор, по которому арендодатель за плату обязуется предоставить арендатору транспортное средство во временное владение и пользование.

Особенности договора:

- подразделяется на:

а) аренду транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда с экипажем);

б) аренду транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда без экипажа);

- сторонами договора могут выступать любые лица;

- договор заключается в письменной форме, независимо от его срока, к нему не применяются правила о регистрации договоров аренды;

- правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок к договору аренды транспортного средства не применяются;

- арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду, заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры;

- особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавливаются транспортными уставами и кодексами.

Аренда с экипажем (ст. 632-641 ГК).

Предполагает предоставление арендодателем арендатору за плату во временное владение, а также пользование транспортного средства и оказание услуг по управлению им и технической эксплуатации.

Особенности договора:

- арендодатель осуществляет текущий и капитальный ремонт транспортного средства;

- арендодатель обязан обеспечить нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства в течение срока договора;

- арендодатель обязан обеспечить транспортное средство экипажем, члены которого являются работниками арендодателя;

- члены экипажа подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства;

- арендодатель оплачивает услуги членов экипажа (если иное не установлено договором;

- арендодатель страхует транспортное средство и свою ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией (когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора);

- коммерческая эксплуатация транспортного средства, в т.ч. расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов, несет арендатор;

- в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором;

- ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

Аренда без экипажа.

Аренда транспортного средства без экипажа, то есть без предоставления услуг по управлению им и технической эксплуатации.

Особенности договора:

- арендатор обязан производить текущий и капитальный ремонт транспортного средства;

- арендатор обязан своими силами осуществлять управление транспортным средством и нести расходы на его содержание;

- арендатор несет обязанность по страхованию транспортного средства, включая страхование своей ответственности;

- ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами и оборудованием, несет арендатор.

Аренда зданий и сооружений (ст. 650-655 ГК).

По этому договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (недвижимость, кроме предприятия).

Особенности договора:

- сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица;

- договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;

- договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. С момента такой регистрации он считается заключенным;

- до заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество;

- существенным условием договора является условие об объекте аренды. Здания могут быть объектом арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке. К арендуемым сооружениям относятся колодцы, оранжереи, парники, навесы, трансформаторы, тепловые узлы, мосты и другие инженерные сооружения;

- существенным условием договора является условие о размере арендной платы. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.434 ГК не применяются. В цену аренды входит и плата за пользование землей, на которой расположено здание или сооружение;

- при аренде здания или сооружения арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята соответствующим зданием или сооружением и необходима для их использования;

- при продаже такого земельного участка другому лицу за арендатором здания или сооружения сохраняется право пользования этим земельным участком на условиях, действовавших до его продажи;

- передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается сторонами. Уклонение от подписания такого документа рассматривается как отказ от исполнения обязанностей, предусмотренных договором и влечет соответствующие последствия. Возврат арендованного имущества также осуществляется путем составления передаточного акта;

- арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения без согласия арендодателя.

Аренда предприятия¹⁹ (ст. 656-664 ГК).

Договор аренды предприятия – договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.

Отличительные черты договора:

- предметом договора выступает предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Договором аренды определяются порядок, условия и пределы, в которых арендодатель обязан передать арендатору запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Кроме того, по договору аренды предприятия арендодатель обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию;

- в соответствии с ГК передаче арендатору не подлежат права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, если иное не установлено законом или иными правовыми актами;

- включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами;

- размер арендной платы является существенным условием и должен быть определен договором аренды предприятия;

- договор составляется в письменной форме путем составления одного документа и подлежит государственной регистрации. С момента регистрации договор считается заключенным;

- передача арендованного предприятия осуществляется по передаточному акту;

- на арендодателе лежит обязанность до передачи предприятия в аренду письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

Кредитор, который не был вообще уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении его требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора;

- обязанностью арендатора является поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии, в т.ч. осуществление его текущего и капитального ремонта. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества;

- порядок пользования имуществом арендованного предприятия и внесения арендатором улучшений в арендованное предприятие определяется договором аренды предприятия. Если этот порядок не определен, применяются правила ст.660 и ст.662 ГК.

Суть их сводится к следующему. Арендатор без согласия арендодателя вправе:

а) продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия;

б) сдавать материальные ценности в субаренду;

в) передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении материальных ценностей другим лицам (перечисленные права осуществляются при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия)²⁰;

г) вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость;

- арендатор вправе получить возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Последний может быть освобожден от указанной обязанности, если докажет, что издержки арендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности;

- правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре всего полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречит общественным интересам.

Договор финансовой аренды (договор лизинга) (ст. 665-670 ГК).

По договору арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Отличительные черты договора:

- деятельность в области финансового лизинга подлежит лицензированию. Ее вправе осуществлять коммерческие организации – лизинговые компании, выступающие в качестве лизингодателя (арендодателя). Арендатором по договору лизинга – лизингополучателем – является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность и использующее лизинговое имущество в предпринимательских целях;

- предметом договора лизинга – лизинговым имуществом – могут быть любые непотребляемые вещи, используемые только для предпринимательской деятельности. Однако земельные участки и другие природные ресурсы не могут выступать предметом договора лизинга. Особенность финансовой аренды состоит в том, что в аренду сдается не просто имущество, которое использовал арендодатель, а новое , специально приобретенное арендодателем имущество с целью передачи его в аренду. Поэтому в договоре купли-продажи специально указывается, что имущество приобретается у продавца с целью сдачи его в аренду конкретному арендатору;

- договор финансовой аренды должен быть заключен в письменной форме. Договор финансовой аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст.609 ГК);

- срок лизинга определяется в договоре и зависит от амортизации имущества (от одного года до 10-15 лет);

- для финансовой аренды характерно, что срок аренды приближается к сроку службы оборудования. В зависимости от соотношения службы оборудования и срока аренды различают две основные формы лизинговых операций – финансовый лизинг и оперативный лизинг.

При финансовом лизинге срок, на который оборудование передается во временное пользование, приближается по продолжительности к сроку его эксплуатации и амортизации всей или большей части стоимости оборудования (поэтому арендатор в течение действия договора выплачивает сумму, покрывающую полную стоимость амортизации оборудования, а также прибыль арендодателя. По окончании договора объект аренды может быть выкуплен или возвращен арендатором, либо арендован повторно на более льготных условиях).

При оперативном лизинге срок аренды намного короче, чем экономический срок службы имущества. Чтобы вернуть стоимость оборудования лизинговая компания вынуждена сдавать его во временное пользование несколько раз. Для нее возрастает риск по возмещению остаточной стоимости объекта лизинга при отсутствии спроса на него.

В связи с этим размеры лизинговых платежей выше, чем при финансовом лизинге;

- договор финансовой аренды связывает трех лиц: продавца имущества, его приобретателя (арендодателя) и арендатора. Участники договора связаны между собой, как правило, не одним, а двумя договорами. Арендодатель заключает с продавцом выбранного арендатором имущества договор купли-продажи, а с арендатором - договор финансовой аренды. Однако арендатору принадлежит право выбора предмета аренды и продавца. Он же согласовывает все условия договора купли-продажи. Продавец передает имущество непосредственно арендатору в месте его нахождения. Последний вправе предъявить продавцу требования, вытекающие из договора купли-продажи (ст.668 ГК). При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество. Вместе с тем арендатор не вправе расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (ст.670 ГК);

- собственником арендуемого имущества остается арендодатель. Однако риск случайной гибели или случайной порчи имущества несет арендатор с момента передачи ему этого имущества, если иное не предусмотрено договором (ст.669 ГК);

- договором может быть предусмотрено, что право выбора имущества и продавца может принадлежать арендодателю. В этом случае арендатор вправе предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, как продавцу, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность;

- размеры лизинговых платежей определяются договором финансовой аренды, а если они не определены, применяются правила, установленные для договора аренды;

- общая сумма лизинговых платежей включает: сумму, возмещающую полную стоимость лизингового имущества; сумму, выплачиваемую лизингодателю за кредитные ресурсы; комиссионное вознаграждение лизингодателю; суммы, выплачиваемые за страхование лизингового имущества, если оно было застраховано лизингодателем; иные затраты лизингодателя, предусмотренные договором аренды;

- договором устанавливается общая сумма лизинговых платежей, форма и метод их исчисления, периодичность уплаты взносов и способы их уплаты;

- в договоре определяются обязанности и права сторон по осуществлению капитального и текущего ремонта, страхованию имущества;

• в договоре могут быть предусмотрены основания для расторжения договора (п.2 ст.668 ГК предусматривает случай, когда арендатор вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. Так, в случае, если имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков).