10. Особенности приобретения и регистрации прав на объекты, возведенные на земельном участке, предоставленном для ведения са­доводства, дачного хозяйства

В случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садо­водства, дачного хозяйства (п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса) раз­решение на строительство не требуется. Когда для строительства не тре­буется получения разрешения, для ввода объекта в эксплуатацию также не требуется разрешения, поскольку это разрешение выдается органом, выдавшим разрешение на строительство. Таким образом, для объектов недвижимости, построенных на садоводческих и дачных участках, разре­шение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

В соответствии с Градостроительным кодексом разрешение на ввод в эксплуатацию является основанием для постановки построенного объ­екта на государственный учет и регистрации права на построенный объект недвижимости.

Порядок осуществления строительства на земельном учас­тке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства регули­руется специальным законом "О садоводческих, огороднических и дач­ных некоммерческих объединениях граждан" от 15.04.1998 г. №66-ФЗ. Из указанного закона усматривается, что право осуществлять строительство обусловлено целевым использованием земельного участка, предоставлен­ного гражданину для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Земельные участки предоставляются членам садоводческого или дач­ного некоммерческого объединения после:

• государственной регистрации садоводческого или дачного некоммер­ческого объединения;

• утверждения проекта организации и застройки территории садовод­ческого или дачного некоммерческого объединения;

• вынесения проекта организации и застройки территории в натуру.

В соответствии с нормами ст. 34 Закона о садоводческих, огородни­ческих и дачных некоммерческих объединениях граждан" возведение строений и сооружений в садоводческом или дачном некоммерческом объединении осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории.

Для приобретения права собственности на построен­ный на садовом или дачном участке объект недвижимости необходимо наличие следующих юридических фактов:

- земельный участок предоставлен гражданину для ведения садоводс­тва или дачного хозяйства;

- гражданин - застройщик земельного участка является членом садо­водческого или дачного некоммерческого объединения;

- утвержден проект организации и застройки территории садоводчес­кого или дачного некоммерческого объединения;

- строительство осуществлено в соответствии с проектом организации и застройки территории садоводческого или дачного некоммерческого объединения, что подтверждается лицом, на которое возложена обязан­ность осуществления контроля за строительством, как правило, правлени­ем садоводческого или дачного некоммерческого объединения.

11. Приобретение и регистрация прав на незавершенные стро­ительством объекты

Согласно ст. 130 ГК РФ незавершенные строительством объекты отнесены к недвижимости. Од­нако до окончания строительства заказчику (застройщику) нет необходи­мости доказывать свой титул на недостроенный объект.

Если объект возводится подрядчиком на основании договора строи­тельного подряда, по заданию заказчика, то данный объект нельзя рас­сматривать как объект вещных прав. Строительный объект является пред­метом договора строительного подряда, отношения по поводу которого регулируются § 3 гл. 37 ГК РФ. Передача прав на строящийся объект воз­можна путем передачи прав и обязанностей заказчика в действующем до­говоре строительного подряда, совершения сделок с земельным участком и переоформления разрешения на строительство.

Таким образом, к недвижимому имуществу относятся незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего до­говора строительного подряда.

Данная позиция нашла закрепление и в Законе об участии в долевом строительстве. Застройщик обязан зарегистрировать право собственнос­ти на объект незавершенного строительства при возникновении установ­ленных СТ. 14 Закона об участии в долевом строительстве оснований для обращения взысканий на предмет залога.

Правила, установленные для возникновения и перехода прав на не­движимые вещи, применяются к объекту незавершенного строительства только при вовлечении его в имущественный оборот посредством совер­шения сделки, предметом которой является передача в собственность или в залог.

Помимо указанных выше четырех условий возникновения прав на вновь созданные объекты недвижимости (для строительства объекта от­веден земельный участок; получено разрешение; соблюдены градострои­тельные, строительные, природоохранные и другие нормы; объект возве­ден застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц) для регистрации прав на незавершенные строительством объекты необходимо соблюдение еще двух дополнительных условий:

• имеется необходимость совершения сделки с объектом незавершен­ного строительства;

• если объект возведен с привлечением подрядчика, то договор строи­тельного подряда должен быть прекращен: объект не должен быть пред­метом действующего договора строительного подряда.

Регистрация права на незавершенный строительством объект не­возможна при отсутствии у застройщика права пользования земельным участком, на котором осуществляется строительство, что прямо пре­дусмотрено n.n. 2 и 3 ст. 25 Закона о регистрации прав.